汕头经济特区城乡规划管理技术规定

汕头经济特区城乡规划管理技术规定修订说明一、工作背景经汕头市第十三届人大常委会第二十七次会议批准，自2014年12月1日起施行汕头经济特区城乡规划条例 (以下称“特区规划条例”)。 根据特区规划条例第14条的规定，2014年12月5日，市政府公布汕头经济特区城乡规划管理技术规定 (以下称“技术规定”)作为制定、修改、实施城乡规划的技术依据。技术规定公布以来，对汕头市城市规划编制和规划管理的法制化、科学化、标准化发挥了积极效果。 但是，随着汕头市社会经济发展和城市建设进入新阶段，城市发展面临新条件、新形势和新问题，对规划编制和管理也提出新要求，规划技术标准需要适应城市社会经济发展和城市建设要求进行调整。2016年3月24日，汕头市政府第八十届常务会议提出“十二五”期间全面检查我市出台的政府规章实施情况”的要求。 根据汕头市人民政府2017年度立法计划的工作布局，市城乡规划局委托市城乡规划设计研究院组织了修订汕头经济特区城乡规划管理技术规定的工作，按照立法程序组织了调查、论证、起草、征求意见等一系列工作。2018年4月2日，汕头市人民政府第14届22常务会议通过汕头经济特区城乡规划管理技术规定，2018年4月19日，汕头市人民政府令第182号公布汕头经济特区城乡规划管理技术规定，自2018年6月1日起施行。二、工作过程和方法1 .实施评价本次修订工作首先是在市城乡规划局内部开展技术规定实施情况自我调查，然后以发信的形式，向市、区有关职能部门和机构广泛收集技术规定实施意见和建议，在此基础上，选择中心城区部分建设部门进行采访，真正取得建设部门对技术规定修订的意见和建议根据技术规定的适用范围，本次征求意见的范围包括汕头经济特区规划和国土资源局、汕头高新技术产业开发区规划建设局、泸江区发展规划局、澄海区城市规划局、潮阳区城市规划局、潮南区城市规划局、南澳县城市规划局、汕头市城市规划协会成员单位。2 .专题研究市城乡规划局就技术规定实施以来关注的问题，如建设项目容积率规定、停车设施建设标准、建筑退避道路要求等几个主题，组织项目组深入研究论证，整理新颁布的国家法规、标准和技术规范， 调查了省内城市和个别省外邻近城市的规定，比较了不同城市规定的依据和异同，提出了参考方向，作为技术规定修订的重要基础。三、组织修改市城乡规划局根据技术规定实施评价情况和一些重点主题研究结论，组织项目组开展技术规定具体创作工作。 2017年4月19日至5月18日，技术规定（修订稿）在汕头市城乡规划局门户网站进行全文公布，征集一般意见。 同时，以书面形式征求各部门的意见和建议。 范围涵盖各区(县)规划主管部门、汕头高新技术产业开发区、汕头经济特区、华侨经济文化合作试验区、市旧市区改造事务所、市国土资源局、市房地产管理局、市住宅和城市建设局、市城市综合管理局、市城市管理行政执行局、市环境保护局、市水务局、市农业局、市文化广电新闻出版局、市科技局、市教育局、 市体育局、市卫生和计划生育局、市民政局、市经信局、市商务局、市旅游局、市交通运输局、市公路局、市公安消防署、市人民防空事务所、市邮局、广东电网公司汕头供电局、市水道总公司、广东电信汕头分公司等单位(部门)和汕头市城市计划学会各成员单位。之后，市城乡规划局组织项目组根据收集的意见和建议，多次修改完善技术规定（修订征求意见稿），形成上市规划委员会审议的技术规定（修订征求意见稿）。三、修订主要内容元技术规定（修订稿草案）共分八章、九十八条，涵盖城市规划编制、建设用地规划管理、建筑工程规划管理、村民住宅建设规划管理、市政工程规划管理、城市规划调查地图等六个方面的内容。本次修订将继原技术规定的整体框架和适用范围之后，根据“大稳定、小调整”的基本原则，着重调整城市环境质量提高、指标组合优化、停车配套完善、工业项目建设支持等。 技术规定共分为第七章，第107条。 主要内容修订包括“特定区域”、“容积率、建筑密度和绿地率指标”、“停车维修标准”、“建筑退避道路要求”、“城市设计和城市景观”等5个方面，同时删除原技术规定（修订版）第5章“村民住宅建设规划管理”，避免与技术规定有关的内容重复。1、特定区域在城市规划管理实践中，除了适用普适管理要求的一般地区之外，还有中央商务区、历史文化街区等对土地使用和建筑管理有特殊要求的地区。 公园开港区更新需要重现历史风貌，不能实行一般地区间隔、退避、绿化等要求，中央商务区、地标建筑根据城市布局、城市形象要求， 其容积率等指标要求必须突破一般地区上限要求的风景区等重要景观区实行比一般地区严格的要求本次修订，借鉴上海、厦门等城市规划经验，增加“特定区域”的规定，允许特定区域经过一定的法定手续，实行不同于一般区域的规划技术标准和要求。 (详见第3条)2 .容积率、建筑密度和绿地率(1)容积率容积率作为一定区域内容积总建筑面积与建设用地面积之比的城市土地开发强度指标，其高低决定城市人口密度和基础设施容量，影响城市环境质量，体现不同时期规划管理目标和要求的元汕头经济特区农村村民住宅建设规划管理办法住宅容积率在4.5以下，商业容积率在6.0以下。近年来，随着经济收入和生活水平的提高，居民对住宅的要求也从住宅面积的增加转向居住环境、质量的提高。 因此，在这次的修改中，将普通区划的住宅容积率的上限值从4.5下降到4.0的商业容积率从6.0下降到5.0。 “三旧”区仍保持4.5级，主要考虑三旧区的布局条件、成本核算、土地保留规划、配套规划等因素。另外，为了推进社会停车场的建设，改善城市停车问题，取消了独立建设的社会停车场容积率的上限要求。 (详见第19段)(2)建筑密度和绿地率建筑密度和绿地率是衡量居住区环境质量的重要指标建筑密度是指基础建筑面积与用地面积的比率，绿地率是指各种绿化面积与用地面积的比率建筑密度与绿地率有一定的相关性，建筑密度越大，空地率越小，一般绿地率越小， 在环境质量下降的原技术规定实施过程中，审核机构和开发企业不断提出以往土地绿地率规定过高、与建筑密度指标不一致的问题，并提出新的消防规范要求消防通道、消防登高方面不能达到绿地率的这次修订，是建设区划的建筑密度和最低实施技术规定对各建设用地绿地率有具体规定，同时规定按建设用地绿地率实施不足部分支付相应费用，城市管理部门可以轻松集中建设。 本次汕头经济特区城市绿化条例住宅用地、公共管理和公共服务设施用地、商业服务设施用地绿地率应当符合技术规定规定，确实由于条件限制，如果不符合本条例规定标准，应当满足最低实施绿地率的要求。 (详见第十八条、第十九条)3、停车维修标准停车安排是指建设项目按户数或总建筑面积安排停车的规定。 原汕头经济特区城市绿化条例年制定时，停车维修标准从最初的住宅总建筑面积的8-12%、公共建筑总建筑面积的10-15%统一提高到总建筑面积的20%，但由于私家车的所有量急剧上升，停车问题仍然很严重。此次修订提高了住宅停车的建设标准，其中普通区域从20%提高到30%，三旧区域从20%提高到25%，公共、商业设施的停车维修标准从20%提高到30%。 (详见第69条)据估计，住宅项目通过挖两层地下室可以满足上述建设，而且这次将地上霸土的高度从原来的1.0米提高到1.5米，还可以降低业主的挖掘成本，在业内也基本接受。但要强调的是，汕头人很多，城市交通主要要通过大交通量交通模式来解决，要适当控制乘用车，实现绿色旅游绿色发展目标。4 .建筑让路建筑退路对城市空间的形成和城市形象影响很大。 从实施效果来看，汕头与其他城市相比，采用随着建筑高度增高而退出的规定，可以很好地调节临街界面的视觉效果。考虑到将来的轨道和公共交通设施的实施、道路扩展的可能性，本次修订除了原来的技术规定以外，退避道路和路边绿带的规定项目都增加了2米。 (详见第45条)五、城市设计与城市景观本次修订是根据住宅建设部2017年公布的技术规定，增加城市设计制作、内容和审查分类、等级管理规定，参考厦门、深圳、珠海等城市城市设计和城市建筑风貌管理规定，增加对建筑布局、建筑立面、第五立面(屋顶)和城市道路两侧建筑的控制要求，提高城市微气沿着城市主要干线道路(沿道绿带宽10米除外)的建筑物不得设置沿道的小商店。 (详见第七条至第八条和第六十三条至第六十六条)6 .支持