厦门大嶝商业项目战略发展方向阶段性沟通_192PPT.ppt

厦门大嶝项目战略发展方向阶段性沟通,此次SPACE项目专案组工作目标是针对甲方在厦门大嶝项目开发的战略性决策，通过宏观和微观研究分析相结合，对项目开发给出综合性意见。为了达到以下的目的，我方项目组通过实地市场调研、消费者调研、专家学者访谈、专题研究、头脑风暴等多种方式开展工作，取得了阶段性的工作成果。这次汇报将就以下问题提出专业建议以供探讨：项目自身及所处区域对本案方向的影响区域运营的运作手段和核心要素厦门城市商业市场对本案的影响宏观环境和产业（旅游、对台贸易）对本案的影响项目总体战略发展方向项目土地利用和开发节奏,调研考察,自厦门大嶝项目启动之日至今（08年7月28日至今），SPACE项目工作组开展了大量的工作，主要包括：,针对市场的消费者调查,了解项目及其所处区域,厦门相关政府部门访谈,案头工作,实地调研结果整合分析,城市商业市场研究,结合以上成果研究战略发展方向对土地利用和开发节奏给出建议,采访厦门旅游局、贸发局、规划局翔安分局了解城市旅游、对台贸易及项目所处区域的发展现状和趋势,六大商圈30余个重点商业项目1600余张实景照片近400份有效调查问卷了解商业发展现状和趋势,阶段性工作回顾,厦门专家学者访谈,一、二手资料分析、整理专家团队头脑风暴项目发展方向研究论证,项目自身及所处区域研究,旅游、对台贸易、闽南文化研究,区域运营专题研究,厦门商业市场考察,项目自身条件分析,所处区域分析,属于区域运营项目,区域运营案例分析,总结区域运营的运作策略和关键因素,区域运营专题研究,项目初步研究,区域运营概述,站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？,需进一步深研开发条件寻找本案的机会点,可利用资源研究,结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段,本案区域运营策略,本案发展方向及定位,土地利用及分期开发,汇报思路,未来发展畅想,开发背景研究,区域运营专题研究,项目自身及所处区域研究,项目开发条件研究,项目战略发展方向研究,项目概念性畅想,项目自身条件分析,所处区域分析,属于区域运营项目,区域运营案例分析,总结区域运营的运作策略和关键因素,区域运营专题研究,项目初步研究,区域运营概述,站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？,需进一步深研开发条件寻找本案的机会点,可利用资源研究,结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段,本案区域运营策略,本案发展方向及定位,土地利用及分期开发,汇报思路,未来发展畅想,开发背景研究,规划占地面积约0.83平方公里。宗地性质为商业用地。,项目自身条件分析,占地面积广，属综合性片区改造项目,现有对台小额贸易市场,项目基本数据：,项目自身条件分析,项目区位和交通：,对台区位优势明显，外部交通日渐便利,至漳州、广东,至泉州、福州,同安大桥,集美大桥,厦门大桥,翔安隧道,大嶝大桥,双沪客运码头,五通码头,大金门岛,25分钟,泉厦高速公路,30分钟,大嶝码头,位于翔安区东南部的大嶝镇大嶝岛。距厦门本岛直线距离13公里。距金门最近距离不足2000米。金厦大桥的建设将进一步带动两岸交流(年底完成大桥专案）。项目内部交通路网基本顺畅。,金厦大桥,项目自身条件分析,项目自身及周边情况：,地块及其周边形象欠佳拥有水系资源，但季节性明显启动区块距海岸线较远，难以直接借用海景资源,盐田,阶段性提示,为开发运作带来空间的同时，也对开发运作水平提出更高的要求,地块综合性片区改造项目,地块位于大嶝镇大嶝岛,地处非成熟区域的待改造地段，任重道远,地块对外交通逐渐便利,有利于未来的外部人群导入,地块周边形象欠佳,不利于整体环境和形象的营造,水系资源,考虑对其进行合理利用,现有“市场”,本案初期开发和运作的核心,项目自身条件分析,所处区域分析,属于区域运营项目,区域运营案例分析,总结区域运营的运作策略和关键因素,区域运营专题研究,项目初步研究,区域运营概述,站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？,需进一步深研开发条件寻找本案的机会点,可利用资源研究,结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段,本案区域运营策略,本案发展方向及定位,土地利用及分期开发,汇报思路,未来发展畅想,开发背景研究,项目所处区域分析,区域定位和现状：,区域整体发展刚刚起步各组团功能定位明确“英雄三岛”地位举足轻重,厦门城市副中心，岛外东部地区中心工业、商贸、文教、风景旅游、港口物流“2003年底建区，厦门最年轻的行政区”,商贸、旅游型城镇海岛口岸型城镇闽台民间贸易窗口,近百家台资企业入驻，海西乃至全国最大的光电产业基地。厦大在内的八所高校，8万大学生。目前区域规划尚在进行中。,项目所处区域分析,三岛发展规划：,三岛功能规划明确，未来发展前景光明大小嶝间机场的建设为三岛整体的发展带来机遇西南沿海区域海岸线资源优势明显本案规划为“购物公园”,项目所处区域分析,三岛总体概况：,三岛总面积13.2平方公里。现有9个行政村，人口2万人。支柱产业为水产养殖、劳务输出和对台贸易。岛内基础设施建设尚不完善，目前无大型客货码头。实力开发商看好区域发展前景。（国贸金门湾综合体项目，包括酒店、别墅、公寓和其他商贸配套设施）。,区域现有人口以农民为主大嶝镇受产业制约无商务氛围实力开发商的关注为区域发展注入生机和活力,项目所处区域分析,三岛间大嶝岛规模最大。大嶝岛受自身自然条件限制，海岛景观一般。小嶝岛海岸线形态较好，渔家风情浓郁。角屿岛现未对外开放。,大嶝岛12.18平方公里16625人,小嶝岛0.8平方公里2700人,角屿0.25平方公里,到小嶝必经大嶝,三岛自然条件和交通区位现状：,自然条件决定了三岛功能的差异化交通和区位反映三者的紧密联系,自身条件,三岛之间距离较近。目前大嶝是去小嶝的必经之地。未来随着机场的开通，将进一步连通两岛之间的联系。,交通和区位,项目所处区域分析,三岛旅游现状：,特有资源国家文昌鱼、白鹭等自然保护区海底地热资源“天然氧吧”之美誉紫菜、牡蛎等古迹及民俗资源,现有旅游资源海上金门游、大嶝战地观光园小嶝岛休闲渔家乐（已开始建设）,年到访游客不足厦门入境游客的7%目前交通不够便利现有旅游吸引力不足,海产资源丰富，自然生态环境佳古迹民俗资源分布分散，规模较小与旅游的联动效应不足,项目所处区域分析,三岛商贸现状：,对台小额商品交易市场1998年5月成立一期工程已开发8万平方米六大类商品免进口税拥有全国唯一的免税政策,目前区域最有影响力的商业项目政策优势明显，政治意义突出目前市场自身吸引力不足,区域基础设施和配套设施的规划和建设刚刚起步区域成熟尚需时日，区域形象亟待改善区内人群以原住农民为主区域自身消费能力有限，人口结构亟待升级旅游和商贸外向吸引力不足难以吸引外部人群，区域人气难以聚集目前三岛以渔业和养殖业为主不具备商务氛围，商务功能需谨慎对待大嶝三岛未来发展功能规划定位本案必须以三岛大战略框架为根基，考虑自身运作三岛自然条件和交通区位现状大嶝岛居主导，带动三岛整体发展的格局,阶段性提示,政治意义利用对台的区位优势、政策优势和资源优势打造两岸沟通交流平台促进两岸关系发展！,本案的使命,区域发展意义整合商业、经贸、旅游文化等多种元素打造区域商贸旅游核心竞争力拉动区域快速发展！,所肩负的伟大使命给予我们对未来的美好憧憬，但从目前的开发现状看，本案将会面临区域发展刚刚起步，各方面配套设施尚不完善，市场形象欠佳，区域人口导入和人口结构优化尚需时日等诸多问题。这就要求我们在审视本项目的时候必须站在区域运营的高度上，以一个片区运营商的视角整合多方面的资源和要素，开展一系列的思考和决策！,项目自身条件分析,所处区域分析,属于区域运营项目,区域运营案例分析,总结区域运营的运作策略和关键因素,区域运营专题研究,项目初步研究,区域运营概述,站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？,需进一步深研开发条件寻找本案的机会点,可利用资源研究,结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段,本案区域运营策略,本案发展方向及定位,土地利用及分期开发,汇报思路,未来发展畅想,开发背景研究,把市场经济中的理念和手段运用到区域的建设和管理上，把区域中可经营的有形资产和无形资产，通过市场运作，最大限度的盘活存量、引进增量，广泛利用社会资金进行城市建设，以实现区域资源配置的最优化和效益的最大化，进而实现区域的自我滚动、自我积累、自我增值，最终促进区域发展、社会进步和居民生活质量的提高。,在城市经济飞速发展的今天，城市各组团之间的竞争愈演愈烈。只有通过区域运营，充分挖掘区域自身特点，提升区域的综合竞争力，才能立于不败之地。,区域运营的定义：,区域运营概述,区域运营的产生及内涵：,区域运营背景下，开发商的角色已开始向区域运营商转变成功的区域运营必然是开发商与政府共同作用的结果。,区域运营概述,房地产业及以土地经营为核心的区域开发成为区域运营的依托。房地产区域运营房地产区域运营是自觉围绕区域的总体发展目标，结合区域发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为区域发展建设的有机组成部分。和一般的房地产开发相比，它在内涵和外延上都有很大的突破和超越。区域运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节。区域运营商要承政府之上，启发展商之下，对所在的区域统一规划与布局，整合各种资源来投资、经营，用全新的商业模式去打造一个新的区域。,局部片区开发是区域运营的基础战略，担负着以点带面的表率作用，为整体区域的规划、建设、提升和完善起到积极的引导作用。,区域运营的特点：,区域运营概述,下面我们将通过对海岛（普吉岛、雷岛）和城市新兴区域（日本幕张副城、深圳东部华侨城）运营案例的研究，找到项目运营区域的关键要素和运作手法。鉴于寻找与本案的区位、规模、功能及所处区域完全相同的案例十分困难，且由于每个区域的特点各有不同，因此本部分研究的目的不是要求我们复制所取研究对象的成功之路，而是要从中总结出其成功的关键要素对本案的启示。,项目自身条件分析,所处区域分析,属于区域运营项目,区域运营案例分析,总结区域运营的运作策略和关键因素,区域运营专题研究,项目初步研究,区域运营概述,站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？,需进一步深研开发条件寻找本案的机会点,可利用资源研究,结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段,本案区域运营策略,本案发展方向及定位,土地利用及分期开发,汇报思路,未来发展畅想,开发背景研究,案例一：普吉岛（Phuketisland）,位于泰国西南部，距离首都曼谷862公里，占地共有543平方公里。泰国最大岛屿，被称为“热带天堂”。岛屿的西海岸正对安达曼海，海景优美。旅游旺季集中在11月-4月。年接待海外游客上千万人次，年收入20亿美元,概况：,区域运营案例分析,案例一：普吉岛（Phuketisland）,区域功能组合：,区域运营案例分析,案例一：普吉岛（Phuketisland）,功能亮点10多个各具特色的海滩和海湾,区域运营案例分析,案例一：普吉岛（Phuketisland）,运作模式总结：,普吉岛的发展走出了一条由自然观光旅游开启区域发展，辅以发展各种商业配套设施，最终形成自身内部良性互动的轨迹。,区域运营案例分析,区域自身特质自然风光秀丽海岸线质量较好,自然观光度假旅游岛,不同类型酒店海鲜特色餐饮地域文化特色建筑民俗表演,配套功能,根据区域特质,吸引点较为单一,案例二：法国雷岛（iledeR）,概况：,位于法国西部比斯开湾中，距拉罗谢尔市中心20分钟车程。占地面积85平方公里，岛内常住人口1万人。被称为“银岛”。,区域运营案例分析,案例二：法国雷岛（iledere）,区域功能组合：,区域运营案例分析,案例二：法国雷岛（iledere）,功能亮点历史文化体验和展示,区域运营案例分析,案例二：法国雷岛（iledere）,区域运营案例分析,区域自身特质秀丽自然风光、海滩资源历史遗址著名盐产地、鸟类栖居区,本地资源娱乐化、体验化、学习化,单一观光度假旅游岛,运作模式总结：,学习型、体验型度假旅游岛,雷岛的发展走出了一条由活化本地自然和历史文化资源开启区域发展，辅以发展配套商业设施，最终形成内部良性互动的轨迹。,天体浴场军事展览各种博物馆,案例三：日本幕张副城MakuhariNewCity,区域发展历程：,1970年前幕张被称为浅滩浮岛站,1973年至1980年期间共填海造地522公顷,八十年代后期起城区规划与基础设施建设进展迅速，特别是轨道交通和高速公路的建设对区域发展起到重要作用,历经十几年的建设，通过业务研究大楼、商业设施、酒店、住宅、学校和公园的分批建设，逐步积累了区域的复合性功能,现在形成了以幕张国际会展中心为首，“职、住、学、游”多功能综合的复合型副城,幕张位于日本千叶的西北部位于东京与成田机场之间距东京和成田机场各约三十分钟车程,区域运营案例分析,案例三：日本幕张副城,区域功能组合：,区域运营案例分析,国际会展中心：以幕张国际博览会场为核心，形成面向世界发布信息的主舞台，每年有650万国内外人士前来参加国际展览、国际会议和各种商贸、体育、文化活动。因此，幕张也被称作会议城。体验主题OUTLETS购物中心：购物中心的特色主题和无处不在的体验感觉，使其不但成为日本消费者的购物乐园，更是吸引无数旅游人群前往。,案例三：日本幕张副城,功能亮点商务和商业：,区域运营案例分析,案例三：日本幕张副城,区域运营案例分析,运作模式总结：,致力改善交通设施轨道交通和高速公路建设,幕张副城的发展走出了一条由交通带动商务，再活化工商服务，发展住宅，最后运作商业的轨迹。,国际会展中心,消除与主城交通障碍,区域生活需求区域教育需求生活配套需求,产生需求,住宅、购物中心、文教区海滨公园,商务主导的多功能综合副城,案例四：深圳东部华侨城,区域运营案例分析,由华侨城集团投资35亿元兴建的复合型和互动型的全方位生态体验旅游区。项目占地面积近9平方公里。位于深圳市东部黄金海岸大梅沙、三洲田片区。距深圳市中心仅20分钟车程，2小时车程范围内可辐射深圳、香港、澳门、东莞及珠江三角洲。项目分三大主题区，一期已于07年底开始运营。,概况：,案例四：深圳东部华侨城,区域功能组合：,区域运营案例分析,案例四：深圳东部华侨城,功能亮点大型演出和主题活动：,区域运营案例分析,丰富多彩的主题活动,茵特拉根巡游,天禅,气势磅礴的的大型演出,定期组织大型演出和主题活动有效起到了对外宣传和聚集人气的作用。,案例四：深圳东部华侨城,运作模式总结：,区域运营案例分析,打破传统自然景区的开发模式以文化体验式主题旅游为核心吸引力，运作多功能综合性片区,借助自然空间,阶段性提示,区域运营总体策略：,Step1,阶段性提示,区域运营总体策略：,丰富区域功能组合幕张副城的海滨公园、outlets东部华侨城的大峡谷普吉岛的主题公园、酒吧街、酒店,Step2,配套商业设施,其他功能,阶段性提示,区域运营总体策略：,Step3,其他功能组合,引擎,形成区域自身产业基础使区域具备持续发展的生命力幕张副城的会议会展普吉岛、雷岛的旅游产业东部华侨城的文化产业,要解决的问题是什么？,1、如何增强和健全区域机能？2、如何进一步调整和完善人流结构？,从以上分析看出，无论是打造引擎还是丰富区域功能其要解决的根本问题是人流问题！,阶段性提示,本案的引擎是什么？如何启动人流导入？,根据区域自身特质OR创造性开拓？,如何丰富项目功能？调整和完善人流结构？增加经济活动？健全区域功能？,接下来我们将通过对项目开发条件的深入研究寻找本案运作的机会点。,区域运营专题研究,项目自身及所处区域研究,项目开发条件研究,项目战略发展方向研究,项目概念性畅想,项目自身条件分析,所处区域分析,属于区域运营项目,区域运营案例分析,总结区域运营的运作策略和关键因素,区域运营专题研究,项目初步研究,区域运营概述,站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？,需进一步深研开发条件寻找本案的机会点,可利用资源研究,结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段,本案区域运营策略,本案发展方向及定位,土地利用及分期开发,汇报思路,未来发展畅想,开发背景研究,花园型城市，2007年全国宜居城市之首。自然风光秀丽，著名观光度假旅游胜地。居民生活平和、安逸。,总体来看，城市和居民生活休闲特征突出。,城市宏观环境分析,城市和居民生活特征：,城市宏观环境分析,城市总体定位和规划：,翔安区和大嶝岛在整个发展格局中的意义重大。,城市宏观环境分析,宏观经济：,%,2007年厦门各区生产总值比较（亿元）,五大经济特区之一，经济大环境良好翔安区经济发展势头强劲,近5年GDP年均增幅达15%。2007年，经济总量增幅位居全国副省级城市和经济特区第4位。2007年翔安区经济增长率位居各区之首，达到51.7%。,城市宏观环境分析,房地产市场：,城市房地产市场平稳发展开发重心开始向岛外转移,房地产开发投资连续五年持续增长。近两年岛外房地产市场开发比重明显增加。,城市宏观环境分析,居民消费：,07年人均可支配收入在全国17个副省级城市和经济特区中排第5位，消费支出增长幅度排第4位。近5年消费性支出占收入比例达75%。07年恩格尔系数35.6%，居民达到富裕水平。（联合国粮农组织）,居民消费结构逐步升级，消费能力逐渐提升但消费潜力还未充分释放,对台大环境：,1、台当局开放金门、马祖与福建沿海的货物和人员直接往来，即“小三通”。2、今年7月首批大陆观光团直飞台湾。3、9月4日开放大陆旅客由金门马祖“小三通”渠道中转台湾本岛，9月底实施。4、9月25日起，增加北京、南京、重庆、杭州、桂林、深圳6个口岸为台胞签注点，共13省市居民可赴金门。5、允许大陆居民赴台旅游循厦门-金门-台湾本岛海空联运航线往返。6、开放两岸直航。设想空运将节日包机模式扩大到每日定点常态直航包机。海运方面将全面解除“小三通”的限制。7、争取促成香港-厦门-台湾两岸三地豪华邮轮航线开通。,旅游方面,经贸方面,1、小额贸易政策逐渐放开。5、办好现有台商投资区。2、自由贸易港规划。6、加快建设对台光电、机电产业园区。3、设想放宽两岸投资及汇兑限制。7、鼓励赴台举办各类商品展。4、设想开放陆资入岛与吸引台商资金回流。8、两岸经贸交流区设想,交通方面,金厦大桥规划。,两岸关系在各方面的向前发展为本案“市场”自身的发展和其自身政治使命的实现创造了有利的条件。,城市宏观环境分析,阶段性提示,城市宏观经济和房地产市场平稳发展为本案发展打下坚实的基础居民生活休闲特征突出，消费潜力尚未完全释放准确把握生活特征，挖掘消费潜力城市格局“东移”成为本案发展的良好契机两岸关系平稳发展为本案实现自身政治使命创造良好的环境,中山路商圈,火车站商圈,江头商圈,翔鹭商圈,厦门市商业现状：,截至06年底，厦门市商业总面积达到350万平方米，已建成商业网点大约4.3万个，人均商业面积约1.28平方米。厦门市商业目前主要集中分布于厦门本岛，包括中山路商圈、火车站富山商圈、江头商圈、岛东-莲前商圈、翔鹭商圈、白鹭洲特色商业区。,岛东商圈,白鹭洲,厦门市商业现状：,市级商圈,中山路商圈、火车站商圈,区域级商圈,江头商圈、翔鹭商圈、岛东-莲前商圈,中山路、火车站作为厦门的传统核心商圈，辐射范围广。随着城市的发展和外扩，为满足新兴区域的商业配套需要，逐渐产生了江头、岛东-莲前、翔鹭等区域型商圈。具有鲜明特色的同类业态聚集区，如白鹭洲。,特色商业区,白鹭洲,中山路市级商圈,地段优良、交通便利、历史积淀浓厚、人流量大、商业氛围成熟。商业形式以百货和步行街沿街商户为主。百货的项目定位相似，以中档为主。主要辐射本地年轻人群、周边城市居民和外地游客。业态方面，以零售为主，餐饮、休闲娱乐业态相对匮乏。同质化严重，竞争激烈。,商圈概况：,重点商业项目巴黎春天：,中山路市级商圈,作为春天百货公司在中国开出的第一家百货店，凭借其成熟的商业运作经验以及丰富的品牌资源，引进世界一、二线品牌，在当时的城市商业格局中独树一帜，一举奠定了其高端百货的形象。项目定位清晰，目标消费群明确,消费人群提袋率及客单价高。地理位置优越，人流量大。,重点商业项目巴黎春天：,中山路市级商圈,重点商业项目来雅百货：,中山路市级商圈,规模化发展模式（目前在厦门已有4家店），奠定了其在厦门中档百货中的形象和主导地位，扩大其市场影响力。目标消费群定位明确，锁定年轻消费人群，与巴黎春天实行错位经营。地理位置优越，与巴黎春天共享中山路旺盛人流。,重点商业项目来雅百货：,中山路市级商圈,火车站富山市级商圈,火车站作为交通枢纽为商圈带来了大量的人流。商业形式开始从百货向购物中心过渡。业态方面，以零售和餐饮为主。零售巨头沃尔玛和家乐福的进驻大大聚集了商圈人气，扩大了商圈的辐射范围。,商圈概况：,重点项目明发商业广场：,火车站富山市级商圈,商铺分割出售策略，给项目后期的小商铺招商和统一运营管理造成很大困难。商业体量较大，但前期缺乏合理的定位和规划，各业态之间未形成良好互动。由于紧临主干道（嘉禾路和莲前大道），对项目的人流导入产生一定阻碍。,重点项目明发商业广场：,火车站富山市级商圈,江头区域级商圈,江头作为新兴商圈，是伴随着旧城改造，大量新建小区的落成而产生的。除传统百货和购物中心（厦门第一个SHOPPINGMALL）外，专业市场形式出现。以零售、餐饮业态为主，建材批发为特色。主要辐射以建材批发和零售为目的的消费人群和商圈内居民。,商圈概况：,重点项目SM城市广场,江头区域级商圈,厦门最早出现的SHOPPINGMALL，成功实现了城市商业的升级；开发商全部自持物业的运作模式是项目成功基础；准确的项目定位规划和后期的成功招商；业态种类齐全，吃、喝、玩、乐一站式的消费给厦门居民带来前所未有的消费体验；各业态之间形成良好的互补和互动；公共区域的儿童娱乐设施有效拉动了家庭消费。,重点项目SM城市广场,江头区域级商圈,岛东、莲前区域级商圈,瑞景商业广场和加州城市广场的开业标志着东部-莲前商圈的形成。依托商圈内的住宅区而发展，商业辐射范围有限。商业形式向购物中心方向发展；业态方面，基本能满足社区生活配套的需求，但超市大卖场业态的缺失导致部分消费向核心商圈外流。目前区域商业尚处于养成期，商业氛围明显不足。未来观音山中央商务区的逐渐成熟将为区域商业的发展带来新的机遇。,商圈概况：,翔鹭区域级商圈,依托湖里工业园，以零售综合体为龙头形成的新商圈。商业形式以专业市场、大卖场形式为主。业态上以家居、建材批发零售和生活零售业态为主。以目的性消费人群为主，商业氛围不足。,商圈概况：,白鹭洲特色商业区,厦门最具特色的休闲娱乐聚集地，城市夜生活的风向标。以酒吧、夜总会等娱乐业态为主，各档次分布齐全。特色明显，业态相对单一，缺乏与其他业态间的联动。,概况：,未来发展趋势,随着岛内商业开发空间的逐渐饱和和城市发展重心的逐渐向岛外转移，岛外商业市场开始被开发商、商业投资者所看好。岛外项目基本都以购物中心和商业综合体形式出现，与岛内商业定位相似，预计将形成各自的区域型商业中心。未来城市商业的发展将呈现“一主多副”的商业格局。,小结,城市商业格局呈现单中心格局，商业分布过于集中商业总体供应量大，但同质化现象严重商业形式开始由传统百货向购物中心形式转变城市商业逐渐向岛东和岛外地区扩张发展岛外商业项目与岛内定位相似，主要辐射区域人群,商业业态分析,零售类,百货仍是目前主要的购物场所,超市分布广泛,街铺商业繁华,购物中心逐渐兴起,厦门市商业业态,零售类,禾翔西路和中山路两条商业街经营状况好，人流旺租金平均为8元/天/m2以年轻时尚人群为主品牌以basichouse、耐克、歌莉娅、卡宾为代表,国际连锁零售巨头纷纷进驻厦门沃尔玛（2家），家乐福（2家），卖德隆（1家），好友多（7家），人流量大，经营状况好,商业街,超市,百货经营状况好，人流量大高档百货：以信达免税广场和巴黎春天为代表中档百货：以天虹、来雅、新世界、华联友谊为代表,百货,目前只有SM和世贸商城经营状况好，人流量大SM定位中档，年轻人群为主世贸商城以中高档为主,购物中心,沿街独栋餐饮,美食广场,购物中心店中店餐饮,餐饮街,餐饮类,厦门市商业业态,餐饮类,经营状况好，人气旺厦门本地小吃：吴再添、黄则和花生汤等。普通中餐，异国餐饮，高档酒楼租金为6-9元/天/m2档次齐全,沿街餐饮,经营状况好，中档为主主要位于购物中心内，目前有3家，分别在世贸商城店、老虎城购物中心、SM广场大众型消费,美食广场,人流量旺，经营状况好以知名连锁餐饮为主，如：味千拉面、肯德基卖当劳、必胜客餐饮业态在购物中心所占比例较低,购物中心店中店餐饮,目前仅有环岛路海鲜一条街人流量旺，夜晚经营火爆，特色明显以旅游人群为主中高档消费,餐饮街,厦门市商业业态,休闲娱乐场所经营状况较好；休闲业态传统，有温泉、SPA、足疗、品茶和消遣性休闲；娱乐场所以夜间娱乐为主；休闲娱乐场所功能相对单一。,休闲类,娱乐类,厦门市商业业态,商业总体供应量大，同质化严重，形式传统考虑为商业注入体验和主题元素商业集中分布于厦门本岛，岛外商业开始发展走差异化路线，考虑特色目的性商业零售分布相对集中，以中档为主，消费习惯难以改变谨慎对待零售业态餐饮分布相对零散，其消费受距离影响不大打造特色餐饮业态聚集区吸引目的性消费娱乐以夜间娱乐为主，缺乏家庭型休闲娱乐场所特别关注家庭型消费需求餐饮、休闲和娱乐业态之间缺乏互动注意引导各业态之间形成互动,阶段性提示,城市旅游现状分析,旅游资源基本类型58种，其中自然旅游资源18种，历史人文旅游资源40种。,旅游资源：,总体概况：,旅游接待收入和总人数稳步增长。商务旅游人群约占2/3左右。,城市旅游现状分析,游客特征：,停留时间,游客构成及主要目的,每年来厦的外地游客占厦门市所接待游客总数的70%-75%。海外游客占厦门游客接待总量的5%。国内游客中，以省内和周边省份为主。来厦游客以旅游时间以2-3日游为主，过夜游客比例逐年提高，省外游客基本都会过夜。大部分台湾游客是通过旅行社以旅行团的形式来厦。,城市旅游现状分析,旅游消费：,城市旅游现状分析,旅游零售以厦门特产为主，整体档次偏低。无论是餐饮还是零售，与景点自身特点结合较为紧密。整体来看较为零散，缺乏统筹规划。,本地消费者休闲以消遣性休闲方式为主，如饮茶、海滨休闲、SPA及足浴等。厦门一日休闲游、三小时交通圈休闲度假游逐渐兴起。乡村旅游倍受青睐，新农村、新体验成为时尚。,城市休闲现状分析,概况：,案例分析日月谷温泉度假村,全国首家同时拥有国家4A级旅游景区和五星级旅游饭店的温泉度假村，亚洲十大温泉度假村之一。项目距岛内40分钟车程。拥有温泉度假酒店、温泉公园、探索学习基地等。72个露天温泉池和35种特色温泉。南洋海滨建筑风情。,城市休闲现状分析,概况：,城市休闲现状分析,案例分析日月谷温泉度假村,档次较高，主要面对会议商务人群，人群辐射范围有限。酒店房价过高直接制约了散客的停留时间。温泉设施和服务完善，但功能相对单一，缺乏娱乐和互动体验。,主要问题：,城市旅游传统观光度假型旅游占主导旅游辐射范围有限旅游与商业的联动效应尚未充分体现闽南文化历史类题材开发深度不够旅游的娱乐性和互动性明显不足,本地休闲休闲方式以消遣性休闲为主休闲度假场所功能相对单一家庭三小时交通圈周末度假游逐渐兴起休闲消费潜力尚未充分释放,走差异化路线，摆脱传统旅游模式“活化”闽南文化和历史题材顺应家庭休闲度假趋势为旅游和休闲注入体验和娱乐元素合理考虑其他商业功能，延长逗留时间，提升消费空间,阶段性提示,地块自然特征,对台市场,闽台文化,城市宏观环境,商业市场,旅游市场和本地休闲,如何在良好的发展大环境下实现本案的市场机会点？,开发背景,本案可利用的现有资源,结合,接下来我们将对本案可利用的现有资源进行分析。,项目自身条件分析,所处区域分析,属于区域运营项目,区域运营案例分析,总结区域运营的运作策略和关键因素,区域运营专题研究,项目初步研究,区域运营概述,站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？,需进一步深研开发条件寻找本案的机会点,可利用资源研究,结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段,本案区域运营策略,本案发展方向及定位,土地利用及分期开发,汇报思路,未来发展畅想,开发背景研究,对台小额商品交易市场,台湾元素在厦门的利用现状：,台湾商品种类不够丰富商品价格无优势建筑风格一味追求闽台特色缺乏体验式文化亮点总体来说吸引力不足,对台小额商品交易市场,市场现状：五大问题,商品问题,六大类商品（粮油食品、土产畜产、纺织服装、工艺品、轻工业品、及医药品）。免税额的限制。假冒商品泛滥，大陆箱包销售情况较好。,市场辐射范围较窄。到访率较低。2006年累计客流量为81万人次，平均每天仅为2219人次。单客消费金额较低。,人流问题,目前大嶝码头不是真正意义上的货物码头。无法进行封闭式管理，未设立卡口，未建有保税仓库。管理混乱，人、车、船进出频繁。码头小，也限制了进货量。海关监管进货限量，限制10万美元/船/次。,市场现状：,物流问题,政府部门管理问题,办事效率低。商检下午4点就下班回岛内。保税仓库收费不合理。10天起收费，2元/天/立方米。送货到仓库的推车每车14元。商检审批速度慢。台湾食品审批要一个多月。,申请进口审批手续难，特别是涉及进口许可证的台湾商品更难。目前采用一般贸易的“大通关”报关模式，并要求每个品种、规格的商品都必须报备、报检，这种通关监管要求，使进口台湾商品的小额贸易公司更加难以运作。,通关监管机制问题,对台小额商品交易市场,“老鼠搬家”问题市场生存的重要组成部分。严重影响市场形象。造成人流、物流动线混杂。不利于对其他消费的拉动。,经营者对市场的看法：,普遍对自身经营现状、市场商品、管理现状及物流设施不满意。人流问题是最亟待解决的问题。希望增加休闲娱乐等配套设施，改善外部交通条件，进一步放宽优惠政策。,对台小额商品交易市场,经营者看法总结：,市场秩序欠佳功能划分混乱,目前市场吸引力不足市场辐射范围窄台湾游客较少人气较差,发展旅游产业，增加区域亮点与政府合力改善交通环境完善市场配套设施加大对外宣传力度加强与旅行社的合作,台湾商品数量有限食品、烟酒、日用品为主大陆箱包受欢迎,进行科学合理的业态规划,加快本地码头建设，降低成本进一步放宽小额政策增加台湾商品种类，扩大商品通路,对台小额商品交易市场,配额抽样：按照调查对象的某种属性或特征（如性别），将总体中所有个体分成若干类，然后对各个类别规定样本配额。,消费者对市场的看法：,对台小额商品交易市场,消费者对市场的看法：,对台小额商品交易市场,研究思路普通消费者(包括:厦门本地、对台市场、常住厦门的台湾人),对台小额商品交易市场,消费者对市场的看法：,研究思路一台湾旅游者,对台小额商品交易市场,消费者对市场的看法：,消费者看法共性总结现状：,目前大嶝岛吸引力不够,专程市场购物并非主要目的,交通不够便利,知名度较低,对市场现状普遍不满,粮油食品、箱包、烟酒茶糖等为主,台湾商品不够丰富消费热情被限制,功能单一,对台小额商品交易市场,消费者看法共性总结期望：,对台小额商品交易市场,据统计，台湾历史上的移民主体是福建泉州和漳州人。台湾的汉族人口中，有72属于泉籍后裔，闽台两地同根同源。两岸割不断的血缘联系决定了闽台两地不仅在地理位置上联系紧密，在文化上更是一脉相承，在民风习俗、民间宗教信仰、民间曲艺等方面都与闽南相同。可以说闽南文化是台湾文化的起源，台湾文化的根扎在闽南。,闽台文化,可见合理整合闽南文化资源并创造新的文化亮点对本案实现自身目标有着相当重要的意义！,民风民俗：,博饼是福建闽南人几百年来独有的中秋传统活动，是一种独特的月饼文化，相传，中秋博饼，是郑成功屯兵厦门时为解士兵的中秋相思之情、激励鼓舞士气而发明的。,中秋博饼,蟳埔女与惠安女、湄洲女一同被誉为福建三大渔女，是闽南沿海一大民俗奇观。她们盘头插花，戴着丁香耳坠，穿着大裾衫、宽脚裤。,蟳埔女,基隆舞狮,走春“走春”，是台湾民间对“拜年”的一种俗语，至今仍很盛行。走春的人每到一家，彼此都说些吉利话，主人都会拿出糖果，并端甜茶，热情招待，表示主客之间的亲密。客人告辞离去时，主人和客人向对方的孩子互赠红包。,踩高跷,走春,莆田闹元宵的节目，来自民间，丰富多彩。动的有上演莆仙戏，合奏车鼓、十番、八乐，也有踩高跷、放焰火、弄龙、舞狮。,闽台文化,民间手工艺：,闽台文化,民间曲艺：,闽台地区民间曲艺，流传甚广，历史悠久，题材广泛。有描写日常生活，倾吐男女爱情，再现劳动情景，传播知识趣闻，歌颂古代英雄等，但基本上没有文字记载。民间流传的曲艺种类很多，主要有南曲、歌仔戏、高甲戏、梨园戏和答嘴鼓等。,闽台文化,闽台文化民间宗教信仰：,宗教信仰已经成为海峡两岸文化交流的重要纽带。明清以来，闽南地区信仰甚盛，宫庙遍布，除全国信仰观音、玄天上帝、五府王爷等外，更多的是本省本区之民间俗神。现在台湾信奉妈祖的信徒人数排行第一、吴真人第二、池王爷第三。,保生大帝,池王爷,妈祖,观音,风狮爷,玄天上帝,闽台文化,民间传说：,蛇郎君、姚县令和广西鲎、大虎亲兄弟、摇钱树、猫虎学艺、喜鹊报错信、聚青楼的传说、老虎怕漏、陈三五娘,闽台文化,民间美食：,闽南地区历史悠久、文化丰富，饮食文化也颇为发达，一些美食的背后还有属于自己的一段传说和故事。,闽台文化,闽台文化,闽台文化内涵宽广，资源丰富，辐射范围广阔，其影响力显而易见。但目前对闽台文化资源的利用和诠释并不理想，主要有以下几方面问题：1、在文化整合方面，以静态的文化介绍展示为表现形式。2、文化景点分布较为分散，缺乏足够的吸引力。2、很多民风民俗还流传于民间，对外知名度较低。3、闽台美食种类多分布广，但未进行有效整合。4、一些民间传说还停留在“书”中。5、民间手工艺文化以商品出售的形式传播。缺乏资源的系统整合，缺乏体验性和娱乐性，缺乏与商业的联动性,文化利用案例借鉴：日本京都是将历史文化与旅游、商业结合的典范。,京都在日本人心目中是日本传统的代表，有数百间有名的神社、神阁和古寺名刹，拥有日本二成以上的国宝，是用一千二百年的历史培育起来的古都。虽然拥有相当数量的建筑古迹，但城中心的现代和繁荣，还是让人感到他和一般的日本城市没有多大的差别。事实上是京都保存下来的是文化精随，以及令人陶醉的悠久文化！,闽台文化,日本传统玩偶,日本艺妓,京都仍将纺织物、陶瓷器、漆器、染织物等和花道、茶道等传统保留下来，游客可以在这里学习日本烹调技术、和各种传统工艺（丝绸、陶瓷、造纸、庙宇行头等）、日本戏剧、茶道和插花。,闽台文化,祗园祭,除了有形的手工艺和艺术形式，京都的传统还体现在富有浓郁的地方乡土风情节日和习俗。最为热闹的是祗园节（7月）和时代节（10月）。时代节将京都1000多年来的风俗习惯列队展现，甚是有趣，每年吸引了大量的旅游者。,时代祭,时代祭,祗园祭,闽台文化,不仅从动态的活动可以感受京都的传统文化，游览静态的平安神苑这一植物之园，也是一番文化之旅。园内种植的一百多种花草树木很多出自被称为是日本的红楼梦，世界上最早的长篇写实小说源氏物语。,闽台文化,建筑并非是历史文化唯一的诠释，文化精髓的延续和传承才能赋予人最深的感触。体验和参与要比单纯的商品交易对人更有吸引力。大力多角度多手段的推广让更多的人了解大嶝的魅力，并提高其知名度。,案例启示：,闽台文化,水和地热资源：,人的亲水特性与生俱来。本案地块内含水系资源，但为季节性水系。区域地热资源丰富。启动区距海有一定距离，难以直接借用海岸线资源。,地块自然特征,其他：,战地历史背景,自然特征,地块自然特征,战地观光园,小山、树林、沟壑,盐田,地热资源利用案例：北京温都水城,温都水城坐落在昌平区北七家镇郑各庄村，这里物华天宝、人杰地灵；亲山近水、景自天成，拥有丰富的地热资源，目前已开发的五口温泉井深达近三千米，出水温度最高可达79，各种矿物质含量丰富，日出水量达近万方。,地块自然特征,温都水城的成功之处在于将旅游产业和文化产业相结合，利用丰富的地热温泉资源，以生命之源“水”为主题，发展温泉健康养生，高档商务会议，水上娱乐、休闲健身、酒店住宿等多种功能，大大丰富了休闲内涵，各业态之间形成良好互动。,地热资源利用案例：北京温都水城,地块自然特征,水系利用案例：北京什刹海,什刹海有著名的恭亲王府，和京城保存最为完善的四合院，吸引了相当数量对京城王府和民俗文化感兴趣的旅客；在整体缺水的北京，以其独特的水域，优美的环境造就了京城最为独特的休闲空间，这一休闲空间在吸引京城居民的同时也留住了大量的旅游人群。,紧邻水边保留下的旧式四合院，与湖边的垂柳共同形成了具有古典风情的景观，夏日吸引了大量的人在湖边漫步，是具有特殊魅力的公共空间。,地块自然特征,湖面上穿梭着摇橹游船，在小船上品尝着小吃，听着古典小曲，看着湖畔上优美的灯光，欣赏着月光，美不胜收。,湖边四合院建筑如今成为了各色风格的酒吧、特色餐饮等，常年都有络绎不绝的游客。,水系利用案例：北京什刹海,地块自然特征,什刹海的成功源于他能够将水与建筑、绿化景观很好的结合，并很好的控制水和周边商业之间的尺度，形成独特的休闲空间，留住旅游人群，吸引城市居民。,水系利用案例：北京什刹海,地块自然特征,地形地势条件利用案例：WARGAME,WARGAME，从美国西部牛仔的游戏中起源，在日本发展后，迅速热遍全球。WARGAME，顾名思义是普通人模拟战争的游戏。游戏要求真实，刺激，安全无伤害。WARGAME的用具形式多种多样，就单兵装备而言，由最初的彩弹（匹特博），到BB弹，再到黑暗激光对射，再发展到现在真正全天候模拟作战的LASERWARGAME（LASERSTRIKE）镭激运动。集娱乐性、刺激性、互动性于一体。,地块自然特征,如何解决市场现存问题？如何利用丰富的闽南文化资源？如何利用地热资源和水系资源？,接下来我们将结合市场机会点，给出本案现有资源的运作方法、总体运作策略和战略发展方向。,区域运营专题研究,项目自身及所处区域研究,项目开发条件研究,项目战略发展方向研究,项目概念性畅想,项目自身条件分析,所处区域分析,属于区域运营项目,区域运营案例分析,总结区域运营的运作策略和关键因素,区域运营专题研究,项目初步研究,区域运营概述,站在区域运营的高度上，如何思考本案的运作策略？,需进一步深研开发条件寻找本案的机会点,可利用资源研究,结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段,本案区域运营策略,本案发展方向及定位,土地利用及分期开发,汇报思路,未来发展畅想,开发背景研究,项目SWOT分析,项目区域运营思考,本案作为区域开发的先行者，不但要思考如何启动区域发展，同时还需要在整个三岛大的发展环境之下考虑区域运营策略，根据不同时期区域发展的不同情况，制定相应的运作策略。因此要对三岛其他功能对本案的影响进行分析。,外部环境对本案运作的影响分析：,占地350亩，8大休闲娱乐区。（不沉海水游泳区、拾贝与海泥浴娱乐区、休闲垂钓区、紫菜海蛎养殖科普区、渔家特色餐饮与渔村康乐中心、涉渔体验区、工厂化水产养殖休闲科普区、苗种繁育休闲科普区）此外，还将把后堡月亮湾规划成为海水天然浴场，同时建造50座小木屋。目前项目已经开始动工。,项目区域运营思考,外部环境对本案区域运营策略的影响：,项目区域运营思考,初期尽可能以相对较小的投入成本快速启动区域的发展初期尽可能利用已经拆迁完毕的土地进行短期开发经营中期主要利用外部发展带动本案土地价值的升值后期利用区域日渐成熟态势伺机选择并开发产业、商务等功能0.83与西南填海区域的功能进行合理配置，实现功能价值最大化,项目区域运营思考,STEP1,STEP2,STEP3,打造启动区域发展的引擎,丰富区域的功能组合,1、如何开启人流导入？2、如何在初期迅速提升区域吸引力，改善区域形象？,1、如何调整和完善人流结构？2、如何延长人的逗留时间？3、如何增加人的经济活动？,核心问题思考：,1、如何增强和健全区域机能？2、如何进一步完善人流结构？,形成区域自身产业基础，使区域具备持续发展的生命力,项目区域运营思考,引擎运作需考虑的核心要素：,要在尽可能短的时间周期内，树立项目形象进而起到改善和提升区域形象的作用。,要尽可能以最优化的人力物力投入成本方案启动项目，减小项目运作风险，为后续开发打下基础。,无论是根据区域自身特色还是创造性打造，引擎自身必须是特色鲜明，具备足够的吸引力。,项目区域运营思考,本案引擎分析：,对台小额商品交易市场的升级和改造无疑成为本案现阶段最可行的突破口，运作的成功与否也将直接影响到本案在后续开发中政府支持的力度。,消费者反馈,市场现状及问题,经营商户反馈,市场改造策略,结合,结合,反映,反映,项目区域运营思考,1、争取放宽海关监管进货限量的问题。2、争取降低保税仓库的物流收费。3、改造现有或新建货运码头，提升吞吐量，降低运输成本。4、争取提高大嶝市场游客免税额。5、争取区内货币兑换自由流通政策。,扩大市场自身容量,1、积极拓展招商引资渠道，扩大商品通路，寻找台湾代理商并将商品分散给大陆经营者经营。2、扩展市场的台湾免税商品种类，超越六大类商品限制。3、引进两地知名商品品牌。4、争取大陆商品的出口退税政策，引进大陆名优商品。5、争取大陆台资企业产品进入市场销售视同台湾产品，入区退税。6、完善餐饮等服务配套功能。,改善对外形象和购物环境加大宣传力度，提升知名度,1、开发商自持物业，引入专业运营商做运营管理。2、合理引导市场现存的邮购、批发定单及网络交易等灰色交易渠道。3、合理引导和规范箱包类商品经营。4、合理进行功能分区和业态布局。5、合理规划“老鼠搬家”批发和零售的关系。6、注重建筑环境塑造与自然和本地文化的融合。7、定期举办两地商品展销会。8、与旅行社开展合作，作为重点推荐旅游地。,扩大商品种类提高市场商品的档次和品质培育市场特色,1、争取厦金航线的客运码头。2、完善市场周边交通路网建设。3、争取金夏大桥的早日通车。,市场改造策略：,项目区域运营思考,改善区域内外部交通,项目区域运营思考,市场改造与人流的结合分析：,以商系情，打造两岸经贸交流最前沿阵