XXX市房地产金融业务情况调研报告

XXX市房地产金融业务状况调查报告近年来，全国房地产市场发展迅速，房价持续上涨，国家陆续发表了一系列宏观政策，以控制高企房价。 为了深入了解受国家宏观调控政策影响的中山房地产市场和我行房地产金融业务的发展情况，在中山房地产市场寻找私分行的位置，办公室和房地产金融业务中心调查了XXX市房地产市场和我行房地产金融业务的发展情况，报告如下一、XXX市房地产状况分析随着国家住房制度改革的深入发展，我市住房和房地产开发业迅速发展，已连续几年保持快速增长速度，4年来住房商社以每年%的速度发展，住房销售面积由20XX年的万平方米增加到20XX年的万平方米，增长了近两倍。 房地产开发投资从20XX年的21亿元上升到20XX年的亿元，增长了约3倍。 全市城镇人均居住面积从20XX年的28平方米提高到20XX年的平方米，全国城镇人均居住面积与近平方米相比，处于国内领先水平。 为了持续改善居住环境，我市相继获得“国家卫生城市”、“全国庭园城市”、“国家环境保护示范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，加强了我市房地产业的发展优势。 近年来，在房地产快速发展的同时，商品房的空置面积也在增加，结构性问题突出等问题也存在。房地产市场发展总体正常，住房市场潜力大。从我市城市化进程看，对住房的巨大需求。 截止到20XX年底，我市城市人口占总人口%，城市化进程加快，占全市人口约6成的乡村人口进入城市将成为未来推动中山大厦市的巨大力量。 从人口流动状况来看，对住宅的需求也很大。 我市20XX年底外来人口为万人，年底外来人口与户籍人口之比为83:100，与20XX年79:100、20XX年74:100相比呈逐年上升趋势。 这样大量的流动人口是城市住宅租赁市场和二手住宅的消费主体，为住宅租赁和二手住宅等市场的发展奠定了基础。 据国土资源局统计，20XX20XX年，中山市发行住房租赁证12169件，代国征收税金2022万元。 另外，国土资源局有关部门根据我市房地产市场潜在需求调查，潜在购房者在购买新房后，将多馀的住宅推入租赁市场。 20XX年1月至5月，二手房面积交易同比增长39%，交易面积达83万平方米，是一层交易面积的两倍。 随着我市工业化进程的加快和第三产业的发展，外来人口消费力量进一步加强，对未来市场整体租赁价格和房价取向产生一定影响。从房地产市场需求来看，随着城镇土地资源的减少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善、家用汽车产量的上升，城镇居民越来越渴望居住在郊区，享受生态园林生活，城市效应和城区楼盘逐渐成为职业热点，城市化趋势越来越明显20XX年中山年鉴资料显示，20XX年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期减少6 %，人民生活逐渐小康。 随着人民收入稳步增加，实施住房改革政策措施和废除不合理收费政策，我市房地产具有一定的发展空间。房地产开发资金多样，银行资金不高。房地产发展资金状况表单位：万元项目20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年国家预算内的资金为100000国内银行贷款433152841354415123530银行贷款的百分比%利用外资374754561562514441自愿资金5687668978138370162245其他资金15640219695555555375035326共计26044094409802451160662420房地产开发投资的主要四条渠道分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。 从渠道份额来看，其他资金份额最大，其次是自身融资，第三是银行贷款，最后是利用外资。 从20XX年到20XX年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金的比例保持在年平均14%左右。 房地产资金的多渠道不仅表明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运营逐渐成熟规范，银行贷款风险也大幅度降低。 从这一点也可以说明，即使他是房地产开发贷款支持的房地产顾客，其融资额也不高，是否有开发贷款不是获得住房贷款的关键。 对于没有向我们分店发放房地产开发贷款的发展商，我们也不能放弃销售个人住房贷款。国家宏观调控政策对中山房地产市场的影响有限，20XX年14月我市房地产投资顺利增长，房价受原材料价格上涨影响缓慢上涨。今年1月至4月，我市房地产投资顺利增长，房地产开发达投资亿元，比上年增加百分比施工面积为万平方米，比上年增加百分比新动工面积为万平方米，比上年增加其中住宅新动工面积为万平方米，增长率为%。 房地产开发投资呈现出以下主要特点1 .投资逐渐恢复。 在去年高速增长的基础上，20XX年2、3、4月我市房地产开发投资增速分别为-%、%、%，呈现稳步回升势头。2 .房地产开发资金丰富。 投资额与本年度资金比为1中利用外资最快，达到倍数的其他资金所占比例最大，为所有资金的%。3 .新商品的住宅供应增加，受政策影响看货币的人增加，销售相对减少。 前4个月累计住宅竣工面积为万平方米，与前年相比增加，其中住宅竣工面积为万平方米，与前年相比增加。 商品房的销售面积为万平方米，比去年减少百分之百，其中住宅的销售面积为万平方米，比去年稍微减少。4 .商品房屋建筑成本上升，销售价格微增。 受国家宏观调控政策的影响，全国房价下降，但中山房价合理，房地产行业调查显示，从建材、开发成本方面来看，中山人文居住环境、中山楼价有上升的空间。 据统计，每平方米商品房屋建筑成本1214元，比上年同期增加，每平方米商品房屋售价2539元，比上年同期微增。当前住房和房地产开发建设需要研究和解决的新情况和新问题1 .商社的空馀面积大。从20XX年到20XX年连续三年的商品销售情况下，很多企业都分别进入了房地产开发的行列，房地产开发进入了全面开发的阶段，施工规模扩大，竣工面积增加很快。近五年，商社开发投资完成的情况单位：万平方米项目20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年4月商品房屋的销售面积其中：住宅商品房空馀面积其中：住宅商品房销售面积逐年增加的同时，商品房的空置面积也在增大，20XX20XX年的4年间商品房的空置面积分别为、万平方米，其中住宅面积的空置面积分别为、万平方米，住宅空置面积约占商品空置面积的6成每年房屋销售面积略多于房屋空置面积，5年房屋空置面积平均增长速度在18%左右。 据统计，空置商品房中空置商品房的面积占1年以上的面积。 这些主要是商品结构失衡，部分商品大量空缺，资金严重滞销，我市今年上半年的平均销售价格按每平方米2487元计算，滞销资金达到34亿元。规模化、市场化经营综合开发能力强的房地产公司很少。20XX年度报告显示，有开发工作量的房地产开发经营企业有161家，其中具有三级以上资质的只有15家，占总数的%。 我市投资规模超过5亿元，仅5家，占总数的%。 20XX年，房地产投资超过5000万元的企业有14家，占总数的%； 投资金额达到1000万元以下的有76家公司，占总数的%。 有暂定和其他资质等级的企业有129家，占全部企业的%。 这些企业只能开发单一项目。 继续开发其他项目，需要取得新的资质等级。 只有20%左右的企业有综合开发资格。 过小房地产开发企业规模小，资金不足，拖欠企业工程款，银行贷款不能按时偿还等情况发生的同时，企业难以扩大经营，销售链中断会陷入困境，增加银行金融风险。3、公司资产债权率高、开发成本高、管理费用高，提高经济效益是当务之急。20XX年中山统计年鉴资料显示，20XX年全市房地产公司161家，负债合计亿元，平均负债9907万元，全企业资产债权率高，处于历史高水平。 经营收入亿元，商社销售收入亿元，其中销售给个人亿元，占总销售收入的%，表明我市房地产市场仍以个人购房为主。 企业利润总额为亿元，其中亏损企业76家，占所有企业的%比去年同期下降了一个百分点，但亏损比仍然很高。 损失最严重的三家开发企业利润总额之和为负5307万元。 企业商社结构不合理，不符合市场需求。 赤字企业的开发种类主要集中在高层住宅、别墅和商业营业用住宅。二、国家宏观调控政策对我行房地产金融业务的影响抵押贷款利率上升效应首次出现，提前偿还逐渐增加20XX年10月29日央行提高个人住房贷款利率两次后，我行提前偿还案例首次增加3、4成，提高利率将带来巨大的提前偿还压力，预计今后还会继续。 今年1月至5月，我行提前偿还额约3000万元，累计发行额为亿元，提前偿还额占发行额的15%。 因此，我分行的资金使用成本增加，效率低下。 现在提前还款顾客数增加的原因有以下几点。 一是近年股市持续低迷，股息保险和人民币资产管理产品的预期回报率下降；二是部分顾客群体收入水平提高，为提前偿还提供物质保障，提前偿还者中比例最大的群体接受高等教育，家庭年收入一般在5万元以上的顾客。 一些银行，如中行给提前还款的客户收到一定比例的违约金，但我们分行还没有实行这个费用，在一定程度上助长了客户在违约金征收方法出现前提前还款的心理。最高法院颁布新规定，银行审批比较谨慎。最高人民法院公布的“被执行人及其家属生活所需要的住宅，人民法院可以检查，但不得拍卖、出售、借款”的规定在业界掀起了巨大的浪潮。 中山各大银行现在包括4大国有商业银行在内，为了保障自己的利益，避免风险，多次有意减少贷款，但是认为同行的竞争还没有充分实施，处于观望状态，关注其他银行的行动。 从我们分行的现状来看，减少贷款数量的条文虽然没有正式发表，但在审查手续中，贷款审查员会缩小审查尺度，特别是对于中低收入层的首次载体，部分次级载体，镇区分行的顾客，贷款审查会减少贷款数量并不少见在当前行业竞争激烈的情况下，开发人员有很大的自主选择权，如果在审查过程中没有达到开发人员期望的贷款数量，开发人员往往会把整座大楼转移给他，结果使我们前期的努力都白费了，失去了当地的市场份额。 因此，审查部门在审查过程中关注重大风险点，掌握部分贷款审查的数量，同时结合当前开发商履行的担保责任，妥善灵活处理。营业税政策的调整对二手楼贷款业务影响不大。从今年6月1日开始，新政策规定：个人购房不足2年的转售交易，销售时规定按其销售收入全额征收销售税的个人购买普通住宅转售2年以上的交易，销售时免营业税的个人购买非普通住宅转售2年以上的交易，销售时从其销售收入中扣除购房费用新政策出台后，广州、深圳等大城市反响强烈，二手市场盘点量激增，许多人表示将推迟购房时间。 但是从我市情况来看，新政策暂时对我市二手住宅市场没有明显影响，最近二手住宅交易市场和往常一样，交易量没有明显增加。 从长远看，新政策对二手市场的影响不大。 目前中山市场投资性房屋购买的比例还很少，但在这些投资性房屋购买者中，长线投资者仍占相当大的比例。 从我分行目前的情况来看，在6月1日实施新政策之前，未出现处理二手房贷款业务的拥挤现象，消费者购房心理合理，市场比较正常。三、中山市分行房地产信用业务发展状况个人住房抵押贷款情况中山市四大国有商业银行个人住房贷款新增情况表单位：亿元项目20XX20XX20XX的4行的比例新增4行的比例占全市的比例我是工行%。我是农行%。是中行%的人我是建行%。交往%由上表可知，我行个人住房贷款业务稳步发展，但从全市房地产市场的发展来看，我行个人住房贷款市场呈逐年萎缩的趋势。 个人住房贷款剩馀金额，截至今年5月底，劳动者剩馀金额达亿元，占有率处于最稳定的位置，中行亿元，占有率为%，市场居第二位，建设者比农业者剩馀金额多1亿元的市场居第三位。 追加额方面，今年15月工人、交易明显增加，分别追加亿元、亿元，分别占全市约3成的市场份额，建行、中行相当，排在全市第4、第5位。 个人住房贷款市场从早期的独立局面发展到现在的许多纠纷结构，而且这种多样化的竞争趋势越来越激烈。 至20XX年5月底，我行5级分类不良贷款额为万元，不良率为%，控制在省分行要求的范围内。房地产开发贷款情况中山市分行房地产发行融资情况单位：万元项目20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年5月全市房地产开发银行贷款额433152841354415123530建立房地产贷款盈馀1164214652269472654037400其中房地产开发贷款馀额00500862022460其中，房地产流动资金贷款90071415252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252建设银行占全市开发银行贷款额的00%由上表可知，我行房地产开发贷款投入比例低，投入额不高，20XX、20XX年零投入，20XX、20XX年投入馀额分别为500万元、8620万元，其中20XX年占全市总量的%。 房地产开发贷款少，不利于开拓个人住房贷款市场。 我分店选择优质大楼发行房地产开发贷款，可作为捆绑个人住房贷款的辅助产品。个人住房公积金情况项目20XX年市场占有率20XX年市场占有率20XX年5月市场占有率工行1050045190224%农行630503150345%中行191