房地产会计的账务处理

房地产会计的会计处理。txt生活是出来的，不是想出来的。能放下的是一次，不能放下的是记忆。不管我在哪里，我离你只有一步之遥。一、房地产业概述(一)房地产业的内容和分类要区分房地产开发和管理各自的内容。(二)房地产业的经营、生产和流通。(三)房地产行业的特点作为一个独立的行业，房地产行业有以下主要特点。1.房地产开发产品的独特性。2.不动产有形形式的不可移动性。3.房地产是一个城市产业。4.房地产商品生产周期长。5.房地产商品的开发大多需要债务管理。6.房地产市场与各行各业有着密切的经济联系。二、房地产会计的会计原则(a)开发产品的成本按制造成本法计算(二)经营收入应按不同经营方式确认营业收入应根据不同的经营方式具体确认。一般来说，有以下几种方式：(1)房地产开发企业开发的土地和商品房，在向买受人提交结算票据并经所有权转移批准后，确认为营业收入的实现。(2)建设用房等项目在移交手续完成、委托单位核实价格结算单后，确认为营业收入的实现。(3)承租人租赁房屋时，应当按照合同约定，在支付租金之日确认营业收入的实现。(4)赊销或分期销售的开发产品，按合同约定的当期收到的价格或当期应收的价格确认为营业收入的实现。(三)土地使用权应根据不同的开发目的区别对待所涉及的土地使用权包括以下两种情况：一是企业为建造自己的办公楼和职工宿舍而取得的土地使用权被列为企业无形资产进行核算；第二，企业在开发经营开发项目中取得的土地使用权，应计入有益开发产品的成本。(四)租赁财产作为企业存货核算房地产开发企业的租赁开发产品作为企业存货入账，并在报表的流动资产存货中列示。(请注意，开发为商品房的产品也应该用作库存。)(五)住房贷款利息作为资本支出第二节房地产开发成本和费用的核算一、房地产开发的一般业务流程(仅供一般理解)分为四个阶段1、投资决策分析阶段；2.项目的前期工作阶段；3.早期施工阶段；4、房屋租赁阶段二、房地产开发成本核算对象的确定(仅供一般理解)三、房地产开发成本核算(一)房地产开发成本核算的内容房地产开发成本是指房地产企业在开发产品过程中发生的各种费用的总额。开发成本应根据二级明细核算的目的分为四类。类别内容土地(建设用地)开发项目的成本费用包括土地(建设用地)开发中发生的所有直接费用和间接费用。房屋建筑工程造价支出是指开发建设的各种房屋(包括商品房、周转房、租赁房、待建房等)。)。包括征地拆迁补偿费、前期建设费、基础设施费、建筑安装费、公共设施费等。配套设施工程费用支出是指在城市规划中开发建设大型配套设施所发生的各项费用。建设工程造价支出是指除建筑工地、住宅建筑和本单位委托开发建设的其他建筑以外的各种项目发生的开发建设费用。在上述基础上进行分类核算征地拆迁补偿是指因房地产开发而发生的所有征地费用，包括征地费、安置费、原建筑物拆迁补偿等。建设前期费用是指房地产开发前发生的规划、设计、可行性研究、水文地质调查、测绘、地面平整等费用。基础设施费是指房地产开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、泄洪、通讯、照明、绿化、环卫设施、道路等基础设施费用。建筑安装费用是指房地产开发项目建设过程中发生的所有建筑安装工程和设备费用。配套设施成本是指锅炉房、水塔、居委会等公共配套设施的成本，可计入土地和房屋开发成本，不能有偿转让。开发间接费用是指房地产开发企业和开发场地内独立核算单位为开发房地产而发生的各种间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等。以上6项均属于制造成本范畴。(二)房地产开发成本核算方法(三)房地产开发成本的收取及其会计科目房地产开发成本应根据不同开发项目的特点进行分类核算，并按土地、房屋、配套设施和建设项目分别进行成本核算。1.房地产开发成本的收取可以汇总房地产开发成本的收集方法如下表所示：成本类别归集原则描述住房开发和建设费用根据房地产开发类别收取。对于企业在房屋开发和核算过程中发生的征地拆迁补偿、前期工程费用和基础设施费用，如果成本核算对象能够明确分离，则应直接纳入各自的成本项目进行分类核定。如果它们不能分离，可以先收集并说明。土地开发完成并用于住房建设后，可以通过某种方法对其进行分析并结转到各自的成本项目中。土地开发费用可以根据每个独立的开发项目单独收取，也可以根据某些地区或地块收取。土地开发成本包括直接成本和间接成本。土地开发成本中的直接成本包括征地拆迁补偿、前期工程成本、基础设施成本、建筑安装工程成本、配套设施成本等。直接计入土地开发成本。开发间接费用包括企业内部独立核算单位为开发土地而发生的各项费用，应先单独收取，在期末按一定方法分摊到土地开发成本的各项成本项目中。配套设施成本由开发区确定的成本核算对象收取，计入商品房成本。公共配套设施应当根据开发区确定的成本核算对象纳入商品房成本核算对象。但是，在配套设施的成本归集过程中，成本归集应按照以各独立配套设施为基本核算对象的原则进行。当开发区和各独立配套设施的成本核算对象完成后，各配套设施的成本分摊应计入各产品的成本。替代建设项目的开发成本应当按照确定的替代建设项目开发建设成本的成本核算对象收取。2、房地产开发成本科目设置(1)房屋开发建设成本核算的科目设置“开发成本”是一个成本科目，用于核算企业在土地、房屋设施建设过程中发生的各种费用在三级科目中，将开发的住房产品成本分为“征地拆迁补偿”、“前期工程成本”、“建筑安装工程成本”、“基础设施建设成本”、“配套设施成本”和“间接开发成本”六个成本项目进行明细核算。(2)土地开发成本核算的科目设置土地开发成本仍然通过设立“开发成本”科目来核算。土地开发有两种不同的用途：一种是开发后出售(即有偿转让)，另一种是建造商品房和出租房屋。如果是为了销售的目的，费用是通过“开发成本土地开发”科目收取的。开发完成后，收取的土地开发成本将转入“开发产品”账户。b .如果是为建造商品房而开发的工程用地，土地开发成本可直接记入“开发成本-房屋开发”账户，而不是“开发成本-土地开发”账户。C.就土地开发成本而言，如果涉及两个或两个以上的成本核算对象，所发生的费用可先通过“开发成本-土地开发”账户收取，待土地开发完成后，再按一定标准计入相关的住房建设成本。D.土地开发成本项目一般分为“征地拆迁补偿”和“建设前期费用”。(3)设置配套设施成本核算科目。应设置“开发成本配套设施开发成本”科目。(4)代建项目开发成本科目应设置“开发成本-代建项目开发”科目进行核算。在此二级科目下，可以根据委托项目进行三级核算。在三级科目中，应设置特殊项目，分别核算六个成本项目。(四)房地产开发成本核算的会计处理1、房地产开发成本核算通用会计程序2.土地开发成本会计的会计处理。征地补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等直接费用：借款：开发成本-土地开发成本信用：银行存款或应付账款开发竣工验收后，根据土地开发用途分别结转：借款：开发产品-土地开发(土地销售的土地开发成本)开发产品-住房开发(住房开发的土地开发成本)(注意，这是教材的写作，我认为它应该作为开发成本-住房开发，因为住房开发肯定没有完成。我发现教材中的会计分录已经在教材主编李大成教授编辑的指导材料中进行了修改，所以我建议您修改为后者)贷款：开发成本-土地开发3.住房开发成本会计的会计处理成本发生时；在开发和验收完成后借款：开发成本-住房开发借款：开发产品-商品房贷款：银行存款或应付账款贷款：开发成本-土地开发成本四、房地产开发期成本核算(一)房地产开发期间成本会计科目的设置与一般工业企业没有本质区别(二)房地产开发期间成本核算的会计处理第三节房地产开发产品销售会计一、房地产销售收入确认的一般原则在确认房地产收入时，应考虑两个重要因素：首先，应根据客户的信用状况以及存款和销售价格的百分比来评估首次或持续的房地产投资；第二，应评估房地产企业在出售的房地产和不动产的权利和义务方面的表现。二、房地产销售收入的确认方法(1)完全权责发生制是销售法，是指房地产开发产品的所有权发生转移，且满足以下条件并收到款项时，确认销售收入的方法。采用完全权责发生制的适用条件应为在房地产销售业务中，应收账款实际上由两部分组成：一部分是本金，另一部分是利息。因此，完全权责发生制是一种确认销售时房地产销售收入和收款期利息收入的会计方法。(2)完工百分比法完工百分比法确定收入的使用条件与完全权责发生制基本相同，只是开发项目尚未完工，与完全权责发生制不同。然而，收入确认方法明显不同于完全权责发生制方法。不同的是，在完成百分比法中，销售收入是随着项目的完成进度逐步确定的。利息收入的确认与完全权责发生制相同。一个项目的完成程度通常是通过发生成本与估计总成本的比例来评估的。(3)分期收款法当房地产交易已基本完成，但由于客户初始付款不足而无法合理估计收款时，可采用分期收款方式确认房地产交易的销售收入。1.应收账款的估价收货时采用分期收款要求确认销售收入；应收账款应按本金和利息之和计算。2.开发成本预测分期收款法在计算利润时，推迟总收入和总成本之间的差额(毛利)。因此，总成本应该在销售时确定，但实际上总成本不是由部门在销售时产生的。因此，有必要估算未来的开发成本。三、房地产开发产品销售会计科目设置1.“营业收入”用于计算房地产企业从开发产品的海外转让、销售和租赁中获得的营业收入。同时，根据“土地出让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“建设工程结算收入”和“租赁产品租金收入”建立明细账。2.“运营成本”用于计算企业在转让、销售、结算和租赁开发产品时应结转的运营成本。同时，按照经营成本的种类设置明细账，包括“土地出让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“建筑结算成本”和“租赁产品经营成本”。3.“其他业务收入”计算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产租赁收入。4.“其他业务费用”计算企业与其他业务收入相关的成本、费用、营业税和附加费。5.“营业税和附加税”四、房地产开发产品销售的会计处理(一)土地出让和商品房销售的会计处理1.付款和交货的销售方法在收到付款时；借款：银行存款贷款：营业收入-土地转让收入商品房销售收入同时或定期根据土地开发成本和商品房成本结转经营成本：借款：运营成本-土地转让成本-商品房销售成本贷款：开发成本-土地开发-住房开发2.预收款的销售方式3.收集和验收的销售方法是将开发的产品