对于房地产法中小产权有关条例的理解和看法

对于房地产法中小产权有关条例的理解和看法以宅基地房的条例为参照学号： 姓名：李翔 学院：资源环境与旅游学院关键词：宅基地、小产权、转让、禁止正文：定义区分小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。其所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。因此，依照城市房地产管理法第38条与城市房地产转让管理规定第6条的规定，未依法登记领取权属证书的房产无法转让。房地产法128页 北京大学出版社房邵坤主编宅基地房是指农村集体经济组织成员按“一户一地”的原则，可以申请获得宅基地使用权、利用宅基地使用权，在宅基地上建造的房屋。宅基地房本身是符合国家法律条规的建筑。但宅基地使用权的流转具有限制性，按照土地管理法等法律和国家有关规定，宅基地使用权的流转是有严格限制的，主要体现在如下三方面：（1）宅基地使用权不得单独转让，只能附随房屋一同转让，且不得转让给城镇居民；（2）宅基地使用权不得单独抵押、继承；（3）宅基地使用权不得单独出租，只能附随住宅一同出租。房地产法254页 北京大学出版社房邵坤主编现状法律分析中国城乡二元结构导致城乡房地产发展程度表现不一，一方面，城镇房地产行业的发展已趋于成熟，而另一方面，农村房地产受制于土地制度仍然处于非市场化阶段。但由于近年来城市房价高涨，不少城市居民将购房的目光投向了农村，为了博取大笔客观的利益，开发商利用现有政策的漏洞联合乡政府、村委会，对农村集体所有的土地进行商业开发。但由于农村土地商业建设没有遵守中华人民共和国土地管理法第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡、村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”城镇居民的住房必须是建设在依法申请的国有土地上，但是小产权房并不满足上述规定。因此，这决定了城镇居民在农村集体土地上的购房买卖不受法律保护，交易合同视为无效。所以，对于购房者来说，购买这种小产权房没有法律保障，是不被法律允许的，属于违法行为，若引发相关产权纠纷而造成的损失，将无法获得相应的赔偿。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给开发建设单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。商品房买卖 法律适用与疑难解释第272页 邢建东、陈敏、李冠辉 著 中国法治出版社在法律上，宅基地房城镇居民及外村居民的购买也同样须承担合同无效的法律风险，但不同于小产权房的是，对于宅基地房来说，同村村民之间的房屋（附随土地）是可以进行合法流转的。根据我国目前的法律规定，宅基地房转让并没有绝对禁止，无论是我国土地管理法或是国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知和国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发2004第8号）文件，都只是禁止城镇居民购买宅基地房，而没有对村民购买的禁令，商品房买卖 法律适用与疑难解释第274页 邢建东、陈敏、李冠辉 著 中国法治出版社但我国土地管理法第四十三条规定：“农村村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有的土地。即村民建住宅使用本乡或本村、村民组所有的土地，村民不能申请其他乡或村、村民组所有的土地。城市居民也不得到农村申请使用农民集体所有土地建设住宅。”因此，宅基地房屋买卖也只能是在本集体经济组织成员之间进行，而且根据我国土地管理法的规定，必须到国家土地管理等部门办理转让手续，一旦违反上述规定，其交易合同也属无效合同。政策变化对于现在的情况，不少地方的宅基地转让已经较普遍（如深圳、东莞、浙江），各地要求宅基地房转让的呼声也越来越高。温家宝总理在政府工作报告中也指出，农村集体建设用地和宅基地，要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。2013年12月11日，国土部再次表态，宅基地新政策是为了保护农民财产权，而不是让城市居民买宅基地。国土部副部长胡存智在接受记者采访时表示，宅基地新政是保护农民财产权，而不是让城市居民买宅基地，城市居民买宅基地不受法律保护。结合近日多个部门的表态，十八届三中全会提出的土地改革新思路允许农村集体经营性建设用地入市，并不是意味着自由买卖宅基地，与此相关的“小产权房”转正无望。2014年颁布的小产权房最新政策关于农村集体土地确权登记发证的若干意见明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。未来展望本文认为，在当前国情下，严格禁止和打击小产权房的交易是十分必要的，因为一旦小产权交易市场形成，必定会扰乱当前土地的所有制度。例如照成农村的土地流失，农民难以维持生计，进而引发更加严重的社会问题。综上可得，加强小产权买卖的监管力度是政府在接下来的社会主义法治建设中需要做到的。另外，对于宅基地的保护性流转新政策，本文表示认同，这样一来既可以发展农村的房地产经济，也同时达到了维护农民利益的效果。参考文献房地产法 房邵坤 主编 北京大学出版社2013年宅基地小产权房研究报告 作者：佚