上海宝山项目市场调研报告

上海宝山项目市场调研报告上海宝山项目市场调研报告 上海基盛房地产经纪有限公司上海基盛房地产经纪有限公司 2012201220122012 年年 8 8 8 8 月月 目目 录录 一、项目区位.1 二、项目环境.3 （一）周边住宅及消费人口.5 1. 项目周边住宅.5 2. 消费人口小结.10 （二）学校及其他公共设施. 11 1. 区域学校.11 2. 其他公共设施.12 三、项目区道路交通与区域规划.13 （一）项目区域道路.13 （二）区域规划.14 四、项目区商业现状.15 （一）项目区商业分布.15 （二）项目区商业.16 1. 地铁 7 号线顾村公园站附近.16 2. 沪太路沿线.18 3. 菊太路沿线.21 4. 菊联路沿线.24 5. 宝菊路沿线.26 （三）项目区商业小结.27 五、调研结论与建议.29 （一）市场调研结论.29 （二）项目建议.30 1. 整体定位.30 2. 商家建议.30 3. 租金确定.30 1 一、项目区位一、项目区位 项目位于上海宝山区顾村镇，按上海房地产板块区域划分，属于宝山区西顾村板块宝山区西顾村板块。 项 目占地面积 10780 平方米，总建筑面积 21012 平方米（其中地上建筑面积 15148 平方米） ， 位于菊联路与宝菊路路口， 分为南北两个地块， 其中菊联路以北地块占地面积 3992 平方米， 规划为快捷酒店，菊联路以南地块占地面积 6788 平方米，规划为社区商业。 （项目区位图）（项目区位图） （项目效果图）（项目效果图） 顾村板块位于上海宝山区的中西部，北接宝山区罗店板块，南接宝山区大场板块、张庙 2 板块，东接宝山区杨行板块，西与嘉定区南翔板块、嘉定主城区板块（马陆镇）相邻，为上 海市 4 大配套商品房基地之一， 以南北向沪太路为界可划分为东顾村板块和西顾村板块两大 区域。东顾村板块为沪太路以东区域，向东与杨行板块相邻，为顾村镇老城区，也是顾村镇 政府所在地，区域内以顾村镇本地动迁房、老式公房（2000 年左右建成）和商品住房为主 （比例约占一半） ， 总人口约 12 万人， 大型社区包括泰和新城 （4780 户） 、 成亿宝盛家苑 （1800 户） 、天馨花园（3600 户） 、新顾村大家园（5600 户） 、丰水宝邸（3200 户）等，商品住宅 小区包括檀乡湾（800 户） 、绿地公元 1860（380 户） 、旭辉依云湾（1500 户） 、东方帕堤欧 （1200 户） 、泊仕郡（200 户） 、韶光花园（350 户） 、世纪长江苑（1700 户） 、绿洲花园（1400 户） 、荻泾花园（1700 户） 、圣卡洛铂庭（900 户） 、绿地公园壹品（2100 户）等（其中泊仕 郡、绿地公元 1860、旭辉依云湾、东方帕堤欧等为别墅或别墅混合高档公寓住宅小区） 。东 顾村宝安公路北侧为顾村工业园区，占地面积 3.63 平方公里，已形成以机械制造、汽车零 部件、有色金属冶炼、精密电子、服装加工等为主的产业链，目前有企业 150 多家，年产值 超过 70 亿元。 西顾村板块西顾村板块为沪太路以西区域， 向西与嘉定区马陆镇马陆工业城相接， 区域内有上海最 大的市郊公园顾村公园 （面积 430 公顷） ， 地铁 7 号线南北贯通， 但除保利叶上海 （4895 户） 、保利叶语（3115 户）两个大型商品住宅以外，西顾村板块主要以配套商品房为主（约 占 80%） ，总人口约总人口约 16161616 万人万人，主要社区包括菊泉新城古北陆翔苑（1400 户） 、菊泉新城爱建 顾园（3100 户） 、菊泉新城海尚菊园(2000 户） 、文宝苑（2000 户） 、采菊苑（1600 户） 、古 北菊翔苑（2300 户） 、好日子大家园（7000 户） 、上海馨佳园（15000 户）等。 3 二、项目环境二、项目环境 本案距离地铁 7 号线顾村公园站约 950 米，距离地铁 7 号线刘行站 1.5 公里，西侧紧邻 古北菊翔苑，东侧紧邻宝菊路，沿菊联路过宝菊路往东南北两侧分别为文宝苑、采菊苑， 再 往东过陆翔路为菊泉新城古北陆翔苑。 项目过古北菊翔苑往西为保利叶上海一期 （与保利叶 上海相连接的公路桥已建成通车） ，相距约 400 米。 古北菊翔苑北侧紧邻刘行新华实验学校，南侧紧邻沙浦河，过沙浦河为保利叶语。自项 目南地块沿宝菊路往南 200 米可直达保利叶语， 目前连接宝菊路与保利叶语的桥梁正在紧张 施工中。自项目北地块沿宝菊路往北 250 米可达菊太路，过菊太路为好日子大家园 B 区。 保利叶语东侧紧邻绿地公园广场， 后者位于陆翔路以西， 与地铁 7 号线顾村公园站 3 号出口 相连接。 陆翔路以东、 绿地公园广场对面为规划中的华山医院北院， 目前处于最后施工阶段， 预计将于 2012 年 10 月正式投入使用。 绿地公园广场对面、 镜泊湖路以南为紧邻顾村公园的 地铁口街区商业万尚生活广场（目前招商已基本完成，部分商家已经入驻，部分商家在做门 店的内部装修） 。 4 （项目地块现状，左：南侧地块，右：北侧地块项目地块现状，左：南侧地块，右：北侧地块） （左：菊联路连接保利叶上海的公路桥（左：菊联路连接保利叶上海的公路桥已建成通车，右：宝菊路连接保利叶语桥梁已建成通车，右：宝菊路连接保利叶语桥梁施工中）施工中） （左：菊联路（左：菊联路宝菊路至保利叶上海段，右：菊联路宝菊路至保利叶上海段，右：菊联路宝菊路至陆翔路段）宝菊路至陆翔路段） 5 （一）周边住宅及消费人口（一）周边住宅及消费人口 1. 1. 1. 1. 项目周边住宅项目周边住宅 （1 1 1 1）文宝苑）文宝苑 属距离项目 1 公里以内的核心消费人群。 文宝苑是 2007 年竣工的商品房 （但品质较低， 接近周边配套商品房） ，总建筑面积 14.4 万平方米，共 1948 套，分为 9 栋 5-8 层多层、58 栋 11 层小高层，房型小高层为 1 梯 3 户，多层为 1 梯 2 户。文宝苑 2007 年销售时价格约为 5500-6000 元/平方米，目前二手房售价在 1.3-1.5 万元/平方米，小区入住率较高，但自住率 相对不高， 业主多为经济实力有限的上海人和初次购房的新上海人， 80 平方米左右全装修 2 房平均月租金约为 2000-2400 元。 （2 2 2 2）采菊苑）采菊苑 属距离项目 1 公里以内的核心消费人群。采菊苑是 2007 年竣工的配套商品房，总建筑 面积 14.1 万平方米（其中住宅面积 11.8 万平方米） ，共 1601 套，62 栋 10-11 层小高层，房 型多为 1 梯 3 户，也有部分 2 梯 4 户，1 梯 2 户。采菊苑 2007 年销售时价格约为 4400-4500 元/平方米，目前二手房售价在 1.3-1.5 万元/平方米，小区入住率较高，80 平方米左右全装 修 2 房平均月租金 1800-2000 元。 6 （3 3 3 3）古北菊翔苑）古北菊翔苑 属距离项目 1 公里以内的核心消费人群。古北菊翔苑是 2007 年竣工的配套商品房，总 建筑面积 16.3 万平方米，共 2309 套，134 栋 6-8 层多层，房型为 1 梯 3 户、1 梯 2 户。古 北菊翔苑 2007 年销售时价格约为 4500 元/平方米，目前二手房售价 1.3-1.5 万元/平方米， 小 区入住率较高，80 平方米全装修 2 房平均月租金 1900-2300 元。 （4 4 4 4）保利叶上海）保利叶上海 7 绝大部分属距离项目 1 公里以内核心消费人群。保利叶上海是 2008 年开盘的高端商品 住宅小区，已基本销售完毕，物业包括高层公寓和联排、类独栋别墅，分为三期，目前一期 已经入住， 二、 三期也已开始交房， 总建筑面积 55.7 万平方米 （其中住宅面积 52 万平方米）， 公寓共 43 栋 18-32 层高层计 4343 套（房型为 2 梯 4 户） ，别墅共 582 套（别墅基本上已全 部入住，一期入住率最高） 。 保利叶上海已入住一期位于古北菊翔苑对面，共 26 栋约 2500 户高层公寓（入住率约 70%） 、126 套别墅，保利叶上海 2008 年开盘时公寓销售价格 8500 元/平方米，联排别墅销 售价格 20000 元/平方米，目前尾盘销售价格 19000 元/平方米（公寓） 、30000 元/平方米（联 排别墅） ，80 平方米左右全装修 2 房月租金约 2300-2400 元，装修联排别墅月租金 4000 元 8 （简装）至 8000 元（精装） 。 （5 5 5 5）保利叶语）保利叶语 属距离项目 1 公里以内的核心消费人群（目前宝菊路公路桥正在施工中） 。保利叶语是 2010 年底开盘的高端商品住宅小区，已销售完 90%以上，物业包括高层公寓和联排、类独 栋别墅，总建筑面积 39.1 万平方米，共 47 栋 16-21 层公寓计 2827 套、别墅 288 套，公寓 房型以 2 梯 4 户为主，也有部分 2 梯 3 户、1 梯 2 户，别墅则大部分为联排别墅，仅有少量 类独栋。保利叶语 2012 年 6 月已开始第一批交房，目前所有物业大部分已经完工，小部分 （联排别墅）在做外立面，小区景观绿化也已完成了一部分。 9 保利叶语 2010 年底开盘时公寓销售价格 1.6 万元/平方米，联排别墅销售价格 2.9 万元/ 平方米，目前销售价格 1.8 万元/平方米（高层公寓） 、2.9 万元/平方米（联排别墅） 。 （6 6 6 6）菊泉新城）菊泉新城 大部分属距离项目 1 公里以内的核心消费人群。 菊泉新城是 2005 年竣工的配套商品房， 总建筑面积 52.3 万平方米，分为菊泉新城爱建顾园、菊泉新城古北陆翔苑和菊泉新城海尚 菊园 3 个片区，共 6500 套，98 栋 11 层小高层、297 栋 6 层多层，房型为 1 梯 3 户、2 梯 4 户及 1 梯 2 户。菊泉新城 2005 年销售时价格约为 3500 元/平方米，目前二手房售价 1.2-1.4 万元/平方米，入住率较高，80 平方米全装修 2 房平均月租金 1900-2000 元。 （7 7 7 7）好日子大家园）好日子大家园 大部分属距离项目 1 公里以内的核心消费人群。好日子大家园是 2005 年开始开发的大 10 型配套商品房，总建筑面积 66.3 万平方米，分为 A、B、C、D 4 区，其中 A 区共 1388 套， 为 2005 年竣工，B 区共 2360 套，为 2008 年竣工，C 区共 1407 套，为 2009 年竣工，D 区 共 1824 套，2010 年竣工，目前 A、B、C 3 区均有较高的入住率，D 区入住率相对较低。 好 日子大家园除 A 区有 8 栋 14 层高层以外，其余多为 6 层多层，房型为 1 梯 2 户。好日子大 家园目前二手房售价 1.1-1.3 万元/平方米，80 平方米全装修 2 房平均月租金 1800 元左右。 （8 8 8 8）上海馨家园）上海馨家园 属于距离项目 1 公里以外、3 公里以内的边缘消费人群。上海馨佳园是上海最年轻的动 迁房社区，2009 年开始开发，规划总建筑面积 158 万平方米，共 15000 套，目前已建成面 积 50.2 万平方米，计 6800 套，入住率不到 25%。上海馨家园已建成部分大多为 11-14 层小 高层、高层，也有部分 6 层多层，房型多为 2 梯 4 户（多层 1 梯 2 户） 。 2. 2. 2. 2. 消费人口小结消费人口小结 （1）项目位于西顾村板块项目位于西顾村板块，区域现有保利叶上海、保利叶语 2 个大型商品住宅小区、 文宝苑、菊泉新城、好日子大家园等 6 个配套商品住宅小区。由于保利叶语、保利叶上海 2、 3 期公寓今年 6 月才开始交房，上海馨佳园、好日子大家园 D 区入住率较低，区域目前实际区域目前实际 人口总数约人口总数约 13131313 万人，主要以配套商品房业主为主，到万人，主要以配套商品房业主为主，到 2013201320132013 年年 12121212 月以上项目全部入住后月以上项目全部入住后， 区域人口总数将达到区域人口总数将达到 16161616 万人。万人。 11 （2）上海馨佳园目前已建成总建筑面积仅占规划总建筑面积的 31.7%，另外西顾村板 块菊泉新城东北面地块尚有大量配套商品房正处于施工中，预计这两个区块未来将还有 4-5 万人口导入，因此因此 2-32-32-32-3 年以后西顾村板块总人口数可能会达到年以后西顾村板块总人口数可能会达到 20-2120-2120-2120-21 万人万人。 （3）距离项目距离项目 1 1 1 1 公里以内的核心消费人口总数目前约为公里以内的核心消费人口总数目前约为 10101010 万人（其中商品房小区业万人（其中商品房小区业 主约主约 7000700070007000 人人） ，到保利叶上海到保利叶上海、保利叶语全部入住后保利叶语全部入住后，1 1 1 1 公里以内的核心消费人口数将达公里以内的核心消费人口数将达到到 12.512.512.512.5 万人，其中商品房小区业主约万人，其中商品房小区业主约 2.52.52.52.5 万人万人。 （二）学校及其他公共设施（二）学校及其他公共设施 1. 1. 1. 1. 区域学校区域学校 （1 1 1 1）上海市刘行新华试验学校）上海市刘行新华试验学校 位于菊太路好日子大家园 B 区对面。学校成立于 1958 年，2010 年迁入现址，由宝山区 政府和宝山区教育局联合顾村镇政府投资 1.1 亿建造，距离本案 450 米，为 9 年制公办中小 学校，目前共有 17 个教学班，教职员工 61 人，在校生 675 名，占地面积 55 亩，建筑面积 1.8 万平方米。 （2 2 2 2）菊泉学校）菊泉学校 12 位于菊太路菊盛路路口。学校占地面积 24 亩，为 6 年制小学，目前共有 24 个教学班， 80 名教职员工，距离本案 1.3 公里。 2. 2. 2. 2. 其他公共设施其他公共设施 华山医院北院位于绿地公园广场对面，占地面积 180 亩，总建筑面积 7.2 万平方米， 于 2009 年 11 月开工，目前工程已接近尾声，将于 2012 年 10 月正式投入营运。华山医院北院 是上海市政府实施沪郊“5+3+1” 医疗服务工程和“1560”就医圈项目（市民到社区卫生 服务中心、三级医院就医的路程分别控制在 15 分钟和 60 分钟内） ，与宝山区政府共同投入 4.4 亿建设的，项目建成后将有床位 600 张、临床和医疗科室近 30 个，成为服务上海北部城 郊、辐射苏皖的区域性医疗中心。华山医院北院距离本案约 800 米。 13 三、项目区道路交通与区域规划三、项目区道路交通与区域规划 （一）项目区域道路（一）项目区域道路 西顾村板块主要交通道路为南北向沪太路和东西向宝安公路，陆翔路（上图西侧第 1 条蓝色线） 、联杨路为南北向次级干道，根据宝山区十二五道路规划，将来沿地铁 7 号线的 南北向陆翔路将与南部祁连镇祁连山路打通， 跨顾村公园连接西顾村板块与大场板块， 两区 直线距离将不超过 2.5 公里。 14 （二）区域规划（二）区域规划 根据宝山区顾村配套商品房基地拓展地区控制性详细规划，未来菊太路沪太路路口、 地 15 铁 7 号线刘行站附近均规划有较大体量的商业。 四、项目区商业现状四、项目区商业现状 （一）项目区商业分布（一）项目区商业分布 项目区商业分布如上图，其中红色部分为本案，深褐色为目前商业（虚线表示在建或未 来供应） 。大体上来讲，项目区商业集中分布在 7 号线顾村公园站附近、菊太路、菊联路、 沪太路、宝菊路和上海馨佳园社区，其中由于地铁 7 号线、顾村公园、华山医院北院的联合 效应以及绿地公园广场大体量商业综合体的影响，7 号线顾村公园站附近未来将成为西顾村 板块乃至整个顾村板块的商业中心。 16 （二）项目区商业（二）项目区商业 1. 1. 1. 1. 地铁地铁 7 7 7 7 号线顾村公园站附近号线顾村公园站附近 （1 1 1 1）绿地公园广场）绿地公园广场 绿地公园广场占地面积 5.86 万平方米，总建筑面积 22.3 万平方米（其中地上建筑面积 15.1 万平方米） ，由 2 栋酒店公寓（南楼高 15 层、北楼高 13 层） 、3 栋办公楼（由南向北依 次为 17 层、16 层、17 层）和 1 个大型商业广场（共 11 栋 3-4 层建筑单体构成，东高西低， 南北向排列成 4 排，由东向西分别为 3 栋、3 栋、4 栋、1 栋，以 3 层连廊连接）组成，其 中商业广场总面积 7.47 万平方米（地上部分 5.77 万平方米，地下部分 1.71 万平方米） 。绿 地公园广场 2010 年底开盘销售 3 栋办公楼，目前已基本销售完毕，2011 年 3 月开盘销售酒 店公寓， 目前仅销售十几套， 销售率不足 5%。 绿地公园广场 2011 年 10 月开盘销售商铺 （仅 销售 1/3，开发商自持 2/3，销售面积 2.5 万平方米） ，目前已销售 49 套，面积 6100 平方米， 销售率 24.4%。绿地公园广场目前办公楼销售均价 2 万元/平方米，酒店公寓销售均价 1.65 万元/平方米，商铺首层销售价格 6 万元/平方米，4 层销售价格 3 万元/平方米。 17 绿地公园广场商业定位为潮流服饰、 休闲美食与精品购物， 目前已明确的入驻商家包括 正大生活馆、卜蜂莲花、农业银行、建设银行，预计将于 2013 年 4 月开业。 （2 2 2 2）万尚生活广场）万尚生活广场 万尚生活广场位于地铁 7 号线顾村公园站 2 号出口， 总建筑面积 1.18 万平方米， 上下 2 层，分为 2 组建筑群分列陆翔路两侧，东侧建筑群共 6 栋，其中靠镜泊湖路 3 栋 2 层有连廊 连接，西侧建筑群 3 栋建筑单体依次连接。万尚生活广场整体定位为集餐饮、娱乐、休闲、 购物为一体的综合性生活广场，已招入品牌商家永和大王、上岛咖啡、85 度 C、重庆刘一 手火锅、鲜境酒楼、心缘快餐、集结小镇（小吃） 、多来面、圆中圆牛肉面、一德大药房、 鲜德宝超市、麦当劳等 30 余家，首批商家已于 2012 年 3 月 30 日开业，其余商铺正陆续在 做内部装修。目前万尚生活广场 2 层店铺已全部出租完毕，1 层店铺租金 6 元/天.平方米， 单店面积在 160 平米以上，要求品牌商家才能入住。 18 万尚生活广场紧靠顾村公园入口，其陆翔路西侧建筑群后（临顾村公园）有 6000 平方 米公共绿化广场，成为周边居民日暮黄昏休闲去处。 2. 2. 2. 2. 沪太路沿线沪太路沿线 （1 1 1 1）惠客居建材商场与苏宁电器）惠客居建材商场与苏宁电器 位于沪太路镜泊湖路路口附近， 与菊太新城爱建顾园隔沙浦河相望。 惠客居建材商场共 2 层，面积 2.2 万平方米，主要经营卫浴、木材、地板等建材，以一线品牌居多，入驻的品 牌包括 TOTO、惠达、科勒、亚细亚、进口皮尔萨、熊猫、能率、樱花、西门子、马可波罗、 立邦、多乐士等，价格走平价路线。惠客居旁边苏宁电器只有 1 层，面积约 3000 平方米， 经营手机、笔记本电脑、电风扇、电饭煲等数码产品与小家电。 19 （2 2 2 2）绿地北郊广场）绿地北郊广场 绿地北郊广场 绿地北郊广场（原名小辣椒商业广场，因地形形似辣椒）位于沪太路东侧，东至荻泾， 西至沪太路，南至顾北路，北至宝安公路，南北长 1.5 公里，进深最宽处达 110 米，总用地 面积 189 亩，规划总建筑面积 20 万平方米，由上海三益建筑设计有限公司设计，整体定位 为“北上海高尚住宅区域精致生活商业中心” ，目标是打造一个休闲娱乐和商业的综合体， 将商业街区与休闲、娱乐、商务组合在一起。按设计公司规划，地块分为 5 个区块，每个区 块赋予不同的主题，分别是幸福街、长乐坊、乐活堂、开心网和风之谷，融餐饮、娱乐、 零 售、办公于一体。 绿地北郊广场 2010 年开始建设，由于土地拆迁问题目前仅完成一期和二期的建设（一 期已完成，二期处于收尾阶段） ，即南端长乐坊和北端幸福街，其余地块现状尚为工厂厂房。 2012 年 5 月，绿地集团与沃尔玛集团签订协议，未来绿地集团将为沃尔玛开发三期地块， 即乐活堂区块，但由于该地块目前尚有工厂未拆迁，考虑项目施工工期（三期地块工程招标 文件已发布，工期 550 天） ，沃尔玛实际入驻至少在 2 年以后了。 三期三期 二期二期 一期一期 20 绿地北郊广场一期位于沪太路顾北路路口，共 4 栋（3 栋 2 层，1 栋局部 3 层）177 套， 总建筑面积 1.65 万平方米，于 2010 年 4 月底开盘，销售价格 2.8-4 万元/平方米，目前已基 本销售完毕。由于全部零散销售给投资者，开发商承诺的代为招商也无着落，北郊广场一期 至 2011 年 3 月交房以来大部分商铺空置， 只有位于沪太路顾北路路口的几套商铺开业经营， 分别是海鑫国旅、福人茗茶、品鹅阔举酒家和一家监控器材店。绿地北郊广场二手商铺销售 价格 2.8 万元/平方米（1-3 层） ，首层租金约为 4 元/平方米.天。 绿地北郊广场二期位于沪太路宝安公路路口， 共 7 栋 8 层小高层 （沿沪太路 3 栋作为商 务办公，沿荻泾 4 栋作为酒店公寓，楼层高 4.5 米，计 900 套） 、5 栋 2 层商业（散落分布于 7 栋小高层之间） ，总面积 6.86 万平方米，于 2011 年 7 月开盘，酒店公寓销售价格 1.5 万元 /平方米，商铺暂未推，自开盘以来销售 532 套，面积 2.78 万平方米（占推出商务办公、酒 店公寓楼总面积的 58%） 。 （3 3 3 3）新菊泉大酒店）新菊泉大酒店 21 新菊泉大酒店位于沪太路镜泊湖路路口，总建筑面积约 4000 平方米，客房数 40 多间， 本来由于镜泊湖路修路拆迁一半，现在又重新修建，目前客房开业待客尚需一段时间。 3. 3. 3. 3. 菊太路沿线菊太路沿线 （1 1 1 1）菊泉学校周边）菊泉学校周边 位于菊太路菊盛路路口附近， 紧邻菊泉学校、 菊泉新城社区卫生服务中心， 距离本案 1.2 公里，有菊泉菜市场（面积约 1000 平方米）和菊太新城街区商业。菊太新城街区商业由 3 栋建筑单体合围而成，上下 2 层，单栋建筑面积约 3000 平方米（长 75 米，进深 20 米） ， 总 建筑面积约 9000 平方米，汇集了 150 多家商家（主要以社区服务性的地产中介、五金配件、 美容美发、儿童服饰、药店、茶座、农家菜馆、中式快餐、小吃店、女装、皮鞋店、韩式饰 品店、金银加工店、旅行社、手机配件等商家为主，大多为传统店铺，面积 20-30 平方米， 22 档次不高） ，其中品牌商家/大型商家有巴黎物语面包房、华联超市（生活超市，1 层约 500 平方米）和龙腾阁大酒店（本帮菜，面积约 1000 平方米） 。 菊太新城 1 层商业租金 5.4 元/平方米.天。 （2 2 2 2）宝菊路口附近）宝菊路口附近 位于菊太路宝菊路路口附近，距离本案 300 米，商业主要分布在好日子大家园 A 区主 入口西侧一栋 2 层沿街商业（建筑面积约 7000 平方米）和菊翔苑 5 栋沿街底商（2 层底商， 面积约 5000 平方米） ，总建筑面积约 1.2 万平方米，大小商家 90 余家，整体档次略高于菊 泉学校周边商业， 仍然以传统店铺为主， 品牌商家较少， 商业业态包括装潢设计、 家具建材、 亲子超市、美容美发、地产中介、足浴养生、照相摄影、小吃、中式餐饮、电脑/家电维修、 台球室、网吧、音乐茶吧、便利店、宠物美容店、洗染店、五金店、药店、生活超市等。 大 型/品牌商家有好又多超市（生活超市，1 层约 600 平方米） 、华联超市（便利店，约 100 平 方米） 、一德大药房（约 100 平方米） 、醒狮酒家（2600 平方米） 、艺尖美发等。 23 菊太路宝菊路附近商业 1 层底铺租金 5.2 元/平方米.天。 （3 3 3 3）联杨路口附近）联杨路口附近 位于菊太路联杨路路口附近，分布在好日子大家园 C 区主入口两侧沿街 3 栋 2 层商业 （建筑面积约 7200 平方米）和保利叶上海一期沿街底商（建筑面积约 2200 平方米） ，总建 筑面积约 9400 平方米， 大小商家 90 余家， 以社区服务性商家为主， 店铺虽仍多为传统店铺， 但品牌商家比例比宝菊路口、菊泉学校区域略高，商业业态包括水果店、药店、洗衣店、 五 金、装饰装潢、电脑维修、网吧、美容美体、美发、女装、童装、小吃与特色餐饮、轻便食 品、面包房、地产中介、便利店、银行、生活超市等。大型/品牌商家包括兴尚购物中心超 市（1 层约 1600 平方米） 、新双林酒家、好药师大药房、鑫泓果业、联华超市（1 层便利店 约 100 平方米） 、上海农商银行、顺忠食品、爱亲精品母婴生活馆、来伊份、巴黎物语面包 24 房。菊太路联杨路附近商业 1 层底铺租金 5.2 元/平方米.天。 兴尚购物中心超市位于菊太路宝富路口， 东侧紧靠中心河， 目前是东顾村板块规模较大、 档次和环境较好的一个生活超市，销售商品除食品、饮料、纸巾和其他日用品以外，还有餐 具、电饭煲、电风扇等小家电。 4. 4. 4. 4. 菊联路沿线菊联路沿线 （1 1 1 1）沿街底商）沿街底商 25 从菊联路陆翔路口至菊联路宝富路口，沿菊联路南北两侧分布于文华苑、采菊苑、古北 菊翔苑 3 社区前排物业 1 层，长约 800 米，店铺进深 5-10 米，总建筑面积约 7500 平方米， 大小商家约 140 家，商业业态包括地产中介、装潢设计、五金、足浴、眼镜店、药店、轻便 食品、美发、手机/电脑维修、美容养生、熟食店、中式快餐及小吃店、面包房、便利店、 餐饮店等。大型/品牌商家包括联华超市（约 150 平方米） 、宝岛眼镜、顺忠食品、国大药房、 久久丫鸭颈王、大江上选、百味林、巴黎物语面包房等。 菊联路 1 层沿街底商租金 4.6 元/平方米.天。 （2 2 2 2）昊元生活广场）昊元生活广场 位于文宝苑对面，距离本案 200 米，上下 2 层裙房商业，总建筑面积 1.3 万平方米，已 做好外立面装修，招商工作进行中，已确定的部分商家名单包括谭火锅、自由港 KTV、肯 德基、迪亚天天、乔家栅、中国银行、高老庄大酒店等品牌商家，商铺面积除 40 平方米临 26 街街铺以外，主要是 170 平方米、500 平方米 2 种，目前 170 平方米底铺租金 4.9 元/平方米. 天。 （3 3 3 3）欧特福生活广场）欧特福生活广场 位于本案对面，5 层塔楼，单层面积约 1800 平方米，总建筑面积约 9000 平方米，1 层 为文宝苑菜场及沿街底商，2 层为欧特福超市，3 层为网吧、桌球、游艺城，4-5 层为水云 湾宾馆。欧特福超市销售商品包括食品、饮料、纸巾、日用品、儿童服饰、金银饰品、手机 等，档次不高，商品陈设拥挤杂乱，时常有假货。 5. 5. 5. 5. 宝菊路沿线宝菊路沿线 主要是位于宝菊路宝安公路路口的宝菊菜场和华联超市，总建筑面积约 3600 平方米。 27 宝菊菜场共 1 层，面积约 1200 平方米，华联超市 1 层面积约 400 平方米（超市位于宝菊菜 场南侧 2 层建筑 1 层北边，该建筑除华联超市外，其余铺暂时空置） 。 （三）项目区商业小结（三）项目区商业小结 项目所处西顾村板块现有及即将开业商业汇总见下表。 西顾村板块现有及即将开业的商业汇总西顾村板块现有及即将开业的商业汇总 商业名称商业名称 距本案距本案 （米）（米） 商业体量商业体量 （万方）（万方） 商业性质商业性质商业档次商业档次 租金租金（元元/ / / / 平米平米. . . .天天） 典型商家典型商家 绿地公园 广场 9007.47 区域商业 中心 中高/品牌 商家 / 正大生活馆、 卜蜂 莲花 万尚生活 广场 12001.17 时尚生活 广场 中/品牌商 家 6上岛咖啡、 麦当劳 惠客居、 苏 宁电器 22002.5专业市场 中/品牌商 家 /苏宁电器 绿地北郊 广场 22001.65/ 中/非品牌 商家 4 海鑫国旅、 福人茗茶 新菊泉大 酒店 22000.4餐饮酒店 经济型餐 饮酒店 / 菊泉学校 周边 12000.9 社区服务 商业 中低/极少 品牌商家 5.4 上铁国旅、 龙腾阁 大酒店 菊太路宝 菊路 3001.2 社区服务 商业 中低/少数 品牌商家 5.2苏臣装潢、 御足轩 菊太路联 杨路 7000.94 社区服务 商业 中/部分品 牌商家 5.2鑫泓果业、 来伊份 菊联路沿 街底商 /0.75 社区服务 商业 中低/少数 品牌商家 4.6 大江上选、 大别山 土菜 昊元生活2001.3社区商业中低/品牌4.9谭火锅、乔家栅 28 广场广场商家 欧特福生 活广场 /0.9 社区商业 广场 中低/非品 牌商家 4.6欧特福超市 合计/19.18/ 项目区商业总结： （1 1 1 1）项目区现有商业供应量）项目区现有商业供应量 19.1819.1819.1819.18 万平方米，区域内有绿地公园广场和绿地北郊广万平方米，区域内有绿地公园广场和绿地北郊广场场 2 2 2 2 个区域性商业中心个区域性商业中心，后者由于土地拆迁问题后者由于土地拆迁问题，未来未来 2-32-32-32-3 年才有望逐步成型年才有望逐步成型，绿地公园广场绿地公园广场 将于将于 2013201320132013 年年 4 4 4 4 月开业。月开业。 （2 2 2 2）项目区现有生活超市项目区现有生活超市、便利店便利店 9 9 9 9 家家，总建筑面积约总建筑面积约 5000500050005000 平方米平方米，其中面积在其中面积在 505050500 0 0 0 平方米以上的生活超市平方米以上的生活超市 4 4 4 4 家家， 分别是位于菊太路菊泉学校的华联超市、 位于菊太路宝菊路附 近的好又多超市、位于菊太路宝富路的兴尚购物中心超市和位于本案对面的欧特福超市。 （3 3 3 3）项目区商业主要分布在陆翔路项目区商业主要分布在陆翔路、沪太路沪太路、菊太路与菊联路菊太路与菊联路，目前区域内目前区域内 1 1 1 1 层底铺层底铺 租金水平租金水平 4-64-64-64-6 元元/ / / /平方米平方米. . . .天。天。 （4 4 4 4）项目区以配套商品房为主项目区以配套商品房为主，商业整体档次不高商业整体档次不高，但随着保利叶上海但随着保利叶上海、保利叶语大保利叶语大 型高档住宅区的逐步入住，消费人口构成提高，绿地公园广场、万尚生活广场建成开业后型高档住宅区的逐步入住，消费人口构成提高，绿地公园广场、万尚生活广场建成开业后 将提升区域商业的整体档次将提升区域商业的整体档次。 （5 5 5 5）菊联路宝菊路口至保利叶上海段目前马路市场长约）菊联路宝菊路口至保利叶上海段目前马路市场长约 500500500500 米，主要以熟食、蔬菜米，主要以熟食、蔬菜、 瓜果、小吃快餐为主，价格便宜，人气兴旺，对本案周边商业有较大的影响。瓜果、小吃快餐为主，价格便宜，人气兴旺，对本案周边商业有较大的影响。 29 五、调研结论与建议五、调研结论与建议 （一）市场调研结论（一）市场调研结论 本次市场调研以项目所在地菊联路宝菊路路口为中心， 方圆 2 公里， 涵盖整个西顾村板 块，市调结论如下： （1 1 1 1）项目所在区域西顾村板块目前人口约）项目所在区域西顾村板块目前人口约 13131313 万人，人口结构主要以配套商品房业主万人，人口结构主要以配套商品房业主 和外来人员为主和外来人员为主，1 1 1 1 年以后将达到年以后将达到 16161616 万人万人（高品质商品房业主占比接近高品质商品房业主占比接近 18%18%18%18%） ，2-32-32-32-3 年以后年以后 可能达到可能达到 20-2120-2120-2120-21 万人，区域人口导入迅速，人口构成结构也在提高。万人，区域人口导入迅速，人口构成结构也在提高。 （2 2 2 2）项目区目前商业总体供应量）项目区目前商业总体供应量 19191919 万平方米，主要分布在陆翔路、沪太路、菊太路万平方米，主要分布在陆翔路、沪太路、菊太路 和菊联路，和菊联路，1 1 1 1 层底铺租金约层底铺租金约 4-64-64-64-6 元元/ / / /平方米平方米. . . .天。由于地铁天。由于地铁 7 7 7 7 号线、顾村公园、华山医院北院号线、顾村公园、华山医院北院 及绿地公园广场、万尚生活广场的联合效应，未来及绿地公园广场、万尚生活广场的联合效应，未来 7 7 7 7 号线顾村公园站将成为西顾村板块乃号线顾村公园站将成为西顾村板块乃 至整个顾村板块区域的商业中心。至整个顾村板块区域的商业中心。 （3 3 3 3）本案距离本案距离 7 7 7 7 号线顾村公园站不足号线顾村公园站不足 1 1 1 1 公里公里、距离保利叶语不足距离保利叶语不足 200200200200