物权法解读

,2007年3月16日，历经全国人大常委会八次审议的中华人民共和国物权法，经十届全国人民代表大会第五次会议审议通过，并将于2007年10月1日起开始实施。 物权法是民法的重要组成部分，是在中国特色社会主义法律体系中起支架作用的重要法律，它的颁布实施在我国法律进程中具有里程碑的意义，对我国经济社会发展意义重大。,物的概念：, 什么是物权法上的“物”？ 物权法上的“物”是指有体物或者有形物，也就是物理上的物，它与精神产品相对而言，著作、商标、专利等都属于精神产品，不是物权法的调整对象，主要由著作权法、商标法、专利法等单项法律调整。,（一）我国物权立法的现状（二）物权法全面肯定土地管理改革成果（三）物权法对国土资源法律制度进行了改革创新（四）物权法为今后改革留下了足够的法律空间,（一）我国物权立法的现状, 物权法与合同法被称为市场经济的两大支柱性法律。物权法主要规范物的归属和利用，目的在于保护物的静的安全；而合同法主要规范物的交易和流转，目的在于保护物的动的安全。 改革开放以来特别是适应建立社会主义市场经济体制的需要，国家立法机关高度重视社会主义市场经济法律体系的建立。, 1999年3月15日，九届全国人大二次会议通过了中华人民共和国合同法，自1999年10月1日起开始实施 在物权方面，虽然物权法刚刚颁布，但并不意味着在物的归属和利用方面没有法律规定。实际上，在物权法出台前，已有多部法律对物权的内容作出了规定。,物权法的基本原则, 物权法的基本原则是贯穿于物权法始终、对整个物权法起统领导和指导作用的基本准则。 平等保护原则、公示公信原则和物权法定原则是物权法确定的三大基本原则，它突出反映了社会主义市场经济发展的需要，集中体现了我国物权法的立法宗旨和主要目标，是我国物权法区别于西方国家物权法的主要标志。,平等保护原则 物权法第三条规定,“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利”，这条确立了物权法的平等保护原则。 平等保护原则是物权法的首要原则和指导思想，在物权法制定过程中争议最大。,公示、公信原则 公示原则，就是将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。 物权的公示方法采用不动产登记、动产交付的规则。物权法中的公示原则，集中体现在不动产登记制度的相关规定中。,物权法定原则 物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这条确立了物权法的物权法定原则 所谓物权法定原则，首先是物权的种类必须要由法律规定，任何行政法规、司法解释都不能创设物权。在法律没有明确规定哪一种权利是物权的情况下，当事人不能通过合同约定这一种权利是物权。, 其次是物权的内容必须法定。物权的基本权能必须由法律规定，当事人不能自由创设 物权法贯彻这一原则，一方面是因为物权直接反映社会所有制关系，对社会经济关系影响重大，另一方面是因为物权是一种对物直接支配的权利，具有强烈的排他性，直接关系第三人利益和交易安全，不能允许当事人通过合同自由创设物权。,（二）物权法全面肯定了土地管理法律制度和改革成果, 土地是最重要的不动产。而规范不动产物权的设立、变更、转让和消灭，是物权法最重要的内容。在物权法出台以前，我国的土地管理法、城市房地产管理法以及农村土地承包法等多部法律已经对土地的占有、使用、收益和处分做出了多项规定，这些规定在保护和合理利用土地方面已经发挥了重要作用。, 从物权法关于不动产的相关规定可以看出，物权法在总结现行国土资源管理法律实施经验的基础上，全面肯定了土地管理法律制度和土地管理改革的成果 这种肯定主要表现在以下几个方面：,一是物权法全面肯定了以耕种保护为核心的土地用途管制制度 土地用途管理制度是土地管理法的核心制度，其基本内涵是：国家通过土地利用总体规划和土地利用年度计划确定城市建设用地规模和耕地保有量，规定土地的用途，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。,二是物权法全面肯定了征地制度改革的总体思路和主要内容 近年来，随着工业化、城市化进程的加快，因征地补偿安置引发的矛盾和纠纷日益突出，已成为人民群众广泛关注的热点问题。社会各界关于改革征地制度的呼声也十分高涨 2004年通过的宪法修正案对征地制度进行了改革，除了区分征收和征用外，还特别强调要给予补偿,物权法关于征收补偿的规定一是物权法体现了国务院28号文、31号文提出的征地补偿必须保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的“两保”原则，强调征地除支付土地管理法规定的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费外，还应足额安排被征地对农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。,二是物权法进一步明确了土地征收必须具备的法定条件： 必须是为了公共利益的需要； 必须依照法定权限和程序进行； 必须依法给予补偿安置。,三是物权法全面肯定了市场化方式配置土地资源的改革实践 我国土地市场建设开始于80年代初期，经过20多年的发展，土地市场从无到有有了长足的发展，从发展过程来看，大体可以分为两个阶段。,土地市场建设：80年代初期到90年代初期，是我国土地市场建设的第一个十年，土地市场建设的主要任务是推进土地使用制度改革，变无偿、无期限、无流动的土地使用制度为有偿、有期限、有流动的土地使用制度。 1992年党的十四大以后，土地市场进入了第二个阶段，就是大力推进土地的市场化配置，以市场形成土地使用权价格为核心的全面建设阶段。招标拍卖挂牌成为政府配置土地资源的主要方式。,招拍挂方式出让经营性用地 2002年国土资源部颁布了11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确要求：商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地，以及同一地块有两个以上意向用地者的，都必须采取招标、拍卖、挂牌的方式出让国有土地使用权。 在国土资源部的大力推动下，经营性土地使用权招拍挂的比例逐年提高。,工业用地招拍挂 2006年针对工业用地低成本盲目扩张，地方政府低价或者零地价出让工业用地，严重影响国家宏观调控目标的突出问题，在代国务院起草关于加强土地调控有关问题的通知时，开始提出将工业用地纳入招拍挂的范围。 考虑到工业用地区别于经营性用地的不同情况，即不同的工业项目对土地的需求不同，在起草31号文件时曾规定：有条件的地区要对工业用地实行招拍挂出让。, 在国务院审议时，确定必须将工业用地全部纳入招拍挂范围，否则地方就会不执行这一政策 国务院31号文明确：工业用地必须采取招牌挂方式出让。 物权法在规定建设用地使用权的设立方式时曾就是否实行工业用地招拍挂征求我部意见。,物权法全面肯定了市场化方式配置土地资源的改革实践 物权法第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。 物权法的这一规定，是对国土资源管理部门推行的以市场化方式配置土地资源的改革成果的全面肯定，将工业用地招拍挂从政策性要求上升为法律制度要求。,（三）物权法对国土资源法律制度进行了改革创新, 物权法在全面肯定土地管理法律制度和改革成果的基础上，还对现行的国土资源管理制度进行了改革和创新。 这种改革和创新主要表现在以下几个方面：,一是物权法完善了不动产登记制度 不动产登记制度是物权法的重要内容。建立不动产登记制度是物权公示公信原则的必然要求。 所谓公示就是应当将不动产物权设立、转让的事实通过一定的公示方式向社会公开，使第三人知道。 不动产物权之所以要公示，是由不动产物权的性质和特点作决定。物权是对世权，不动产物权位置不可移动。保证交易安全。,1、物权法明确了不动产统一登记的基本原则 物权法第十条明确规定：“国家对不动产实行统一的登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。 这是一项重要的制度创新，具有里程碑的意义，对改变当前不动产登记多头管理，登记依据和登记效力等存在地域、等级差异以及由此引发的混乱局面有直接的作用，对保障交易安全具有重要意义。,2、物权法明确不动产登记实行登记要件主义 世界各国关于不动产登记效力的规定大体有两种模式：登记要件主义和登记对抗主义 登记要件主义：不动产物权的的设定和转移必须要办理登记。如果不办理登记，物权不能设定，也不能有效的发生变动 登记对抗主义：不动产物权的设定和转移可以办理登记也可以不办理登记，如果不办理登记的话就不能对抗第三人 。, 物权法最终采取了登记要件主义。 物权法第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记簿发生效力”。,3、物权法明确了登记机关的审查义务和责任 登记机关在不动产登记过程中是做实质性审查还是形式性审查，这在登记实践中一直有很大的争议，在物权法起草过程中如何规定登记机关的审查义务和责任，也有很大的争议。 形式审查：登记机关只对当事人提交的材料进行审查，确定这些材料是否符合形式要件，只要形式上合格就可以认为尽到了审查义务。,4、物权法确立了更正登记、异议登记和预告登记制度 登记的公信力原则要求已登记的权利推定为正确的权利，但事实上存在登记的权利和事实上的权利不相符的可能性。更正登记和异议登记制度，就是法律为了保护真正权利人的利益而设立的一种登记制度。,更正登记和异议登记 更正登记由权利人或者利害关系人提出。当不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正登记。而当不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。,异议登记 异议登记是一种临时性的保护真正权利人的措施，其直接法律效力是中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利。由于异议登记具有导致不动产物权不稳定状态的消极作用，因此物权法规定异议登记的期限为15日，并明确由申请人承担异议登记的法律后果。,预告登记制度 物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该条确立了不动产的预告登记制度。,5、物权法明确不动产登记簿的效力 不动产登记簿和不动产证书不一样，以谁为准？ 物权法第16条明确规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据” 物权法第17条规定：不动产权属证书与登记簿记载不一致的，以登记簿为准。 不动产登记簿效力高于登记证书的效力。,6、物权法明确了登记收费的原则 物权法第二十二条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”。 物权法之所以要明确登记收费的原则，主要是为了解决许多地方存在的不动产登记收费过高的问题。 按登记面积收费;按不动产转让或者抵押合同的标的收费。,7、物权法明确登记资料可查询复制 物权法第十八条规定“权利人或者利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。这一规定赋予登记机构查询复制登记资料的义务。 关于哪些人可以查询复制登记资料，在立法过程中是有争议的。,二是物权法构建了完整的物权体系 起草物权法一个重要的使命就是要构建一个完整的物权体系： 物权法所采纳的物权体系从大的方面包括两大块：所有权、所有权以外的其他物权 所有权以外的其他物权又包括：用益物权和担保物权 用益物权和担保物权的划分主要是从物的价值、属性上进行的分类,1、所有权是最典型的物权 所有权是最典型的物权，因为所有权人有权对自己的不动产和动产享有占用、使用、收益和处分的权利。 所有权的四项权能：占用、使用、收益和处分 在物权法起草过程中，针对物权法是否要规定国有财产争议很大 在所有权方面主要介绍两个问题：,（1）土地所有权 物权法关于土地所有权的规定，与宪法、民法通则以及土地管理法的规定基本在一致： 物权法第47条、第58条分别规定了国家和集体所有土地的范围。 城市的土地属于国家所有，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地属于国家所有。法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地等属于集体所有。,物权法明确了集体土地的产权代表 物权法第60条规定：属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，有村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。,（2）建筑物区别所有权 在物权法所有权一编中出现了一个特殊的概念：业主的建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是一种特殊的所有权，是把建筑物进行横向、纵向的区分，在区分中形成一套一套的房子。之所以叫区分所有权，就是要与一般的所有权、共有权区分开来。是在区分的基础上形成集合的权利，由专有部分的所有权、共有权和成员权组合在一起形成一种特殊的所有权。,2、规范用益物权是物权法的重点 物权法颁布前，已有相关法律规定了用益物权； 用益物权体系包括：建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权； 物权法在总结土地管理法和城市房地产管理法实施经验的基础上，对建设用地使用权和宅基地使用权做出了多项创新性规定。,（1）建设用地使用权 关于建设用地使用权，物权法的创新性规定主要表现在以下几个方面： 一是物权法确立了建设用地使用权分层出让制度 物权法第136条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地面或者地下分别设立 这一规定为规范土地的空间利用奠定了坚实的法律基础, 二是物权法明确了建设用地使用权期满续期和地上建筑物的归属问题。 物权法第149条规定：住在建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。 这一规定体现了法律对关系老百姓切身利益的保护。, 土地出让期满后地上建筑物的归属问题，早在1994年制定房地产管理法时就是一个备受争议的问题。 物权法第149条作出了明确规定：建设用地使用权期间届满后，土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律或者行政法规的规定办理。这一规定是对国务院55号令的重大修改和完善。, 三是物权法明确了划拨土地使用权的物权性质 这是对现行城市房地产管理法的重大突破。 改变对划拨建设用地使用权的认识，从物权的角度加以保护，不能随意收回和处置。,（2）宅基地使用权 宅基地使用权实际上是建设用地使用权的一种，物权法之所以要将其单独设定为一种物权，主要考虑是： 宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民安身立命之本。宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保障，在我国社会保障制度尚未覆盖广大农村的情况下，要用宅基地使用权来解决农民的基本居住问题。,（3）探矿权采矿权 探矿权采矿权不是物权，是否要在物权法中作出明确规定，这是物权法起草过程中一个备受争议的问题。物权法草案对探矿权采矿权的规定也是几上几下，有几稿写了，又有几稿删除了。最后，物权法在第三编“用益物权”的“一般规定”中，对探矿权采矿权作了原则规定。 物权法第123条规定：依法取得的探矿权采矿权受法律保护。 物权法的这一规定明确了探矿权采矿权的用益物权性质，实现了重大的制度创新。,（4）地役权 在物权法用益物权一章中，专门有“地役权”一章。有人反映对“地役权”看不懂，不知道这章要解决什么问题。 其实地役权是非常重要的权利。 这是为了使自己的不动产价值得增值而利用他人的不动产。,3、完善担保物权制度 担保物权制度既是保障交易安全的基本手段，也是社会经济的有效调节工具。一个国家的担保制度和其资本市场紧密联系在一起，担保制度可以说是一个国家资本市场或者金融市场的晴雨表。 物权法在总结担保法实施经验的基础上，从促进市场化的角度对担保物权制度进行了多方面的完善：,（1）完善了担保物权体系 在物权决定原则的理念之下，担保物权的种类越多，当事人可以选择的担保手段也就越多，信用的授受也就越容易达成。 我国担保法规定的担保物权法的种类过少，在担保法实行之后，我国先后承认了公路桥梁收费权质权、高等学校公寓收费权质权、建筑物按揭抵押权等等，但依照严格意义上的物权法定原则，这些担保物权都缺乏合法性的基础。,(2)扩充了担保物的范围 在市场经济条件下,资金的获得是市场主体谋求自身发展的基本条件,而资金安全又是所有信用授予者提供资金的首要条件。因此，要使市场主体能够获得充分的资金，首先要解决的就是提高其融资能力，增加其可用于担保的财产的范围。 物权法除了对我国现行担保物权制度中担保物的范围予以确定之外，主要增加了以下几类：, 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 原材料、半成品、产品； 正在建造的建筑物、船舶、航空器； 应收账款； 依法可以转让的基金份额。,（3）修正了担保物权的实现规则 担保物权能否真正发挥作用，取决于担保物权实现的成本高低。如果实现担保物权过程中所发生的成本，则担保物权人不会区行使担保物权，担保物权也就起不到保障债权实现的功能。,（四）物权法为今后改革留下了足够的法律空间, 物权法在全面肯定土地管理法律制度和近年来土地管理改革成果经验的基础上，也为今后的改革留下了足够大法律空间。 主要表现在以下三个方面：,1、关于集体建设用地使用权流转 近年来，随着农村城市化、工业化的推进，农村集体建设用地流转趋于活跃，特别是在沿海和大城市郊区，需求尤为明显。 目前，我国农民集体所有建设用地约1800万公顷，是国有建设用地总量的五倍。允许集体建设用地总量的五倍。允许集体建设用地使用权进入市场流转，可以有效解决农村城市化、工业化进程中土地供需矛盾，促进土地节约集约利用。, 考虑到集体建设用地使用权流转正在改革试点中，物权法既要从用益物权的角度对集体建设用地使用权作出明确规定，又不能为未来的改革设置法律障碍。 物权法第151条对集体建设用地做出了