房地产项目奖金分配.ppt

房地产项目公司奖金分配,康达信管理顾问有限公司2007年7月,2,联系方式,房地产项目总监黄云MOBILMAIL：manager_cmc房地产高级咨询师曹健MOBILMAIL：cjbf,3,泗泾项目组织结构形式,1、组织结构的形式已经表现的非常好；2、如果总部承担了预算的职能，则可不配造价工程师，建议项目公司最好配备造价工程师；3、档案资料的管理则可由合同管理员兼任或配备资料管理员。,4,目前常见的奖金分配方式,一、与销售收入挂钩的分配模式，在项目的各关键节点按比例分配奖金；二、按预期收益的一定比例计算奖金，奖金的发放按年度分比例支付。三、项目奖，包含项目结束奖和项目过程奖，总奖金可以按照一定的数目核定或者双方约定，通常项目结束奖占70%，过程占30%；四、按项目开发面积计算的奖金，项目管理团队按照每平米2-6元核算，具体根据不同的业态定，高层通常2元，多层，小高，别墅高一些。项目管理团队的分配可以按照一定的系数；,5,奖金的分配方式一：与销售挂钩的奖金，按项目关键节点分配,各阶段对项目的质量、安全管理、内部管理等进行考核,6,项目进度奖金-项目节点考核,7,项目结算奖金,项目结算奖金总额=项目结算奖金基数*项目结算考核结果；项目结算奖金基数=项目平均投资额*内部收益率超值部分*15%=项目投资额/项目投资起点至项目结算期的年限*（实际内部收益率-目标内部收益率）*15%；项目结算奖金发放的必要条件是项目完成竣工备案、且项目销售完成95%以上，分为两次进行：项目竣工备案完成一个月后，依据项目结算奖金计算方式初步核定后发放奖金的80%；业主入住一年后，扣除因项目开发原因导致的成本损失后（如赔偿、改建、设备更换等），重新核定项目结算奖金，扣除已发放的结算奖金后发放。,8,奖金的分配方式二：按预期收益一定比例计算，分年度分配,例：三年期房地产项目,预分配,预分配,总决算,第一年年底进行第一次预分配,第二年年底进行第二次预分配,项目如果按照预期结束，则进行总结算与分配,9,收益的确认按照该项目的预算而定，收益的分配年限按照该项目的执行年限而定,一期开发,二期开发,整个地块,三期开发,3年,2年,2年,预分配,预分配,预分配,预分配,预分配,预分配,总决算,例如一个7年的长开发期项目：,建议将一个地块按照一个项目来进行预算，而不以单个开发期作为单个项目处理,10,每个项目在预算初期，应对项目的预期收益进行预估,项目的预期收益以预算为准预算时要考虑集团投入的其他成本预算时要考虑项目开发的难度预算要及时调整，收益预分配也要及时调整,11,收益权分配要考虑两种情况,总部支持开发项目,独立操作开发项目,12,总部支持开发项目-需考虑总部和项目部的收益权,总部职能部门可分享的收益,项目部可分享的收益,公司可设定一个比例，这个比例可以根据项目实际情况进行调节,x,1-x,项目收益可分配部分,13,独立开发项目,项目公司可分享的收益=100%,项目收益可分配部分,14,例：1、计算项目收益，设定年限与每年预分配的比例与金额,例如：一个总投资为2亿的项目;计算该房地产项目的收益率为30，计6000万毛利项目周期为3年，从2007年6月至2010年6月,可分配收益公式：可分配金额项目毛利可分配系数可分配系数：f0.5,公司拟将6000万项目毛利的0.5用于长期激励，则共有可分配金额300万,15,2、计算项目收益，设定年限与每年预分配的比例与金额,100可分配金额300万,50用于项目总结算150万,用于第一年预分配的比例3001030万,2007.6,2007.12,2008.12,2009.12,2010.6,用于第二年预分配的比例3002060万,用于第三年预分配的比例3002060万,本项目跨越4个年度，共分4期发放,16,总部支持按照不同的分配块进行切分（高层、项目组、管理人员）,总部职能部门可分享的收益,项目部可分享的收益,集团高层决策者,103万,7021万,206万,第一年项目收益可预分配部分10030万,总部职能部门由于可以参与所有项目的分配，因此分配比例建议较少，但最终比例需要试算才能定夺,集团高层决策者也可以参与所有本