某生物科技有限公司生物医药产业园一期标准化厂房建设项目（含风险概率）

可行性研究报告 1 第一章 总 论 1.1 项目名称与承办单位 1.1.1 项目名称 *生物医药产业园一期标准化厂房建设项目 1.1.2 项目承办单位、项目负责人 项目承办单位：* 项目负责人： 1.1.3 项目地点 国家*经济技术开发区经十路与纬七路交汇处西南区域内。 1.1.4 可行性研究报告编制单位 编制单位：* 资格证书编号：* 1.2 编制依据、内容及范围 1.2.1 编制依据 1、 中华人民共和国城市规划法 （1989.12） 2、 中华人民共和国土地管理法 （1998.8） 3、 中华人民共和国环境保护法 （1989.12） 4、 *省国民经济和社会发展第十二个五年计划 可行性研究报告 2 5、 *省全面建设小康社会规划纲要 6、 *省“十二五”战略性新兴产业发展规划 （*政 201275 号） 7、 *市城市总体规划（20112020 年） ； 8、 关于节约集约用地推进标准厂房区建设意见的通知 （2006.6） ； 9、 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发200428 号） ； 10、国家有关的设计规范； 11、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等； 12、编制人员调查的有关资料、数据。 1.2.2 编制内容与范围 结合*市城市总体规划（20112020 年）和*发展现状，在我 公司组织有关专业人员在对*生物医药产业园标准化厂房区建设情况 进行充分调研的基础上，根据国家对项目可行性研究阶段工作范围和深 度的规定，对项目建设的依据、条件、背景及必要性进行了全面论述， 对项目的建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、项目组织与实施、 经济社会效益等方面进行综合分析和评价，为项目实施提供了科学、可 靠的依据。 1.3 项目概述 1.3.1 项目的提出及建设的必要性 标准厂房是指符合城市总体规划和土地利用总体规划，与区域经济 社会和特色产业中长期发展规划相衔接，集中连片建设在经济开发区、 可行性研究报告 3 工业园区、特色工业集聚区和工业功能区范围内，统一规划、配套齐全， 企业可直接入驻，并由投资者对外经营的工业用房。它是近年来刚刚兴 起的一种既能集约利用土地，又能拓展中小企业发展空间的新模式。它 作为经济发展到一定时期的新生事物，对推动工业发展、经济和社会和 谐进步有着积极的意义。 *省“十二五”战略性新兴产业发展规划中也明确了我省战略 性新兴产业发展面临的形势。从国际看，新技术、新产业迅猛发展，电 子信息产业仍然是支撑经济长周期增长的主导力量，继续保持快速发展 态势；生物、新能源、新材料等新兴产业处于突破阶段，正在成为引导 未来经济社会发展的重要力量。世界各国纷纷调整发展战略，大力培育 新兴产业，力图抢占未来发展制高点。 规划中确定了以企业为主体，加大规划引导和政策支持力度， 着力推进重大产业创新发展工程和示范园区建设，着力培育具有核心技 术的龙头企业和产业集群，努力把新一代信息技术产业培育成为新的支 柱产业，把生物、新能源、新能源汽车、新材料等产业培育成为先导产 业，促进节能环保、高端装备制造产业成为新的增长点，打造全国重要 的战略性新兴产业基地，推动产业结构战略性调整，加快经济增长方式 转变，为建设*经济区、加快*崛起*振兴提供有力支撑。同时， 规划将生物产业列入十二五时期重点任务。 在当前土地资源日益紧缺，宏观调控继续加强， “园区经济” 、 “土 地招商”等传统发展模式面临巨大挑战的情况下，加快工业标准厂房建 设，不仅可以有效吸引外资，整合当地资源，更是缓解当前土地供需矛 可行性研究报告 4 盾的最有效的手段。标准厂房经济作为“园区经济”的延续，是今后经 济发展的必然超势，必将成为新的经济增长极。*依托现有工业基础， 加快高标准厂房建设，对全面扩大开放，节约土地，提高出产业研发水 平，并进而带动*市生物医药产业快速发展具有重要意义，本项目建 设是必要的。 1.3.2 建设地点 *生物医药产业园标准化厂房建设项目位于国家*经济技术开发 区*区域内。总占地面积约 172 亩（折.75 平方米） 。规划区内地势平 整，交通便利，附属物较少，基础设施齐全，适宜建设。 1.3.3 建设规模与内容 *生物医药产业园一期标准化厂房建设项目，建设单位为*。为 了更高起点更高标准的建设现代化一流的产业园区，生物医药产业园一 期标准化厂房实行统一规划、分期建设的运行方式。项目主要包括 7 座 标准化厂房、库房、质检研发中心及厂区内道路、绿化、供排水、供电 等配套基础设施等内容。详见下表 主要建设内容与规模一览表 序号项目名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）层数备注 1 生物医药标准化厂 房 10789.3835450.8234 共建设 7 座， 单栋占地面 积 1541.34 平方米，建 筑面积分别 为 4624.02 平方米和 6165.36 平 方米两类。 2辅助车间1389.31389.31 3变配电间3299871 4制冷车间4754751 5维修车间443.58443.581 可行性研究报告 5 6备品备件库884.22884.221 7库房（甲类）1741.021741.021 8库房（丙类）1741.021741.021 9库房（丙类）735.18735.181 10质检、研发中心172869124 11生产办公楼182491205 12辅助用房99.199.11 13雨棚2699553990 14环保设施用房15703140 15热换站9090 16其他2133.685721.8 主要为门卫、 自行车棚等 建构筑物。 17预留用地5129.04 主要为后续 园区发展预 留 合计58096.52.04 1.3.4 组织管理、定员与实施进度 项目承办单位为*。为了做好*生物医药产业园一期标准化厂房 建设项目的各项工作，成立项目建设领导小组，由*主管领导任组长， 下设办公室，负责项目的具体实施工作。 项目建设周期为 2 年。 1.4 投资估算及资金筹措 本项目总投资 22196 元，所需资金由项目承办单位多方筹集解决。 1.5 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号指标名称单位数据备注 I技术数据 1设计规模 1.1项目占地面积平方米.75 可行性研究报告 6 1.2总建筑面积平方米.08 II经济数据 1总投资万元22196 其中：建设期利息万元0 2资金筹措万元22196 其中：自有资金万元22196 银行借款万元0 3经营收入万元6582年平均 4补贴收入万元0年平均 5总成本费用万元2287年平均 6利润总额万元3130年平均 7增值税万元51年平均 8税金及附加万元1165年平均 9所得税万元783年平均 10净利润（税后利润）万元2348年平均 III财务评价指标 1总投资收益率%14.10% 2融资前盈利能力分析 2.1全部投资内部收益率%14.77%所得税前 2.2全部投资投资回收期年7.50所得税前 2.3全部投资财务净现值万元10191所得税前 2.4全部投资内部收益率%11.43%所得税后 2.5全部投资投资回收期年8.72所得税后 2.6全部投资财务净现值万元4956所得税后 3融资后盈利能力分析指标 3.1项目资本金内部收益率%11.43%所得税后 3.2资本金净利润率%10.58% 4财务生存能力分析 4.1累计盈余资金万元43662 5盈亏平衡点（BEP）%40.16% 1.6 结论与建议 本项目的建设符合我国全面建设小康社会的发展目标，符合国家有 关政策和规定，符合*市总体发展规划和产业布局。项目选址合适， 建设规模合理，建设条件具备，建设方案可行，投资规模适度，资金来 可行性研究报告 7 源有保证，并具有显著的经济效益、社会效益。 建议建设单位加快项目的前期工作进程，积极落实建设资金，落实 设计及施工单位，保质保量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发 挥项目应有的社会及经济效益。 可行性研究报告 8 第二章 项目背景及建设必要性 2.1 企业概况 2.2 项目提出背景 项目所在地国家*经济技术开发区其前身为*高新技术产业 开发区西区。规划面积积 40 平方公里，已建成区面积 16 平方公里，基 本实现“六通一平” ，基础设施建设配套完善， “八纵九横”的交通格局 已经形成。 截止到 2011 年，开发区工业生产总值 219.3 亿元，利用外资 3636 万美元，引进省外资金 20.7 亿元。*经济开发区驻区企业 100 多家， 其中来自美国、法国、新加坡、塞那里昂、日本等国家及香港、台湾地 区的三资企业 11 家，拥有年产值超亿元的企业 13 家，上市企业 2 家， 筹备上市企业 5 家，有国家级高新技术企业 2 家、省级高新技术企业 7 家、高新技术及高新技术产品类企业 12 家、高新技术产品 65 个，初步 形成了以医药、化工、机械制造为核心的三大主导产业。 国民经济和社会发展十二五规划纲要中提出：培育发展战略性 新兴产业。以重大技术突破和重大发展需求为基础，促进新兴科技与新 兴产业深度融合，在继续做强做大高技术产业基础上，把战略性新兴产 可行性研究报告 9 业培育发展成为先导性、支柱性产业。生物产业重点发展生物医药、生 物医学工程产品、生物农业、生物制造。把生物技术作为科技发展的五 个战略重点之一。 *省“十二五”战略性新兴产业发展规划中也明确了我省战 略性新兴产业发展面临的形势。从国际看，新技术、新产业迅猛发展， 电子信息产业仍然是支撑经济长周期增长的主导力量，继续保持快速发 展态势；生物、新能源、新材料等新兴产业处于突破阶段，正在成为引 导未来经济社会发展的重要力量。世界各国纷纷调整发展战略，大力培 育新兴产业，力图抢占未来发展制高点。 规划中确定了以企业为主体，加大规划引导和政策支持力度， 着力推进重大产业创新发展工程和示范园区建设，着力培育具有核心技 术的龙头企业和产业集群，努力把新一代信息技术产业培育成为新的支 柱产业，把生物、新能源、新能源汽车、新材料等产业培育成为先导产 业，促进节能环保、高端装备制造产业成为新的增长点，打造全国重要 的战略性新兴产业基地，推动产业结构战略性调整，加快经济增长方式 转变，为建设*经济区、加快*崛起*振兴提供有力支撑。同时， 规划将生物产业列入十二五时期重点任务。 近年来，*市生物医药产业发展迅速，形成了一定的产业规模， 产品涵盖生物医药、中药、西药等多个领域，产业链相对完整，并在诸 多领域形成了产业特色和优势，生物医药产业已成为*市的重要产业。 日前*市被科技部批准建立“国家火炬计划*生物医药特色产业基地” 。至此，全省 7 家国家火炬计划特色产业基地中该市已占据 2 家。正是 基于此背景提出了本项目的建设。 可行性研究报告 10 2.3 项目建设必要性 标准厂房是指符合城市总体规划和土地利用总体规划，与区域经济 社会和特色产业中长期发展规划相衔接，集中连片建设在经济开发区、 工业园区、特色工业集聚区和工业功能区范围内，统一规划、配套齐全， 企业可直接入驻，并由投资者对外经营的工业用房。它是近年来刚刚兴 起的一种既能集约利用土地，又能拓展中小企业发展空间的新模式。它 作为经济发展到一定时期的新生事物，对推动工业发展、经济和社会和 谐进步有着积极的意义。 1、标准厂房建设是承接产业转移的需要 随着美国、欧盟、日本等世界主要经济体增长速度的放缓，以及入 世后中国市场的更加开放以及经济持续高速增长带来的巨大市场空间， 进一步增强了中国对国际产业的吸引力，中国成为外商直接投资的首选 地之一。跨国公司更加重视中国的战略地位，2011 年，全球 500 强企 业中已有 450 家在中国投资。从 2012 年开始，我国进入承接国际产业 转移新的高速增长阶段。利用外资，特别是外商直接投资 2012 年突破 500 亿美元，2013 年又突破了 600 亿美元，成为世界上吸引外商直接投 资最多的国家之一。2013 年，制造业实际使用外商直接投资额占我国 实际使用外商直接投资额的 70.37%目前，全球重化工业（主要是汽车、 化工等产业）投资集中投向我国，表明我国已成为承接全球制造业转移 的主要地区。在国内，随着国家宏观政策的实施，西部大开发、东北老 工业基地改造、中部老工业基地振兴等相关政策的实施，以及沿海发达 地区的土地限制和劳动力成本的上升，导致大规模资本向内地转移，进 可行性研究报告 11 而引发了一场新的产业分工。 2、标准厂房建设是集约利用土地促进经济发展的新模式 目前， “用地难”是困扰各地经济发展的一大难题。面对日以减少 的耕地，国家将采取更为严格的措施对土地供给和投资加以调控，并从 产业导向、投资密度、用地规模和投入产出率等方面对用地项目实行严 格控制。在 2004 年国务院下发的国务院关于深化改革严格土地管理 的决定 （国发200428 号）中，明确提出“在开发区(园区)推广多层 标准厂房” ，努力提高土地利用率和建筑容积率。为顺应国家土地调控 的新形势，*省政府正式出台了关于节约集约用地推进标准厂房区 建设意见的通知 ，规定从 2006 年月份开始，*省将强力推进标准 厂房区建设。从沿海各地的具体实践来看，建设标准厂房，向“空间要 土地” ， 可以最大限度地节约用地，提高土地利用强度，提高用地审批 效率，提高招商引资效率，提高企业生产效率，显然是有效利用土地最 为可行的办法之一，同时也必将成为今后经济发展的一种模式。 3、受单个企业经营状况好坏影响不大，是促进发展的新思路 从实践来看，制约民营企业，尤其是中小企业投资关键问题就在于 前期成本过高，项目建设周期过长。而租用交通便利、设施齐全的标准 厂房，不仅可以大幅度缩短项目建设周期，而且能有效降低企业在土地、 厂房和配套设施等方面一次性投入成本，使企业把有限的资金用在生产 经营上，从而将风险降到最低。而且标准厂房受单个企业经营状况好坏 影响不大，能够长期保证园区的可利用厂房。因为定向开发的厂房是为 单个企业量身定做的，适应单个企业的生产经营需要，而任何一个企业 可行性研究报告 12 都有其生命周期，有许多不确定因素影响着企业经营发展，一旦企业经 营不下去，而为他订制的厂房可能对别的企业来说就很不适合，如果别 的企业用他的厂房可能要进行很大的工程变更和改造，增加成本，有时 还影响整体结构。甚至有的定向开发的厂房还可能要彻底毁掉。而标准 厂房就不存在这个问题，由于它能满足一般企业的生产需要，所以它能 长期为不同的企业所使用。另外，企业通过在标准厂房区集聚发展，提 高了专业化生产、社会化协作程度，有利于吸引产业工人，发展“块状 经济” ，有利于形成以主导产业为核心的专业市场，最终实现“工、贸、 城”三位一体、良性互动的发展格局。有利于企业在相互促进和竞争中 实现共同发展，有利于形成产业集聚效应。 4、在生物医药产业园区的建设中，标准厂房的建设可以加快整个 园区的启动 因为工业园的建设分为工程建设和后期经营管理等，如果没有标准 厂房，只靠招商来进行定向开发，那园区的启动就很难，因为从招商开 始到意向客户的培养再到客户签约，需要一个过程，在这个过程中客户 的特殊要求不可能在短时间内收集上来，所以，工业园只靠定向开发是 很难启动的，其次，标准厂房可使企业在较短时间内投入生产，利于招 商，起到筑巢引凤的效果。 5、标准厂房可以提高土地利用率，增加投资强度，增加产出率 标准厂房按照规划设计要求容积率一般为 1.51.9，而分散建厂的 企业容积率较低，一般都在 0.50.8 之间，标准厂房的土地利用率通常 是分散征地、单个建厂的 2.53 倍。标准厂房区每亩的投资可达 200 万 可行性研究报告 13 元，而分散建厂的企业每亩投资则只能达到 50100 万元，每亩可提高 投资强度 100150 万元。由于标准厂房容积率高，投资强度大，在同 等土地面积上容纳企业多，且标准厂房所容纳的大多数是科技含量高、 附加值高的企业，所以标准厂房建设可提高产出率。 综上所述，在世界产业大转移，在国内经济持续快速发展的大好时 机，在当前土地资源日益紧缺，宏观调控继续加强， “园区经济” 、 “土 地招商”等传统发展模式面临巨大挑战的情况下，加快工业标准厂房建 设，不仅可以有效吸引外资，整合当地资源，更是缓解当前土地供需矛 盾的最有效的手段。标准厂房经济作为“园区经济”的延续，是今后经 济发展的必然超势，必将成为新的经济增长极。*依托现有工业基础， 加快高标准厂房建设，对全面扩大开放，节约土地，提高出产业研发水 平，并进而带动*市生物医药产业快速发展具有重要意义，本项目建 设是必要的。 第三章 市场分析 3.1 我国生物医药布局 自中国生物医药产业兴起以来，已初步形成以长三角、环渤海为核 可行性研究报告 14 心，珠三角、东北等东部沿海地区集聚发展的总体产业空间格局。特别 是最近几年，在国家政策大力扶持之下，国内生物医药产业得到了长足 的发展。目前，已批准设立国家级生物产业基地的省市已达到 21 个。 2013 年 1 月 6 日，国务院印发生物产业发展规划 。 规划提出， 到 2020 年，生物产业发展成为我国国民经济的支柱产业，20132015 年，生物产业产值年均增速保持在 20%以上。同时，推动医药产业集 中度提升，力促形成一批年产值超百亿元的企业。 规划对生物医药 产业发展作出重点布局，要求突出高品质发展，提升生物医药产业竞争 力。2013-2015 年，生物医药产业产值年均增速达到 20%以上，推动一 批拥有自主知识产权的新药投放市场，形成一批年产值超百亿元的企业， 提高生物医药产业集中度和在国际市场中的份额。 预计到 2015 年，生物医学工程产业年产值达到 4000 亿元，突破一 批核心技术，培育一批高端化发展的生物医学工程制造企业 。并将研 究制定鼓励性定价、医疗保险等政策。 3.2*省生物医药产业 2.1 产业发展现状 生物产业是国家“十二五”规划中重点发展的七大战略性新兴产业 之一，生物医药是生物产业的核心部分。 *经济区规划要求积极培 育战略性新兴产业，推进生物医药等优势产业发展，打造全国重要的生 物产业基地。提高自主创新能力，提高生物医药等创新联盟发展水平。 省委、省政府高度重视生物医药产业的发展， *经济区建设纲要(试 可行性研究报告 15 行) 、 *省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出将 生物医药作为重点发展的领域，列为优先发展的战略新兴产业。*省 生物医药产业近年来得到快速发展，初步形成了生物医药技术研究、开 发和产业化生产体系。郑州生物医药园区等生物医药产业园初具规模， 建立了一批国家重点实验室、省重点实验室、省级企业技术中心、省级 工程技术研究中心和博士后科研工作站，培育了一批具有一定研发能力 的科研人才，以华兰生物为代表的一批具有核心竞争力的企业成为带动 全省生物医药产业发展的骨干力量，生物医药产业发展具有了一定基础。 但是，从总体上看，我省生物医药仍处于起步阶段，其地位和作用 与经济发展和结构调整的总体要求仍有一定差距，与山东、北京、上海、 浙江等发达省份相比仍有较大差距。促进生物医药产业发展的体制机制 和政策环境仍然有待于优化。 2.2 产业发展趋势 *省日前专门出台关于促进医药产业健康快速发展的意见 ，鼓 励医药产业转型升级，科学发展，改变低水平重复建设和低层次竞争的 状况。 意见提出要推动联合重组集群发展，支持医药产业集群化发展， 支持*高新区建设成为国内生物医药研发生产基地，*成为国内现代中 药基地，*成为国内血液制品、疫苗和高端抗生素药物生产基地，* 成为国内中药制剂基地，*成为国内抗生素和维生素生产基地，*成 意见强调推动医药产业结构调整升级，促进创新药物产业化、基本 可行性研究报告 16 药物上水平、药品生产质量保证体系升级、中药现代化、医疗器械国产 化。特别是，做大做强以疫苗、血液制品、发酵原料药、现代中药为重 点的生物医药产业，逐步形成特色优势突出的新型医药产业发展格局。 鼓励优势企业跨地区、跨所有制兼并重组，逐步减少医药企业数量。鼓 励大型药品批发企业和区域配送中心向农村配送质优价廉的药品。为国 内化学原料药和新型制剂生产基地。支持*、*、*、*等地道 中药材扩大规范化种植规模。 2.3 生物医药市场现状 近年来，我省生物产业快速发展，实力明显增强，形成了较好的产 业基础。2008 年我省生物产业产值已经超过 600 亿元，其中医药制造 业实现工业产值 484 亿元，同比增长 35%，高于全国平均增幅 10 个百 分点;实现利润 47 亿元，同比增长 27%，是全国增长最快的省份之一。 我省医药制造业产值已从 2005 年全国第 7 位上升至 2008 年全国第 5 位。 抗生素原料药、血液制品、片剂、中药贴剂、中药丸剂生产规模均居全 国前列;郑麦 9023、郑单 958、转基因抗虫棉推广面积均居全国第一位; 乳酸、异 Vc 钠、核苷等生物化工产品具有规模优势。在国内率先突破 了转基因抗虫棉、甲型 HINI 流感疫苗制备等一批关键技术，涌现出了 天方药业、辅仁制药、金丹乳酸、天冠集团、华兰生物、中棉种业、安 图生物、焦作健康元等一批骨干企业。*国家级生物产业基地和 *、*等 5 个省级生物产业基地占全省生物产业的比重达到 70%。 同时，也要清醒地看到，我省生物产业发展中还存在不少问题。一 是产业层次较低。多数产品处于产业链中低端，缺乏高附加值优势产品， 可行性研究报告 17 知名品牌少。特别是医药行业中小型企业数量多，大宗发酵原料药、普 通制剂比重大。二是技术创新不够。研发投入不足，缺乏拥有自主知识 产权的关键技术，核心竞争力不强。三是高层次人才缺乏。人才机制有 待完善，缺乏高层次的管理团队和创新团队，尤其是缺乏高水平的企业 家和技术带头人。 2009 年，*省发布*省生物产业调整振兴规划提出要发挥 生物资源和产业基础优势，抓住世界生物科技革命的战略机遇，抢占产 业发展制高点，增强核心竞争力，促进生物产业跨越式发展，把我省建 设成为国内一流、具有较强竞争力的生物产业大省。 3.3*市生物医药产业发展 *省生物产业调整振兴规划中提出：以*高新区、*县产 业集聚区为重点，进一步强化血液制品优势地位，快速做大疫苗产业规 模，大力发展高端抗生素药物，依托华兰生物工程股份有限公司、* 拓新生化科技有限公司等优势企业，带动引领一批中小企业加快发展， 把*建设成为重要的血液制品、疫苗和高端抗生素药物生产基地。力 争到 2015 年，在*高新区形成以生物医药为主，一批行业领军企业聚 集的生物产业集群。 因此，本项目的建设，可以有效的促进*市生物医药产业的快 速发展，有利于培育带动性强的骨干优势企业，将*乃至*省 建设成为规模优势突出、主导产业鲜明、在全国具有重要位置的 生物产业基地。 可行性研究报告 18 可行性研究报告 19 第四章 建设条件 4.1 社会条件 *市，地处*省北部，南临*，紧邻省会*。国家级交通枢纽城 市，*城市群核心区重要城市。*城市规模*第三，*北的经济， 文化，交通中心。市区人口 135 万，市区面积 422 平方公里，建成区 180 平方公里，现辖 12 个县市区（四区两市六县） 、两个国家级开发区 （*高新技术产业开发区和*经济技术开发区） 、一个城市新区*， 拥有中国城市综合竞争力百强城市、中国最佳生态宜居城市、中国国家 森林城市、中国优秀旅游城市、中国国家卫生城市、中国可持续发展城 市等多项荣誉。 *市的经济逆势而上、晋位升级，经济社会发展保持比较好的态 势。2012 年全年 GDP 突破 1600 亿元，达 1619 亿元，增长 11.4%，总 量居全省第五位；财政预算收入完成 108.3 亿元，总量从 2008 年的全省 第七位上升至第三位，增长 19.4%。完成固定资产投资 1370 亿元，增长 21.4%，总量居全省第四位；社会消费品零售总额 540 亿元，增长 17%，增速保持全省第一位。 农业生产总体稳定。得益于国家一系列惠农政策的持续实施，全市 粮食生产情况持续向好。2011 全年，全市粮食播种面积 921.71 万亩， 同比增长 1.5%。粮食总产实现“六连创”，总产达 39.25 亿公斤，同比增 长 2.4%。其中，夏粮总产 22.54 亿公斤，增长 0.7%；秋粮总产 16.47 亿 公斤，增长 4.7%。 规模以上工业生产稳步发展。2011 年，全市实现规模以上工业增加 值 735.59 亿元，同比增长 24.0%，增速位居全省第 1 位。固定资产投资 可行性研究报告 20 持续保持增长。2011 年，全市完成固定资产投资 1129.52 亿元，总量居 全省第 4 位，同比增长 29.3%，增速居全省第 4 位。 区域内现有药品生产企业 26 家，医疗器械、卫生和药用包装材料 生产企业 30 家，其中*的血液制品行业亚洲第一；*的青霉素占国 内市场份额的 70%；*的生物型医用卫材、聚乳酸卫材、自毁式注射 器、医用导管、无纺布等卫材产品国内市场占有率 50%。 4.2 建设地点及场地现状 *生物医药产业园标准化厂房建设项目位于国家*经济技术开发 区*区域内。总占地面积约 172 亩（折.75 平方米） 。规划区内地势平 整，交通便利，附属物较少，基础设施齐全，适宜建设。 4.3 建设条件 4.3.1 自然条件 1、气象 项目所在地属温暖带大陆性季风气候，四季分明，年平均降水量为 596.4mm，多年平均气温 14，多年平均绝对湿度 13.1 毫巴，相对湿度 68。具体如下。 绝对最高气温 42.7 绝对最低气温 -21.3 历年平均气温 14 年最大降雨量 1168.4mm 年平均降雨量 596.4 mm 月最大降雨量 692 mm 日最大降雨量 200.5mm 可行性研究报告 21 年主导风向 东北方向 最大风力 八级 最大瞬时风速 32m/s 2、地形与地貌 项目所在地位于第三级地貌台阶区，属黄河冲积平原，海拔 73 米； 厂区不存在不良地质现象。 厂区地质特征自上而下分别为：粉质粘土、粉土、粉细沙、中沙， 总厚度 1521 米，其下为泥灰岩。承载力粉质粘土为 160200kpa，泥 灰岩承载力为 200400kpa，其它为 180280kpa。厂区内不存在地震 液化问题。 据*省地球物理工程勘察院 2002 年勘探，勘探深度内未发现有断 裂通过。 3、水文地质 厂区地下水水位埋深 11.0 米，浅层地下水含水层为沙层。受环境类 型影响，浅层地下水对砼结构无腐蚀性；受地层渗透性影响，地下水对 砼结构也无腐蚀性；地下水对钢筋砼中的钢筋无腐蚀性。 区内浅层地下水为第四系松散岩类孔隙水，主要接受大气降水入渗 及侧向迳流补给，以侧向迳流、人工开采与蒸发为主要排泄方式。勘察 期间场地地下潜水位埋深 6.3m，浅层地下水含水层为砂层，第一含水组 为粗砂、中砂、细砂，总厚度 4060m，底板埋深 7580m；第二含水 组为细砂、粉砂，总厚度 20.752.5m，底板埋深 140155m。本项目 建成投产后，可供开采的地下水资源丰富，能满足本项目的需要。 4、地震 根据强制性国家标准 GB18306-2001中国地震动参数区划图规 定，项目所处区域地震动峰值加速度 0.2g，地震动反应谱特征周期为 0.35S。根据国家标准建筑抗震设计规范GB50011-2001 规定，该区 可行性研究报告 22 域抗震设防烈度为 8 度，设计基本地震加速度为 0.20g，设计地震编组 为第一组。 4.3.2 基础设施条件 1、供水 该厂区周围有市政环状给水管网，其水质、水量均能满足该工程的 要求。办公楼、住宅楼、厂房由市政供水管网直接供水。 2、排水 排水系统为雨、污分流制。室内污水排到室外后，首先经化粪池初 步处理后，再排到市政污水管网。屋面排水设计为外排水，道路雨水由 设置在路边的雨水口收集后，由雨水管道排至市政雨水管网。 3、供电 该区需两路 10KV 高压电源，由区域公用变电所引至中心变电所， 配电至分变电所。中心变电所设于中心绿化区，变压器设置容量为 2X1000 KVA 变压器。 4.3.3 主要建筑材料来源、供应及施工条件、水电供应等 本项目对材料没有特殊的要求，其来源比较丰富，当地建材工业分 布较广，砂、石灰、水泥较为丰富，钢材、木材和沥青可以在当地购买。 各种建筑材料的主要来源及运输条件如下： 1、钢筋、水泥、沥青、石灰 水泥、钢材、沥青应通过试验选择质量优、价格更合理的厂家，均 可由市县材料市场供应。 当地有优质的建筑用砂，且储量丰富，品种规格齐全，质量稳定可 靠，含泥量小，强度较高，汽车运输便利。 生石灰由当地石灰场供应，石灰品质可达到三级以上标准，可满足 可行性研究报告 23 工程需要。 2、工程用电、用水 项目所在地周边输变电设施较为齐备，施工阶段可根据需要，向当 地供电部门提出申请，就近接电或自备发电机。 项目所在地地表水和地下水都较丰富，水资源利用方便。 可行性研究报告 24 第五章 建设内容与规模 5.1 建设原则 1、按照科学性、实用性与前瞻性相结合的原则建设； 2、根据区域产业发展规划和城市建设规划，充分利用现有资源， 并考虑产业发展需要； 3、充分考虑区域制造业的实际情况，近远期结合，实事求是、因 地制宜，合理确定建设内容和规模，以满足项目的需要。 4、一次征地、规划、分期建设实施、逐步配套完善。 5.2 建设内容与方案 *生物医药产业园一期标准化厂房建设项目，建设单位为*。为 了更高起点更高标准的建设现代化一流的产业园区，生物医药产业园一 期标准化厂房实行统一规划、分期建设的运行方式。项目主要包括 7 座 生物医药标准化厂房、库房、质检研发中心、办公楼及厂区内道路、绿 化、供排水、供电等配套基础设施等内容。 5.3 建设规模 通过对项目的市场分析和调查，以及现有可利用资源等因素综合考 虑，新建标准化厂房区，总占地 172 亩，总建筑面积.52m2。具体见下表： 建设规模一览表 序号项目名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）层数备注 可行性研究报告 25 1 生物医药标准化厂 房 10789.3835450.8234 共建设 7 座， 单栋占地面 积 1541.34 平方米，建 筑面积分别 为 4624.02 平方米和 6165.36 平 方米两类。 2辅助车间1389.31389.31 3变配电间3299871 4制冷车间4754751 5维修车间443.58443.581 6备品备件库884.22884.221 7库房（甲类）1741.021741.021 8库房（丙类）1741.021741.021 9库房（丙类）735.18735.181 10质检、研发中心172869124 11生产办公楼182491205 12辅助用房99.199.11 13雨棚2699553990 14环保设施用房15703140 15热换站9090 16其他2133.685721.8 主要为门卫、 自行车棚等 建构筑物。 17预留用地5129.04 主要为后续 园区发展预 留 合计58096.52.04 可行性研究报告 26 第六章 工程技术方案 6.1 总体规划 6.1.1 依据 1、 项目选址意见书 ； 2、 工业企业总平面设计规范 （GB50187-93） ； 3、国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例； 4、建设单位提供的各项基础资料。 6.1.2 总体规划指导思想 设计中不仅解决建筑单体的功能和单体的视觉形象，更要创造人们 能在其中活动的场所以及与外部环境相关联的空间秩序。*生物医药 产业园标准化厂房的建筑创作打破旧的厂区规划理念，将单元式办公、 科技研发、仓储等功能相结合，形成一个融科研、生产、办公于一体的 现代化产业园区。 6.1.3 总平面布置 本项目建设位于*生物医药产业园，场址位于国家*经济技术开 发区*区域内。交通十分便利。厂址周围地势干燥、水源充足，无有 害气体、烟雾、粉尘和其它危及产品卫生的污染源，符合建设规范要求。 本项目总占地面积.75m2，折合 172 亩。整个地块呈长方形，南北长 407.5m，东西宽 282.5m，东、南、北三面临路，成为重要的展示空间， 也是进入园区的主要出入口。主入口设在北侧，南侧设次入口，方便车 可行性研究报告 27 辆的进出，东面为物流通道。办公楼与研发中心的布局分成东西两部分， 分别位于厂区主入口两侧，从而为厂区人员办公提供便捷而又幽雅的空 间。厂房区域通过南北干道和东西向支路形成网格状道路体系，方便了 货物的运输，提高工作的时效性。基地周边设计环行消防车道，满足规 范要求，交通流线简捷有序。围绕厂房的周遍布置一些服务于整个工业 园区的基础设施。 6.1.4 竖向布置及场地排雨水 本项目厂区内地势平坦，建筑物竖向设计尽量利用自然地形，减少 土方工程量和各种工程构筑物的工程量，并力求填、挖就近平衡，运距 最短，节约基建投资。建设场地应有完整、有效的雨水排水系统，满足 生产、运输、装卸及工程管线敷设的要求。场地标高及排水坡度尽量结 合原地形进行平整，场地排雨水坡度为 5，雨水汇入厂内道路边沟， 最后排出厂区。 6.1.5 道路及绿化系统 作为现代化工厂，应使厂内、外交通运输相适应。根据项目建设规 模大，运输车辆较多的情况。厂区内道路系统的布置应有足够的宽度使 运输车辆能够方便快捷地到达每个车间，并形成环形路网。新建道路分 主干道、次干道及支道三种，连接厂区主要出入口的主干道宽 15m，生 产车间之间次干道宽 7m，车辆和行人较少的道路以及消防道路宽 45m。道路路面铺设适于车辆通行的混凝土路面，带盖板明沟，路肩宽 度 1m，有足够的排水系统，路面应平坦，防止积水及尘土飞扬。道路、 停车场、广场及硬化地面面积 10150m2。 根据项目规模和总平面布置方案，为了创造良好的生产和生活环境， 厂区内各车间之间的裸露地面应进行绿化，因地制宜地选用植物品种， 可行性研究报告 28 尽快发挥绿化效益。在不影响交通和地上、地下管线的运行和维修条件 下，在办公楼、研发中心附近以集中的绿地为主，其树种选择宜为观赏 性强的小乔木，如白玉兰及叶片纤秀艳红的红枫等，树冠造形美观，营 造小区域的绿化景观。生产区绿化组成部分是行道树和沿路绿地，形成 带状绿化。其间乔木和灌木搭配栽植，营造轻松、舒适的绿化景观，使 整个厂区内绿化布局形成疏密有致、高低错落、远近分明的绿化层次和 空间结构，与厂内建筑相呼应，树立现代化工厂的典型模式。绿化面积 22747.46m2，绿化系数为 19.76%。 6.1.6 主要技术指标 主要技术指标表 序号项目单位数量备注 1总占地面积m2.75折合 172 亩 2总建筑面积m2.52 3建筑物占地面积m258096.52 4建筑密度50.46% 5绿化面积m222747.46 6绿化率19.76% 7容积率1.07 8停车位个72 6.2 建筑设计 6.2.1 设计依据 1、 中华人民共各国城市规划法 ； 2、 工业建筑设计规范 （1997.12） ； 3、 建筑设计防火规范 （JGJ61-87） ； 4、国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例； 可行性研究报告 29 5、建设单位提供的各项基础资料。 6.2.2 建筑设计方案 本项目建筑工程主要有多层标准厂房、办公楼、研发中心、辅助用 房等。 1、三层标准厂房 三层标准厂房采用国内先进的设计方案和施工方案，平面尺寸为70 m22m厂房，共设7座标准化轻钢结构厂房。总建筑面积35450.82m2。 结构形式为现浇钢筋混凝土框架结构，层高一层为6.8m，二三层为 5.6m 室内外高差0.3米。 三层标准厂房屋面均采用75厚聚苯复合压型彩钢板，屋面采用有组 织外排水，墙板均采用50厚聚苯复合压型钢板，檐口标高为7.5m，可设 起重设备。 标准厂房由于实现了统一规划，统一设计，统一开发建设，统一管 理，整体布局合理，提高了工业园区的形象。本项目采用的标准厂房内 部空间可按不同工艺要求进行组合，具有较大的灵活性、通用性和适应 性，可以容纳不同的用户，而且可以随时更换用户，做到建筑资源的重 复利用。在建筑立面造型上以简洁、明快、朴素大方的现代建筑风格为 基调，建筑外形要求稳重、朴素且具有工业建筑的力度，突出了工业园 区现代化环境效果。 2、办公楼、研发中心 （1）办公楼 该建筑主要为办公用房，总建筑面积9120平方米，建筑平面为南北 布置，办公楼主体为5层。高度为15.08米，室内外高差0.45米，一层层 高4.5米，二层层高4.2米，三至五层层高3.0米。 可行性研究报告 30 （2）研发中心 该建筑为生物医药科技研发为主要功能，为科研机构提供方便舒适 的空间环境。总建筑面积2800平方米，建筑平面为东西布置。管住楼主 体为6层。高度为21.15米，室内外高差0.45米，一层层高4.5米，二层层 高4.2米，三至六层层高3.0米。一层、二层为质量检测室，三-四层为科 技研发室，该中心可以为整个产业园区提供质量检测及科技研发等功能。 5、其它辅助用房 主要为门卫房、配电房、厕所、垃圾收集点等用房，均为一层砖混 结构。 本方案根据该建筑的使用性质和周边环境条件，临街建筑对园区内 部的厂房形成一种半围合状态，在建筑的高度上对内部的厂房视觉效果 的单一起到了遮挡作用。建筑沿路呈高低错落和具有几何化的秩序感， 设计上利用这种高差变化和不断咬合的结构关系营造出一种节奏感，使 主体综合楼更加突出，视觉效果更加强烈。同时结构柱的运用增添了秩 序感，底层的设计形成的灰空间，对建筑的展示功能起到了很好的烘托 作用。办公楼立面设计采用对称设计。按照整体建筑风格设计理念，本 楼设计风格为现代的简洁大方明快的建筑形象，整个临街建筑形象一致， 功能分离，但为了更突出其体量。管住楼通过竖向线条强调其挺拔，横 向线条强调其舒展。拐角弧线造型与两侧的外围窗户形成有效的协调与 呼应，简洁突出的造型势必成为新长南路上靓丽的一道风景线。在办公 楼立面设计过程中，我们系统的思考基线、肌理、界面等秩序化元素， 通过对位、对称、渐变等一系列的设计手法，建立建筑与城市、建筑与 场所、建筑与建筑之间的呼应与对话。最终，整个沿街建筑群体简洁规 整，造型纯净，比例严谨，具有很强的现代建筑风格。 可行性研究报告 31 5、室内外装修 （1） 标准厂房 生产车间地面采用能防水、防渗漏、防滑、防腐蚀，无毒，易冲洗、 消毒的水磨石铺砌；地面应平整、无裂隙、略高于道路路面，并应有适 当的坡度和良好的排水系统，以保证排水畅通。明地沟底应呈弧形，排 水口设网罩。 生产车间墙壁采用浅色、不吸水、不渗水、无毒材料覆涂，墙壁表 面应平整光滑，其四壁和地面交界面呈弧形，防止污垢积存，并便于清 洗。 屋顶或天花板选用不吸水、表面光洁、耐腐蚀、耐温、浅色材料覆 涂或装修，要有适当的坡度，在结构上减少凝结水滴落，便于洗刷。 门、窗、天窗要严密，采用不变形、耐腐蚀的材料制作。窗和洞口 安装易于清洗、更换的纱窗。内窗台呈下斜 45斜坡式结构。 其它：建造或安装平台、楼梯、梯子及其它辅助装置时，应应便于 清洗、检查。车间内墙柱设有防止车辆碰撞的设施。架空构件应便于清 洗，防止积尘、凝水。 （2） 办公、科技研发楼 屋面：选用合成高分子涂膜防水（II 级防水） 。 楼面：办公业务用房楼面选用地砖楼面。 地面：入口门厅及展厅地面选用花岗岩地面，设备用房选用水泥砂 浆地面，办公业务用房地面选用地砖地面。 外墙：主要外墙面选用外墙釉面砖，装饰色带选用外墙涂料。 内墙、顶棚：选用乳胶漆，盥洗室、卫生间选用内墙釉面砖 门：各门厅入口处选用不锈钢全玻门，办公室、仓库、设备用房、 卫生间选用木门。 可行性研究报告 32 窗：选用塑钢窗。 吊顶：根据需要设置。 6.3 结构设计 6.3.1 设计依据 1、 建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001） ； 2、 建筑结构荷载规范 （GB50009-2001） ； 3、 混凝土结构设计规范 （GB50010-2002） ； 4、 冷弯薄壁型钢结构技术规范 （GB50018-2002） ； 5、 钢结构设计规范 （GBJ17-2003） ； 6、 钢结构高强度螺栓连接的设计及验收规范 （JGJ82-91） ； 7、 建筑钢结构焊接规程 （JGJ81-2002） ； 8、 建筑地基基础设计规范 （GBJ50007-2002） ； 9、 建筑抗震设计规范 （GB50011-2001） ； 10、 建筑抗震设计设防分类标准 （GB50223-95） ； 11、 砌体结构设计规范 （GB50003-2001） ； 12、国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例； 13、建设单位提供的各项基础资料。 6.3.2 结构选型 结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础的设计 应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地 基承载力。本项目的建设场地在没有完整的岩石工程勘察报告的情况下， 基础埋置深度应根据地质情况、土的冻层深度以及地下水位等情况，