淇县淇河路项目前期定位报告-下册

（下册）,第九部分：项目开发建议,项目开发分期建议,1,3,安置区,安置区,2,短期目标：建立轰动效应,建立充分的竞争优势,项目启动模式,实现,原则一：进入性优先,原则二：有利于项目展示,原则三：高端产品入市，树立形象，,原则四：控制规模，制造稀缺,启动的原则：,地块视角,启动原则,市场视角,进入性优先有利展示,高端产品入市控制启动规模,项目开发启动原则,第十部分：项目推售策略,项目占地206.4亩，建筑面积约合35万，其中商业面积约6万，住宅面积约29万。根据市场数据，淇县房地产市场2010年推售量为18.69万，销售率71.7%，当年销售13.4万平方米，且以每年35.5%的速度递增。另，本项目涉及到城中村拆迁安置，初步预估在2012年9月前完成拆迁。我司建议：项目分三期开发，整体销售周期为4年。（2012.92016.9）,整体策略,1,2,安置区,安置区,3,短期迅速回笼资金,规避项目前期投资风险;中后期,稳步开发,逐渐形成品牌优势.,通过前期打造,树立市场品质形象,为大体量销售奠定基础,2012年9月2014年9月销售8万平方米左右,迅速回笼资金,短期目标,通过项目的成功操作,在区域市场形成企业和项目品牌,为企业在淇县扎根打好基础,中期目标,长期目标,企业目标,项目入市时机评估：,入市时机,（一）工程角度评估项目于2012年9月初开始运作，根据目前项目现状，在保持正常工程状况下，整体进展预计分以下几个时段（整个项目分三期开发，其中一期为启动区，所以这里以一期部分计算时间，安置区和一期工程同时开始）：,一期工程进度预推,根据项目工程进度时间预测，本项目在2012年12月份具备公开发售的基本条件。,入市时机,入市时机,（二）竞争角度评估：本项目的工程进度晚于竞争楼盘，相应入市时间也会稍晚。目前淇县推向市场的楼盘主要有朝歌首府、朝歌雅园、华泰新城、新城佳苑等，因此这些楼盘前期的大规模的宣传推广活动，为本项目的入市带来可乘之机。本项目可以充分利用竞争对手热炒、宣传之利，采用内部认购的形式快速入市，凭借地盘包装、产品（样板房及部分园林）的市场差异性，抢夺竞争对手客户。因此，从工程角度及竞争角度评估，建议本项目提早在10月份接受登记，11月份进行内部认筹，抢夺竞争楼盘客户。,根据我司对淇县房地产市场的调研同时结合本项目实际情况，我司建议将项目一期的整个销售推广阶段分为以下三个时期，共八个阶段，详见下表：,销售阶段安排,一期建筑面积约8万，房源预计约700套。,销售策略,2012.10.01,时间轴线,2012.12.16,2013.6,销售节点,节点把控,2012.12月中旬,备注：推售节奏有序进行，以上只是初步排售计划，实际将根据项目实际情况进行调整！,预热期,强销期,2013.6月,尾盘促销期,围墙户外出街现场售楼中心开放,项目开盘,余货出清,2012.11.1,2014.09,2014.9月中旬,认筹期,持续期,销售节奏,推广主线项目的核心竞争力来自于项目规模、定位和产品品质及性价比的综合竞争力。而本项目最值得得张扬的优势则是我们所宣扬的一种高品质的生活态度以及开发商为居住者所营造的快乐和谐的居住氛围。诉求点即：区域发展实力淇县未来核心成熟生活圈。大盘之魅综合配套及规划,推广策略,项目一期总体推广策略,淇县首席都市休闲示范区代言城市发展方向引领淇县人居风尚,本阶段推广目的就是为开盘热销蓄水,因此,先要大力解决项目的知名度问题。通过户外、派单、巡展、sp活动等多种宣传途径，形成家喻户晓的宣传效果，强化受众对项目的知晓度；再随着项目景观配套的华丽亮相，引导受众对项目品质、环境的认可，以及结合项目水景优势开展系列亲水活动，凸显项目高品质内涵，积累真正的诚意客户，以完成开盘销售目标。,推广策略,推广目标,推广方式由于项目体量较大，销售周期的持续时间较长。采取爆炸式推广的目的就是为了“高举高打”，建立市场上高度的认知度与认可度。最终达到建立项目大手笔的整体形象，同时实现快速销售的目标，短期内建立项目知名度。,高举高打，短期内建立项目知名度和市场冲击力。,完成400组意向客户蓄水，开盘完成一期总房源20%的销售目标强势在淇县整个地区传递项目信息，塑造项目品牌。意向客户以缴纳诚意金为判断依据。,推广模式,推广计划,开盘前推广工作,开盘之间的蓄水期为整个项目最重要的推广阶段，采用全城轰炸的形式，全方位开展广告，尽量将目标地区覆盖，造成轰动效应为项目成功开盘做好蓄水铺垫。,推广计划,推广计划,推广计划,本项目入市体量较大，各地块的工期有所不同，各地块推出物业有一定的差异，建议本项目一期从开盘至结束均保证各种物业类型、各种户型房源的均衡性。（1）开盘前强力蓄势，积累客户。（2）平开高走、以高性价比先期赢得客户认同、小幅上涨。（3）拉开价差、控制房号、均衡销售。（4）阶段性促销。（5）确保足够的广告投入，持续营造本项目供不应求的营销环境，努力实现价格的不断上扬。,价格策略,1）市场定价法根据区域内可比在售物业以及邻近区域同质物业的售价现状，通过各个对价格有影响的因素进行逐一对比分析，然后结合市场调研中客户愿意承受的价位，确定本项目住宅部分的一个市场可接受价。2）项目售价考虑因素采用市场比较法对本项目进行价格定位，在参数的选取中遵循谨慎原则，根据区域可比典型项目情况，选取以下十一个比较指标（区域地段+周边环境+周边配套+交通环境+价格及付款方式+市场定位+规划设计+园林景观+物业管理+品牌形象+项目规模），并分别对其设定相应分值进行如下分析，以此为依据综合分析市场已然形成和消费者能够接受的价格。,价格策略,以上价格定位是依据区域市场现有在售项目、竞争区域的同质物业以及其它区域的可比物业的情况计算得到的一期市场可接受的入市价格。项目在前期由于受到地块周边环境的不成熟、区域发展的滞后等因素的制约，项目在入市初期可采用平开策略，而后期再通过概念包装运作和项目本身品质的展现，以及区域档次的不断提升、配套环境的逐渐成熟，此外还有淇县住宅价格的自然增长，并且项目在后期将有一定的提价空间。使其一期的最终通盘销售价格达到多层均价3150元/平方米，高层均价3100元/平方米。,价格策略,前期评估结果：本项目一期的价值定位在市场上容易被客户接受的多层2900元/平方米左右，高层的均价在2900元/平方米左右。,推盘次序,根据景观、交通、噪音、工期等综合因素，一期推盘次序由云梦大道向太行路方向推进，分三个批次。,推盘次序,1、区域市场住宅开发体量较大，市场接受度相对较高。2、项目所