陕西省2015年上半年房地产估价师《相关知识》：预备费试题

陕西省2015年上半年房地产估价师相关知识：预备费试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、我国规范住房置业担保公司的组织法是_。 A公司法 B民法通则 C合同法 D住房置业担保管理试行办法 2、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期_。 A小于5年 B在56年之间 C在67年之间 D在78年之间3、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取_。 A最佳用途 B最佳规模 C最佳集约度 D最佳开发时机 4、假设开发法精确的地价评估，通常需要考虑_。 A最佳利用方式 B货币时间价值 C投资的风险 D投资利息5、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报审批。 A：上一级城市人民政府 B：省人民政府 C：国务院 D：住房和城乡建设部、国家文物局 E：执行层的组织协调 6、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于_的设置。 A项目定位 B盈亏系数 C平衡点 D风险临界值 7、_是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。 A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设阶段 D租售阶段 8、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为_亿元。 A4000 B5000 C7000 D7500 9、城市房地产开发经营管理条例规定，设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。 A：50 B：100 C：800 D：2000 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。 A： B：4 C：24 D：25 E：执行层的组织协调11、施工图中的总平面图是_的一部分。 A建筑施工图 B专业施工图 C结构施工图 D给排水施工图 12、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是_。 A提高贷款利率 B提高购房最低首付款比例 C提高法定存款准备金率 D提高房地产交易环节税收 13、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。 A超额利润 B投资回报 C内部收益 D风险补偿金14、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是_。 A引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为 B收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为 C收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为 D引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为 15、组成总体的前提条件是。 A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同 B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同 C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同 D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同 E：执行层的组织协调 16、_对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 A区位 B交通 C环境景观 D外部配套设施 17、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。 A.A B.B C.C D.D 18、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是_。 A拆迁补偿费及有关税费 B市政基础设施建设有关费用 C贷款利息 D建安费用 19、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满_日前，申请延续注册。 A15 B30 C60 D90 20、某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为_万元。 A817.55 B953.52 C1144.57 D681.09 21、房地产转让应当以作为缴纳税费的依据。 A：申报的成交价格 B：申报的市场价格 C：申报的租赁价格 D：申报的成本价格 E：执行层的组织协调 22、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。 A：尚未使用的 B：有租约限制的 C：无租约限制的 D：承租人权益的 E：工业用地的监测点评估价格23、物业服务收费的计费方式中，包干制是指。 A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其系全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 E：执行层的组织协调 24、房地产开发企业资质管理办法属于_。 A法律 B行政法规 C部门规章 D行规25、编制招标工程标底的工作应由_来完成。 A投标单位 B政府部门 C招标单位 D房地产学会二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期()与静态投资回收期()的关系是。 A： B： C： D：P” / E：借款合同 2、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前_申请续期。 A15日 B3个月 C6个月 D1年3、运用路线价法估价，遇有_等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正 A一面临街的矩形土地 B前后两面临街的矩形土地 C一面临街的三角形土地 D梯形土地 E街角地 4、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是_元。 A1005.56 B1010.56 C1110.56 D1115.565、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（）m2。 A40 B45 C48 D50 6、下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有_。 A以投资估算价控制设计方案的选择 B以预算造价控制施工图设计 C通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商 D合同管理 E进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据 7、开发商的主要合同关系通常包括（）等。 A保险合同 B分包合同 C销售合同 D勘察设计合同 E加工合同 8、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用_方法进行测算。 A平均增减量法 B平均发展速度法 C移动平均法 D指数修匀法 9、投资项目可行性研究的根本目的包括(2007年试题) A：减少或避免投资决策的失误 B：提高项目开发建设的经济效益 C：提高项目开发建设的社会和环境效益 D：为项目决策提供依据 E：为项目后期的经营决策提供依据 10、_是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。 A成本利润率 B投资利润率 C资本金利润率 D偿债备付率11、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为_万元。 A8.0 B8.4 C9.0 D10.0 12、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元(年)，则其面临。 A：市场供求风险 B：周期风险 C：变现风险 D：通货膨胀风险 E：借款合同 13、建筑平面设计常见的组合方式包括。 A：走廊式组合 B：套间式组合 C：单间式组合 D：大厅式组合 E：整体式组合14、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。 A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：抵押贷款 E：保证贷款 15、下列属于应计算全部建筑面积的范围包括。 A：永久性结构的单层房屋 B：房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在220m以上部位 C：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅 D：来封闭的阳台、挑廊 E：地下室、半地下室及其相应出入口，层高在220m以下 16、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。 A2350.00 B2937.50 C3250.00 D4062.50 17、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以为准。 A：登记记载的內容 B：抵押合同为准 C：公证书内容 D：重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记 E：执行层的组织协调 18、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。 A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同 19、在建设用地使用权出让时，必须符合。 A：城乡发展规划 B：国土规划 C：土地利用总体规划 D：年度建设用地计划 E：城市规划 20、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由_与W房地产开发公司签订。 AA市人民政府 BA市人民政府土地管理部门 CB县人民政府 DB县人民政府土地管理部门 21、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有。 A：权益投资比率 B：利息备付率 C：偿债备付率 D：内部收益率 E：资产负债率 22、根据城市房地产开发经营管理条例规定，下列不征收土地闲置费的情形有。 A：因不可抗拒力造成开工延期 B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的 D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 E：因房地产资金问题而不能如期开工的23、根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是_。 A有