重庆市万州区红土实业有限公司诉肖高薇、李晓龙商品房买卖案

1/11重庆市万州区红土实业有限公司诉肖高薇、李晓龙商品房买卖案重庆市万州区红土实业有限公司诉肖高薇、李晓龙商品房买卖案重庆市第二中级人民法院民事判决书（2010）渝二中法民终字第397号上诉人（原审被告）重庆市万州区红土实业有限公司。上诉人（原审原告）肖高薇。被上诉人（原审原告）李晓龙。2/11上诉人重庆市万州区红土实业有限公司与上诉人肖高薇、被上诉人李晓龙商品房买卖合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2009年11月9日作出（2009）万民初字第5371号民事判决，上诉人重庆市万州区红土实业有限公司与上诉人肖高薇对该判决均不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2010年1月12日针对上诉人提出的上诉请求及其事实和理由进行了询问，上诉人重庆市万州区红土实业有限公司的委托代理人潘祝，上诉人肖高薇及其委托代理人李晓龙、被上诉人李晓龙到庭参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明，肖高薇、李晓龙系夫妻关系。2006年8月12日，肖高薇与重庆市万州区红土实业有限公司（以下简称红土实业公司）签订重庆市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定红土实业公司将在建的红宝石广场后街金座即万州区白岩二支路44号A栋负1层75号商铺门面一间，计平方米卖与肖高薇；房屋总金额为元。该合同第六条约定“甲方（红土实业公司）应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（肖高薇）使用”；第七条约定“商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验3/11收交接时，甲方应当出示商品房竣工验收备案登记证，并签署房屋交接单。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”；第九条约定“2、逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起自实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之六的违约金”。双方于同日签订商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议），约定乙方2006年8月12日前，付房款人民币32934元；2006年8月21日前，付房款人民币65869元；2007年8月31日前，付房款人民币10978元。该协议第五条约定“甲方销售给乙方的商品房于2007年8月31日经验收合格且乙方付清购房全款后，甲方将该房交付乙方。房屋符合交付条件后，甲方无须一定以书面形式通知乙方办理房屋的交付手续。无论甲方的通知在客观上是否能够送达乙方，乙方均应于本协议约定的交房日届满前前往甲方处办理房屋交接手续，逾期未来办理，则以本协议约定的交房最后期限届满日，视为甲方的实际交房期限。”合同签订后，肖高薇于2006年8月12日向红土实业公司交付首付款32934元，同4/11年8月12日交付第二笔房款65849元，共计98803元，红土实业公司出具了收款专用收据。肖高薇余10978元房款至今未付。该房屋于2007年8月25日竣工，9月1日验收合格，并办理重庆市建设工程竣工验收意见书。2007年11月20日，肖高薇、李晓龙在业主收房验收表上签名，并在“墙面”一栏要求“墙面封上顶”。2008年肖高薇在该房门面玻璃墙内粘贴出租广告，载明“门面招租联系电话5816284915823758309联系人李先生肖女士”。2008年6月30日，重庆市万州区建设委员会向红土实业公司颁发万州区建竣备字（2008）31号重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证，“本工程竣工验收备案文件齐全、有效、予以备案”。肖高薇诉争房屋至今未经营、出租。一审法院认为，肖高薇、红土实业公司2006年8月12日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方应按合同约定履行。肖高薇按约定支付98803元，余10978元购房款未付。双方为房屋交接发生争议。该商品房买卖合同第六条、第七条分别约定了该商品房的交付时间、交付条件和交房手续的办理，但双方同日又签订补充协议，对交房条件和交房手续的办理另行约定，由于补充协议是对前商品房买卖合同的补充、变更，5/11故两者冲突之处，应以补充协议约定的内容为准。根据双方在补充协议中的约定，“甲方销售给乙方的商品房于2007年8月31日经验收合格且乙方付清购房全款后，甲方将该房交付乙方。房屋符合交付条件后，甲方无须一定以书面形式通知乙方办理房屋的交付手续。无论甲方的通知在客观上是否能够送达乙方，乙方均应于本协议约定的交房日届满前前往甲方处办理房屋交接手续，逾期未来办理，则以本协议约定的交房最后期限届满日，视为甲方的实际交房期限”，肖高薇应在2007年8月31日前付清购房余款10978元，并前往红土实业公司办理房屋交接手续；红土实业公司应在2007年8月31日前将“经验收合格”的商品房交付肖高薇。但红土实业公司在2007年8月31日尚未取得验收合格手续，不具备交付条件，属事实上交付不能，故红土实业公司违约。该商品房2007年9月1日验收合格，取得重庆市建设工程竣工验收意见书，具备交付条件，肖高薇、红土实业公司应及时办理房屋交接手续，肖高薇、李晓龙于2007年11月20日在业主收房验收表上签名，之后在该房门面玻璃墙内粘贴出租广告，应视为肖高薇实际接房。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，红土实业公司应支付肖高薇违约金至2007年11月20日实际收房止即元（98803元万分之六81天），合同继续履行。肖高薇的其他诉讼请求，不符合法律规定，6/11该院不予支持。红土实业公司主张肖高薇至今未按协议交付购房尾款构成违约，将另行处理，本案不作调整。李晓龙虽与肖高薇是夫妻关系，但由于本案属于买卖合同的违约之诉，根据合同相对性原则，李晓龙不是该房屋买卖合同的当事人，故不得要求红土实业公司向自己承担违约责任。依照中华人民共和国合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决一、重庆市万州区红土实业有限公司在该判决生效后十日内支付肖高薇违约金元。二、驳回肖高薇的其他诉讼请求。三、驳回李晓龙的诉讼请求。若红土实业公司不按期履行金钱支付义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费500元，由重庆市万州区红土实业有限公司负担。判决后，红土实业公司、肖高薇不服，向本院提起上诉。上诉人红土实业公司上诉称一审法院认定红土实业公司违约不当。本案中，交付房屋的条件有二一是房屋验收合格，二是乙方付清购房全款。无论房屋验收合格与否，只要乙方未付清全款，交付房屋的条件就不能成就。即或红土实业公司有交付房屋义务，肖高薇也违约在先，其至今未付清房款，故请求撤销一审判决第一项，改判驳回肖高薇的诉讼请求，上诉费用由肖高薇、李晓龙承担。7/11肖高薇答辩称，红土实业公司认为交房条件未能成就，意味着我们并未接房。付尾款的先决条件是2007年8月31日房屋应当验收合格，是开发商违约在先，如果红土实业公司不支付违约金，我们有权拒付尾款。补充协议约定应当出示备案登记证，但红土实业公司直到一审庭审时才向法庭出示，实属违约，应当驳回红土实业公司的上诉。上诉人肖高薇上诉称，一、原审法院除对门面招租照片进行了质证，对其他物证均未与原件进行核对，住户验收表涉嫌篡改，原判以未经质证的证据认定事实错误。二、验收意见书是商品房验收流程中的一个中间环节文件，不是验收合格的法定证明文件，根据法律法规规定及双方约定，红土实业公司应出示竣工验收备案登记证。补充协议作为开发商印制的格式条款，其效力不能对抗政府职能部门印制的商品房买卖合同，因此应以商品房买卖合同约定的以出示竣工验收备案登记证作为商品房“经验收合格”、“符合交付条件”的认定原则。三、业主验收意见表和门面招租照片不能证明肖高薇已实际接房。红土实业公司至今未将门面钥匙交予肖高薇，双方也未“办理交付手续”。因此，请求撤销原判，改判由红土实业公司赔偿肖高薇违8/11约金元即98803（已付购房款）万分之六806天10978（应付尾款）元，红土实业公司违约天数暂计至2009年12月31日并计至商品房实际交付之日止，红土实业公司承担一、二审诉讼费用。红土实业公司答辩称，一、红土实业公司提交的证据一审均已质证，一审认定证据是正确的。二、肖高薇错误理解竣工验收备案登记证的含义和验收合格的标准，本案中诉争房屋是经验收合格了的。双方约定的房屋验收合格和肖高薇支付全部价款即达到交付房屋的条件，而不是“交钥匙”。商品房买卖合同才是格式合同，补充协议是对格式合同无法涵盖双方真实意思表示而签订的，如果两个协议有不一致的地方，应当以补充协议的约定为准。三、红土实业公司已经实际交房，有肖高薇在住户验收表上的签字认可和房屋招租广告予以证明。是肖高薇未全额支付购房款，违约在先，红土实业公司才延迟交房，不应支付违约金。请求驳回肖高薇的上诉请求。肖高薇对一审查明的“该房屋于2007年8月25日竣工，9月1日验收合格，并办理重庆市建设工程竣工验收意见书。2007年11月20日，肖高薇、李晓龙在业主收房验收表上签名，并在墙面一栏要求墙面封上9/11顶。2008年肖高薇在该房门面玻璃墙内粘贴出租广告，载明门面招租联系电话5816284915823758309联系人李先生肖女士。2008年6月30日，重庆市万州区建设委员会向红土实业公司万发万州区建竣备字（2008）31号重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证，本工程竣工验收备案文件齐全、有效、予以备案”有异议，对其他事实无异议，本院对双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，肖高薇与红土实业公司签订的商品房买卖合同及补充协议属双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。补充协议是对商品房买卖合同的补充、变更，故有约定不一致的内容时，应当以补充协议约定的内容为准。该协议第五条约定了房屋交付的条件及手续，按照该条约定，红土实业公司销售给肖高薇的商品房应于2007年8月31日经验收合格，但事实上，红土实业公司在2007年8月31日未取得验收合格手续，不具备交付条件，构成违约。2007年9月1日该商品房验收合格，取得重庆市建设工程竣工验收意见书，具备交付条件，肖高薇、红土实业公司应及时办理房屋交接手续，2007年11月20日李晓龙代肖高薇在业主收房验收表上签名，肖高薇对该签名予10/11以认可，仅对签名后落的时间有异议，之后肖高薇在该房门面玻璃墙内粘贴出租广告，应视为肖高薇实际接房。肖高薇上诉状中提到的证据未经质证的问题，但一审庭审笔录中，对红土实业公司提交的五份证据双方均进行了质证，且肖高薇对业主收房验收表的真实性无异议，仅认为其不能证明肖高薇已实际接房。因此，一审法院根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，认定红土实业公司应向肖高薇支付至2007年11月20日实际收房止的违约金元（98803元万分之六81天），合同继续履行，并