2013上海城市别墅专题研究1

上海城市别墅专题研究,研展部纪美莹马宁,导言,城市别墅诞生背景,别墅土地资源日益稀缺和国家政策的限制建设省地节能环保住宅的可持续发展趋势中产阶层提升居住质量和生活品质的需求,别墅产品城镇发展,城市别墅界定,位于城市主要区域或者快速发展区域。周边交通便捷、配套齐全，与市中心联系方便。满足第一居所应具备的居住功能。自然资源依托性一般，注重内部景观打造。物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。客群一般为提升中的主流群体。,何为城市别墅,城市别墅特征,与城市豪宅相比,与郊区别墅相比,占有更多的城市资源,占有更多的自然资源,上海城市别墅发展历程,90年代,传统租界区的老别墅项目,1998年,虹桥别墅区成型,浦东龙东大道、碧云板块,2001年,2004年,上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房，萌芽于1990年代中后期，成型于2002年以后，2005年以来又有新的发展。,闵莘别墅区兴起,2007年,发展片区东移,至今,真正的城市别墅越来越少，类别墅、空中别墅产品概念兴起,市场,上海城市别墅分布情况,上海城市别墅主要分布中环线附近。联体别墅集中在大华、三林板块。独立别墅主要集中在东郊板块。从其均价来看，独立别墅售价在5-9万元/平，联体别墅在2-3万元之间，叠拼别墅在3.5-4万元/平左右。,08上海城市别墅市场表现,08上海城市别墅市场表现,供应：从08年新增供应量来看联体别墅占总面积的66%，总套数的74%。独立别墅的新增供应量远大于叠加别墅。去化：全市城市别墅的总体去化率在37%左右，叠加与联体别墅去化率稍好，在总体去化的84%。全市总体去化速度近每月3套，联体别墅去化速度最快可达到4.14套每月。,供应以联体别墅为主，独立次之。整体去化率在37%左右，以联体别墅去化为主。去化速度联体叠拼独立。,上海城市别墅市场表现存量,联排市场存量大概需要18个月消化完毕独栋市场存量大概需要13个月消化完毕,联体及叠拼别墅的主力面积范围在160-210平，230-270平，两个主力面积段。,上海城市别墅市场表现结构,300平米以下,300-340平米,370-430平米,490-530平米,32套,130套,19套,21套,城市独立别墅面积范围较大从245平米到538平米。主力供应面积在300-340平米,属于相对大面积别墅。,面积段划分及供应套数,上海城市别墅市场表现结构,160-210平米供应套数：628套去化套数：220套去化率：35%,去化速度：2.6套/月,230-270平米供应套数：453套去化套数：248套去化率：55%,210平米以下的小面积别墅是市场上供应的主力产品。,主流面积氛围160-210与230-270，300-340三个个区间段。,去化速度：2.7套/月,230-270平联体别墅产品市场占有率略高，去化速度较快。,300-340平米供应套数：130套去化套数：58套去化率：44.6%,去化速度：2.28套/月,联体及叠拼别墅,独立别墅,上海城市别墅市场表现结构与去化,城市联排及双拼别墅总价在400-700万之间。,高性价比产品去化较快。,以万科金色里程为代表的高品质产品及长城中环墅的低总价产品去化较快。,上海城市别墅市场表现总价,独立别墅总价主要分布在2000万左右的水平上。,从其去化速度来看总价在2000万左右的高品质楼盘去化较快。,上海城市别墅市场表现总价,市场结论,分布：中环线附近，集中于大华、三林、东郊板块。,物业类型包括独立、联体、叠拼，供应量以联体别墅为主。,联体别墅产品总价集中在400-700万，独立在200