控规编制技术探讨--顺德

控制性详细规划编制技术探讨,（结合顺德控规编制的要求）2015.01.23,目录第一部分控规主要问题探讨第二部分顺德区控制性详细规划编制指引解读第三部分控规编制技术探索,第一部分控规主要问题探讨,控规是什么控规的作用控规问题与成因,第一部分控规主要问题探讨,一、控规是什么相关法律规范中的控规定义：控规是以城市总规或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。-城市规划基本术语标准（GB/T5028098）控规产生于1980年代，是随着土地有偿使用、市场经济的建立，借鉴国外土地分区管制的原理，根据中国的实际情况，对城市建设项目具体的定位、定量、定性和定环境的引导和控制。-城市规划资料集（2002年）控规，需根据总体规划的要求，是土地出让的前提性条件和城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。-城乡规划法（2008年）控规是规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。国有土地使用权的划拨、出让应当符合控规。-城市、镇控规编制审批管理办法（2011）,第一部分控规主要问题探讨,一、控规是什么产生背景：我国控规是在国家经济体制转轨、城市用地管理及开发建设方式变革的背景下产生的。中国特有核心目标：在保证公共利益的前提下给予市场一定的自由空间，实现社会、经济和环境效益的最佳结合，促进城市有序地发展。规划体系中的位置：控规是“承上启下”的关键性层次，将总规对城市发展的宏观控制转化为对具体开发地块的微观控制，以保持规划的延续性和总规的有效实施。主要职能：我国建设管理实行的是“一书两证”的规划许可制度，控规是核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的依据，同时，也是国家土地使用权出让合同的主要依据。,政府,市场,城市总体规划,镇总体规划,控规,全国国土规划,全省土地利用总体规划,全国国民经济和社会发展规划,全省国民经济和社会发展规划,全国城镇体系规划,省域城镇体系规划,市县镇土地利用总体规划,市县镇国民经济和社会发展规划,修建性详规,工程设计,城市设计,详细规划,第一部分控规主要问题探讨,二、控规的作用？作用对象市场开发行为-无序发展和短视自利的决策,武汉的滨江花园,第一部分控规主要问题探讨,二、控规的作用？主要作用：控规，是政府干预建设开发市场的规划手段，其作用：1）保障总规实施，确保城市的整体和长远利益。2）提供“公共产品”（城市发展所必需）。3）提供正确预期，防止开发之间的不利影响及公共利益受损。4）规范政府行为，防止政府缺位、越位，约束规划管理的自由裁量权。,第一部分控规主要问题探讨,三、控规的主要问题及其成因？目前（顺德）控规编制面临的主要问题：1）上位规划繁多，之间存在矛盾：土规、总规、交规、公共服务设施、分规等，另还陆续编制了多项专项规划。（上述规划均为简称）2）经济和社会发展规划的缺失，造成“遍地开花、产业雷同、指标雷同”等情况，缺乏产业引领与发展协调。3）忽视城市整体调控：以建设项目为导向，偏重于地块控制，控规与分规指标衔接不足，分地块控制指标累积后突破上一层次规划要求，造成宏观上的失控。4）控规缺乏必要弹性：对规划指标的刚性与弹性的把握不准，过刚过柔，均较难适应市场开发的调控需要。5）控规调整频繁：调整中就“地块论地块”，造成整体无序和城市发展战略的落空。,现状研究不足：产权、相关信息获取不充足等。不分地区差异，采用雷同化、无差别的控制模式。控规指标普遍存在科学性不足，缺乏经济分析和弹性。控规对城市宏观控制乏力，整体性控制不足。控制内容的繁杂和重点不突出。城市设计理念薄弱、控制手段欠缺。,第一部分控规主要问题探讨,三、控规的主要问题及其成因？控规编制技术中的主要问题：,第一部分控规主要问题探讨,三、控规的主要问题及其成因？主要问题成因：1）没有理解市场环境下城市开发的特点：投资项目在空间选址、开发时间、项目内容上具有的不确定性2）没有区分政府和市场的界限3）控规技术理性不足、制度不完善,出台背景内容读解编制技术探讨,第二部分顺德区控制性详细规划编制指引解读,一、出台背景,第二部分顺德区控制性详细规划编制指引解读,二、内容读解（详见顺德区控制性详细规划编制指引）总则编制区、规划单元划分及编码控制性详细规划的成果要求控制性详细规划计算机数据标准,第二部分顺德区控制性详细规划编制指引解读,法定文件,控规成果,管理文件,技术文件,文本,规划单元图则,规定控制性详细规划强制性内容的文件，具有强制执行的约束力。,文本,图则,基础资料汇编,说明书,技术图纸,公众参与报告,专题研究报告,城乡规划管理部门实施规划管理的操作依据，是在遵循法定文件的刚性原则下，在技术层面和操作层面进行的细化和深化。,对规划内容的详细说明和论证。,成果构成,汇报文件,分层次控制,分区控制大纲从全区层面划分发展单元和管理单元，统一编码并确定相关控制要求，控制性详细规划把编制区划分为规划单元和规划地块；这样，从分区大纲到控规形成“发展单元管理单元（编制区）规划单元地块（街坊）细分地块”四级或五级。法定文件针对规划单元与骨架的控制管理文件针对地块等细致内容的控制技术文件是全面性的说明,发展单元,管理单元,管理单元,管理单元,规划单元,规划单元,规划单元,地块,地块,地块,细分地块,DXB1102A0102,一、规划编制的一般程序1、制定任务书与合同，明确项目性质与工作重点，初定项目组成员及校审组成员。2、根据任务书内容，明确注意事项，项目负责人细化项目执行计划，任务落实到人。3、根据项目特性，制定基础资料收集清单与公众参与文件（调查问卷与访谈纲要），与甲方确定召开项目首次会议的具体事项。4、编制现状调研报告与规划初步方案。5、根据上阶段意见与问题，进一步完善规划方案，编制中期成果，征询相关单位意见。6、根据征询意见，进一步完善规划成果，准备专家评审材料。7、根据专家评审意见修改规划成果，完成批前公示文件，进行一个月的公示。8、根据公示情况对规划成果进行修改完善，准备规委会材料。9、根据规委会意见，完善规划成果，准备成果验收材料。10、根据成果验收意见，修改完善规划成果，准备上报材料。,第三部分控制性详细规划编制技术的探讨,前期准备,正式编制过程,二、控规编制的技术路线,第三部分控制性详细规划编制技术的探讨,三、控规编制的刚性与弹性把握,第三部分控制性详细规划编制技术的探讨,规划单元主导属性（定性）建设总量（地面以上总建筑面积）（定量）五线控制（定位置、规模、数量，只有紫线定坐标）绿地总量与绿地率（定量）主次干道及其交叉口形式（定位）公共设施与基础设施（定量定性不定位）,兼容属性（或明确不兼容属性，提倡功能混合）人口规模（预测性，允许实际有增减）地块建设强度（规划单元内总量不变，可在规划单元地块中适当调配）支路（在符合规划单元支路网密度的控制及相关出入口控制的情况下，可根据具体情况调整位置）公共设施与基础设施（规划单元内总量不变，可在规划单元中调整位置）,刚性内容,弹性内容,三、控规编制的刚性与弹性把握,第三部分控制性详细规划编制技术的探讨,规划单元：刚性与弹性（案例）,三、控规编制的刚性与弹性把握,第三部分控制性详细规划编制技术的探讨,规划单元：刚性与弹性（案例）,刚性、弹性分别控制了哪些内容？是否合理？,四、指标控制体系的建立,第三部分控制性详细规划编制技术的探讨,1、以量化指标控制地块的开发建设和环境质量。2、由土地使用强度指标、环境控制指标、交通控制指标、经济效益控制指标构成。,土地使用强度指标容积率、建筑密度和居住人口等环境控制指标绿地率、建筑高度、建筑退让、建筑间距等交通控制指标交通出入口方位及数量、停车泊位等经济效益控制指标土地投资强度、土地产出效益等,四、指标控制体系的建立,第三部分控制性详细规划编制技术的探讨,3、指标的拟定依据：城市的社会经济发展状况和地域环境特征；分区规划及专项规划等相关规划的控制要求；规划单元控制的要求；规划地区、街区和地块所在城市中的区位和环境特点；规划用地的性质和控制对象的自身特点；规划控制的强制性和引导性相结合的特点。,四、指标控制体系的建立,第三部分控制性详细规划编制技术的探讨,3、指标的拟定,相互校核,上位规划指引：从城市整体出发，依据分规，研究密度分区，运用分级方法，将分规建设总量从整体到局部，由粗到细，层层夯实，逐步落实到开发地块。,实践探索：北京、广州、深圳、济南“分区片区（或规划编制单元）街区（或街坊）地块”的分级指标控制，及深圳的密度分区。,自下而上指标测算,自上而下密度分配,佛山市城市规划管理技术规定+顺德地方技术规定1）形体模拟法、经验参照法、调查分析法、经济测算法及综合法等，均有各自缺陷。2）均“就地块谈地块”定指标，缺乏上位依据。,四、指标控制体系的建立,第三部分控制性详细规划编制技术的探讨,4、指标的控制,根据地域特点和控制重点，在一定条件下，引导性指标（要素）和强制性指标（要素）可以相互转化。,控制指标应根据区位特征和控制对象特点，选取合理的上限值，下限值或上、下限幅度值进行控制。控制指标上、下限选取的宜遵循一定原则。,上、下限值控制,强制性控制是必须严格必须有的指标和要素；引导性控制是参照执行的内容，一般具有一定的灵活性和弹性，属于推荐、鼓励执行的，在规划管理中需要根据具体情况进行自由裁量控制。,强制性和引导性相结合控制,五、实际控规编制中的一些注意事项,第三部分控制性详细规划编制技术的探讨,1、基础资料收集（资料调研清单、现状调查问卷、