20121031-1109上海国际汽车城案例分享5.ppt

安亭-上海国际汽车城核心区规划实施评估,汽车城发展历程,汽车城规划回顾,规划实施评估,城市投资运营主体,发展调整方向,3,汽车城发展历程,区域四至：规划范围西起江苏省昆山交界，东至盐铁河，北至规划郊区环线，南至沪宁高速公路市区距离：距离市中心25公里，离上海的两大机场虹桥机场和浦东国际机场分别为28公里和78公里周边高速：京沪高速、沪嘉高速、沈海高速、上海环城高速、312国道等多条高速公路和国道围绕内部交通：京沪高铁、轨交11号线等穿行安亭地区。,地理位置,上海国际汽车城毗邻江浙两省位于长江三角洲的核心，总体规划由德国AS&P公司承担设计，规划占地面积100平方公里，包括汽车贸易区、汽车研发区、汽车制造区、安亭新镇区、赛车区、汽车教育区等功能区。,安亭镇面积89.28Km2汽车城规划面积68Km2（100Km2）汽车城核心区25Km2,规划面积,汽车城核心区,上海国际汽车城建设全面启动,建成重要基础设施和骨干功能项目,基本实现产业综合功能开发，成为全国汽车产业制高点,2001,2007,2010,汽车城发展历程：高起点、高标准、快速发展,2001,2010,2005,7,“十五”规划“一城九镇”，即松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个镇.,“十一五”重点发展松江新城、临港新城、嘉定新城；六大产业基地,“十二五”优化提升嘉定、松江新城综合功能，建设长三角地区综合性节点城市,汽车城发展上升至上海总体发展战略,8,投资运营主体,9,以区为主，市区联手,以市为主，市区联动,上海市,Text,嘉定区,上海市政府投入大量资金用于核心区建设,未来核心区开发更多需要面向市场,2005年,2001年,2012年,市、区两级政府在汽车城不同发展阶段的主体作用,研发与生产,贸易与展示,土地开发,人才引进,财税及其他,享受本市技改贴息国产化基金扶持,对进口研发器具予以免税,公务信息网推广电子政务,汽车相关会展活动优先定在汽车城举办,用地纳入全市范围不占嘉定用地指标,经批准，允许成取得国有土地使用权,柔性流动方式引进人才,办理上海市居住证,重大市政工程用地，减半征收费、税,嘉定区建立专项资金，支持汽车城市建设,上海市政府大力扶持建设国际汽车城,R&Dandproduce,Tradeandshow,Landdevelopment,Talentintroduction,Finance&taxationandother,10,汽车城开发运营一览表,11,12,规划回顾,13,上海国际汽车城结构规划德国AS&P，2001年,规划范围为西起江苏省昆山交界，东至盐铁河，北至规划郊区环线，南至沪宁高速公路，占地68平方公里。该规划确定汽车城功能为上海西部的集汽车整车与零部件生产、研发与科教、贸易与物流、汽车竞技体育与汽车旅游于一体的、具有国际先进水平的综合性汽车产业基地。空间上包括六个功能区，分别为汽车贸易区、研发区、制造区、教育区、新镇区、赛车区。本轮规划功能分区的思路明显，明确了苏州河和蕴澡浜围合的地区作为汽车城核心区。,确定汽车城发展方向与功能分区,14,上海国际汽车城核心区控制性详细规划上海嘉定规划院，2001年,规划范围：北至曹安公路、南至吴淞江，西与江苏省昆山市花桥镇接壤，东至由现状500KV黄渡站引出的500KV高压走廊，规划区总用地743.0ha。规划定位：汽车城核心区是“安亭上海国际汽车城”的精华所在，是集汽车城管理服务，汽车展示，贸易、物流、研发、培训和休闲娱乐等功能为一体的综合功能区。建设容量：规划整个汽车城核心区建设容积率控制在0.68以内，公共绿地率控制在40%以上，绿地率控制在60以上，总建筑开发量为505万平米。,细化核心区各地块功能与容量,15,规划用地范围（含H、I、L、K四个地块）东起于田南路，西至顾浦河，北临曹安公路，南至公园路。总规划用地面积约为94.1公顷。主要是将地块划分变小，局部地区将物流功能调整为商业办公功能，并适当提升了建筑开发规模。,核心区H、I、L、K控规修订，嘉定市规划院，2003年,对四个地块开发状况进行调整,16,上海国际汽车城及周边地区整合结构规划上海市规划院，2005年,规划应明确汽车城与长三角的接轨服务以及在为上海世博会服务中的地位。规划必须协调本地区与周边昆山、太仓、青浦和嘉定新城主城区的关系，强调汽车城与周边区域的互动发展。,顺应新时代背景，整合周边发展,17,明确核心区各子功能区定位，城市功能和产业功能更加合理布局，结合轨道交通站点建设增加商住综合用地。墨玉路西侧、吴淞江南侧的地块纳入汽车城核心区。,上海国际汽车城及周边地区整合结构规划上海市规划院，2005年,局部调整功能区与产业布局,18,规划实施评估,19,一、核心区实施规划效果良好，汽车主题鲜明从核心区项目实施情况看，经过10年建设，现状建设体现了汽车城核心区特色，汽车主题十分鲜明。建成的重要项目包括汽车博览公园、上海汽车博物馆、汽车会展中心、汽车城大厦、汽车贸易核心区、二手车市场、汽车研发区等，体现了鲜明的汽车城核心区主题。,实施概况,建设用地：76.8万平方米主题：汽车娱乐，汽车展览，汽车文化功能分区：会展博览区、游览休闲区,上海汽车博览公园,ShanghaiAutomobileExhibitionCenter,ShanghaiMotorSpeedway,投资额：近4亿展示面积：约10000平米游览人数：约为5万人/年经济效益：旅游服务功能不足，文化象征意义大,上海汽车博物馆,20,建筑面积：6万平方米功能设施：各类展览活动、会议服务、餐饮服务以及商务办公经济效益：每年活动达30多场次，其中不乏具有影响力的展览、会议，效益良好,上海汽车会展中心,投资额：2亿元建筑面积：31905.23平方米功能：商务办公、餐饮、会议使用方式：打造成为“汽车城的商务枢纽”，满足汽车企业开设企业总部和办事处的需求,上海国际汽车城大厦,规模：20家4S店聚集形式：步行街功能：购车、看车、购物休闲、汽车文化,汽车展示贸易街,21,占地：7万平方米规模：同时容纳1000多辆汽车分区：交易楼、综合楼、经营楼、检测评估楼功能服务：登记证代办、车辆展示、鉴定评估、交易办证、旧车退牌、新旧车上牌、车辆拍卖、商房租赁、后勤服务,上海二手车交易市场,投资额：造价26亿，累积花费50亿赛道长度：5.451公里使用方式：每年3天经济效益：每年亏损2亿元,上海赛车场,汽车研发（38家）国家机动车产品质量监督检验中心（上海）上海地面交通工具风洞中心高速磁悬浮试验线同济大学嘉定校区上汽股份汽车工程研究院舍弗勒奇瑞汽车上海科研基地研发科技港环同济知识经济圈汽车制造上海大众零部件配套工业园区上海市新能源汽车及关键零部件产业基地汽车贸易汽车展示贸易街俱乐部一条街上海二手车交易市场国家汽车零部件出口基地安吉物流,一定程度上实现汽车产业集聚效应,二、只有“汽车”没有“城”，只有“房子”没有“人”是目前核心区面临的核心问题,已经建成的汽车主题设施也存在活力不足问题，汽车贸易街、二手车市场、汽车展览馆等设施均未达到预期吸引大量人流的目标。,目前核心区商业配套、酒店服务、文化休闲等公共服务设施基本未能开发，同时教育、医疗、体育等公益性设施配套也未能实现。,24,表：汽车城各汽车产业功能规划与现状实际建成比较,汽车制造一枝独秀汽车制造产业达到预定目标，2009年整车产量71.7万辆，二手车交易4.5万辆。,（1）汽车产业,25,汽车博览、旅游未达预期汽车博物馆接待人数仅为5万人次/年，与规划提出的200万人次/年还有较大距离。,26,汽车物流、贸易发展欠佳汽车步行街和二手车市场完成规划开发量的40%，步行街入住率仅为50%，2009年地均销售量仅为6亿元/公顷，远低于北京亚运汽车贸易市场的20亿元/公顷；二手车市场地均销售量仅为0.5万辆/公顷，远低于上海旧机动车交易市场的4万辆/公顷。汽车贸易土地使用效率偏低。配套不完善，集聚效应不明显4s店面积小，配套设施不完善，产业集群效应、规模效应不明显。,27,汽车步行街,28,汽车步行街,29,（2）用地布局,核心区建设速度较快，用地的建成率约为70%，未来所剩下建设空间较为有限市政公用设施和居住用地建成率最高，均超出了规划预期值。公共设施和绿地建成率也较高，已超过50%,原规划空间布局采取典型的功能分区理念，对指导核心区前期建设较为适用，未来随着城市功能提升，核心区单一的功能分区需要深化和细化功能混合有利于核心区城市活力的提升,现状核心区城市路网密度较低，地块面积较大，土地利用效率较低，核心区内部步行系统仍不完善。建议核心区加密路网，减小街区尺度，在各地块植入城市公共服务设施，塑造多中心的公共生活空间，建立适合步行的街道空间,30,3）指标体系,指标体系评价,建筑体量评价核心区约505万平米的建筑总量已建设用地71%，建筑总量26%,建筑指标评价核心区容积率、建筑密度绿地率的指标规定基本符合,用地分类评价公共设施划分类不明确公共服务设施进行深化和提升,功能配比评价生产性服务设施偏多生活性服务设施偏少,地块规模评价核心区地块每块大小约5.5公顷对商业、办公等公共服务设施较大,31,（4）生活居住,住宅面积,原规划更关注核心区服务功能培育，在核心区布局适量居住，现状建设完成的和正在开发建设的住宅面积已经超出了规划的预期,目标客群,汽车城内部大量的就业人员（约10万）中，年轻人更倾向于在汽车城定居，他们需要汽车城给予相应的生活居住配套。,住宅业态,现状建成的居住区居住业态以别墅和大户型住宅为主.在汽车城居住的人群年龄结构较轻,更倾向于总价低、小户型为主的住宅业态,32,原规划在核心区的公共服务用地，总开发规模达到389万平米相对其他核心区，开发规模相对较高，未来核心区面临的更关键的任务是要塑造活力，集聚人气，因此需要在原有控规的基础上细化、提升、深化,（5）公共服务,现状镇一级的配套设施已经无法满足需要公益性服务设施，如电影院、休闲体育主题、相对大规模的综合性体育场馆、综合性医院和专科医院、重点学校非公益服务设施，包括商务办公、酒店、大型商业中心等,33,（6）综合交通,综合交通评价,通过米泉路、于田路缓解墨玉南路交通压力,考虑新增横向道路，解决核心区横向道路不足的问题,非机动车车道问题，车道宽度不足,现状部分交叉口交通量较小，不建议设置信号灯,建议规划增加对道路交叉口渠化研究,公交线路对轨道交通的接驳线路需要重点考虑,建议在规划区结合轨道交通站点设置公交首末站,墨玉南路、博园路限制货运交通的通行,34,（7）市政设施市政基础设施的布局和空间储备发展备用地,（8）绿地景观核心区目前大规模的公共绿地内缺乏人的活动，城市风貌特色仍有所欠缺：城市的景观轴线、标识节点的设计需更关注汽车城特色文化的展示。,（9）规划管理项目主导的建设现象，需提高核心区控规编制内容深度，在土地出让前应有更为有效的预评审程序。,35,发展调整方向,36,变化机遇核心区建设10年来其外部环境发生了较大的变化，包括汽车产业的转型、区域结构的变化、管理体制的调整、轨道交通的建设、市场需求的变化等等。,（1）汽车产业转型,（2）区域结构转变,（3）管理体制调整,（4）市场需求变化,（5）轨道交通建设,（6）虹桥枢纽影响,变化机遇,37,坚持“上海国际汽车城”核心区理想不变在城市功能方面，在坚持核心产业功能的基础上，应该大力推动城市服务功能的发展，主要强调四个方面的功能，包括教育、休闲、商贸、居住功能。汽车城核心区尤其需要坚持汽车功能和城市功能的并存发展。,调整建议,制造研发贸易展示旅游物流,教育休闲商贸居住,城市服务功能,制造研发,汽车产业,38,适度调整原规划在新背景要求下的不适应之处,适度调整,总体原则：建议总量不变（500