2018-苏宁广场定位及物业发展建议

,城市梦想实践者佛山苏宁广场定位及物业发展建议,世联行佛山公司,集中商业、商业街及总部办公底商：项目运营的核心驱动力，主力打造成开放式体验消费场所,公寓：结合市场主流产品打造、客户需求及前瞻性分析，以丰富产品线、提高产品竞争力为原则A座平层公寓B座4.5米层高loft公寓C座平层公寓D座高区打造loft公寓，低区打造平层公寓总部办公3-6层打造为3.6米层高的类loft公寓产品,写字楼：打造以“5O”为核心的服务式生态创意写字楼,前期项目定位及最终达成的产品调整方案回顾,项目已明确写字楼高区、酒店部分、购物中心与步行街均为自持，而少部分底商、5栋公寓及写字楼中低区则为可售部分，约15.92万,商业步行街由可售转变为持有经营，可短期内销售变现的物业体量减少；因此，主要依靠公寓物业及写字楼（中低区）物业支撑项目资金回笼，对于可售物业的价格预期将提高。,公寓目标售价：2万元/以上（带装修）写字楼目标售价：1.8万元/以上,重点在于如何打造公寓、写字楼物业，增加产品附加值，实现区域项目的价格标杆。,目录,一,佛山苏宁广场定位及物业发展建议,Part1项目开发背景,项目竞争格局,广州商业强大虹吸力，及禅城季华路及桂城金融高新区商圈的崛起，加上佛山新城内八大总部等多个商业体持续供应，项目商业商务竞争态势日趋严峻。,八大总部将建成的商业商务量约90万平方米，约占核心区总商业商务量的22.8%，但大部分项目均已停工。,佛山苏宁广场拥有跳脱市场竞争的优质项目基础！,项目本体价值,项目属性界定,项目打造中高端的城市综合体机会较为明显,转型CBD级的开发阶段，片区形象中高端；产业升级将对现有庞大的企业及消费人群质素进行优化提升。,商业考虑契合地铁人流特性，拓宽客户基数；入市时为当期片区最大规模商业综合体，具有规模优势。,综合体消费集中禅桂地区，新城未形成商圈效应；全部为商办物业，变现具有一定难度。,城市核心地段、非传统商圈,规模、轨道交通优势突出,未来聚集中高端消费群体,具有一定变现难度的综合体,项目开发目标,世联理解:实现项目滚动开发和公司稳健财务目标完成，同时通过项目影响力，推广苏宁品牌，拓展苏宁置业在珠三角区域的地产业务。,二,佛山苏宁广场定位及物业发展建议,Part2项目整体定位,项目SWOT分析,充分考虑区域及轨道交通优势，直面项目人流导入问题及消费群体需求，创造专属的综合体方式及更大的现金流,优势（strength）,劣势（weakness）,轨道优势：城市中心地段，独有的五条轨道交通接驳；客户基础：拥有庞大的企业基数和20万核心消费人群；规模优势：区域内最大规模商业综合体；开发商资源优势：擅长开发商业地产，良好企业形象，具有品牌牵引力。,机会（opportunities）,威胁（threats）,人流导入：片区未形成商业氛围，产业人口导入在短时间内难以实现物业类型：纯商业用地，物业类型丰富，但变现能力具有一定难度物业规划：目前已完成地基工作，物业规划已定型，仅能从产品规划上进行优化,区域价值：区域进入中高端档次开发的新阶段，带动企业及消费人群质素提升，带来优质客户来源；商业机会：区域内大型商业基本空白，各业态均具备较大发展空间；交通升级：轨道交通+道路改造，加强通达性，增加辐射半径，吸引外部客流。,供应量大：未来3-5年内新城综合体开发进入快速增长，项目将面临巨大的外部竞争压力；写字楼库存巨大：佛山写字楼竞争激烈，去库存压力大；商业消费力：短期内核心消费客群消费力中等偏弱；商业客群分流严重：多商圈导致客群分流严重。,整体可比案例,深圳华润中心：拥有深圳最大的购物中心万象城，以商业为核心驱动的城市综合体,万象城：开发与运营始终坚持“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念。总规模约19万平米，为深圳最大的购物中心。华润大厦：国际标准5A甲级写字楼，29层，高139米。深圳第四代写字楼先锋典范，为世界500强及国内成功商业机构量身打造深圳顶级写字楼。,君悦酒店：超五星级酒店，楼高195米。深圳也因此成为继北京、上海、香港、台北之后，中国第五个拥有“君悦酒店”的城市。公寓：酒店顶部是酒店式公寓，享受超五星级的酒店服务。住宅：城市中心的顶级豪宅，3栋49层的塔楼，楼高约160米。商业街：被誉为深圳“新天地”。,整体可比案例,北京华贸中心：北京地标性百万平米超大规模商务建筑集群，以3座5A级智能写字楼为核心驱动力的城市综合体。,项目驱动模式,基于本项目规模情况，建议以商业作为本项目的核心驱动力，通过商业实现项目人流导入，形成自我中心化，彰显项目整体价值。,人流中心以商业作为项目的核心驱动力实现项目独一无二的市场高占位,华润中心,商业驱动,华贸中心,写字楼驱动,项目方向规划,以商业为项目核心驱动力，通过建筑空间、环境营造以及人文精神的综合打造，使消费者长时间停留，焕发商业活力,项目整体定位,功能定位,商业为核心驱动，高端写字楼、酒店为形象标签，公寓产品为回现主力，实现项目整体高价值,三,佛山苏宁广场定位及物业发展建议,Part3各物业发展建议,公寓物业发展建议,02：客户分析,03：物业定位,01：市场分析,公寓市场分析量价分析,2017年5月佛山全市公寓供求情况,2017年1-5月佛山全市公寓供求情况,限购出台后，投资资金转向公寓市场，已沉寂数年的佛山公寓市场，受利好刺激，成交量大幅上涨，价格稳中有升，未来价格有巨大上升空间。,注：数据来源，佛山市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5,公寓市场分析趋势分析,公寓成交量相对稳定，随住宅限购政策不断加紧以及3月份广州商服类物业限购出台，广州投资客户外溢，佛山公寓市场的预期走势将逐渐向好。,注：数据来源，佛山市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5,虽然公寓市场上升势头勇猛，但受项目库存积压及未来新增供应影响，未来禅桂新核心区公寓市场竞争仍旧激烈，仅重点项目库存及未来供应即已超百万方。,公寓市场分析未来供应,注：数据来源，佛山市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5,本项目未来将面对主要来自佛山禅桂新核心项目的竞争，目前的价格标杆主要是富力国际金融中心和中国德国港项目。,本案,桂城千灯湖中心板块,禅城季华路中心板块,佛山新城板块,兆阳O立方产品：45-50，5米层高loft均价：1.6-1.7万元/（带装修）,碧桂园曼哈顿产品：44-63，5.4米层高loft，37-41，3.5米层高平层。均价：待定,万科金色领域产品：28-40，3米层高平层均价：1.5万元/（带装修）,富力国际金融中心产品：41-320，平层均价：1.9-2.1万元/（带装修）,中国德国港产品：41-32，43/44单间及89/92一房一厅均价：1.6-1.7万元/（带装修）,保利东湾产品：45-60，3.3米层高平层，4.5米层高loft均价：1.3-1.5万元/（毛坯）,公寓市场分析核心项目对标,公寓市场分析核心项目对标,两大项目均属于佛山新城板块，区域规划相近，但本案位于板块中心，规模优势明显，物业类型更加丰富，具备取代竞品成为区域标杆项目的能力。,本案：苏宁广场,对标项目：中国德国港,VS,公寓市场分析核心项目对标,中国德国港项目的公寓以44和92两种平层户型为主，产品线单一，客户的选择空间小，反观本案覆盖多面积段的平层与Loft产品，丰富的户型对应客群面更广。,中国德国港的公寓产品以44的户型作为主力，92作为次主力占33%，其中44采用三段式功能分区的设计，开间3.8m*进深7.9m，预留1.7的阳台位置，保障居住的舒适度。,公寓市场分析核心项目对标,中国德国港的装修标准是3000元/（实际成本约2000元/），采用国际IH全屋智能豪装标准，作为营销噱头，提供“德式”智能化的生活体验。,中国德国港公寓是从德国引进的第一家“智能屋”，采用了为广佛住户量身定制的玄关系统、厨房系统、卫浴系统、客厅系统、卧室系统、阳台系统、SOHO（书房）系统、收纳系统、智能系统的国际IH全屋智能豪装标准，一键远程智能家居系统，可远程操控冰箱、洗衣机等家电，远程电源监控及安防系统等全方位的“德式”智能化生活体验。,公寓市场分析核心项目对标,本案：苏宁广场,对标项目：富力国际金融中心,两大项目均位于城市发展核心地段，规模均达到40万以上，但本案在交通规划上优势凸显，连接广佛核心区、拥抱粤港澳大湾区，具备打造城市地标项目的条件。,公寓市场分析核心项目对标,富力项目产品线以80以上的大面积平层产品为主，占比高达72%，客户的投资门槛过高，反观本案则是采用广佛市场的主流面积产品，更有利于去化。,富力国际金融中心：267,苏宁广场：33-85,公寓市场分析核心项目对标,中国电信广东公司为佛山富力国际金融中心公寓接入百兆“智能光宽带”，为业主提供稳定快速的互联网连接，还为不同户型的公寓提供定制化“智能组网”方案，使Wi-Fi覆盖每一个角落，享受极速上网，让客户体验到更好的互联网生活。,富力项目与电信强强联手，打造“智慧家庭”示范性公寓，装修标准是3500元/（实际成本约2500元/），提供精致装修+定制化家庭智能服务。,核心项目对标启示：通过佛山市场的两大价格标杆项目可以明显看出，精装修作为产品溢价空间之一，在产品高单价的前提下，高标准高品质的装修支撑产品去化，提高产品价值；本案致力于打造佛山公寓市场标杆项目，所以在室内装修的打造上，应跳脱当前的佛山市场，参考相邻的一线城市广州的市场情况。,公寓市场分析核心项目对标,从目前的广佛市场来看，产品售价与装修标准之间的价格关系较明显，价格梯度逐渐形成，结合项目本身，中海花湾国际与万科黄埔仓的装修标准参考意义较强。,禅桂中心热销公寓项目为例，成交客户主要来自广州，占比超过7成，30-50岁之间私企业主、小生意人的投资类客户是购买主力。,公寓客户分析客户特征,保利东湾销售经理访谈语录东湾首推公寓产品，因为有大量业主资源，所以当时销售情况还是比较理想的，首推去化率达8成，但8-9成都是东湾业主，而东湾的业主主要来自禅城和乐从的客户。后期业主自愿消化得差不多了，只能够拉动更大范围的客户购买，近年广佛地铁炒得比较热，于是能够拉动一部分广州投资客来买公寓，广州客的比例有增长7-8%。,广州78%禅城12%南海8%顺德乐从1%其他镇街1%,广州73%南海18%禅城6%顺德乐从3%其他镇街1%,年龄、财富：相对传统财富层级，佛山投资客户以中年人为主，年龄主要集中在30-50岁之间，有较强的经济实力,职业：以私企业主、小生意人和企业中高管人员居多，拥有多套物业，有成熟的置业观和评判标准。,31岁40岁的客户占31%，41岁50岁的客户占48%；处于人生的黄金时刻，置业和消费的活跃期，体验生活与享受生活兼具,佛山高端客户以陶瓷、五金、纺织、电子、服装、机械类的小私企业主为主，购买实力较强，拥有多次置业经验。客户的职业以私营企业企业主为主占70%，其次是企业高管占15%，不同于其他地区，佛山的私企业主规模庞大，是主要的高端人群。,公寓投资客户关注点：注重物业地段、总价、比较关心物业的升值潜力，返租回报率。,公寓客户分析投资者角度,陈先生：43岁，香港人保利东湾LOFT公寓成交客户佛山新城是佛山的核心商务区，又是综合体，听说还算是佛山新城，地铁、轻轨这么多交通枢纽站都建在这里，不怕没人租啊，一定会升值的。张先生：54岁，现住张槎片区，名下多套物业保利东湾平层产品成交客户有点闲钱买来投资，面积不大，四十来方，几十万一套，价格还可以接受，保值嘛。现在看好像新城没什么人气，但以后发展起来，听说，地铁年底就通了，人气应该还是会不错的。冯先生：48岁，东湾业主保利东湾LOFT产品成交客户本来就住在这里，清楚整个区域的发展动态，虽然之前几年静了下来，去年开始新城有大动作，疯狂推地，现在买了，升值只是时间问题，地铁今年底开通了，人流肯定有提升的。,保利东湾销售主管曾亚三项目多年销冠，深刻了解客户需求,现在来佛山买公寓的人大部分都是投资为主的，他们大多都是手上有点钱，但不多，投资股市觉得风险太大，买理财又收益少，于是他们就比较乐意买公寓来投资。他们一般能接受的就50万以内的总价，其实在佛山就是40-50方左右的公寓，当然，如果同样是单间，其实租金也多不到哪去，如果能有更小面积，总价更低的公寓，他们会更愿意购买，因为这样投入更少，回报率更高一些。,客户语录,销售语录,投资客户关注点访谈，对世联代理的保利东湾个别公寓成交客户的访谈，,公寓居住客户关注点：异地工作的他们，推崇交融的社区环境；关注交通便利性，对软性服务万分关切。,公寓客户分析居住者角度,王先生，29岁：居住在铂顿国际公寓，工作在百花广场互联网公司，产品经理1、“这里有很多青年商务人居住，我们有时候都会组织聚会，下面就是商场方便聚餐，大家可以多点交流。”2、“铂顿这里有一些不错的服务，清洁房间，洗衣干衣，帮我省了不少时间，忙的时候就靠它了。”赵小姐，25岁：居住在星星华园国际，工作在千灯湖广发银行，客服人员1、“这里生活配套都很多啦，对面就有沃尔玛，有吃饭的餐厅，不想自己做饭的时候，出去吃也方便”3、“刚好在千灯湖上班，那边房租贵啊，我住这里，房租还行，又近地铁站，回公司都不用半小时。”,投资客户基本情况调研，对世联曾代理的九鼎国际城、保利香槟、碧桂园城市花园、星星华园国际等区域代表性项目的租赁客户访谈。,公寓市场与客户总结,A市场情况：,B客户情况：,整体市场供过于求，价格实现呈下降趋势，以价换量现象明显；今年公寓成交量升温，尤其在限购政策后成交达到峰值7.81万；公寓市场未来的“红海厮杀”在所难免，去化周期35个月。未来公寓供应主要集中在禅城区，且供应量大。,禅桂中心热销公寓项目，成交客户主要来自广州，占比超过7成；保利东湾公寓购买客户的广州客户占比呈增加趋势；30-50岁之间私企业主、小生意人的投资类客户是公寓购买主力；投资客户关注点：注重物业地段、总价、升值潜力，返租回报率。居住客户关注点：推崇交融的社区环境、关注交通便利性、对软性服务万分关切。,启示：丰富产品线，把握市场热销户型，充分展示物业的区位优势、交通便捷性和发展前景，注意控制总价、提供社交环境和优质的软性服务。,总部办公为创意产品；ABC栋为主流产品；D栋为服务型复合产品。,公寓物业定位差异化打造,项目打造中高端的城市综合体机会较为明显,总部办公公寓定位,-菁英创智生活空间-,市场占位：以区域独有创意公寓产品首次面市，通过与其他项目产品的差异化抢占市场客户占位：针对有较高教育素养，渴望生活充实有趣的客户,总部办公公寓可比案例分析,打造方案参考：保利金融大都汇层高3.5米类loft平层公寓，打造三维居住空间。,休息区净高约1.4米，有别于第三层空间,公寓在3.5米层高打造了三层次空间第一层空间：厨房、餐桌、洗手间形成了第一层入门空间（净高约1.9米）第二层空间：往前走则是榻榻米形成的跃式客厅的生活空间拾级而上是第三层卧室休息区（净高约1.4米）,销售情况：2016年6月开售，半年销售566套，约4.5万，成交均价32408广州天河公寓市场价格标杆项目之一,总部办公公寓物业发展建议,超强收纳空间精装修打造：巧妙运用折叠茶几、榻榻米、定制衣柜、楼梯梯级等，创造更大的空间使用率。,总部办公公寓物业发展建议,针对年轻的菁英客户，在底商引进VR空间馆等趣味性和体验性强的配套。,创意空间打造为VR交互区，VR作为当前最流行的科学技术，受到众多现代人的青睐，符合现代人爱好新鲜事物的特点，目前市面上的VR展示缺少互动，利用VR打造为一个平台，让众多科技爱好者、达人在这里交流互动。,睿智空间打造为概念书店，仿造知名电影的场景打造，如哈利波特里的魔法学院等，产生回忆和共鸣；引进电子书阅读器，利用科技的魅力吸引读者；提供餐饮服务和免费高速Wifi，一站式的服务解决读者的后顾之忧。,总部办公公寓交房标准,建议参考保利金融大都汇的公寓装修标准，交房标准成本约3000元/，但是作为首次面市的产品，建议样板间打造应高于交房标准，用高标准的展示，刺激客户购买欲望。,A栋公寓定位,-新势简易生活空间-,市场占位：通过控制总价，伶包入住的公寓产品，实现快速走货；客户占位：针对刚进入社会、暂时无法承担高额房价，但希望有自我空间的都市新青年。,A栋公寓定位可比案例分析,万科金色领域：保证功能区齐全的前提下，通过压缩户型面积，控制户型总价，降低客户投资门槛。,中小面积公寓31-54的公寓按照厨房、卫生间、客厅、卧室四大功能区打造，各功能区紧密连接，户型紧凑实用。,A栋公寓定位物业发展建议,通过24小时便利店和主题玩吧的打造，迎合当代年轻人的生活习惯，丰富生活内容，增加项目卖点。,24小时便利店现代年轻人夜生活丰富，喜欢熬夜，简单快捷的生活方式，24小时便利店可以有效解决年轻住户的生活困扰。,主题玩吧现代年轻人喜欢聚会派对，主题玩吧则是投其所好，集桌游、棋牌、KTV、Xbox于一身，为客户提供饮食。,A栋公寓交房标准,硬件装修+家电套餐，标准可参考广州中海花湾一号带精装产品，打造拎包入住公寓，其中硬件装修对外报价4000元/，实际成本约3000元/。,B栋公寓定位,-灵感soho生活场-,市场占位：作为项目首次推出的LOFT产品，贴合项目商业氛围浓厚的特色，打造为宜居宜商的产品；客户占位：针对区域未来重点产业会展产业的产业链上下游从业人员,B栋公寓定位可比案例分析,万科金域中央：打造商住理念的4.5米层高复式产品，适合自由职业者或初创业小型企业的家庭办公需求，空间灵动、自由。,SOHO公寓4.5米层高，分两层设计，下层为办公空间，上层为居住空间。SOHO即家庭办公，按照自己的兴趣和爱好自由选择工作，不受时间和地点制约。,B栋公寓定位物业发展建议,针对Soho办公客户，建议植入中国电信百兆光纤、建设极速wifi进行全区域覆盖，保证为各行业客户提供工作环境。,百兆光纤档次选择,大型项目上量安装，成本更低,B栋公寓定位物业发展建议,青年空间和会议室的打造，满足SOHO办公青年的生活需求。,青年空间,青年空间一群年龄相仿，居住相近，职业相联的社会有志青年的聚会场所，认识新伙伴，一起畅聊人生，分享工作。,会议室SOHO办公同样也有面见客户，洽谈业务，开展会议的需求，会议室是针对这些人群量身打造。,会议室,B栋公寓定位交房标准,交房标准：硬装交付，建议参考广州万科黄埔仓公寓装修标准，带家电出售，对外报价4000元/，实际成本约3000元/。,C栋公寓定位,-商务舒居奢想圈-,市场占位：精装修+智能系统打造，瞄准佛山公寓智能化的空白，作为营销卖点，提供智能、舒适的平层公寓产品，产生溢价；客户占位：针对社会阅历丰富，工作离家太远、无法居住在家的商务人士,C栋公寓物业发展建议,空中无边际游泳池、健身馆、休闲酒吧的打造，迎合商务人士高品质的生活需求。,健身馆,空中无边际游泳池,休闲酒吧,空中无边际游泳池&健身馆商务人士注重生活品质和休闲健康，通过打造空中无边际游泳池和健身馆来满足他们的需求。,休闲酒吧商务人士由于工作压力较大，需要放松舒缓的方式。休闲唱吧为此量身打造，作为商务人士放松、休闲、社交场所。以轻音乐为主，灯光相对柔和温暖的酒吧，在这里可以舒缓工作压力，洽谈工作难题，结交生意伙伴。,C栋公寓交房标准,C栋公寓精装修标准+小米智能系统，进行智能化家居管理，利用低成本（约523元/套）的智能化增加卖点，与A栋差异化明显。,小米智能系统实现的功能：夜灯和门铃功能；远程空气质量检测和净化；远程控制家电开关；远程感知门窗开关状态；离家后智能安防自动开启。,“”为建议增加智能化配置,D栋公寓定位,-城市微度假居所-,市场占位：低区以低价吸引客户；中区引入酒店式服务公寓，以稳定的投资回报率给予客户信心；高区占据景观优势，用来产生溢价；客户占位：居住客群：针对到新城旅游度假人群的居家选择。投资客群：无闲暇时间管理租售、希望有稳定投资回报率,D栋公寓定位可比案例分析,禅桂新带返租出售公寓较为普遍，且因有稳定投资回报率大大吸引客户投资购买，实现项目销售情况良好。,D栋公寓定位可比案例分析,越秀星汇云锦：引入友和集团托管运营服务，瞄准外籍高管人群，打造高标准服务公寓，有稳定返租回报，给投资者信心保证。,项目产品：面积涵盖40-90方单位，层高3米，共46层，4梯12户设计，带精装运营企业：友和集团已有十多年公寓运营经验；越秀.星汇云锦引入友和集团托管运营服务，瞄准外籍高管人群，打造佛山最高标准的服务公寓，6年后可为投资者带来超高的回报，给投资者信心保证。去化成就：2014年11月16日开盘当日，越秀星汇云锦销售350套！去化8成！,D栋公寓定位物业发展建议,建议中区18-28F，约209套，引进中端酒店式公寓进行返租，丰富公寓销售模式，增加客户投资选择，提振投资信心。,低区4-13/15-17F：产品全为43-55平层公寓与中、高区形成明显价差，从而实现快速走货，,D栋,高区30-41F：43-55平层/LOFT公寓并存作为项目最后推出的公寓产品，同时具备景观优势，以溢价为目的。,中区区18-28F：43-55平层公寓为主，建议引进中端酒店式公寓品牌（红璞），按5年（每年8%）进行返租，丰富产品销售模式，增加客户投资选择，保障客户收益稳定，提振投资客信心,高区拥有景观优势，价值最高，中区引入酒店式公寓，提高产品溢价能力，而低区以快速走货为目的，形成明确价值梯队，利用后期销售及产品溢价。,D栋公寓定位物业发展建议,中端酒店式公寓服务体系：将开发商、投资者、终端用户串联形成封闭的投资链条，各自获得利益诉求，实现共赢。,写字楼物业发展建议,02：客户分析,03：物业定位,01：市场分析,写字楼市场分析量价分析,2015年前，随城市发展提高了写字楼物业发展预期，造成供应过量，投资前景的薄弱及产业环境不如预期，导致写字楼市场成交远低于供应，市场库存上行，以价换量明显。,佛山城市升级发展，千灯湖金融高新区启动、季华路金融街规划出台、东华里改造、亚艺板块的完善，为佛山中心城区商办物业发展提供广阔空间，市场普遍看好写字楼需求会上量。2012年起开发商开始寻找住宅以外的开发出路因此导致供应猛涨，而后续商办物业去化未如理想，从而使得原本狭窄的写字楼市场发展成现在供过于求的状况。成交均价也随着部分项目价格的下调以及低价产业写字楼项目的增加而下降。,注：数据来源，佛山市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5,写字楼市场分析项目成交排名,商办物业高库存市场环境下，2016年开发商采取以价换量，佛山中心城区写字楼成交有所回暖，实现均价普遍在1-1.2万元/左右。,2016年TOP10项目桂城一枝独秀，包揽榜单9个席位；均价方面则普遍有所下降，在高库存的商务市场环境下，以价换量去库存，是各大开发商的重点营销方式之一。,注：数据来源，佛山市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5,写字楼市场分析库存及未来供应,未来三大商务区域写字楼产品预计供应约300万，按当前消化速度，消化时间约30年，商务市场竞争压力巨大。,未来千灯湖、季华路、佛山新城三大板块为写字楼主力供应点，总供应体量达279.5万（其中佛山新城市写字楼供应量106万），需求难以承接，未来几年佛山写字楼陷入激烈竞争格局。,写字楼市场分析标杆项目信息,标杆项目的打造均为甲级标准以上，绿色生态成为了写字楼标配，但都缺乏创意化设计，同质化严重。,写字楼客户分析客户关注点,无论是投资还是使用客户，区位、交通都是首要关注点，既有升值空间，也能吸引优质人才，而优质的办公环境也是重点需求要素。,写字楼使用客户，首要关注周边交通环境、区位等因素；综合来看，物业水平和费用、办公环境、产品多变性也是很受关注。,写字楼投资客户，首要关注区位、周边商务环境等因素；综合来看，售价、办公环境和交通环境也是购买者关注的方面。,写字楼市场与客户总结,A市场分析：,B客户分析：,住宅市场火爆，投资资金被分流，严重冲击写字楼市场，量价齐跌；目前佛山写字楼的租金天花板集聚在金融高新区，佛山新城仍处于起步阶段；三大商务板块巨量库存，近3年年均58万持续供应远超19万去化量，消化压力大；高端写字楼在规模、硬件配套等基础配套同质化严重，缺乏创意化设计。,佛山新城打造生物医药、会展经济、机器人产业三大产业支柱，金融、贸易等生产性服务业扎堆进驻几大商务区域写字楼；客户关注点明确，无论是投资者还是使用者，区位、周边交通环境、办公环境等是最迫切的需求，客户同样十分关注物业管理、周边商务环境、产品多变性等。,启示：市场缺乏创新性产品，生态化办公是未来趋势，客户需求绿色办公环境，渴望工作之余能顾及生活。物业打造可往人性化、生态化、创意化设置。,写字楼定位,高新技术产业服务基地-佛山首个服务式生态创意写字楼-从5A转变为5O产品,生态化空间,人性化服务,创意化形象,写字楼功能划分,中低层办公的6-20层按照分户面积销售，20-28层以多套、半层及整层销售；高层办公30-39层作为自持部分。,低区分户建筑面积为110-150m，高区分户建筑面积为130-220m，属于合理的分割范围，建议不需再进行产品切割。中低层办公区考虑到扩大客户面，保证项目的资金流，多种销售方式结合，建议6-20F以单套独立的中小面积写字楼产品销售，20-28F以多套或半、整层销售。高层办公区占据佛山新城最好的景观资源，视野更辽阔，建议占位高端写字楼需求，及较大的办公空间留给有树立形象或大集团化办公需求的企业，作为自持部分。,写字楼物业发展可比案例分析,友邦金融中心：推出“有机商务”理念，佛山市首个荣获国际LEED绿色环保认证的商务大厦。,写字楼物业发展生态化打造,增加绿植和打造绿色建筑节能认证体系，增强项目的舒适度，满足客户生态、高效的需求，同时节约未来运营成本，提升物业价值。,公共空间垂直绿化,办公空间绿化,生态化空间-三维绿色花园,出入口大堂绿化,生态化空间-【LEED认证】,LEED认证效益（绿色建筑认证）：降低运营成本：台北101获得LEED认证后，与以前相比，用电节省330万千瓦时，减少10%用水，每年节省人民币425万；提升项目品质感和档次感，受国际型企业、金融、咨询等高端企业欢迎；绿色生态，提供健康环境，降低环境影响，增强项目的卖点和市场口碑；对于持有型物业来讲，能够提升资产价值。,写字楼物业发展人性化打造,人性化的功能区设计，为写字楼租户提供便捷式服务。,写字楼物业发展创意性打造,针对项目高层区域定位供应高端客户，建议增加空间尺度，避难层上下设置5m层高的交易楼层，以及预留可拓展空间。,功能：交易楼层阔绰的空间尺度，对世界500强等高端大客户有较高的吸引力，会形成高端圈层的群聚效应；设置位置：建议在写字楼高区避难层附近设置交易层，可达性好，设备空间可以结合避难层设置；层高要求：层高5m；架空地台：网络架空地板加高到40cm；楼板承重：楼板承重要加大至400公斤/平米（一般写字楼层200公斤/平米）；电路要求：双回路电路。,避难层上设置5m层高的交易楼层,在楼体结构上，预留可拆式楼板，便于扩充办公环境的空间感。后期可根据客户需求，打造尊属企业大堂，或专属企业透空空中花园。,预留可拓展空间,写字楼物业发展物业管理,基于客户需求以及服务的专业度与对体系的熟悉度。建议沿用苏宁集团旗下银河物业作为写字楼物业管理公司。,公司业态覆盖综合商业、科技办公、工业物流、高端住宅等四大类十小类项目产品。项目管理区域覆盖31个省、200多个城市。,国家一级资质物业服务企业服务项目覆盖31个省200多个城市面积逾2500万,写字楼物业发展自持物业建议,对于需自持的1/3写字楼物业，建议自持除酒店外的高区部分。,分区物业销售建议：有利于对价值最高区的引进企业的把控，保持项目形象，将来待佛山新城商务氛围逐渐成熟，也可以作销售，实现更高溢价另外，低层办公区考虑到扩大客户面，保证项目的资金流，建议以单套独立的中小面积写字楼产品销售。中层办公区视野较好，建议多套或半层销售。给予有树形象需求的企业更大的改动空间,写字楼物业发展交房标准,因客户对办公区域的面积大小及行业需求不一，因此办公区域建议毛坯交付，便于客户灵活改动，而公共区域全装交付，保持写字楼品质一致性。,商业物业发展建议,02：客户分析,03：物业定位,01：市场分析,商业市场分析量价分析,中心区商铺明显供大于求，价格波动明显，佛山新城量价均落后禅桂，但随着轨道交通完善、房地产项目开发落地，预计未来商铺投资价值将回升。,新建项目以裙楼街铺为主，小部分是集中商业商铺。16年8-9月和17年3-5月佛山市新增商铺供应集中放量，达到近1年半以来新高，商铺明显供大于求，价格波动明显。,禅城受到季华西和南庄等非核心区板块的商铺成交影响，拉低了16年整体价格；桂城板块以其较为成熟的商业氛围支撑和火爆的住宅市场，成交量价均较为平稳；佛山新城前期商业氛围较为淡薄，成交量最低，均价也低于禅桂，但年底广佛地铁延长线的开通，多个住宅地块进入开发期，新城人气渐旺，及新城产业发展的逐渐明朗，未来的社区商铺投资价值将有所回升。,商业市场分析成交情况,重点项目的商业多为开发商统一招商运营后出售，去化较好；而住宅项目的街区底商则以业主自购为主，去化相对缓慢。,商业客户分析特征及关注点,客户来源以禅城、乐从为主，未来广州和镇街客户占比将呈上升趋势，纯投资为主的客户重点关注投资回报率及项目升值潜力。,客户置业目的：纯投资（69%）兼顾型投资（19%）自用（12%）。,客户来源占比：禅城乐从广州其他镇街。未来随着佛山新城的逐渐成熟，以及地铁线路的开通，广州客户和桂城、北滘、陈村的客户将会增多。,黄先生，46岁：居住在星星华园国际，工作区域在千灯湖，企业高管1、商铺一直都有关注，希望能在一些核心区域购买，物业的升值潜力会更大一点，所在区域的商业氛围浓厚一些，这样人流量才会高。2、“对于销售价格，我个人不是很敏感，我最关注的是这个钱花得值不值，这个地方未来发展的空间大不大，投资回报率高不高。”孙小姐，38岁：居住在天湖郦都，工作区域在季华路，银行经理1、“由于我工作十分忙，所以我买商铺主要是为了投资，自己肯定是没有时间去经营打理的。如果我买了商铺，希望能找到长期合作的租户，这样投资回报率可以稳定一点，我也不用花太多的时间。”2、“我个人还是挺看好佛山新城，感觉那里的发展前景挺好的，如果那里有商铺会关注一下。虽然现在比不上金融高新区，但是毕竟刚起步，听说那边已经有很多企业进驻了，我觉得未来是不亚于金融高新区的。,商业市场与客户总结,A市场分析：,B客户情况：,佛山中心区商铺明显供大于求，价格集中在1.5-2.5万/之间；佛山新城量价均落后禅城、桂城，但随着年底地铁的开通、住宅项目的开发以及商业项目的落地，未来商铺投资价值将回升；商业多为开发商统一招商运营后出售，去化较好；而住宅项目的街区底商则以业主自购为主，去化相对缓慢。,目前以禅城、乐从为主，未来广州和其他镇街的客户占比将会增多；置业目的以纯投资为主。商业街区的客户关注点主要集中在投资回报率、片区未来的发展前景以及升值潜力。,启示：区域市场缺乏成型的目的型商业项目，项目的商业以明确的主题化打造，服务周边与日俱增的消费客户，提升商业价值。,商业物业定位案例启示,保利若比邻中心以便捷和温情为双核心功能，作为社区型生活服务商业中心，打造社区O2O生活社交空间。,社区型生活服务商业中心若比邻中心，以便捷和温情为双核心功能，致力于满足社区居民的便利型购物休闲需求；同时倡导邻里和谐、温馨亲密的交往方式，鼓励邻里交流，通过线上线下相结合的O2O模式，为社区构建一个便捷、温情的生活空间。,若比邻中心总体定位：社区O2O生活社交空间,辐射区域：社区周边目标客群：社区居民,产品功能：便捷购物、温情社交,运营模式：O2O,建筑结构：裙楼、Box,商业物业定位案例启示,保利若比邻中心核心功能：满足消费者“日常生活一站式”的功能需求、“高频次便捷”的行为需求及“生活用品”的品类需求。,商业物业定位案例启示,“若比邻”采用“1+X”，打造社区O2O运营模式，以社区超市为核心驱动，搭配其他内外部延展商家的十二项社区基本功能。,运营模式：通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。运营模式：在生活配套、购物休闲方面，“若比邻”采用“1+X”模式，是以自营的社区超市为核心驱动，搭配其他内外部延展商家的十二项社区基本功能。业态设置：若比邻社区X便利功能还有药店、面包、中西式快餐、健身、美容美发、儿童娱乐、家政服务、冲印、五金维修、银行等。,商业物业定位案例启示,若比邻中心按照体量，划分为三个标准模型，根据本案的实际情况，建议打造为模型一：小型商业mall，建筑层高1层。,商业物业定位,佛山最有范的-都市创意游憩第一站-,依托佛山新城区域整体规划,O2O品质便捷,娱乐休闲,消费者第一选择,商业物业定位物业发展建议,功能定位：辐射半径1.0km范围内的人口，满足客户需求的便利型休闲购物场地，构建一个便捷、有格调的生活空间,以项目为中心，辐射半径1.0km范围内，针对本案和周边社区形成的常驻人口以及中欧中心、新闻中心等城市办公人口：满足客户“日常生活一站式”的功能需求、“高频次便捷”的行为需求及“家庭生活用品”的品类需求。,商业物业定位物业发展建议,业态规划：以生活超市作为核心驱动吸引人流，针对周边人群引入满足其便捷型生活消费的品牌商家。,运营与业态：建议统一招商运营，,商业物业定位物业发展建议,公共部分打造：通过雕塑、景观带、入口设置地标性建筑，聚集人流，营造休闲舒适商业的文化氛围。,街区氛围营造原则：引导性原则：通过标识系统引导人流，引起路人关注；休闲舒适性原则：通过雕塑、景观带、休息位等的设置，给消费者提供一个舒适的休息空间。,商业物业定位销售策略,建议采用售后返租，统一运营模式，招商先行，进行返租出售，整体统一运营的具体操作模式。,由经营公司统一经营、管理、推广；前五年采用返租模式，在售价体现；第六年起经营公司与业主租金“二八分成”（经营公司20%、业主80%）,商业物业定位销售策略,结合商铺返租销售建立“代租平台”，引进代租服务针对投资客户，提高客户信心，促进上门成交，有利于商铺销售和整体商业的打造。,营销环节：开发商：出让产权；商管公司：进行招商，配合营销；商家：签订初步意向，配合营销；投资客：购买产权。运营环节开发商：主体退出，以商管公司形式进行管理；商管公司：运营招商；商家：缴纳租金管理；投资客：获得收益。,四,佛山苏宁广场定位及物业发展建议,Part4营销发展建议,总部办公样板房建议样板房选址建议,以便捷度及展示性为原则、建议选择三楼两种户型打造实地样板房，通过三种装修风格的打造，显示不同的产品特性。,样板房选取：根据看房动线便捷度（靠近营销中心）和户型设计展示需求（展示产品特性）；选取ABC三间样板房，套内面积分别为60/27两类户型，按照三种使用功能打造，展现户型的多变性。,总部办公样板房建议公共空间打造,参考兆阳O立方，VI系统采用统一的青年调性颜色，切合定位提升项目时尚活力，强化项目辨识度,公寓样