航空港区郑港一路项目可行性研究报告.doc

郑州市航空港区郑港一路项目郑州市航空港区郑港一路项目 可行性研究报告可行性研究报告 中建嘉和地产有限公司中建嘉和地产有限公司 二二一二年十二月一二年十二月 中建地产项目可研 目目 录录 1.1. 项目背景项目背景.1 1 1.1.1.1. 项目由来项目由来.1 1 1.2.1.2. 中原经济区中原经济区.2 2 1.3.1.3. 郑州航空港区概况郑州航空港区概况.3 3 1.3.1. 郑州航空经济综合实验区（郑州航空港区） .3 1.3.2. 郑州航空港区发展历程 .4 1.3.3. 郑州航空港区优势 .5 1.3.4. 郑州航空港区发展目标 .9 2.2. 项目概况项目概况.1010 2.1.2.1. 土地位置、性质及现状土地位置、性质及现状.1010 2.1.1. 项目宗地位置 .10 2.1.2. 项目四至 .11 2.1.3. 宗地现状 .11 2.2.2.2. 交通环境交通环境.1111 2.3.2.3. 周边配套环境周边配套环境.1212 2.4.2.4. 项目宗地分析结论项目宗地分析结论.1313 2.5.2.5. 安置房宗地概况安置房宗地概况.1414 2.6.2.6. 项目合作模式项目合作模式.1414 2.6.1. 政策依据 .14 2.6.2. 拿地路径 .14 2.6.3. 开发节奏 .15 2.6.4. 付款节奏 .15 2.7.2.7. 合作模式成功案例合作模式成功案例.1515 2.8.2.8. 其他合作其他合作.1717 3.3. 市场调查市场调查.2121 3.1.3.1. 郑州市房地产发展概况郑州市房地产发展概况.2121 3.1.1. 郑州市房地产投资情况 .21 3.1.2. 郑州市商品房开发、建设情况 .21 3.1.3. 郑州市商品房供给、需求及价格走势情况 .22 中建地产项目可研 3.1.4. 郑州市今年陆续出现“地王” .23 3.2.3.2. 航空港区经济发展航空港区经济发展.2323 3.2.1. 航空港区政策优惠 .23 3.2.2. 港区入驻企业 .24 3.2.3. 港区经济总量 .24 3.2.4. 港区未来入住人口 .25 3.2.5. 港区区位交通 .25 3.3.3.3. 港区未来规划发展港区未来规划发展.2626 3.4.3.4. 地块周边土地市场调研地块周边土地市场调研.2828 3.5.3.5. 港区房地产市场概况港区房地产市场概况.2929 3.5.1. 市场现状 .29 3.5.2. 产品价格： .29 3.6.3.6. 港区未来需求及客户群分析港区未来需求及客户群分析.3030 3.7.3.7. 案例调研案例调研武汉盘龙城经开区武汉盘龙城经开区.3232 3.7.1. 武汉与郑州经济状况对比 .32 3.7.2. 武汉盘龙新城与郑州航空港区区位对比 .32 3.7.3. 盘龙新城发展状况 .33 3.7.4. 盘龙新城商品房市场 .34 3.7.5. 盘龙新城土地市场 .34 3.7.6. 总结 .34 3.8.3.8. 可比楼盘调研分析可比楼盘调研分析.3636 3.9.3.9. 港区市场调研总结港区市场调研总结.4545 3.9.1. 看区域航空港区优势汇聚，将成为中原区域的一颗明珠 .45 3.9.2. 看市场航空港区房地产市场启动在即，目前正值价值洼地 .46 3.9.3. 看需求目前航空港区内需强劲，外需无限 .46 4.4. 开发规划和营销规划开发规划和营销规划.4747 4.1.4.1. 规划要求和限制规划要求和限制.4747 4.2.4.2. 项目密度分析项目密度分析.4747 4.3.4.3. 规划方案初步设想规划方案初步设想.5454 4.4.4.4. 基本数据基本数据.5656 中建地产项目可研 4.5.4.5. 计划开发期计划开发期.5656 4.6.4.6. 开发定位开发定位.5757 4.6.1. 目标客户 .57 4.6.2. 产品定位 .57 4.6.3. 价格定位 .57 5.5. 成本估算成本估算.5959 5.1.5.1. 总投资估算总投资估算.5959 5.2.5.2. 总投资估算说明总投资估算说明.5959 5.3.5.3. 项目成本分析项目成本分析.6161 5.4.5.4. 安置房成本分析安置房成本分析.6262 6.6. 财务评价财务评价.6464 6.1.6.1. 项目销售收入测算项目销售收入测算.6464 6.2.6.2. 项目各项税金测算项目各项税金测算.6464 6.3.6.3. 项目成本利润分析项目成本利润分析.6464 6.4.6.4. 项目资金来源与运用分析项目资金来源与运用分析.6565 6.5.6.5. 项目现金流量分析与效益分析项目现金流量分析与效益分析.6565 7.7. 风险分析与对策风险分析与对策.6767 7.1.7.1. 项目风险因素分析项目风险因素分析.6767 7.1.1. 市场风险 .67 7.1.2. 土地获取风险 .67 7.2.7.2. 风险分析基本结论及应对措施风险分析基本结论及应对措施.6767 7.2.1. 市场风险对策 .67 7.2.2. 土地获取风险对策 .67 8.8. 综合分析与建议综合分析与建议.6969 8.1.8.1.SWOTSWOT分析分析 .6969 8.1.1. 优势（S） .69 8.1.2. 劣势（W） .69 8.1.3. 机会（O） .69 8.1.4. 威胁（T） .69 8.2.8.2. 基本结论基本结论.6969 中建地产项目可研 9.9. 附件附件.7171 9.1.9.1. 前述项目地理位置图、周边环境图等前述项目地理位置图、周边环境图等.7171 9.2.9.2. 项目开发进度计划表项目开发进度计划表.7171 9.3.9.3. 项目销售进度及收入估算表项目销售进度及收入估算表.7171 9.4.9.4. 项目成本及盈利测算表项目成本及盈利测算表.7171 9.5.9.5. 安置房建设成本明细表安置房建设成本明细表.7171 9.6.9.6. 项目投资支出与资金筹措计划表项目投资支出与资金筹措计划表.7171 9.7.9.7. 项目借款还本付息计划表项目借款还本付息计划表.7171 9.8.9.8. 项目资金来源与运用表项目资金来源与运用表.7171 9.9.9.9. 项目现金流量预测表项目现金流量预测表.7171 9.10.9.10. 项目开发用地红线图项目开发用地红线图.7171 9.11.9.11. 项目安置用地红线图项目安置用地红线图.7171 9.12.9.12. 自主开发和配套安置区建设框架协议自主开发和配套安置区建设框架协议.7171 9.13.9.13. 土地投资开发协议土地投资开发协议.7171 9.14.9.14. 安置区建设协议安置区建设协议.7171 9.15.9.15. 中建七局与郑州市航空港区投资合作协议中建七局与郑州市航空港区投资合作协议.7171 9.16.9.16. 郑州黄河大观有限公司简介郑州黄河大观有限公司简介.7171 9.17.9.17. 正弘置业自主开发和配套安置区建设框架协议正弘置业自主开发和配套安置区建设框架协议.7171 中建地产项目可研 1 1.1. 项目背景项目背景 1.1.1.1.项目由来项目由来 2012 年 11 月 17 日，国务院正式批复了两个文件：一个是国 务院正式批复中原经济区规划，体现了党中央、国务院对河南 发展的关心，对中原经济区建设的支持；另一个是国务院同意规划 建设郑州航空港经济综合实验区。郑州航空港经济综合实验区是河 南省打造内陆开放高地的一个重要平台，打造这一实验区是河南更 好扩大对外开放的一个非常重要的战略举措，为建设中原经济区提 供了一个有力支撑。 为突出郑州航空港经济综合实验区对中原经济区建设的重要作 用，中原经济区规划安排专门一节对实验区建设进行了表述， 明确提出建设郑州航空港经济综合实验区，力争到 2020 年基本建成 全国重要的航空经济集聚区，成为生态、智慧、和谐宜居的现代航 空都市和中西部地区对外开放的新高地、中原经济区的核心增长区 域。省发改委有关负责人说，“这将为我省建设郑州航空港经济综 合实验区这一带动中原经济区发展的综合性开放开发平台提供政策 支持”。 近年来，随着郑州航空港区配套、交通、产业布局的日渐成熟， 国内各知名开发商均争相入驻。我方凭借富士康一期工程开发中树 立的良好企业形象和口碑，与航空港区管委会建立良好的合作关系， 航空港区管委会召开党政联席会议，建议提供一块位置最好，地价 最低的地块优先由我方开发。如果此次合作顺利，定为以下合作打 下坚实的基础。 另外，12 月郑州航空港区将与我局签订 65 亿元的战略框架合 中建地产项目可研 2 作协议，后续合作项目如下： 富士康厂区工程建设，投资总额约 24 亿元。 航空新城基础设施：包括紫晨路、前程路、文明路、雁鸣 路、 前进路、郑港三路、四路、六路、春华路、机场南路、学院路等， 投资总额约 16 亿元。 桥梁工程，包括 18 座跨南水北调干渠桥梁，投资总额约 20 亿元。 港区公建配套及行政事业服务中心工程，投资总额约 5 亿 元。 1.2.1.2.中原经济区中原经济区 借力于中原经济区的发展，郑州航空港区迎来新的历史机遇， 产业升级、辐射力增强，对资源和人口的聚吸作用将逐渐增加，将 为房地产市场发展注入强劲动力。 20122012 年年 1111 月月 1717 日国务院正式批复日国务院正式批复中原经济区规划中原经济区规划，体现 了党中央、国务院对河南发展的关心，对中原经济区建设的支持。 中原经济区地理位置重要，粮食优势突出，市场潜力巨大，文化底 蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位，建设中原经济 区正式上升为国家战略。 中建地产项目可研 3 中原经济区规划区域以河南省为主体，包括与河南毗邻的晋东 南、鲁西南、冀南、皖北的部分区域，总面积 28.9 万平方公里、总 人口 1.5 亿人。面积及人口居全国第一位，经济总量仅次于“长三 角”、“珠三角”及“京津冀”，列全国第四位。作为国家层面重 点开发区域，中原经济区的战略定位为：国家重要的粮食生产和现 代农业基地，全国工业化、城镇化和农业现代化协调发展示范区， 全国重要的经济增长板块，全国区域协调发展的战略支点和重要的 现代综合交通枢纽，华夏历史文明传承创新区。 1.3.1.3.郑州航空港区概况郑州航空港区概况 1.3.1.1.3.1. 郑州航空经济综合实验区（郑州航空经济综合实验区（郑州航空港区郑州航空港区） 国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见提 出了要推进郑州国内大型航空枢纽建设，培育全国区域协调发展的 战略支点和重要的现代综合交通枢纽，将郑州新郑国际机场确定为 “十二五”期间全国唯一的综合交通枢纽建设试点，航空经济试验 区规划出台，5 年内将实验区打造成国内外具有一定影响力的航空 经济体和航空都市。 中建地产项目可研 4 经过国家发改委和民航局组成的调研组莅临河南，就经过国家发改委和民航局组成的调研组莅临河南，就“郑州航郑州航 空经济综合实验区空经济综合实验区”建设进行调研论证，目前，航空港区管委会已建设进行调研论证，目前，航空港区管委会已 升级为副省级单位升级为副省级单位 。 1.3.2.1.3.2. 郑州航空港区发展历程郑州航空港区发展历程 2007 年，郑州航空港区隆重成立， 138 平方公里的机场城市 规划出炉。 2010 年，国务院特此批准设立郑州新郑综合保税区（ 5.5 平 方公里） ，承接富士康落户 港区。 2011 年，中编办批准设立郑州新郑综合保税区（郑州航空港 区）管理委员会”。管委会为省政府派出机构，规格为正厅级，由郑 州市政府代管。 2011 年，郑州市政府批复航空港区总体规划，省发改委主持 四规套合，规划面积从 138 平方公里扩展到 230 平方公里。 2012 年，河南省委会议提出把航空港区作为中原经济区发展 的战略抓手和核心增长极来推动，提出建设“中国航天经济综合实验 中建地产项目可研 5 区”的远大发展规划，这一发展规划已列入中原经济区规划并获 得国务院批准。 从此，中原大地，一座崭新的航空都市渐行渐近，广阔平台孕 育无限商机。郑州新郑综合保税区（郑州航空港区） ，以海纳百川的 博大胸襟，向世界张开双臂 1.3.3.1.3.3. 郑州航空港区优势郑州航空港区优势 政策优势政策优势-国家战略政策助力，中国航天经济综合实验区领国家战略政策助力，中国航天经济综合实验区领 未来经济未来经济 2007 年起，为促进郑州航空港区的建设发展，河南省委、省 政府先后出台了一系列优惠政策：凡入驻航空港区的企业可享受国 家、河南省、郑州市土地的相关优惠政策，给予“特事特办、一事 一议”的灵活政策支持，土地指标、土地政策向港区大幅倾斜。 2011 年，郑州新区将推动航空港区由“港”到“城”的转变，使航 空港区成为郑州新区的起步区和先行区，相应的配套设施也将愈加 完善。 2012 年，河南省委提出建设“中原航天经济综合实验区”的发展 构想，综保区的建设上升为国家战略，成为郑州新区的核心区。 中建地产项目可研 6 2012 年 11 月 27 日，国务院同意规划建设郑州航空港经济综 合实验区。打造这一实验区是河南更好扩大对外开放的一个非常重 要的战略举措，为建设中原经济区提供了一个有力支撑，未来一系 列优惠政策将持续落地 经济增长经济增长-全面遥遥领先的经济增长，快速推动港区城市全面遥遥领先的经济增长，快速推动港区城市 化建设化建设 2011 年，郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）经济增长保 持高位运行，全面领先中原经济区。主要表现在工业生产、固定资 产投资、财政税收增速强劲，招商引资、外贸出口大幅增加，消费 品市场胡跃，第三产服务业发展迅速。 综保区工业增长不断带动第三产业发展，一二三产业增加值占 比地区 GDP 比重分别为 1.6%、87%、11.4%。 产业支撑产业支撑-富士康核心引擎，撬动港区临空产业集群化发展富士康核心引擎，撬动港区临空产业集群化发展 随着富士康项目落地港区，来自香港、台湾、深圳、东莞、昆 山、苏州等地的近百家配套企业也纷纷落户港区及周边区域。带动 了 100 多个产业、400 多个配套企业落户河南，目前已经有 22 家富 士康协理厂商签约，26 家配套企业将租用闲置厂房进行生产，60 多 家企业表达进驻标准厂房的意向。富士康的引入，还吸引了惠普、 德铁辛克、德迅 UPS、联邦快递等世界知名电子信息企业和物流企 中建地产项目可研 7 业入驻港区。 据统计在富士康带动下， 2011 年综保区直接带动了相关配套 产业，设备制造与金属制品业增加值增长 14.1%，塑料制品业增加 值增长了 25.8%，包装与印刷业增加值增长了 42.7%。交通运输仓储 及邮政业增加值增长了 21.5%批发零售业增加值增长了 22.4%，住宿 与餐饮业增加值增长了 21.1% 。 另外，郑州新郑综合保税区管委会将发展高端航空器材物流产 业园项目，该项目总投资约 12 亿元，计划用 260 亩土地建设飞行器、 航材展销中心、FBO 运营与服务中心、飞行俱乐部、培训中心。高 端航空器材物流产业园将分两期建设，全部建设工期约 21 个月。一 旦投入运营，以后市场上会批量销售小飞机，预计年销售收入可达 20 亿元。 交通优势交通优势-综合立体交通枢纽，综合立体交通枢纽，3030 分钟达到郑州市中心分钟达到郑州市中心 ，1 1 小时到达中原城市群各中心城市小时到达中原城市群各中心城市 郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）紧邻亚洲最大的列车编 组站郑州北站和全国三大客运站之一的郑州客运站，拥有全国 最大的零担货物中转站和集装箱运输基地，通过铁路一类口岸，货 物可直接联检封关。以郑州为中心的高速铁路专线建成后，将形成 郑州至西安、北京、上海、武汉的 2-3 小时高速铁路经济圈，形成 对全国市场的高度可达性。 京港澳、连霍、洛南高速和 107、310 国道在郑州新郑综合保 税区（郑州航空港区）纵横交汇，高速公路网 1 小时可到达中原城 市群各中心城市。绕城高速、机场高速、轻轨六号线、“四港”联 中建地产项目可研 8 通大道将郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）与中心城区、郑州 新区各组团连为一体，轻松实现航空、铁路、高铁、公路“零”换 乘。 目前，郑州航空港区公交综合停车场、客运长途汽车站、出租 汽车服务区等项目都已开工建设。郑州航空港区公交综合停车场选 址于由四港联动大道、郑港二路、郑港一街、郑港三路所围合的街 坊内，总投资 1.08 亿元，建设面积 108 亩，是公交、客运、出租、 轻轨一体化综合交通枢纽的一部分。主要服务于郑州新郑综合保税 区（郑州航空港区）群众公共交通出行。 中原经济区的国际门户，聚纳国际化大型企业进驻港区中原经济区的国际门户，聚纳国际化大型企业进驻港区 新郑国际机场拥有 13 个近机位和 13 个远机位，年旅客保障能 力 1200 万人次。机场货站拥有 5 个货运停机位，货邮保障能力 35 万吨，成为国内干线运输机场和国家一类航空口岸，郑州机场二期 工程建设正在推进，郑州机场规划 5 条跑道，其中预留一条专用货 运跑道，机场二期完工后年旅客吞吐能力将达 2900 万人次、货邮吞 吐能力达 50 万吨。 2011 年，在郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）落户的综 中建地产项目可研 9 合保税区，是目前中国所有对外开放区域中层次最高、政策最优惠、 功能最齐全的海关特殊监管区域，综合保税区的设立，将把郑州变 成一个全球性的采购中心、一个国际化的分拨配送中心。 生态港区，绿色家园生态港区，绿色家园-打造郑州航空港区生态宜居之城打造郑州航空港区生态宜居之城 “生态港区，绿色家园”，郑州市政府已将郑州航空港区规划 成了环境优美、幸福和谐的宜居城市，将“一轴、一环、三区”的 生态景观系统融入城区建设，致力于打造一座环保型、园林化的空 港新城。 作为航空港区主要的生态工程之一，四港联动大道生态廊道 绿化面积将达到 60.5 万平方米，目前廊道的建设已经完工。此外， 航空港区将对南水北调总干渠两侧 200 米范围进行景观绿化，总建 设面积将达到 3.96 平方公里。再加上机场高速、京港澳高速两侧生 态林，把郑州航空港区渲染得生机勃勃。 随着生态工程相继启动，以及电力、热力、天然气等基础设施 日益完善；随着医院、学校、购物中心等公共设施建设全面启动， 以及在此居住和工作的人越来越多，一个生态宜居的航空新城的魅 力已初步显现。 1.3.4.1.3.4. 郑州航空港区发展目标郑州航空港区发展目标 借力郑州机场二期工程建设，2015 年港区的经济发展目标为： 生产总值 1500 亿元，出口总额 800 亿美元，规模以上工业销售收入 6000 亿元，机场旅客吞吐量 2500 万人，货邮吞吐量 50 万吨，工作 和居住人口 100 万人；2020 年的经济发展目标为：生产总值 4000 亿元，出口总额 1600 亿美元，规模以上工业销售收入 15000 亿元， 机场旅客吞吐量 6000 万人，货邮吞吐量 200 万吨，工作和居住人口 中建地产项目可研 10 达到 300 万人。 中建地产项目可研 11 2.2. 项目概况项目概况 2.1.2.1.土地位置、性质及现状土地位置、性质及现状 2.1.1.2.1.1. 项目宗地位置项目宗地位置 该项目位于郑州航空港区核心区北部，最靠近郑州主城区，与 城市中心的衔接性和通达性均较好。 地块共 282 亩，容积率 2，地理位置优越，通达性好，西侧临 近四港联动大道 。 四港联动大道是连接郑州市区与航空港区的快速通道，双向八 车道，本项目到郑州市区仅有二十分钟车程，离新郑国际机场不到 十分钟车程；目前沿四港联动大道布有公交站点，到郑州市区十分 方便。 中建地产项目可研 12 2.1.2.2.1.2. 项目四至项目四至 项目地块北至龙中公路，南至鸿运路，西至郑港一街，东至祥 和街，宗地间有两条道路分别为郑港一路和郑港二街，将地块分成 四部分，沿街商业面积增加。 2.1.3.2.1.3. 宗地现状宗地现状 项目整体内部地块为净地，无拆迁项目，地势平坦，地块形状 非常规则，易于规划，延地块四周有规划道路，部分道路现已修通。 2.2.2.2.交通环境交通环境 根据规划图显示，本宗地周边路网发达，四面临街，向南 2 公 中建地产项目可研 13 里左右可直达机场，向西南 1.5 公里可达机场高速路口。京珠高速 公路、郑商高速公路、四港联动大道、107 国道等多主干道交汇于 本案周围，另外，郑州至新郑机场城际铁路项目地块旁边经过。 目前，郑州至新郑机场城际铁路工程已全线开工，全程设郑州 东、经开区、枣园、新郑机场、机场南 5 个站。2013 年年底建成通 车后，将使郑州到新郑机场的时间缩短至 15 分钟。 郑州至新郑机场城际铁路工程施工现场 2.3.2.3.周边配套环境周边配套环境 项目宗地北侧紧邻千亩张庄森林公园； 西侧为省人社厅综合服务中心、省人社厅家属院、南航办公区 及住宅区； 东侧为省卫生厅及家属区； 南侧为豫发地产开发项目、正弘地 中建地产项目可研 14 产开发项目、枣园公寓、中航电动汽车； 东南角配建有小学、初中； 项目周边规划北区公共交通枢纽、 省公共卫生医疗中心、水景公园； 目前各项建设开发工作处于初期发展阶段，整体区域建成后配 套齐全 ,交通便利、环境优美。 2.4.2.4.项目宗地分析结论项目宗地分析结论 宗地位于郑州航空港经济综合实验区内，可享受国家、河南省、 郑州市土地的相关优惠政策，项目开发政策及税收优惠可大幅倾斜； 郑州航空港区内配套、交通、产业布局日渐成熟，区域内需强 劲，外需无限，物业价格已进入上行通道； 本项目地块临近新郑机场，多条高速公路及城际主干道交汇于 此，地理位置十分优越； 随着郑州航空港区受政策扶持而快速发展，土地价值增值空间 较大，加上地块本身素质较高，具备很高的开发价值。 中建地产项目可研 15 2.5.2.5.安置房宗地概况安置房宗地概况 本项目合作模式中，我方需建设面积约 159 亩的安置房用于支 付部分土地出让金。安置区地块 位于富士康一期东侧，建筑面积 302598 平方米。 安置房地块为净地，所有土 地手续将由政府提前办理完毕， 我方仅负责安置房的建设，总投 资 6.3 亿元。 2.6.2.6.项目合作模式项目合作模式 2.6.1.2.6.1. 政策依据政策依据 根据郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）实际情况，按照 郑州市人民政府关于合村并城工作的指导意见（郑政文 2011257 号）精神，项目采取“政府主导，市场化运作，安置 与开发捆绑，安置区建设先行”的模式进行。 2.6.2.2.6.2. 拿地路径拿地路径 新郑综合保税区（郑州航空港区）管委会提供针对性的开发用 地出让条件，我公司以协议约定 256 万元/亩的价格获得 282 亩开发 用地，共 7.22 亿元，土地款通过“现金+建设保障房”的方式交付， 一部分是通过 9200 万元现金缴纳土地款，另一部分通过建设安置房 的形式交付，安置房建设成本约 6.3 亿元。 中建地产项目可研 16 2.6.3.2.6.3. 开发节奏开发节奏 我公司按照管委会确定的标准和时间承担安置区的投资和建设； 开发用地的投资建设自主进行安排。 2.6.4.2.6.4. 付款节奏付款节奏 该项目总土地价款为 7.2 亿元，管委会承诺协议签订后我方缴 纳 7000 万元作为开发地块的订金后，将宗地在 2013 年 1 月 15 日前 办理完毕国有土地使用证，完成土地交付；配建的 6.3 亿元安 置房在签订协议后 540 日内建设完毕；剩余 2192 万元现金在安置房 竣工验收后缴纳。 亮点：亮点： 利用少额的资金（7000 万元）锁定地块开发权； 管委会委托我方进行安置房建设，能获得保障房开发贷款， 不但缓解安置房建设压力，还可视为部分土地价款由贷款支付； 土地款首付比例由国家规定的 50%降低至不足 10%，土地款 支付时间延长为 1.5 年，大大降低现金流压力。 2.7.2.7.合作模式成功案例合作模式成功案例 我方与新郑综合保税区（郑州航空港区）管委会的合作模式在 港区并非首例，很多房地产开发企业都是采用“现金+建设安置房” 的模式获取土地，且新区管委会、郑港办事处及土地储备中心在土 中建地产项目可研 17 地、财政、安置房建设等方面拥有很大的权限。 （图）航空港区管委会公示合村并城项目环评报告 根据我方通过政府层面搜集的内部资料，项目周边的正弘置业 获得 839.3 亩建设用地，土地总价款为 24.34 亿元 ，折合土地单价 290 万/亩，其中：以现金形式缴纳 76376 万元（挂牌价：91 万元/ 亩）作为摘牌时土地出让金，剩余部分地价款将按照协议内容投资 16.7 亿元无偿建设 130 亩中心公园与 434 亩的安置房来支付。 （具 体合作模式内容详见附件 9.16正弘置业自主开发和配套安置区建 设框架协议） 同样，豫发置业也是采取此种模式获取土地，目前这两家房地 产商已在港区成功拿地，现在已经开始施工建设，施工现场见下图： 正弘置业施工现场正弘置业施工现场 中建地产项目可研 18 豫发置业施工现场豫发置业施工现场 2.8.2.8.其他合作其他合作 为进一步减轻我方资金压力，分担前期土地费用，我方拟考虑 与一家新家坡上市地产公司郑州黄河大观有限公司合作开发本 项目，该公司具有成熟的近郊高品质低密大盘开发经验，与该公司 合作可以大大缩短本项目开发周期。 经过前期商务洽谈，双方拟共同出资成立项目公司进行合作， 项目公司注册资本金 1 亿元（暂定），我方出资 5100 万元，占项目 中建地产项目可研 19 公司 51%的股份，掌控绝对控股权；黄河大观出资 4900 万元，占比 49%，双方按各自出资比例进行投资和利益分配，具体合作细节由双 方进一步磋商并签订协议确定。 另外，我方占项目公司 51%的股份中，要求中建地产与我局共 同参股，其中：中建地产出资 1000 万元，占项目公司 10%的股份， 中建七局出资 4100 万元，占项目公司 41%的股份。 郑州黄河大观有限公司简介郑州黄河大观有限公司简介 郑州黄河大观有限公司成立于 1995 年，是一家外资企业，前 期由新加坡投资商投资开发旅游度假区，后于 2003 年底由香港恒盛 国际集团有限公司收购控股。2007 年 9 月黄河大观公司全资控股 河南金智置业有限公司, 成立中部大观地产,注册资金 9900 万美元。 2008 年 2 月 1 日, 中部大观地产在新加坡成功上市，以每股 0.50 新加坡元的股价发售 2.45 亿股新股，募集资金约 1.139 亿新加坡元 （约合 5.77 亿元人民币），是 08 年第一家成功上市的河南企业， 也是当年第一家在海外上市的河南企业。 目前公司开发的 3 个项目，分别是近郊高端低密项目：思念 果岭国际社区；市区核心地段商业项目：金智万博商城；写字楼项 目：苏荷中心。 思念思念 果岭国际社区项目果岭国际社区项目 2003 年中部大观地产首创国内 “休闲度假”居住模式的思念 果岭国际社区项目，项目坐落于郑州惠济北郊， 北距黄河风景名 胜区 5 公里，南距市区 15 公里，总规划占地 5400 亩，总建筑面积 21 万平方米，容积率为 0.4，开发周期 5-8 年，投资规模将近 14 亿 人民币，是一个包含旅游、度