投资项目可行性分析-第三章 市场与规模

第三章投资项目市场调查与规模分析，陆菊春economicsandmanagementofwuhanuniversity，案例全国最大的“毒地”拒绝事实，总面积280亩，位于灵秀温婉的汉水南岸，距武汉市中心仅20分钟就上车2006年3月，武汉三江宇宙房地产公司(以下称为“三江房地产”)竞争以来，该地一直荒芜了4年。 直到前几天，该地已“归还”武汉市土地储备中心。 令人惊讶的是，开发者没有因囤货而受到政府的惩罚。 相反，武汉市土地储备中心向开发人员赔偿1.2亿元。 事实上，这块金宝地是被有害化学物质严重污染的“毒地”。 武汉市土地储备中心的重大失误是，当初在储存土地时没有进行前期调查，而是进行了环评和测量。 开发人员工程中毒后，这个全国最大的“毒地”终于被撤退，成为武汉土地储备中心最深的隐痛。 事件背景是2006年3月，三江地产费用4.055亿元，获得赫山001区(土地编号)，280亩土地使用权，占地面积约18.6万平方米，总建筑面积33万平方米，容积率2.0，楼宇地价1229元/平方米，70年住宅规划用地性质。 该地的项目名称为“春江花月”，投入10亿元巨资，计划开发30栋高层住宅。 因为该地拥有武汉无法再生的独特自然资源和人文景观，所以被三江地产所期待。 项目命名为“春江花月”，北临汉水南岸南面是广琴台街道西有碧水晴天住宅小区东邻武汉船舶技术学院，是有高山流水美称的汉阳最核心地带。 三江地产当时的开发总投资计划超过15亿元，预计2008年下半年开始销售。 然而，不幸是不可预料的。 动工仪式仅几周后，祭祀场上残留的彩纸还没有被清理干净，“春江花月”的项目突然结束。 工人做桩基作业时，随着深层土壤的挖掘，刺鼻的化学有毒味道加深，开始大家都没有意识到危险，接着，工人逐渐出现头晕、呼吸困难等副作用，直到最后中毒工人的症状明显加重，有人倒下后，工程才开始有毒情况迅速报告，有关部门第一时间赶到现场调查，结论该地被农药化学物质污染，必须立即停工。 事件发生后，武汉当地媒体受到禁止报道的禁令。 2010年2月25日，三江地产社长宣布，这片土地原属武汉市农药厂，大部分地区被化学有害物质污染。 上个世纪武汉农药厂农药残渣等有害化学残渣的处理方式，大部分是当场填埋的，距离地面只有56米。 有关部门调查显示，该地土壤含有六六六和DDT等目前禁用的有机磷和有机氯农药化学成分，该成分的最大特点是化学稳定性强，深埋地下不易分解。 奇怪的拍卖，三江房地产被烧毁，武汉市土地储备中心污染了这片土地，没有履行告知和风险提示义务。 “无论从哪个角度来看，储备中心都有不可避免的责任”，业内人士认为武汉市土地储备中心作为唯一的买家，在收藏前调查化工用地的安全性是理所当然的意义。 在2006年3月10日的拍卖场，拍卖人也感到意外。 备受瞩目的赫山001区中标价格为3.87亿元，中标价格为4.025亿元，只有两家公司的竞争价格(三江和中铁)。 最终，三江房地产仅2回合就以4.055亿元简单收入。 全程不超过15分钟，三江地产只比挂牌价高出300万元就收盘。 现场的人感到不可思议。 参加拍卖的有国内外的30多家地产商，明显是“和王子读书”。 在土地交易中心的说明中，土地大，总价格高是开发者的展望。 这显然是荒谬的，当时的实力超过三江地产的企业很多。2007年初“毒地”事件发生后，业界首次明白了。 武汉农药厂在这里生产了数十年，2003年农药厂翻修完毕搬迁。 2005年初，武汉市土地储备中心储藏该地，区号为“赫山001号”。 2005年5月，该地挂牌对外转让。 然而，转让公告没有提及化学污染。 据地产界人士透露，国家要求明确，建设项目在开发前必须接受土地环境评价。 包括原地用途、区划缺陷、土壤化学成分和危害性分析报告等。 三江地产归还毒地，直到2010年春节，三江地产终于完成了退地手续，“毒地”被武汉市土地储备中心“重新”了。 经济损失主要包括两个方面：首先，土地储备中心要承担当地消耗的资金及其利息。 当地标价3.87亿元，除1:1比例缴纳国土资源部土地转让款1.935亿元以外，其馀1.935亿元为储蓄成本。 从利润角度来看，该地暂时挂牌时储备中心计入1350万元利润，收藏成本至少也有1.8亿元。 储蓄资金来自财政和银行两条渠道。 “向银行贷款的资金必须偿还本金，财政借款利息比银行贷款高。 从2004年开始储蓄这块土地，1亿8千万元资金的使用年限已经是6年，仅按贷款折中利率的5%计算，6年的利息应为5400万元。 其次，土地储备中心承担的是三江房地产损失补偿。 截至2007年3月，三江地产已支付所有土地费用4.055亿元，而到2010年春节，储备中心还清了这笔土地费用。 仅4.055亿元的两年银行贷款利率，按5%利率计算，应得到4550万元的补偿。 6年来，三江地产为获得和运营该项目投入了大量费用，前期费用、室外广告和中毒工人救治等行业相关人员至少在2800万元以上。 综上所述，武汉土地整理储备中心在该区域承担的经济损失已超过1.2亿元。 而且，1亿8千万元人民币的“解冻”还很遥远。 2010年2月25日，三江地产社长证明“所有损失，储备中心都按规定进行了补偿”，但拒绝透露补偿的详细情况。 不想取名的熟人表明，其实土地中心不是用真金银来补偿三江地区7000万元以上的损失，而是资金补偿的一部分，另一部分出现在“取土”环节。 近年来，三江地产在武昌三角路等地拥有“便宜好吃”的区域，成为公开的秘密。 从案例得出结论，投资项目市场调查的重要投资项目之一铁则：顺市场者昌、逆市场者死亡理性市场四个条件：充分的市场需求一定的购买力项目目标市场可以具有一定的市场占有率，在本章中， 如何预测市场调查项目规模一、市场调查的概念和特点二、市场调查内容三、如何进行市场调查(步骤和数据收集方法)、第一节市场调查、WHATISTHEINVESTIGATION、广义市场调查是商品和劳务、 即商品和劳动力从生产者到消费者过程中的所有商业活动的资料、信息和数据制作系统的收集、记录、整理和分析了解商品的现实市场和潜在市场的狭义市场调查，科学地收集和研究消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等相关资料。 例如可以进行住宅市场购买力的调查，一定数量的不同年龄结构的人进行抽样调查后，才能分析消费者的房地产购买力状况。市场调查的目的是：“顾客的需求是什么？ -客户需要提供哪些产品和服务？ -在满足客户需求的同时，有竞争对手吗？ -在满足客户需求的过程中，项目能否保持合理的利润水平？ 市场调查的原则、客观数据和实证资料反映了客观情况的目的性，根据决策需要最大限度地减少了市场要素之间的内在关系利益性费用，成本最节约，效果最好， 全面分析有效市场调查特点的调查方法科学研究方法创新的多维考证综合性避免过度重视某些方法从多个来源收集信息价值和成本的合理宏观与微观，整体与本地相结合，在市场调查内容、 市场外部调查市场环境调查政治和法律环境调查社会经济环境调查行业内部调查市场内部调查市场主题调查、政治法律环境调查国、省、城市相关项目开发的方针政策。 关于项目开发经营的法律规定。 关于国民经济社会发展计划、发展计划、城市发展战略等。 经济环境调查国家、地区或城市的经济特性包括经济发展规模、趋势、速度和效益项目所在地区的经济结构、人口和就业状况、就学条件、基础设施状况、区域内的重点开发地区、同类竞争物业的供给状况。 一般利率水平，获得贷款的可能性，预期通货膨胀率。 国民经济产业结构和主导产业居民收入水平、消费结构和消费水平。 项目所在地区的对外开放度和国际经济合作的状况，对外贸易和外商投资的发展状况。 特定房地产开发类型和开发场所相关因素研究。 财政收支、自然环境调查地理位置(与商业中心的距离、交通、教育等)自然风景(植被、山脉、河流)气候、行业调查项目有行业整体发展状况投资状况发展速度区域发展状况发展潜力周围环境、案例湖北核电项目、中国广东核电集团和湖北省政府于2008年3月4日在湖北核电项目湖北省总督李鸿忠、中广核理事长钱智民在签字仪式上表示，中国内陆首个大型核电站的建设期将近。 咸宁通山县东北的大畲镇被确定为湖北省核电站的优先工厂。 湖北省核电项目预计将于2010年批准。 项目开始后，55个月内完成。 项目分两期建成，总投资500亿元，首付投资250亿元。咸宁大畷核电站效应图、湖北省能源结构不佳，是水电省，但是水电的季节性特征过强，火力发电缺煤影响环境，上原发电非常符合国家节能环境保护政策和湖北省省情。 湖北省是中国中部的经济大省，随着经济的快速发展，能源需求非常高。 湖北省由于缺煤缺油，安全、清洁、经济、可靠的核能状况有自己的时间。 中广核集团在改革开放前期建设了中国大陆首座大型商用核电站大亚湾核电站，目前负责岭澳核电站二期、辽宁红沿河核电站、福建宁德核电站等多个核电站的建设，到去年为止， 其互联网电量占全国核电站总互联网量的四成七，面向全国、地区、基地同时开始建设和运营，具备管理多个核电站、风力发电等清洁能源项目的能力。 因此，双方一拍照就决定在中国内陆共同开发第一个核电站湖北咸宁大畲雷核电站项目。市场内部调查专题调查(消费者、产品、价格、竞争对手)、消费者行为调查1、需求和欲望调查2、消费观念调查3、购买者认知过程调查4、购买行为特征调查5、顾客信息来源调查6、顾客购买决策模式调查竞争对手行业竞争的整体形式(审计行业)竞争对手类型、 影响数量、规模和竞争状况的竞争对手的战略和变化原因(降价)主要竞争对手的技术、管理、在满足产品和客户需求方面的优势和不足竞争对手最近市场营销活动的动向和发生概率、HOW如何进入市场调查、前期准备、计划阶段计划实施、结果分析， STEP1前期准备，1，提问(销售额不振，市场占有率不高) 2，访问精通相关问题的人，听取建设性的意见3，缩小调查范围，把最主要的要素作为调查的重点， STEP2规划阶段1 .确定调查项目的销售渠道产品价格的产品质量2、确定信息源3、估计调查费用(资料费、出差费、统计费、交际费、调查费、劳务费、其他杂费)，查询step 计划实施阶段文字资料的阶段(资料调查法) 图书馆网源电子媒体、出版物免费信息机会：公开报告、报告等政府统计资料界限： a，部分信息原则上为b，时效差，STEP4结果分析，分析调查结果说明信息特征的规律，全聚德总经理在他刚接手全聚德烤鸭店时师傅们一开口就回答说“薄如镜，柔如纸”。 像镜子一样薄或者像纸一样柔软的是什么样的纸，用数字反映调查结果，METHODS市场调查方法，调查方法，访问调查，1 .调查者和被调查者面对面地对话得到资料2 .标准式访问和非标准式访问，通常， 对不起，邮寄调查、邮寄调查不是标准化调查人员与被调查人员之间的直接语言交流，而是通过问卷将信息传递给某个调查人员，由被调查人员填写， 将问卷返回指定收集点的问卷或表单分发方式有邮寄、传播媒体、分发专业场所3种，电话调查、调查人员通过电话与被调查人员进行语言交流，得到信息时效快、成本低的问题数量不多，你好，我是调查公司的调查人员 又称计算机辅助调查，计算机辅助电话调查计算机与电话结合完成调查的全过程，一般以专业软件对硬件设备的要求较高，又称座谈会，1 .集体采访。 把一组被调查者召集到调查现场，让他们就调查的主题发表意见，获得资料。 参加座谈会的人数不多。 一般以610人4 .定性研究为重点，分别深入访问，一次只有一个回答者参与，对特殊问题的调查适合隐私问题等秘密问题。 或者敏感的问题，例如政治问题是定性研究、观察法，1 .调查员一边观察调查对象的行为和意识，一边收集必要的信息2 .调查员不会勉强介入3 .调查对象能够在不知不觉中得到资料的实验法，1 .设定的特殊实验场所， 2 .室内实验法和市场实验法等数据的间接来源，1 .公开出版物： 中国统计年鉴、世界经济年鉴、国外经济统计资料.调查方案的设计，调查方案的内容，调查目的，1 .调查达成的具体目标是：为什么要调查？ 的回答。 调查前，调查对象和调查机构、调查对象：调查研究的整体或调查范围调查机构：必须明确需要调查的机构。无论是调查对象的所有单位(全面调查)还是调查对象的一部分单位(不是全面调查)，都会问“你要调查谁？ 的回答。 调查项目和问卷，1 .调查项目：调查的具体内容2 .问卷：表示调查项目的表或问卷3 .“调查是什么？ 方案设计中的其他问题，1 .明确调查采用的方法2 .确定调查资料所属时间和调查工作期限3 .调查组织和实施细则，未来假日花园(北京)调查问卷表，你对TOWNHOUSE (联排别墅)了解多少？ A:稍微知道B:不了解C:熟悉各方面都很满意的TOWNHOUSE住宅， 我认为适用于以下哪个地方： A:南部四环以内B:北五环附近C:亦庄经济开发区D:中关村E:其他区域-南四环以内各方面都非常优秀的TOWNHOUSE项目有没有具体地处理自己的