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第二章房地产权属制度,第一节房地产权利与权属,一、房地产权利概述房地产权利，是指以房地产为标的的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权利包括：土地所有权、土地使用权、房屋所有权、房地产抵押权。房地产权属，是指房地产权利主体上的归属，是将房地产权利与一定的权利主体相联系。房地产权利的存在是房地产权属的前提和基础。,土地所有权,国家土地所有权,集体土地所有权,土地使用权,国有土地使用权,集体土地使用权,土地承包经营权,出让土地使用权,划拨土地使用权,城镇土地使用权,农地使用权,建设用地使用权,房屋所有权,城镇房屋所有权,农村房屋所有权,房地产抵押权,房地产相邻权,第二节土地权属制度,一、土地权属制度的发展：（一）传统土地权利在立体空间上的分离（二）国家对土地私有权的限制1、对土地使用的限制。2、对土地交易的限制。3、土地征收。,第二节土地权属制度,二、我国土地所有及使用制度（一）我国土地所有权的特征1、主体的特定性。2、客体的差异性。（1）地域上的差异性;（2）在法律上的表现：1）主体不得同时拥有两种土地所有权；2）两种土地所有权的确权形式也不同。3、内容的限制。主要表现在土地所有权不能以任何形式进行交易。,第二节土地权属制度,（二）国家土地所有及使用制度1、国有土地的范围土地管理法实施条例第二条下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,第二节土地权属制度,2、特征1）国家统一所有。国务院是国家所有权的唯一代表。2）中央及地方各级政府分别行使权力。分级实行管理权力而非分级所有。3）国有土地使用收益中央与地方共享。4）国有土地所有权的部分权能适当分离，形成国有土地使用权。,第二节土地权属制度,（三）集体土地所有及使用制度1、范围宪法和土地管理法规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。2、问题（1）农村集体土地归一定集体组织内的全体农民所有，由农业集体经济组织或村民委员会代表行使所有权。1）主体虚位，使农民产生疏离感2）主体虚位，使得所有权行使被“内部人”所控制3）主体虚位，使得所有权虚化A.名义上的“土地所有人”没有土地的处分权，不得自由买卖、租赁、转让和抵押土地。B.土地所有者并没有土地的收益权。C.在政府与农民就土地权益所作的博弈中，政府永远处于超越法律的绝对优势地位。,第二节土地权属制度,（2）广东省集体建设用地使用权流转管理办法1）相关知识点土地管理法第4条规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。,第二节土地权属制度,2）立法背景：珠三角建设用地早已隐性入市3）内容作为“农民的资产”的农村集体建设土地，可以按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一土地市场。农村集体建设用地用途限制准：兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户、外资企业、合作、合资、联营企业，兴办公共设施和公益事业，兴建农村村民住宅，可以使用集体建设用地。取得集体建设用地的单位和个人，不得随意改变用途。禁：通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地，不得用于商品房地产开发和住宅建设。第二十五条关于“土地收益”规定，“集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中五成以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。,第二节土地权属制度,为预防侵犯农民利益设置的法条：第七条出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理，没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。第十四条集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料)，按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。第十五条集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。,第二节土地权属制度,关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见10当事人在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，可认定租赁合同有效。当事人与他人合作在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库。办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，也可认定租赁合同有效。当事人与他人合作在集体土地上建成房屋出售的，应认定合作合同无效。11农村村民将经依法批准修建的住宅出租的，可认定租赁合同有效。,第二节土地权属制度,12当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日土地管理法修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日土地管理法修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。,第二节土地权属制度,（3）小产权房,第三节房屋权属制度,一、房屋所有权（一）定义、性质、要素1、定义是指房屋所有人依照法律规定，对房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。2、性质：是独立的不动产物权3、要素（1）主体（2）客体（3）内容,第三节房屋权属制度,（二）房屋所有权的取得、消灭1、取得（1）原始取得：1）新建取得；2）国家承继、没收；3）无主房屋取得；4）添附取得。（2）继受取得：买卖、互易、赠与、继承。登记生效主义2、消灭（1）客体消灭；（2）主体消灭；（3）转让；（4）抛弃；（5）因强制手段而消灭。,第三节房屋权属制度,（三）房屋所有权类型1按所有权主体构成不同可分为：（1）单独所有房屋所有权，（2）共同所有房屋所有权。2以所有权主体可划分为：（1）国有房屋所有权。（2）集体房屋所有权。（3）私有房屋所有权。（4）联营企业房产所有权。（5）股份制企业房产所有权。（6）涉外房产所有权。,第三节房屋权属制度,二、建筑物区分所有权（一）概述建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共同所有部分所享有的共用部分持份权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。物权法第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物权法第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,第三节房屋权属制度,1特征：（1）权利复合性。（2）一体性。物权法第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（3）限制性。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,第三节房屋权属制度,（4）权利内容的多样性。表决时专有部分面积具有一定的意义，物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。,第三节房屋权属制度,2种类（1）纵割式区分所有权。（2）横割式区分所有权。（3）混合式区分所有权。,第三节房屋权属制度,（二）专有所有权、共有所有权、成员权1专有所有权专有所有权是指建筑物区分所有权人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。（1）专有部分的范围：区分所有建筑物的专有部分与其他专有部分以共用墙壁、地板、天花板等相隔离，但具体如何区分，物权法未加区分。,第三节房屋权属制度,（2）专有所有权的限制：1）权利滥用禁止。2）住宅用途变更禁止。物权法第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。天河南路住改商问题。,第三节房屋权属制度,2共有所有权共有所有权，是指区分所有权人对建筑物共有部分占有、使用、收益的权利。（1）共有部分的范围：共有部分，是建筑物专有部分之外的其他部分，还包括建筑物的附属建筑物和附属设施。（2）全体共有部分和一部共有部分全体共有部分，是指由所有业主共有的部分。一部分共有部分，是指由部分业主共有的部分。,第三节房屋权属制度,（3）问题1）道路、绿地和物业服务用房第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。2）车位、车库第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。3）天台花园4）会所,第三节房屋权属制度,（4）特征：1）从属性。第72条第2款：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。2）不可分割性。3）权利与义务的独立性。第七十二条第1款：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。（5）共有部分的维修第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。,第三节房屋权属制度,3成员权成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。（1）特性1）独立性。2）从属性。3）永续性。（2）成员权人的权利：A、参加区分所有权人会议并行使表决权；B、参加订立管理规约；C、选举及解任物业服务；D、请求权。（3）义务：A、遵守管理规约；B、执行区分所有权人会议决议；C、接受物业服务义务。,第四节房地产相邻关系,一、房地产相邻关系概述相邻关系是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利、义务关系。二、相邻关系的内容（一）权利的扩展相邻权人对邻地权利的积极利用1必要通行权。（1）须不动产与公共道路没有直接联络。（2）须确有从相邻不动产通行的必要，并且该情形并非不动产权利人任意行为所致。第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。,第四节房地产相邻关系,2管线设置权。八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。3施工临时占用权。4用水权、引水权、排水权。第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。5搜取物品进入权。,第四节房地产相邻关系,（二）权利的限制相邻权人对邻地的消极限制1通风、采光。第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。2环境保护。第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。3危险防范。第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。4其他妨碍的禁止。,第四节房地产相邻关系,【案例】美丽家园房地产公司(化名)经行政主管部门审批，在北京丰台区某地建设三栋高层住宅楼。一年后，该工程竣工。但该三栋楼房几乎将位于其西侧居民老徐所居住的房屋阳光完全遮挡。由于采光、日照不足，加之通风条件也受到影响，老徐屋内夏天潮湿、冬天阴冷，不仅房屋价值严重减损，而且给他正常的生活和工作带来了严重影响。老徐认为该房地产公司建筑的高层建筑严重侵犯了他的通风权、采光权等权利，向法院起诉要求这家公司赔偿。法院受理此案后，委托鉴定部门对这个楼盘北区的涉案楼对西侧老徐家楼盘东立面的日照影响情况进行了测算，并根据测算报告认定，房地产公司侵权的事实成立。据此，法院判决该房地产公司赔偿给老徐7.5万元的损失。,第四节房地产相邻关系,【案例分析】第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。至于如何衡量是否妨碍了相邻建筑物的采光等，是以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。比如，建设部发布的中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范中规定，大城市楼间距应保证住宅日照标准为大寒日不低于2小时，冬至日不低于1小时。在该案中，被告房地产公司违反了国家有关工程建设标准，导致老徐的房屋未能达到国家规定的住宅日照标准，并对其造成了通风、采光和日照妨碍。故老徐有权要求被告赔偿损失。,第五节房地产权属登记制度,一、房地产权属登记概述（一）概念、性质和功能1概念房地产权属登记，又称房地产登记，指房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的登记。2性质其性质，在我国是房地产管理机关依职权索实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理与被管理的关系。特点：（1）登记范围的特殊。（2）属于强制性登记。（3）登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时方予登记。（4）登记具有较强的公信力，除司法判定可予以否定外，是产权的唯一合法证明。,第五节房地产权属登记制度,3功能（1）权利确认功能。（2）权利公示功能。（3）权属管理功能。一是产籍管理功能，二是审查监督功能。二、我国房地产权属登记管理体制（一）登记效力物权法第21条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。,第五节房地产权属登记制度,三、土地登记（一）概述是指国家依法对国有土地使用权、集体土地使用权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。国有土地所有权无需以登记发证形式确认。（二）类型1初始土地登记2权利设定登记（1）国有土地使用权设定（2）集体土地使用权设定（3）其他权利设定,第五节房地产权属登记制度,3权利变更登记（1）土地所有权变更登记（2）土地使用权变更登记（3）他项权利变更登记（4）其他4名称地址和土地用途变更登记5注销登记（三）程序1、土地登记申请；2、地籍调查；3、权属审核；4、注册登记；5、颁发或更换土地证书。,第五节房地产权属登记制度,四、房屋登记（一）概述是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权关系的行为。目前专指城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。（二）类型1总登记。2初始登记。新建的房屋申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。3转移登记。4变更登记。5他项权利登记。6注销登记。,第五节房地产权属登记制度,（1）更正登记第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（2）异议登记第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。,第五节房地产权属登记制度,（3）预告登记预告登记，是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,广州：所有预购商品房必须办预告登记业务,为保护购房人合法权益，广州市国土房管局房地产交易登记中心将于8月1日起开展预购商品房预告登记业务。预告登记后，未经购房小业主同意，处分该不动产