2012年7月广州珠江新城甲级写字楼考察报告

广州珠江新城甲级写字楼考察报告,规划设计部深圳公司设计工程部2012年7月,考察项目,一、保利国际广场二、利通广场三、广州国际金融中心（西塔）,一、保利国际广场,保利国际广场是保利集团南方总部所在地，占地5.7万平方米，建筑面积19.6万平方米，位于琶洲经济圈核心位置。由南北两栋165米高的“超长板式”办公塔楼和东西两栋4层商业群楼围合而成,1、总体规划：规划构思是以建筑物围绕基地形成一个大型的、向内的半公共空间，创造出一个中心花园，使建筑群的各组成部分连成一整体。两栋塔楼分别位于地块的东北及西南角。结构呈东西向排列，可以极大化北面的风景面及极小化东西向的日照面。以“有利于环境”作为主要设计策略双塔楼底层局部架空，四周建筑围合的缺口处结合雨蓬及柱廊创造和围合中心庭园空间，以外部珠江、内部水景和绿地相呼应，创造出无限延伸的视线层次。,一、保利国际广场,（一）、规划、空间及景观,一、保利国际广场,2、两栋高层塔楼正南北向、东西错开排列以便获得充足日照和临珠江景观,错开排列及局部首层架空的措施将北面的江风和东南向夏季主导风穿越基地,增加了建筑的迎风面,使得室内自然通风顺畅。,（一）、规划、空间及景观,一、保利国际广场,3、以商业为主的东西裙楼.与南北双塔主楼围合出一个半公共的大型中心绿地庭院空间,使之成为双塔办公楼南面的主要景观。4、中心花园的绿地相对集中形成98mX93m的广场尺度规模,具备可调节局部气候的功能.并为办公人员提供了多层次的活动休闲场地南北入口广场则起到内部交通与外部交通、内部气候与外部气候缓冲衔接的作用。,（一）、规划、空间及景观,一、保利国际广场,大堂架空层双塔楼底层局部架空、四周建筑围合的缺口处结合雨蓬及柱廊创造和围合中心庭园空间,与内部水景和绿地相呼应，可充分享受并融入绿色的生态环境中,方便空气对流。,（一）、规划、空间及景观,一、保利国际广场,东西商业街既独立又与写字楼有一定连接，形成围合型建筑配套,（一）、规划、空间及景观,一、保利国际广场,（一）、规划、空间及景观,中间围合抬高的绿化广场,一、保利国际广场,（二）、建筑功能分区及平面布局,1、“超长板式设计”使保利国际广场塔楼高宽比达到1：8。写字楼层高4.1米，中间无一梁一柱，采用360度采光设计，形成毫无遮挡的360度景观空间。2、南面办公空间的立面是由悬臂构架支承的透明玻璃组成，结构悬臂板支承纤细及高耸的办公空间结构；3、玻璃采用网状图案彩釉玻璃可遮挡南面玻璃透进的阳光。半透明及乳白色玻璃强调了核心筒的整体性，此设计既可以遮挡核心筒结构构件，也将自然光带进了电梯厅及洗手间。,一、保利国际广场,（二）、建筑功能分区及平面布局,两栋塔楼分别位于地块的东北及西南角。结构呈东西向排列,可以极大化北面的风景面、极小化东西向的日照面。以“有利于环境”作为主要设计策略的塔楼,具有三种结构“层次”构件：悬臂遮阳核心筒。,一、保利国际广场,（二）、建筑功能分区及平面布局,地下2层为设备房、车库、人防等。地下1层为商业展览厅，为改善采光和地下商业空间通常的压抑感，采用了多种设计手法。,全明采光的地下一层商业展厅。,一、保利国际广场,（二）、建筑功能分区及平面布局,东西两侧布置的下沉广场通过楼梯、步级等可直通室外地坪。商业展览厅内设置了两处下沉花园,通过露天楼梯可直达首层的中央花园，使花园与下沉空间形成极具特色的立体景观。,阳光地下室东西两侧布置的下沉广场通过楼梯、步级等可直通室外地坪。商业展览厅内设置的两处下沉花园，通过露天楼梯可直达首层的中心花园，使花园与下沉空间通过瀑布和潺潺流水，形成极具特色的立体景观，大大丰富了花园的空间效果；同时为地下空间引入空气和自然光；又达到节能的作用。大厅顶部的玻璃光棚结合中心花园的水池，水流至玻璃光棚的顶部，在地下空间内玻璃、流水、阳光形成迷幻的效果。,一、保利国际广场,一、保利国际广场,（三）、立面造型,建筑外墙以透明玻璃幕墙为主，结构外墙采用白色铝板，大片玻璃插入实墙内的手法。塔楼底部3层通高的门厅和中部3层通高的避难层均以玻璃材质构成，创造出独特的视觉效果。裙楼外飘的雨棚与连廊采用光棚，铝板及木材，裙楼实墙面采用天然石材。,一、保利国际广场,（四）、结构及新技术的应用,办公塔楼采用双向支撑的框架剪力墙混合结构体系。双向设置的钢支撑不仅在结构上是重要的受力构件，而且构成了建筑立面的重要组成部分。塔楼剖面结构由36个结构层组成，底部3个垂直的结构层形成通高的门厅、往上15个结构层为办公空间、接着的23个结构层是避难层及平台，再往上还有15个结构层的办公空间。这样以3为倍数进行分隔是大楼东西纵向对角线结构斜撑的分布结果以及大楼主体顶、中及下部需要有外悬臂式结构的需求结果。,一、保利国际广场,（五）、设备新技术的应用采用地板送风系统,采用由地下送出新风，由上方的排气口排出废气的送气方式，新风量比传统空凋增加30%，不仅能够有效避免空气混浊，同时也利用了人体对温度的感知是自下而上的原理，从而比传统空调节约20%的能源。此外地送风系统还解决了办公室布线的难题，各种管线可以在地板下随意布置，增加了办公空间设置的灵活性。,广州保利国际广场,地板送风系统利用建筑的混凝土楼板和架空地板之间的开放空间做为静压腔，所有主要的电力、电讯、数据电缆系统都敷设在该静压腔内，与建筑物的通风、空调系统形成一个整体。回风通过高侧墙或天花回至层间下送风空调机组。地板送风系统的优点：可以降低楼层的高度；提供供个性化舒适性调节，提高热舒适性、用户满意度及生产效率；在用户附近提供新鲜空气，提高通风效率，保证室内空气质量及人体健康；空调空间热力分层，降低静压；增加节能器运行（全新风运行）时间；提高了风侧热交换效率，同时也提高了冷水机组运行效率。,新材料、新技术,（五）、设备新技术的应用采用地板送风系统,一、保利国际广场,（五）、设备新技术的应用电梯系统,电梯采用30部瑞士迅达智能电梯，其中每个塔楼有12部客梯，一部货梯，以及两部通往地下车库的电梯，平均每3000平方米即配备一部电梯。电梯速度可达5米/秒，30秒即可登上165米高的顶楼。符合甲级写字楼要求,首层设置服务转换电梯为了提高效率，配合智能化物业管理，专门在首层设置上下地下停车场、食堂的服务电梯。,一、保利国际广场,（五）、设备新技术的应用其他新技术,目的地分层停站的高速智能电梯系统；千兆光纤网络、两路一备的千伏供电系统；电子公告及电脑查询系统；BAS自动监控系统；同声传译视频会议系统。,六、建筑细部,彩釉玻璃,电梯智能控制,迅达智能电梯,屋顶细部,1.5米宽落地玻璃,负一层采光顶,一、保利国际广场,项目概述,【用地面积】：9916平方米【建筑面积】：159500平方米【建筑高度】：303米【建筑层数】：65层【结构形式】：钢斜撑框架+混凝土核心筒【开工时间】：2007年底【竣工时间】：2011年底,利通广场位于广州市珠江新城CBD核心区北入口市民广场东侧，地下5层，地上65层，设计高度303米，是一幢按国际主流标准建造的超甲级写字楼。该项目是广州地区第一个获得LEED金级认证的绿色环保建筑。项目连接世界面积最大的地下商业服务设施珠江新城地下SHOPINGMALL，拥有高端商业配套设施（包括顶级电影院以及各种餐饮娱乐设施），配套服务完善。,二、广州利通广场,总体规划：利通广场位于珠江新城CBD核心区的北入口，具有强烈标识性。比邻黄埔大道、内环路以及珠江新城捷运系统的市民广场站（2010年建成），坐拥中央公园景观，拥有便捷的港湾式停车站，无论外部或内部交通网络均十分流畅。,二、广州利通广场,建筑风格简洁、通透、线条清晰，极具光影表现力的鳞片状玻璃幕墙，显示出富于动感向上的城市天际轮廓线。,建筑外立面,二、广州利通广场,一.入口大堂：建筑底层大堂的空间来自于体谅的切削，为了营造一个生动，具有震撼力的建筑形象。这个巨大中庭用的是一个斜坡吊顶，这个吊顶的坡从东边的4.2米高延伸到西边的37.8米高，因此在西边，大堂是面向中央公园完全开放的。,二、广州利通广场,高达37.8米的首层大堂与顶部大堂遥相呼应，气势宏伟。,首层大堂,二、广州利通广场,鳞片状玻璃幕墙结合室内电动百叶的组合遮阳系统，有效阻挡光线照射，降低室内自然温度，大幅降低中央空调所需电力。,玻璃幕墙与电动百叶,二、广州利通广场,首层大堂入口雨篷要气势恢宏，昭示性强，且兼有落客功能。,大堂入口雨篷,二、广州利通广场,1、办公单元方正、无柱，进深大，布局灵活，使用率高。2、办公单元按500m2、800m2、1100m2整体出租。,集中办公,总裁办公,办公空间,二、广州利通广场,景观,二、广州利通广场,主体结构采用斜撑框架+钢筋混凝土核心筒结构体系，外筒四周设置了9层一跨的对角支撑，与外筒钢管柱形成了支撑筒体，不仅提供了竖向承载体系，同时增加了结构抗侧刚度，内外筒共同作为建筑的抗侧体系。,结构体系,二、广州利通广场,1、45X45m钢结构斜撑框架组成建筑物外筒，23X23m混凝土核心筒形成建筑物内筒，内外筒共同组成了结构的承载体系。2、筒中筒结构体系可以使标准层的办公空间达到无柱、通透的效果，且办公进深达到11米，提高办公使用率及便于办公灵活布置。,筒中筒结构,二、广州利通广场,所有主要的电力、电讯、数据电缆系统都敷设在结构楼板与架空地板之间，便于系统的灵活布置，可以降低楼层的高度，日后可根据租户需要重新布局办公使用空间。,架空地台,二、广州利通广场,出入口控制系统,智能化系统,1、智能化集成系统；2、无线巡更系统；3、停车场管理系统；4、公共广播级应急广播系统；5、无线对讲系统；6、有线电视及卫星接收系统；7、可视对讲系统；8、建筑设备监控系统；9、公共信息系统；10、会议系统；11、智能照明控制系统；12、视频安防监控系统；13、能源管理系统；14、入侵报警系统；15、出入口控制系统；16、消防逃生系统；19、一卡通系统；,二、广州利通广场,1、遮阳节能系统2、VAV变风量空调系统3、冷冻温差节能技术4、冬季预热节能技术5、冷凝水回收节能技术6、水泵风机变频节能7、地下室节能系统8、电梯能量回收9、节能LED灯系统10、能源管理系统等,节能环保措施,电动百叶,鱼鳞式幕墙,二、广州利通广场,项目概况,【建设地点】：广州珠江新城J区【占地面积】：3.1万平方米【建筑面积】：44.8万平方米【建筑高度】：楼高432米，加上直升机停机坪总高度达到440米【建筑层数】：103层【结构形式】：钢管混凝土巨型斜交网格外筒与钢筋混凝土剪力墙内筒的结构体系【开工时间】：2007年1月31【竣工时间】：2009年11月3日,三、广州国际金融中心（西塔）,项目介绍：广州国际金融中心（简称广州西塔），位于广州珠江新城核心商务区，项目总用地面积31084平方米，总建筑面积为45万平方米，广州国际金融中心建筑面积和结构楼层数均为全国第一，建筑总高度437.5米，是中国第六高楼。,三、广州国际金融中心（西塔）,主塔楼地上103层，地下4层，整个项目包括有41907平方米的商业、92777平方米的酒店、49185平方米的公寓、184131平方米的写字楼和6504平方米的会议中心，车位1700个其设计意念为“通透水晶”，外立面采用全隐框玻璃幕墙系统；建筑结构采用钢管混凝土巨型斜交网格外筒与钢筋混凝土剪力墙内筒的结构体系。,三、广州国际金融中心（西塔）,总平面图,B2-B4地下停车库B1-5/F商场5/F会议中心6F空中花园附楼服务式公寓1-3/F写字楼大堂及酒店大堂4-66/F超甲级写字楼67-100/F四季酒店,建筑特色：(一)入口大堂:首层挑空13.5m高写字楼及独立酒店大堂，空间一气呵成，典雅大气。地面采用进口花岗岩，墙面配以3mm厚有金属光泽的灰色氧化铝饰面，天花采用GRG加强纤维石膏。,三、广州国际金融中心（西塔）,首层大堂,首层挑空9米高写字楼及独立酒店大堂，空间一气呵成，地面采用进口花岗岩铺装，墙面配以有金属感的灰色氧化铝饰面，整个大堂现代高雅，凸显国际金融中心气息。,首层落客区,入口雨篷,大堂旋转门,大堂休息区,大堂服务台,三、广州国际金融中心（西塔）,建筑特色：(二)办公标准层1).270视野.独特的圆弧三角形结构，配合全隐框玻璃幕墙，让您坐拥270旷阔视野，真正实现与世界视野的无缝交流。2).3.1米空间净高适应大跨度构造的交叉组合梁，缔造了创广州新高的3.1米的楼层净高，宽阔的空间格局带来最为优化的空间设计及配套，为商务精英注入创意活力。,办公标准层,1、270度办公视野2、3.1米办公净空3、150mm架空地台便于楼层线，4、标准层面积2600平方米3000平方米,建筑特色：3).强吸音金属微孔天花(1200 x800 x1.5mm)采用进口顶级白色氟碳漆铝板，在天花上，将空调出风回风口巧妙融合到灯盘设计中，保证了办公楼层的美观和良好的吸引效果。4).150mm架空地台(600 x600)运用防静电架空地板，楼层布线灵活，便于维护。5).人性化照明采用2x28，1200 x1300防炫光灯盘的格栅荧光灯，高效格栅限制不舒适炫光，光线柔和，保护视力，照明保护符合IEC标准。,三、广州国际金融中心（西塔）,建筑特色：(三)结构体系筒中筒结构内外筒共同抵抗横向荷载引起的倾覆力矩和水平剪力，具有较高抗压承载力圆钢管砼斜柱具有承载力高、柱截面小的特性，扩大楼面的使用面积钢-砼组合梁，有效减少梁高度，大大增加建筑净高，室内空间设计更为灵活斜交网格支撑体系独特创新巨型斜交网格支撑体系，减小结构扭转效应。创新结构体系具有很高的安全性，即使在突发冲击、火灾或爆炸作用下只有局部破坏，不致于引起连锁反应而倒塌，保证整体结构的安全性。,三、广州国际金融中心（西塔）,1、主塔楼采用钢管混凝土巨型斜交网格外筒加钢筋混凝土内筒的筒中筒体系。结构沿竖向共分17个区域，每个区域由30根巨型钢管混凝土柱斜交组成。2、外筒为钢管混凝土巨型斜交网格柱，内筒为钢筋混凝土剪力墙，内外筒是抵抗风荷载及地震荷载的唯一结构构件，办公空间达到无柱的通透效果，办公室可灵活布置，大大提高办公空间的使用效率。3、楼盖为钢混凝土组合楼盖，可以有效的减小梁高，增加办公净高。,结构体系,建筑特色：(四)新材料、新技术1.电梯的合理使用原装进口世界著名电梯奥的斯、迅达，办公区更引进8部国际领先水平的8m/s双层轿厢穿梭客梯把大量人流提升至30-48层的空中大堂，把1-66层的办公区分为三个区段，区段中设置2-3组，每组6台低速电梯作转换。70-100层酒店的垂直交通由4台8m/s的高速穿梭电梯与8台低速电梯组成，为酒店层中庭空间的营造提供条件，这种配合方式有效节省时间更提高运载力，为商务人士提供安全高效的垂直交通服务。电梯轿厢采用进口花岗岩铺砌地面。配以氧化铝饰面与黑色镜面不锈钢的墙面装潢，首层电梯门更采用防指纹本色雾化不锈钢。,建筑特色：(四)新材料、新技术2.新型空调系统西塔的空调系统采用多种系统的结合：采用双源供冷区域集中供冷冷源自备供冷冷源节能环保采用高能效比的制冷机组及热回收设计，减少能耗空调冷凝水回收利用，节省能源VAV变风量设计过渡季增加新风量运行，保证鲜风充足健康理念室内CO2浓度传感器，智能控制