房地产企业开发成本核算及分配

选定的文档一、房地产企业成本核算对象然而，随着房地产市场的深入发展，一个项目是全面的。根据其居住功能，可能有普通住宅建筑、公寓建筑、办公楼、商业建筑或配套设施可以单独出售。根据建筑物的性质，可以有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等。根据装饰与否，它们也可以分为毛坯房、精装修房或精装修房。简而言之，开发的产品复杂多样。因此，在实际业务操作中，有的以住宅区为核算对象，有的以批量开发项目为核算对象，有的以项目承包区块为核算对象，有的以能够独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象，有的甚至提出根据房地产开发项目的项目内容和施工进度确定成本归集对象。我们不能武断地评价哪一种方法是正确的或不正确的，但有一点是清楚的，即用这些方法计算的单位面积成本是不合理的，不能真正保证收入与成本的比率。也有可能人为地调整利润，从而大大降低会计信息的真实可靠性。笔者认为，无论房地产行业的发展是单一的还是复杂的，都应以政府批准的单一项目为核算对象，无论该项目是否与其他项目、地块及其他配套设施的名称相联系，因为一个项目一般被视为独立于其他项目的整体，无论该项目是已批准的还是已规划的。本项目的建筑密度、容积率、绿化覆盖率、人防设计要求和配套设施建设均有单独要求。因此，如果项目是分批次、分阶段开发的，开发产品的成本不能简单地通过批次、标段或建筑类型合理、准确地反映出来。有一种准确合理的方法来检查成本核算，即同一项目中同类开发产品的成本是等价的。在销售价格稳定和排除其他价格调整因素的情况下，同类开发产品的销售毛利不会有大的波动。因此，在考虑成本核算的对象时，应以政府批准的项目为单位，整个项目的成本只有在所有应实施和配套的项目按照规划要求建设完成后才能进行归集。否则，即使相关成本根据项目预算提前计入总开发成本，也会出现错误。二。房地产企业成本归集与其他行业的成本核算一样，在确定成本核算对象后，确定成本结构是客观选择。在开发成本的一级科目下设置“土地成本、前期成本、建筑安装成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发管理费和财务成本”等二级明细核算，然后在二级明细科目下设置三级明细，对每个二级科目进行明细核算。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往是分批次、分阶段开发，建筑产品是非标准产品，在设置三级成本明细时，同一住宅区内的每个项目都要进行分类核算。项目或上一部门编制的项目预算可以尽量与项目计划和预算的项目内容保持一致，或者上述内容可以合理地汇总在设定的三级明细成本中。同时，批量开发的类似开发产品可以合并，如一个居住区栋小高层建筑，一个居住区栋普通多层建筑等。对于需要由更多受益者或整个项目承担的公共成本，应在会计核算中做详细记录，以便于以后的分步分配计算。在合理地收集了整个部门的开发成本之后，最关键的工作就是成本的分配。在此之前，我们想讨论一下单位成本的目标问题。过去，每个人都计算所有开发产品的单位建筑面积或销售面积成本(即总成本直接除以总建筑面积或销售面积)，然后根据每个产品对象的面积乘以单位面积成本来计算单个开发产品的销售成本。有些企业甚至没有设立“已开发产品”或已开发产品的主体。当然，这种分配不会影响一些开发产品相对单一的小规模项目成本的真实性和合理性。但是，对于一个大型的综合开发项目来说，有些成本内容可能是不合理的，这样做也会使二级和三级的详细成本核算失去意义。因此，笔者认为，开发企业的成本核算也应借鉴一些制造企业的产品核算方法，如产品分类法、批量法甚至分步法等。确定开发产品的类别，进行小类别汇总，利用现代计算机技术准确分配各种成本的详细成本，从而计算出可销售的单一开发产品的成本，真实、客观地反映企业的经营成果。以下是每个成本项目的描述。三。成本项目的分配(一)土地成本的分配土地成本包括土地出让金、拆迁补偿费、土地证费、契税、土地使用税、土地闲置费等。如果开发项目中的开发产品是单一的，可以将房屋管理测绘部门确定的总实用面积或建设规划部门确定的总面积与土地开发总成本进行比较，得到单位面积成本，然后根据单一开发产品的面积计算土地开发成本。如果综合项目的土地用途不同，销售价格也不同，那么价格必须按照待转让土地用途的分类进行计算，相应的商业用地、办公用地、住宅用地和配套设施用地的成本必须单独计算。如果有不同类型的开发产品，如普通多层住宅、小高层住宅、高层住宅、单体别墅或联体别墅，在计算和分配住宅成本时，其土地成本包括两部分，即根据单个占地面积直接计算的土地成本和基础设施的土地成本分配。(二)前期成本的分配前期费用包括勘察费、规划设计费、可行性研究费、环境影响评价费、施工图设计费、招标费、政府收取的各种费用、“五通一平”费以及项目建设前所有准备工作发生的其他费用。前期费用在开发产品成本中所占的比例相对较低，可以根据总费用和总面积直接计算和分配。如果单个成本非常高，则共享部分和单个部分也可以分别计算。简而言之，会计处理是根据重要性原则进行的。(三)建筑安装费用的分配建筑安装费用包括土建工程、水电安装、室内外装修、设备及器材采购等费用。这部分成本在单一产品的成本中占很大比例。但是，与其他成本项目相比，其分配对象相对明确。它可以根据单个单位直接分配给单个产品对象。也可以借鉴工业企业的成本核算方法，对同一类别的开发产品进行分类汇总，如同一结构、同一成本、同一装修标准或同一档次等。简而言之，它易于计算，能够真实准确地反映开发产品的定价成本。(四)基础设施费用的分配基础设施费包括污水和洪水排放费、供电费、供气费、供水费、通信费、有线电视、宽带网络、照明费、卫生设施、消防设施等公共设施包括教育设施、医疗设施、商业设施、区域市政设施、物业管理设施、大型人防工程等配套工程。这部分费用的分配应基于受益人。这些支持项目大多是为了改善项目的功能或提高项目的服务质量。它们大致可分为可有偿或无偿转让的大型配套项目，而可有偿转让的配套设施应作为开发产品进行财务核算，即不能有偿转让的设施。公共配套设施的费用只需收取其建设费用，不需要分摊土地等其他相关费用。分配方法与基础设施成本的分配方法相同。(6)开发费用和财务费用的分配一些企业的项目公司会计算开发管理费、一些应计入当期费用的管理费用以及开发管理费，这将影响成本核算和经营成果的真实反映。借款费用会计准则规定“固定资产达到预定可使用状态时，借款费用停止资本化”；而以前的股份制企业会计制度规定“开发费用应在开发产品销售前计入开发成本或开发成本”，即借款费用应在开发产品销售后计入期间成本；但是，现行税法规定，“成本对象完成前发生的借款费用，应当按