酒店式公寓调查报告

目 录序言1（一）起源1（二）概念1（三）认识2（四）特点3一、引言41.1研究目的和意义41.2研究设计41.2.1研究方法41.2.2问卷设计41.2.3调研对象51.2.4问卷回收情况5二、市场环境分析52.1 国家情况52.2 北京情况5三、市场调查结果分析63.1家庭年收入和年龄之间的关系63.2是否关住过酒店式公寓73.3消费者获得酒店式公寓信息的渠道83.4消费者对酒店式公寓装修的要求93.5投资酒店式公寓普通住宅的区别93.6酒店式公寓优势特点103.7酒店式公寓存在的问题113.8购买酒店式公寓的目的12四、对策建议12附件一：问卷15附件二：小组分工18附件三：活动照片19序言“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。（一）起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。（二）概念酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。（三）认识近年来，“酒店式公寓”这种新兴房地产商品在房地产市场上日益盛行。对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因而受到了人们的青睐。酒店式公寓，一般是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，由开发商将酒店的每套客房分割成独立的产权出售给投资者，并聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，由其统一经营和管理，区别于纯酒店的公寓。酒店式公寓是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体，大多会被用作投资用途。我国房地产市场上的酒店式公寓，于20世纪90年代末期在珠三角和海南登陆，经过几年的发展，在北京、上海、广州等大城市和海南等度假旅游发达地区，酒店式公寓正在成为集商务会客、休闲度假、居家自住、商业投资等多种功能于一体、越来越受公众欢迎的新型房地产商品。由于酒店式公寓在我国发展时间较短，国家目前对酒店式公寓尚无权威的解释，也没有相关的管理规定，特别是在管理的问题上，存在严重的法律缺位。作为居住类建筑并提供酒店式服务的酒店式公寓与作为一般住宅的公寓和作为旅馆建筑的酒店相比较，具有明显区别于二者的特点。主要表现在：（1）提供酒店式服务和管理。所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。同时在价格、私密性、随意性等方面又是酒店不可比拟的。（2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能。酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住与办公空间混在一起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。目前，从上海、北京等酒店式公寓发展较为成功的城市看，酒店式公寓的消费群体主要集中在以下4类人群：（1）年轻人。许多年轻人都乐于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白领、家居办公一族。这类人群一般收入较高，愿意追求便利、时尚、有质量的生活。而酒店式公寓面积一般较小，总价相对不高，对购买力相对低一些的年轻人来说，买来自住负担也不会太重，购买酒店式公寓既不用费心装修，又不必担心将来不好出手。（2）小型办公族。对于许多由几个人组成，对网络、通讯、交通等依赖较高，经常通宵达旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型组织，如策划创意、设计、代理等组织来说，由于办公人数少，需求的办公面积不大，而酒店式公寓即可办公，又可居住，家电设备一应俱全，有的还备有厨房，工作、生活两不误。对于工作、生活集中在一起的小型办公族来说，是最合适不过的场所。（3）长期驻外商务人士。这一类人群主要有商业项目人士、外派常驻人士。由于工作原因，这些人长期停留在某些城市，他们大多数是高学历、高素质人士，甚至是国际人士，对居住文化、办公环境有独特的理解和需求，有的甚至是“拖家带口”。而酒店毕竟是服务性营业场所，长期居住，经济上不合算，也缺少“家”的感觉。一般的住宅又不能满足其商务性需求。酒店式公寓的出现正好填补了这项市场空白，所以这类人群是酒店式公寓的一大目标客户群。（4）商务、旅游等短期租赁人士。这一类人群主要有出差、旅游、会议或其他短期租赁的人士。他们停留的时间较短，一般要求较高的居住舒适度及服务性高、交通便利，具有商务配套设施和服务等。酒店虽有较好的服务，但始终不如家里随意、舒适。而那些交通便利、拥有家居配套、24小时酒店式服务和商务功能的酒店式公寓对这类人士的各项需求都能予以满足。（四）特点41酒店独立产权投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 42酒店式管理酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。 43兼具居住度假与投资两种功能酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。 一、引言1.1研究目的和意义酒店式公寓在北京近几年已发展的相当成熟，拥有其稳定的客户群市场，成为城市中不和或缺的居住类型之一。因此，对其运作模式和管理方式等问题的研究已是当务之急。另外，酒店式公寓同其他居住建筑一样，客户群市场需要进一步细分，而且其在管理模式和政策方面的问题都有待深入研究。1.2研究设计1.2.1研究方法1.通过文献研究法,调查法,经验总结法等对酒店式公寓的概念，分类，主要功能，发展现状，存在问题进行分析。2.对现有的资料进行收集整理，对有关书面理论资料进行分析，比较、归纳、总结。对目前酒店式公寓设计中存在的问题展开研究讨论，旨在完善对酒店式公寓的理论层面上的研究，提出一些参考意见和建议。1.2.2问卷设计根据研究目的和内容，小组成员集中一起讨论问卷涉及的内容，然后根据讨论结果，小组成员每人设计一份调查问卷，最后集中在一起，筛选出有意义的题目，并按照一定的逻辑顺序进行排序。问卷包括导言、提示信息、6道被调查者基本信息、14道有关消费者购房或租房心理及行为的问题。共计20道问题。1.2.3调研对象20至70岁的日常消费人群，主要调研对象为商务人士，商务、旅游等短期租赁人士，企业白领以及对酒店式公寓有需求的人士。1.2.4问卷回收情况本次调研共打印160份问卷，其中：发放问卷数量：160份；未发放问卷数量：0份；有效问卷数量：155份；无效问卷数量：5份。二、市场环境分析2.1 国家情况中国经济的快速增长，增强了国外投资者对中国的信心，致使大量外资涌入，大量外籍人士到来，对酒店式公寓的需求增加，有效推动酒店式公寓的需求增加，有效推动市场发展。伴随中国经济的快速发展，尤其是在2006年突破20万亿大关，达亿元，对外进出口总额快速递增，并在2006年达到1.7万亿元，创造了历史最高水平。国际国内商旅人士迅速增加，造成酒店式公寓需求增加，尤其对高档外租酒店式公寓的需求逐年攀升。2.2 北京情况北京酒店式公寓的总体供给量大约在7000个单位左右，主要仍然分布在CBD及周边的东部区域，其他区域像王府井的东方广场，崇文的新世界商场，中关村等，也有一定的酒店式公寓上市。作为国家的政治经济文化中心，北京凭借先天优势，大量外国外地外地企业机构纷纷在京设立驻华驻京分支机构办事处。为此带来的大批外籍外地高管人员也顺理成章的成为酒店式公寓服务的对象。在京的跨国公司高层管理人员，海外社团，驻华大使管工作人员以及港澳台人士，构成了北京酒店式公寓的主要租住客群。三、市场调查结果分析3.1家庭年收入和年龄之间的关系从上图可以看出，在我们的155位有效调查对象中30-49岁的人大多月收入5000元以上，这部分人正处于事业顶峰时期，家庭月收入相对于刚进入工作岗位的人群很丰厚，并且有较强购房能力。4000-5000元人群则以50岁以上为主导。而20-29岁的人月收入则为2000-4000元左右，他们的购房或租房需求比较旺盛，但经济条件普遍欠缺。3.2是否关住过酒店式公寓在调查的155人中，有48.67%的人偶尔关注酒店式公寓，19.33%的人从未关注过酒店式公寓，有32%的人关注酒店式公寓。由此可见，酒店式公寓在北京关注的人群比较多。在关注的32%的人群中，30-39岁的人居多，因为他们正处于事业的成熟期，经济实力都较雄厚，所以比较关注酒店式公寓。从未关注过人群中，20-29岁的人士居多，因为他们事业刚刚起步，经济实力较薄弱。在20-29岁的人群中也有一部分人偶尔关注过酒店式公寓。3.3消费者获得酒店式公寓信息的渠道由此饼图我们不难看出，29.29%的消费者，也就是绝大多数的消费者是通过报纸来获得酒店式公寓信息的。这种广告形式是目前最普遍的广告形式之一。并且，报纸刊登广告的成本较低，有相对稳定的阅读人群，若为酒店式公寓刊登广告，报纸是不错的选择。26.04%的人靠电视获得房产信息，酒店式公寓已经成为人们热议话题的今天，不论是有意购买还是无意购买的消费人群，大家都时常出于好奇而对此类广告注入更多的关注。但电视广告的成本高，且大多数人对电视广告有排斥心理，不建议直接在电视上播放广告，可以通过加盟赞助等方式，在节目中进行植入性广告。此外23.47%的人是通过亲朋好友介绍酒店式公寓的信息。这种口口相传的方式最容易使人信服，能有效地项目的信誉度，得到最佳的宣传效果。最后有21.2%的人是在网络上得到信息的。在网络日益发达的今天，网络传播及网络营销无疑是最省钱也最高效的宣传方式之一。对于酒店式公寓的普及，一定要利用好网络这个工具。3.4消费者对酒店式公寓装修的要求虽然毛坯房既可以省去大量的装修费用，又属于经济环保型，但是酒店式公寓属于高档公寓，且大部分入驻酒店式公寓的人为的就是省时省事，可以拎包入住，所以选择毛坯房的较少，占总调查人数的2.67%。选择简单装修的消费者，占调查总数的6.67%。13.33%的人选择了厨卫装修其它简装。30%的人群选择菜单式装修。绝大多数人选择了精装修，占47.33%，精装修虽然价格不菲，但节省了大量时间，为住户提供了方便，精装修的房子也很舒适漂亮，可以确保酒店式公寓的质量。所以，由此可以看出，酒店式公寓装修还应以精装修为主。这样才可以与一般的住宅相区别。3.5投资酒店式公寓普通住宅的区别有17.95%的人认为投资酒店式公寓总价低，15.81%的人认为投资酒店式公寓户型较小，16.01%的人群认为酒店式公寓的管理服务到位，能感受到家的感觉，15.34%的人认为酒店式公寓商住两用方便，这是其他公寓所不能满足的。16.34%的人认为酒店式公寓配套设施相对于一般公寓较齐全，也有的消费者认为酒店式公寓与一般的住宅没有区别。3.6酒店式公寓优势特点酒店公寓的有啥特点主要有配套全服务好、不受限购影响、升值潜力大、使用方便、位置好交通便利，其中认为配套全服务好的人占17.36%，认为不受限购影响的人占19.74%，认为升值潜力大的有21.96%，认为使用方便的有18.72%，认为位置好交通便利的有22.21%，大部分人还是认为酒店式公寓处于商务区，商业发达的地区，交通便利。3.7酒店式公寓存在的问题酒店式公寓并不是特别完美的公寓，它也存在着许多的问题，正向下图所展示的，认为酒店式公寓成本高的用户占14.69%，认为回报周期小得消费者占17.29%，认为装修质量不可靠的人群占调查总数的17.75%，认为产权期短的消费者者占16.42%，认为商用和居住混搭太乱的人占17.49%，认为酒店式公寓是开放式小区不安全的占16.36%，这些问题都是酒店式公寓一般存在的问题，所以开发商应注意这些问题，将其改善。3.8购买酒店式公寓的目的购买酒店式公寓主要有居住兼投资、投资并出租、自己办公使用、作为自己的私人会所使用这几大类，正如下图所示，由于酒店式公寓主要客户群是公司高管，以及一些外商，所以认为办公使用的占27.09%，作为自己私人会所使用的占27.7%。四、对策建议对北京市酒店式公寓发展的几点建议：我国酒店式公寓发展，一直以来都在根据所在城市区域的特点进行进一步的功能定位细分和合理规划。比如在一些商业区和交通枢纽相结合的区域，这种区域环境决定了在这种区域应该开发商务型酒店式公寓，因为该区域的酒店式公寓主要针对的是商务和办公人群，这就要求该区域的酒店式公寓在面积、房间布局、装修和房间内的各种配套设备、设施及提供的服务必须满足商务和办公的需要。而在度假旅游发达地区，主要针对的度假游客。这就要求该区域的酒店式公寓的设计、装修、设施配套及服务应主要满足游客度假休闲的需要。这一市场细分同样适应公寓式酒店发展。由于酒店式公寓在我市尚属新生事物，其发展还处于探索阶段，特别是不能完全排除部分酒店式公寓或公寓式酒店开发商是在搞概念炒作，极容易造成配套的硬件设施和服务的缺失，从而造成业户与开发商之间、消费者与管理商之间产生矛盾和纠纷，从而损害我市酒店式公寓和公寓式酒店市场的健康发展。因此，开发商和管理商必须认识酒店式公寓的本来面貌，把握酒店式公寓的发展趋势，力求促进我市酒店式公寓的健康发展。经过总结和比较国内酒店式公寓的发展历程和发展状况，我们认为北京市酒店式公寓今后应该朝以下几个方向发展：（一）明确项目定位。酒店式公寓项目的目标客户群定位是否准确，将是关乎整个项目是否能够取得成功的关键，定位模糊容易导致项目缺乏自身的特色。所以在项目可行性研究阶段，就需要根据市场调查的结果，对项目进行明确定位，以便使整个项目从规划设计阶段就能形成自身的特色，为项目的最终成功奠定坚实的基础。（二）注重产品差异化。产品差异化是差异化竞争的核心，虽然产品差异化是酒店式公寓出现的一个重要原因，但那是指的酒店式公寓与其他房地产产品之间的差异化。而这里的产品差异化是要求酒店式公寓项目之间的差异化。然而，我国目前的许多已经推向市场的酒店式公寓之间差异并不明显，个性化特色不突出。这些缺乏亮点和特色的酒店式公寓很难吸引投资者的目光，也很难具有强大的竞争力。对于酒店式公寓来说，产品越细化，越有特色就越有竞争力。而在同质化竞争日益显现出其弊端的时候，差异化竞争就成了酒店式公寓发展的必然趋势。如何开发出符合地段特征，产品特点鲜明，目标客户群定位准确的项目，就成了开发商面临的重要问题，也是酒店式公寓的出路所在。主要应从以下各方面实现酒店式公寓的差异化：首先，酒店式公寓项目要进行准确的定位，或从功能上进行再次细分，形成差异化的竞争格局，以方便消费者进行产品选择。其次，作为第二或第三居所的酒店式公寓除了在服务上要尽善尽美之外，还应该体现出家的感受，由此实现与第一居所在资源上的互补。只有实现酒店式公寓相互间产品的错位，才能使开发商之间都有成分发展的空间，才更能有效地避免同质化竞争中的“价格战”所导致的恶性竞争，使得酒店式公寓市场更加规范和合理。（三）提高专业化程度。酒店式公寓作为效益可观的房地产项目，自然汇聚了总多开发商的目光。对于这个充满利润诱惑的产品，一些项目没有充分的可行性研究和市场调查，就盲目跟风进入，导致同一个城市的酒店式公寓项目过多，缺少各自的特色，经营出现困难，不能达到与业户承诺的设施配套和租金回报，导致合同纠纷。我们欣喜地看到，如金长城房地产开发公司的管理层，已经意识到了专业化、品牌化的重要性，开始结合自身项目特点，选择成熟的酒店品牌作为项目依托，以此提高产品开发和管理的专业化程度。（四）科学控制数量规模。酒店式公寓在一定程度上反映了地区外来人口的状况，其市场发展前景与前途与城市游客总量、外地及外资机构和公司在当地的进驻数目都有很大关系。因此，酒店式公寓项目的开发，应该根据我市经济社会发展实际，树立科学发展观，认真处理好与周围生态、人文环境能否和谐共处的关系，坚持走全面、协调、可持续发展道路，按照“总量控制、规模放大、质量提升”的思路，开发出专业化程度高、产品特色明显、定位明确的酒店式公寓，在市场竞争中立于不败之地。（五）尽快出台经营规范。由于酒店式公寓具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产酒店式公寓行业专门法规，并且国家建设部曾经明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，使得中国酒店式公寓发展之路走得有点别扭，就连酒店式公寓是什么东西、合法不合法都有争论，开发商各行其是、肆意违约的现象更是大量存在，终端投资人（业主）的权利确定与权益保护问题日益突出。因此，为实现乳山酒店式公寓的健康发展，建议以市政府的名义出台酒店式公寓管理条例，设立合理的行业门槛，加强对酒店式公寓开发商的信用监督，严格项目审批，把握好审查关、入口关、环评关、管理关。同时，根据市内外旅游业发展的趋势及市场变化特点，及时编制和调整酒店式公寓产业的总体发展规划，掌握宏观调控主动权，利用行政调控手段引导酒店式公寓这一新兴产业合理布局、优化结构、有序发展。附件一：问卷酒店式公寓市场调查尊敬的先生/女士您好！我是*的学生，感谢您在百忙之中接受我们的采访！我们正在开展一项关于酒店式公寓的市场调查，以便了解您对酒店式公寓的需求，您提供的所有意见和资料都将被绝对保密，感谢您的合作！请您在所选的相应选项上画“.酒店式公寓：酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。1.性别：A男 B女2.您的年龄：A2029 B3039 C4049 D50岁以上3.您的学历：A初中 B高中 C大学 D硕士及以上 4.您所从事的行业：A政府及事业单位 B餐饮娱乐 C电信电子 D建筑