绿城企业环境分析

关于绿城 有关绿城简介 绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），1995年1月6日注册成立，国内知名开发企业，专注于开发高品质物业。2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”（股票代码：3900）在香港上市，绿城为其全资子公司。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，4000多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年8月底，公司土地储备总用地面积达2500多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。使命 愿景 近期目标目标企业使命：为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富企业愿景：努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”近期目标：1、财政出现危机，外界对其不信任，应尽快挽回外界对企业的信心，证明企业的资金链不存在问题。2、在3年内把净资产负债率控制在100%以内，总资产负债率控制在70%以下。”3、根据往年的销售业绩2011年，绿城销售目标定为550亿元。环境分析宏观环境SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表 strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会)，T代表threat(威胁)，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。 主要从政治法律环境，经济环境，社会文化环境，人口环境以及自然环境分析。1.政治（1）政府的宏观调控早在今年5月份，银监会就下发了关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知。该通知要求，各信托公司要按月报送房地产信托业务风险监测表，并于每月7日前将表格填写完整并上报。除了要求填写房地产信托项目属性、规模、到期日、资金运用方式、房地产项目类型外，还要求填写资金来源有无银行理财资金，如有还须说明具体金额。(2) 关于杭政函201122号文件有关限购政策自2011年3月一日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上所得税或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和饿二手住房）。对本市已拥有2套住房的本市居民家庭、已拥有1套及以上住房的非本市居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累积缴纳1年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 国有土地收购储存制度于2002年出台。首先在北京开展，这项制度的出台，无语给房产商购买土地产生了障碍。依据这项制度，北京市今后将实行土地供应的计划管理，严格控制建设用地供应总量；市政府依法运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，直接或间接进行前期开发后储备，并以公开招标、拍卖等方式按需求供应土地，调控各类建设用地需求。国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地等以划拨方式取得的建设用地则不纳入收购储备范围。根据规定，凡列入土地收购储备范围的土地，各企事业单位均不得私自进行土地招商，不得以联建、合建等方式自行转让存量国有划拨土地。各类投资者不得直接与现土地使用者商谈土地转让开发，也不得直接申请征用集体土地进行房地产开发。 有关人士认为，国有土地收购储备制度的实施，有望改变今年来北京市土地市场分散供应与无序开发的混乱现象，政府也可望借此把握住土地开发这个重要的宏观调控手段，使国民经济更加稳定、快速、健康的发展。 限购令的出台很大程度地抑制了绿城房地产的销售度，使得房子积压难以卖出。绿城不得不打折销售，利润急剧下降。 因为政府的政策抑制，现在的房地产业要想从银行融资根本不可能，大多数房产商只好借道信托融资，而集合信托产品门槛很高，大多数项目投资门槛都在300万元以上，最低也在100万以上，并且利率又逐年上涨。绿城的资金来源又增加了负担.2.经济 1.由历年恩格尔系数以及GDP可得，人民生活水平日益提高，可支配的金额也越来越多，购买力增加，买房也是其一种表现。 限购令的出台很大程度地抑制了绿城房地产的销售度，使得房子积压难以卖出。绿城不得不打折销售，利润急剧下降。 2. 因为政府的政策抑制，现在的房地产业要想从银行融资根本不可能，大多数房产商只好借道信托融资，而集合信托产品门槛很高，大多数项目投资门槛都在300万元以上，最低也在100万以上，并且利率又逐年上涨。绿城的资金来源又增加了负担。 3.WTO带来的变化：l 外商扩大再中国的业务-消费者对中高档的住宅需求及工业厂房的需求增加-绿城的写字楼、商场的商业房地产的销售会增加l 国际地产商进入（在资金、技术、销售、观念、物业管理上具有较大的优势）-刺激消费需求，提高住房的消费品位，消费者可供选择增多-绿城在房地产的竞争中越加激烈l 国际服务业进入（金融、保险、物业、管理）-增加消费者的购房能力及购房信心-也拓宽了绿城房地产融资渠道，减低经营风险和财务风险l 关税降低-建筑和安装成本降低使得房产价格降低，拉动消费-绿城房产的进口材料价格减低，减低房屋制造的成本3.社会人口文化人口 中国人的传统思想安土重迁很深程度地影响到了现代人要有自己的家自己的房的想法。绝大多数新婚夫妻都会买一套属于自己的新房作为小家，近年甚至有房地产公司打出“你可以不买房，除非打动丈母娘”等雷人广告语，足以说明房子在中国人眼中的重要性4.自然环境生态人居建设的内涵社会经济总量的提高往往伴随着生态的恶化,当社会发展以后,回过头来治理环境的时候,则代价巨大。因此,生态建设就成为国民经济发展的重要课题。对于房地产开发来说,尤其是要注重生态人居工程的建设。所谓生态住宅,又称绿色住宅、健康住宅,是以改善人的生态环境、提高人的生命质量为出发点,遵循生态平衡和可持续发展的原则,综合运用生态学、建筑学和现代化的科技手段,对住宅环境进行合理安排和组织,使物质能源在建筑系统内有序地循环、转换,创造出的舒适、健康的人居工程。“生态人居”并不意味着高技术、高成本,同时也不应该是富人的专利。就当前我国的建设技术水平而言,完全可以利用常规手段,通过各行业的密切配合,逐步实现这一环境目标。内部环境分析 企业未来是战略是“少用地，多卖房”绿城内部组织结构：姓名/职位房地产行业的经验（年）主要职责宋卫平董事长11年主要负责公司的总体战略规划，重大事项决策、管理督导和产品品质把控，是公司的创始人。寿柏年常务副董事长兼总经理7年主要负责公司业务发展、日常运营、财务和资金管理应国永执行总经理3年主要负责公司综合管理事务，包括客户服务、人力资源、内部事务管理等。赵锦标执行总经理兼董事会成员6年主要负责项目前期及政府协调李海荣执行总经理10年主要负责业务管理和销售马力执行总经理12年主要负责项目工程管理陈维执行总经理18年主要负责项目规划设计钱晓华执行总经理13年主要负责国际合作事务公司职位员工都有长期从事房地产业工作的经验，而且各项事务分工明确，在执行总经理的任职上便可以看出，片区分管执行总经理的工作分配上便可以看出。SWOT分析法优势S劣势W技能或重要专门技术缺乏有重要竞争意义的技能和专门技术宝贵的有形资产缺乏有重要竞争意义的有形资产宝贵的人力资本缺乏有重要竞争意义的无形资产宝贵的组织资产缺乏有重要竞争意义的人力资本宝贵的品牌声誉缺乏有重要竞争意义的组织资产使公司能够获得竞争优势的成就或属性在关键领域里竞争能力正在丧失强大联盟或合作公司机会O威胁T进入新的地域市场或产品细分市场强大的新竞争对手可能进入市场扩展产品线宽度，为更广大客户群服务替代品抢占公司销售额将公司的技能或技术诀窍转移到新产品或新业务有关部门所采取的管理措施会使公司付出很大的代价前向或后向整合外汇汇率获外国政府贸易政策的不利变动有吸引力的市场上进入障碍正在降低容易受到业务萧条或经济周期冲击从竞争对手那里获得市场份额的机会客户或供应商的谈判能力将提高市场需求增长势头强劲，可以迅速扩张购买者需求和品味朝偏离行业的方向变动购并竞争对手的机会联盟或合资公司扩大了其地理覆盖面和竞争能力有机会充分利用技术市场上出现了向其它地理区域扩展公司品牌或声誉的机会优势：1技能或重要专门技术 宋卫平先生也一直强调这句话我们的产品不仅包括硬件部分，密不可分的还是软件部分。所以2007年我们就开始主打园区生活服务体系，这让我们在07年获得城市发展进步奖这样一个非常重要的奖项。绿城也是唯一一个以企业的身份获得这样一个奖项的。就这个体系来讲，这也是其他开发商所不具备的，它主要是针对我们所有的业主，以及我们的意向客户。他们所能享受到的，除了产品本身的建筑、空间、景观和会所等带给他的服务之外，更多的是从人性化的健康教育，以后居家生活的便利性带给他全方位的，从全年段的从出生到老人整个全龄化的服务。这也是绿城在未来很长一段时间里区别于其他开发商的一个本质的区别。” 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 从居住环境入手，走高文质的产品路线。讲究硬件实力与软件实力都强的策略，相比其他房地产的定位具有其特性。产品多样化，涵盖多种住宿产品，已形成系列及规模。2宝贵的有形资产 开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年8月底，公司土地储备总用地面积达2500多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 自2005年起，绿城积极参与城中村改造，承建安置房建设，至2011年8月底，政府代建项目总规模超过700万平方米。 开发程度及开发面积都属大型房产商。3组织和人力优势组织结构:职能部门专业公司化运营 在集团发展战略指引下，各专业公司全面推进公司化独立运营。营销公司：已实现独立核算、公司化运营；装饰公司：完成了公司化组织架构和运营模式，并开展自营业务规划设计管理公司、景观咨询公司、造价咨询公司：基本完成组织架构和运营模式，公司化独立运营尚在完善中；材料设备公司：由传统采购模式向电子商务战略采购模式转变，并向司化独立运营方向发展绿城已整合优秀专业力量，组建设计、景观、装饰、采购、成本等多家专业公司，统筹浙江绿城建筑设计有限公司、浙江绿城东方建筑设计有限公司两家甲级设计院和国际国内各优秀专业公司，放大专业管控效应。管理支持：园区服务体系 绿城首创的园区生活服务体系，是把健康、教育、生活等方面合而为一的园区服务产品提供给客户，在满足客户身心愉悦需求的同时，真正实现行业价值、房产价值以及企业的社会责任。17年来，绿城品牌深受广大消费者的喜爱, 已形成关注绿城，认同绿城价值观，紧随绿城发展，具有独特的绿城情结的老客户群体“绿迷”。在绿城项目销售中，老客户加推荐客户超过成交客户总数的50%。管理机构绿城建设的整体管控模式具体有垂直管理和专业协同两个方面：（1）在规划、建筑设计、景观、精装修（装饰）和营销等专业，由公司总部进行高度垂直化的专业管控，成本管理和材料采购原则实行垂直化管理，并根据代建项目实际情况给予项目经营班子相应授权。（2）在本体建设、运营管理、工程管理、行政管理等专业，由公司总部通过制定标准、品质督查、过程管理等形式进行专业划4绿城宝贵的品牌声誉 绿城已连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2010年绿城实现合同销售额达541亿元。绿城长期以来对产品和服务品质的不懈追求,使“绿城”成为全国知名品牌。作为备受消费者信赖的品牌，绿城能成功进入新市场、吸引更广大客户、迅速扩大市场份额，而绿城项目的价格也通常高出同类地段同类产品的20%以上。 国内首创的园区生活服务体系2007年，绿城率先在国内进行“园区生活服务体系”的探索，这是一套以“人”的需求为出发点，全面涵盖健康、文化教育及生活等内容的服务体系，为业主提供健康、教育和生活等全方位的服务，全面提升业主居住品质。2007年，绿城园区生活服务体系在杭州蓝庭启动，当年作为唯一的企业案例荣膺“中国城市管理进步奖”。2010年，绿城园区生活服务体系课题研究顺利通过国家住建部验收。目前绿城园区生活服务体系在杭州蓝庭、翡翠城、海宁百合新城进入正式运行阶段，并在绿城所有项目中推广。 深厚广泛的客户基础17年来，绿城深受广大消费者的喜爱, 已形成拥有绿城产品，享受绿城提供的服务，关注绿城，认同绿城价值观，紧随绿城发展，具有独特的绿城情节的老客户群体“绿迷”。在绿城项目销售中，老客户加推荐客户超过成交客户总数的50%。同时，绿城会优质会员已超过8万名，绿城业主工程质量监督小组、销售服务指导小组、客户服务质量监督小组等客户组织和活动深入人心。 同道共赢的合作伙伴至2010年，绿城房地产集团连续7年荣膺“中国房地产百强企业综合实力TOP10”。至2011年，绿城房地产集团连续8年荣膺“中国房地产公司品牌价值TOP10”。绿城总品牌价值达126.18亿元。至2010年，绿城中国连续3年荣获香港主流财经媒体经济一周授予的“杰出内房股2009”称号。绿城房地产集团荣膺2011中国企业500强第150名，中国服务业企业500强第52位。绿城集团荣获2011年浙江省百强企业十强，并获得浙江省十大领军企业称号。绿城中国荣获由香港著名财经杂志资本壹周主办的2010 杰出上市企业大奖绿城房地产集团荣膺2008年度中国企业信息化500强、2008年度中国企业信息化最佳管理创新奖。绿城房地产集团荣获“2008浙江省企业社会责任践行示范单位”荣誉称号。绿城房地产集团荣膺“中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜”（第7位）、“2007年度中国企业集团纳税500强排行榜”（第159位）。“绿城园区生活服务体系”作为唯一的企业案例荣膺“2007中国城市管理进步奖”。绿城房地产集团荣获“2005-2006年度中国房地产诚信企业”称号。绿城房地产集团荣获“2005年度浙江房地产50强”（排名第一）。绿城房地产集团荣获“2006中国房地产企业200强前十强”称号。绿城房地产集团荣获“2005年度浙江省住宅产业十大领军企业”（第一名）称号。绿城房地产集团荣膺2005年“首度中国房地产企业200强”前十强。绿城房地产集团荣列2004浙江省房地产开发企业30强榜首。绿城房地产集团在“2004年度全国住宅用户满意度指数”调查中名列第一。绿城房地产集团入选“中国城市运营商50强”。 绿城房地产集团荣膺“中国十大最具价值房地产公司品牌”称号。绿城房地产集团荣获“中国建筑艺术”奖。绿城房地产集团荣获浙江省知名商号（房地产行业唯一一家）。绿城房地产集团荣获“中国（杭州）十大城市运营商”称号。绿城房地产集团荣获“消费者信得过单位”称号。绿城房地产集团荣获“浙江省诚信房地产公司”荣誉称号。绿城房地产集团荣获全国房地产主流媒体联盟、中国住交会组委会颁发的“中国房地产著名品牌企业35强” 称号。绿城房地产集团荣获全国房地产主流媒体联盟、中国住交会组委会颁发的“中国名企杭州优秀代表企业”称号。绿城公司被中国房地产业协会评为“中国（浙江）房地产成功经营模式典范（著名品牌类）”。绿城公司获得上海质量体系审核中心颁发的“ISO9002质量体系认证证书”。5竞争优势绿城一直秉承“理念相通、资源互补、利益共赢”的合作理念，努力深化项目合作、创新合作模式，充分发挥管理优势和品牌优势，公司能够获得竞争优势的成就或属性。绿城专注于高品质物业的开发，产品类型不断丰富和完善，目前已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业、安置房等产品系列。 专业资源整合与品质把控能力绿城已整合优秀专业力量，组建设计、景观、装饰、采购、成本等多家专业公司，统筹浙江绿城建筑设计有限公司、浙江绿城东方建筑设计有限公司两家甲级设计院和国际国内各优秀专业公司，放大专业管控效应。 行业领先地位和品牌溢价能力绿城行业领先的房产开发理念，房产品是文明和艺术的载体，是艺术的创造者和建设者生命价值的体现，应注重人与自然、人与人、人与自我的和谐统一，倾力营造安定、美好的人居空间。绿城对待自己的产品，就像对待自己的生命一样。绿城相信，人品即产品，生命多精彩，产品多精彩。绿城一直致力于用精诚之心、精致之道、精湛之术锻造的精粹之作，来不断满足人们追求理想居住生活的梦想。6合作公司与海尔集团、浙江能源集团、浙江铁路投资集团、浙江国信集团、浙江日报报业集团、西子集团、平安信托等大型国企、实力民企和各类金融机构建立起长期稳定的战略合作关系。1、绿城是跨区域发展的品牌地产商，主营中高档住宅物业，在长三角地区具有较高的品牌知名度。2、土地储备的区位优势明显，集中布局于经济发达的长三角地区。3、在浙江的房地产市场具有绝对的主导力，在杭州等多个城市的市场占有率均排名第一。4、融资手段灵活,而多个联营公司发展项目也降低了项目风险。5、销售快速增长，2009年销售额达510亿元，同比2008年增长235%。在售物业规模庞大，为销售增长提供了保证，预期绿城目标2009.2012年每年销售及利润增长可达30%及35%。劣 势1、激进的土地储备策略。2009年下半年绿城中国在净负债率达135%的情况下，购入大幅土地储备斥资超过200亿元。2、资本负债比率一直居高不下，高负债运营模式充满财务隐患。10月10日，杭州土地拍卖会。绿城中国(3900.HK)董事长宋卫平亲自坐阵，以一次出价29.1亿元夺下了喜得宝地块，折合楼面价为每平方米20963元，溢价率88.12%。尽管溢价率较高，市场分析人士认为该价格远低于市场的预期值每平方米2.5万至3万元的价格。 粗略计算，绿城中国在今年7月至10月初，买地花费已达210亿元。而绿城中国近日发布的10月公司简讯显示，截至9月30日，绿城中国的销售额为358亿元，其中属于集团的权益为226亿元。 在良好的销售势头下，绿城展开疯狂的土地储备运动，其中多幅地不乏为当地的地王。3.激进拿地 8月7日，无锡原蠡湖2号部分地块被绿城以29亿元竞得，整个过程仅仅持续16分钟，溢价超过80%，刷新无锡新地王。9月3日，绿城以20.05亿元竞得杭州新华集团地块。9月10日，绿城以约6.7亿元竞得杭州田园R21-05地块；同日，绿城以12.42亿元夺得北京通州区新华大街商业金融、办公项目。值得一提的是，通州地块是绿城经过179轮的激烈竞价后得到的。与3.1667亿元的起始价相比，该地块的溢价率达292%，成为近期北京溢价率最高的土地。随后，9月22日，绿城分别以36亿元、25亿元摘得苏园土挂(2009)06号地块、苏园土挂(2009)07号两幅土地，其中6号土地楼面地价每平方米28057元，刷新了苏州住宅土地公开出让历史的最高纪录。绿城中国CEO寿柏年在10月公司讯中公开表示，绿城中国的销售额历史性突破了300亿元，集团对国内主要城市的住宅市场短期及中期的前景有良好的预期，所购的土地主要是满足2011年及以后的土地开发和预售用。 相比9月1日绿城中国公布的1-8月销售简报(1-8月累计总销售额达315亿元，较去年同期增长1.58倍，在国内房地产同行中排名第三)，10月公布的简报显示，绿城在全国所有开发商的销售成绩之中排名第二，仅次于万科，在保利、中海等知名大鳄之上。 对于激进拿地，宋卫平曾解释说，公司明年的销售额目标是400亿-500亿元，2011年的销售额目标是500亿-600亿元，如果土地储备不足，完成这样的目标无异“空想”。而今年销售形势良好使得绿城迅速获得充裕的现金流，同时，土地储备逐渐减少，绿城不得不在全国范围内疯狂拿地。 国泰君安分析师姚峣在接受本报记者采访时表示，绿城的疯狂拿地行为，无疑显示出对未来市场的乐观。近期拿地，集中于长三角地区的高端物业。绿城高价拿地、高价售出的模式有些类似香港信和置业(0083.HK)。加之在投资需求较旺盛的背景下，绿城的高端物业显示出良好的销售业绩。 以绿城在北京的高端项目御园为例，曾在不到三个月的时间里完成销售额16亿。不过公司高层也向本报记者坦诚表示，销售火爆是因为整体市场的回暖，在具体策略上并无改变，企业未做特殊应对。4.合作开发规避风险绿城高价拿地模式一度饱受诟病。而在前述高层看来，绿城也有自己规避风险的方式。通过股权合作拿地，用绿城的品牌进行开发，而合作方不乏一些国企。 今年5月，绿城中国分别收购了中国北京朝阳区东直门外斜街项目，与越都投资订立协议、与祥生房地产及中义集团成立合营公司；9月初，绿城中国董事长宋卫平透露将与西子控股合作开发娑婆桥地块和馒头山地块。与其他开发商一起合作拿地，已成为绿城营运的一种模式。2007年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。不仅绿城如此，复地在上海的五个项目，也是与其他公司联合开发的。据统计，合作项目至少为绿城增加总建筑面积110万平米以上，加上土地拍卖获得的土地，绿城目前新增土地面积近150万平方米。但绿城暂时还不会停下步伐，“现在手头可用资金还有百八十亿，上海、北京、杭州只要有好地，我们还要拿。”百八十亿是多少？宋卫平换了个说法：“再拿四五个新华集团地块没有问题。”高价拿地也不免引发市场的担心。姚峣认为，尽管绿城已经走出财务紧张状态，但未来一旦市场形势变坏，高价地可能将再次为企业带来财务风险。不过从目前看，这种可能性相对较小。如果市场好的情况下，高价拿地、高价售出的模式可以给企业带来更多的利润。 绿城9月中旬发布中期业绩时，花旗表示，继2007年及2008年，绿城2009年上半年业绩再次令人失望，纯利按年跌5%至3.23亿元人民币，核心净亏损500万元人民币。对比强劲的销售表现，绿城财务表现差，其净负债比率由2008年底175.4%改善至137.6%，仍为其中一只负债比率最高的内房股。 花旗将绿城2009年预测净资产值，由7.63元升至15.33元，反映较高平均售价，以及对行业乐观假设。目标价对净资产值折让，由60%减至30%，即由3.05元升至10.73元。不过，该行相信绿城对房价高杠杆，已早在价内反映，维持“沽售”评级。瑞信表示，绿城核心盈利按年跌74%至3000万港元。该行应为某程度已为市场预期内，因主要反映2008年下半年营运。瑞信表示，由于销售及售价优于预期，2009-2011年盈测升3%-38%，目标价由11.7港元升至12.98港元，维持中性评级。2011年，绿城集团预期持续和新开盘销售的项目将达98个，合共可售房源金额约人民币1,200亿元，集团将继续实行早销、快销、多销的快速周转策略，顺应市场对高品质产品和服务的需求，积极促销，加快资金回笼，创造比上年更好的销售业绩。2011年，绿城集团预计新开工建筑面积约为900万平方米，同时，集团将视市场情况，适度对工程进度作出合理调整。另外，绿城集团预计共有31个项目（或项目分期）於2011年竣工，竣工总建筑面积为257万平方米。其中可售面积为186万平方米，归属於本集团的可售面积为109万平方米。据不完全统计，综合绿城占所冠名的所有项目的所有者权益约为57%，即作为主体企业对外投资额未超出50%，项目仍在可以控制的范围内。对比万科与绿城，首先从时间上说，作为较早上市的万科入行的切入点比绿城好，万科的入市资本起点高，而起家伊始仅有500万元的绿城要想“后来者居上”，同过资本合作、资本联姻以及后续的品牌输出、专业输出等，扩大市场占有率，从偏居一隅的“江南霸主”，摇身变为傲视江湖的“东邪西毒”，快速发展的企业由不得绿城负债前行。试想，1988年即已面向房地产的万科和1995年才初出茅庐的绿城，且不说资本准备的起点不同，假定基础条件相同，后起的绿城想追赶万科并在一定的时间追赶上万科。在规模不相当的情况下，绿城必须单位盈利水平高于万科，以逐渐扩大规模使之形成两条腿走路的格局。更重要的是在资本通胀严重的当下，如何跑的比通胀还快？有经济学家说过，只有把资产在泡沫中快速放大。房地产是一个选择，虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。5持续增长的负债最终会导致财务危机成本负债给企业增加了压力，因为本金和利息的支付是企业必须承担的合同义务。如果企业无法偿还，则会面临财务危机，而财务危机会增加企业的费用，减少企业所创造的现金流量。财务危机成本可以分为直接成本和间接成本。直接成本是企业依法破产时所支付的费用，企业破产后，其资产所有权将让渡给债权人，在此过程中所发生的诉讼费、管理费、律师费和顾问费等都属于直接成本。直接成本是显而易见的，但是在宣布破产之前企业可能已经承担了巨大的间接财务危机成本。例如，由于企业负债的生产能力和服务