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镇江市房地产分析,镇江简介,镇江市一座具有3500多年历史的文化城市，又是一座集港口、工贸、旅游与一体的新兴城市。镇江地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市。镇江分为丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积3843平方公里，人口290万，是一座抗港口型开放城市。,镇江土地市场分析,2011年土地成交量同比上涨6%，成交金额同比上涨61%，平均地价同比上涨51.3%。,镇江土地市场分析,从2008年开始，镇江土地价格进入一个快速增长的阶段。大量的土地成交和地价的上涨推动了镇江房地产市场的发展和房价的上升。不同阶段拿地企业开发的项目在市场上同时销售，不同的土地成本也造成了价格的错位竞争。,镇江房地产市场分析,2011年商品房市场成交227万m2，同比上涨10%，成交均价5247元/m2，同比下降8%。,京口区,京口区房地产的发展主要依靠京口区独特的“三校两山一江”的优势，得益于这些得天独厚的资源底蕴。,润州区,润州区房地产发展主要依靠“两山一江”，北靠金山长江，南靠南山绿核，地理与生态优势仅次于京口区。,案例：招商北固湾,土地获取情况,区域交通情况,周边配套情况,户型分析,目前招商北固湾推出的是22#，23#楼盘，以三室二厅二卫一厨，面积131-166m2大户型为主，主要面向改善及投资型置业，另外有一小部分82m2，二室二厅一卫一厨，面向首次置业家庭。,户型分析,高层A户型，三室二厅二卫一厨，147m2。特点是：三卧室均赠送飘窗，主卧及客厅朝南，客厅连接南向阳台，赠送入户花园。不足是：两个次卧朝北，餐厅面积偏小。,高层B户型，二室二厅一卫一厨，82m2。双卧室朝南，客餐厅一体化设计，增大了空间感。不足：没有独立阳台,高层C户型，三室二厅二卫一厨，131m2。特点是赠送入户花园，客厅和小阳台连接，增大空间感，主卧有独立卫生间不足：北侧我是及大阳台存在阳光不足现象,高层D户型，三室二厅二卫一厨，166m2。转角阳台，客餐厅一体化设计，空间开阔，主卧朝南，次卧连接南侧阳台，赠送入户花园。,市场总结,镇江的市场存量还是比较大的。截止2012年4月15日，镇江一手商品房住宅可售套数为36392套，要消化目前的存量，大概需要4年左右。面对资金链的压力。一些房地产企业可能会采取降价换量的销售手段主攻刚需市场。因此，预计如果政策不出现大的变动，未来镇江的房价下行压力较大。,市场总结,镇江当地购房者对于区域较为敏感，项目购房者大多为当地区域客户。以丹徒区的恒大绿洲为例，60%的客户来自丹徒本地，周边乡镇和市区城区的客户仅占40%近年来，镇江市场开发密集，新增供应量大。同时市场销售速度较慢，造成市场上不同时期拿地的项目同时销售，而新进入的企业在土地
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