20160103_武汉_统建新干线_后湖片区办公市场研究.ppt

1,统建堤角项目写字楼研判,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2,一、项目本体,二、写字楼市场,三、项目基础研判,目录,按照目前规划，本项目由5栋住宅、1栋办公楼以及商业构成。住宅与商业完全分离，实现动静分离,项目本体,项目本体,写字楼,汉口写字楼市场集聚化趋势明显，本项目位于传统写字楼片区外，目前整体商务办公氛围不浓,项目本体,项目本体,4,建设大道金融街代表武汉写字楼最高档次，汇集武汉顶尖写字楼及各大金融机构，是外资大公司首选之地。武广商务圈繁华商业中心，环境略嘈杂，以中高档写字楼为主。滨江商务区目前商务氛围较弱，但随万达中心和绿地中心的顶级写字楼面市，有望与中南中北商务带融合，共创武汉商务新中心。中南中北商务带武昌高档次写字楼与聚集地和外企及大型公司在武昌首选；目前供应量大，竞争激烈，有望比肩金融街。光谷商务圈新兴发展区域，主要针对中小企业和高新企业，目前吸引力有限，商务氛围一般。,CBD及青年路：以甲级写字楼为主。徐东大街：甲级写字楼为主。楚雄大道：公寓型、类甲级写字楼为主。四新片区：以商务公寓，甲级写字楼为主。,一级商务圈,二级商务圈,本项目,堤角区域内工业园客户有一定的中低端办公需求，远距离工业园由自备办公物业满足，目前导入性较弱,项目本体,项目本体,5,武湖工业园,十大家工业园,机电产业园,我们工业园是老板自建的，有自己的平层乙级写字楼，1-4楼（共计10层）是出租给工业园的厂家的，面积约20000平米，租金价格：26元/平米，水电另计，含物业管理费，出租率83%弘毅钢材市场工业园物业现在在租用200仓库，20-30元/月，已租用两年，做五金生意的，在市内做生意，租用武湖工业园仓库，很多仓库使用者都是这种情况。对堤角认知不大，不会考虑购买住宅，子女都已经长大了，没有需求。会考虑商铺投资，对堤角购买商铺会考虑。弘毅钢材市场工业园仓库租用者,如果你们那可以做工业园工厂的话就好了，不过要是有个250以上的地方能做办公，也可以；买个1万多/的LOFT，从性价比上看，用作办公可以接受，比买平层划得来，考虑去你们项目那里买公寓办公。原丹水池旧货市场新址文汉家具店店主,武湖工业园办公楼,堤角专业市场,6,一、项目本体,二、写字楼市场,三、项目基础研判,目录,武汉写字楼产品演进过程,建设期,快速发展期,稳定繁荣期,超甲级,乙级,甲级,产品档次,1996-2000年,2001-2016年,2017-2020年,入市时间,泰和广场,建银大厦,世贸大厦,新世界国贸,新世界中心,瑞通广场,民生银行大厦,企业中心5号,浙商国际大厦,IFC,2021以后,武汉保利文化广场,市场特点：以乙级写字楼为主；产品特点：产品商务感、纯粹性都较薄弱；硬件仅能够支持基本的办公需求；客户特点：客户对于办公产品认知尚处于初级水平，常由于单纯的价格因素对高端产品存在排斥心理；,市场特点：甲级写字楼逐步取代乙级写字楼，超甲级写字楼开始出现；产品特点：产品开始关注客户更高层次精神需求；硬件、设计融入商务化、效率化、人性化关注；客户特点：客户对于高端办公产品逐渐认可，但对于过度超前产品仍存在接受障碍；,市场特点：甲级、超甲级写字楼全面占领市场；产品特点：产品满足客户物质、精神双重需求，并给客户带来尊崇感、荣耀感；硬件、设计全方面以人为本并追求独特、个性；客户特点：客户对于高端办公产品价值认知成熟，并乐于接受；,武汉目前的写字楼市场正处于快速发展期，高端写字楼为主流发展方向，产品及市场需求呈现多元化趋势,武汉写字楼市场,发展阶段,武汉写字楼市场,供应与去化,2015年上半年写字楼成交面积43.97万，同比上涨6%，成交均价11988元/,同比上涨7%，主要集中于中心区域内,武汉市写字楼、商业成交量价（2011上半年-2015年上半年）,41.54,41.33,41.65,41.51,43.97,37.94,44.47,46.85,41.00,33.33,9157,9371,10953,11219,11988,13764,12440,14510,15693,14761,1000,4000,7000,10000,13000,16000,20,25,30,35,40,45,50,2011上半年,2012上半年,2013上半年,2014上半年,2015上半年,写字楼成交面积（万）,商业成交面积（万）,写字楼成交均价（元/）,商业成交均价（元/）,武汉写字楼市场,市场表现,武汉写字楼市场未来3年内预计入市写字楼项目共计16个，其中5A甲级写字楼14个，总体量约140万方，但大部分为持有，出售型的乙级写字楼相对而言存在市场空白,武汉写字楼市场,市场表现,本项目所在的大区域内，未来供应量超51.9万方，办公产品供应量呈井喷态势,武汉写字楼市场,市场表现,汉口量价峰值均在建设大道商圈，而后湖大区域未来有7个写字楼项目入市，主要沿金桥和后湖大道沿线，不乏超高及标准甲级产品,1,2,3,4,5,6,后湖区域未来供应分布,7,1、武汉写字楼发展呈现集群状况，整体供大于求目前武汉市的写字楼发展呈现集群发展，项目所属的武广商圈是武汉市传统的老旧商圈；连续五年来，武汉市的写字楼的呈现供大于求的现象，其中近两年尤为明显。,2、武汉写字楼市场上，综合体的写字楼项目去化优于单体写字楼武汉市的写字楼的市场的价格以建设大道商圈为最高，武广商圈暂无甲级写字楼的供应；在去化速度上，武汉市大型综合体中的写字楼项目去化最快，以万达汉街和泛海国际SOHO城为代表。,3、大区域内，未来供应量超51.9万方，办公产品供应量呈井喷态势大区域未来有7个写字楼项目入市，主要沿金桥和后湖大道沿线，不乏超高及标准甲级产品武汉未来3年内预计入市写字楼项目共计16个，其中乙级写字楼相对而言存在市场空白,武汉写字楼市场,总结,13,一、项目本体,二、写字楼市场,三、项目基础研判,目录,14,武汉已有的乙级写字楼，价格普