华府新天地公寓9—12月营销执行报告.ppt

华府新天地,营销执行报告（9月12月）,2010年下半年目标,2010全年目标一：全年销售2.5亿（实现回现2个以上）目标二：C5销售率达到80%目标三：树立华府新天地北站价值标杆,目标完成情况：截至8月底，目前诚意排号达到165个。,在现实条件下，2010年的目标意味着什么？,目前项目周上门量为60组，距离完成目标匹配上门量将近有一半的距离。按目前成交率25%推算，周平均上门量要保持在约120组左右，需要在下半年推广中精准渠道，加大媒体投放力度；,实现全年销售540套左右。,二期公寓下半年核心问题如何提高项目的上门量？,重新认识华府天地,开发商：沈大两地知名开发商物业管理：世界知名物管公司社区规划：综合体商场、住宅、公寓、酒店、写字楼板块潜力：北站CBD政府力度的大力推进金廊沿线品牌开发商合力助推周边金融产业定位，高素质人口导入中部八城市的龙头效应高铁导入，东北亚价值轴心产品优势：160万平的规模优势C5产品小面积优势（总价控制得当）地铁上盖物业，公交线路齐全,华府新天地是沈阳综合体项目的代表，北站区域内价值和品质的双标杆。,58月份，我们都做了哪些工作,论坛活动产品推介会网络营销周边阵地围墙莱星顿广告牌短信专业市场派单周边高品质小区派单北站各写字楼派单0101分展场周末旺场活动新联康资源电话CALL客,线上以项目形象、项目卖点为诉求，营销效果呈阶段化。线下以即时信息发布为主。多渠道主动寻找客户，并加入多种资源。,寻找长效的、主动的营销方式,卖给谁？卖什么？,思维导视图,诚意客户区域来源,客户的居住多为沈河区，但呈现收窄趋势,40%的客户居住区域以沈河区地源性客户为主。,居住区域,客户分析资料来源于8月末收取诚意金至今积累的165份客户情况调查,诚意客户职业锁定,客户多为私营业主、贸易、地产相关行业。,28%诚意金客户为私营业主。决策者的直接关注使项目销售在一定程度上降低了难度。,行业属性,公务员占的比例比较少，但呈现上升趋势，这部分客户需要进一步挖掘,诚意客户渠道来源,通过工地围板和华府广告牌交取诚意金的客户较多。,认知渠道,42%诚意金客户通过工地围板和华府广告牌交取诚意金的。,户外媒体是客户来源的主要渠道，下阶段建议在此渠道多做投放。,客户来源分析结论,截止目前，诚意客户来源主要以沈河区为主，但呈下降趋势，要扩大项目的外围影响。,私营业主相对多占比例较多，但具有一定实力的政府机关人员需要进一步挖掘其潜力，建议做定向圈层营销。,目前户外媒体对客户的吸引力比较大，建议除了项目阵地周围，在沈阳的几大繁华商圈设立户外广告牌。,朋友介绍的诚意金客户来源比例上升，建议在后期开展老带新活动，已促进老客户的热情。,寻找长效的、主动的营销方式,卖给谁？卖什么？,思维导视图,诚意客户购买目的,大部分客户购买本案以投资为主。,置业目的,在目前诚意金客户中，投资客户占74%，自用客户占21%，可以明显看出本案投资客户居多。,诚意客户关注重点,大部分诚意客户关注重点为价格、精装标准、工程进度。,关注重点,在目前诚意金客户中，关注价格的客户占30%，关注工程进度的客户占22%，对精装标准的关注度为19%。,诚意客户付款方式,大部分诚意客户选择贷款购房，一次性约占34%,付款方式,在目前诚意金客户中，选择一次性付款的客户占34%，而选择贷款的客户则占到66%，这其中一部分还涉及到公积金,一次性,贷款,诚意客户价值认同点,大部分诚意客户认同地段交通，未来商业配套和公共资源配套,通过客户访谈，诚意客户对项目最为认同点有：交通（地段）、项目自有的商业配套、以及社区外部的公共资源等。其中项目自有的商业资源成为应对竞争对手的排他性优势，但目前确认商家较少，需要招商部配合。,客户关注分析结论,截止目前，诚意客户多为投资客，更关注项目的性价比以及未来的投资潜力和上升趋势。,一般诚意客户的需求与项目的核心价值相符，但由于目前的工程进度，对于未来还保持一定的怀疑。,价格，精装修标准和工程进度，是目前客户的询问重点；而选择一次性付款的客户所占比例较少，需要尽快确定合作银行明确政策,寻找长效的、主动的营销方式,卖给谁？卖什么？,思维导视图,项目区位属性,项目位于一环核心地段，沈阳市金融中心；北临皇姑区，南临和平区；三区交汇处，地理位置十分优越。距离沈阳北站仅800米；距离中街商圈2.3Km;距离沈阳桃仙机场19Km;华府新天地市中心核心地段，地理位置十分优越。,项目交通发达,本案,自驾车出行：团结路为城市辅路，双向四车道；哈尔滨路为城市主干道，双向八车道，并有贯穿城市东西向的快速干道。北京街城市主干道，双向十车道。公交车出行：北站站前为沈阳市公交枢纽站，有公交车29条路线，通往城市各个区域；未来项目还会与地铁二号线连通，贯穿城市南北两端。地铁二线连通项目，未来地铁上盖。,路网及交通系统发达，是沈阳连通东北各地的窗口区域，出行十分便利。,周边商务氛围浓郁,出行：沈阳北站、沈阳长途客车站商务：沈阳标志性建筑方圆大厦、新港澳、中国税务、中韩大厦、财富中心、邮政大厦、恒基大厦、辽宁省高法等金融：工商、建设、交通、浦发、中信、广发、招商、盛京等多家金融机构购物：家乐福、卓展购物中心、华府天地购物中心、国美电器等餐饮：多家沈阳知名大中型酒楼及多家知名连锁餐饮企业，麦当劳、肯德基、必胜客、迪欧咖啡、上岛咖啡等,周边配套完配，银行写字间林立，商务氛围浓郁，0101即将入驻项目一期。,项目自身规模优势明显,华府新天地：总占地面积：11.2万平米；总建筑面积：116万平米；容积率：8.64绿化率：约20%商业面积：15.5万平方米；停车位：2800个规划户数：3330户几梯几户：1#、2#、3#5梯22户，4#8梯30户，5#5梯28户公摊：大约在28%,C5#户型32.1-70.2平米，户型面积偏小,C5#：位于项目西侧，位置相对私密；东西朝向为目前客户最大抗性；,户型面积控制合理,项目分析结论,项目自身条件优越，有实力成为北站区域乃至全沈阳价格和价值的双标干项目。,C5除了朝向因素外，面积控制得当，户型方正，利于投资，适合追求性价的客户。,寻找长效的、主动的营销方式,卖给谁？卖什么？,思维导视图,未来市场走势和调控影响,月成交套均面积,月成交套均金额,全国各地的月成交套均面积逐月递减,全国各地的月成交套均金额逐月递减,套均面积及金额的逐月减少可以看出一些高货值及大中户型在市场的份额不断减少，而中小户型产品份额有所增加,从成交情况的变化可以判断出，购房客户结构发生改变,所占比例较小，属于顶尖级，多购买抗风险较强的豪宅产品,持有享受类,投资改善类,刚性需求类,市场稳定期及上升期购买主力，投资改善，市场敏感度较高,受政策影响较小,受政策影响较大，改善需求受到抑制，投资需求受到遏制,受政策影响不大，需求短期内受到控制,通地过对近期成交变化及各类客户的分析可以看出新政对不同类型客户影响不同，改善型及刚性需求被抑制，投资类客户已逐步退出市场,平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有丼足轻重的作用；,打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；,政治挂帅、守信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何叏信亍民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大秳度上也是一个政治问题；,目标一,目标三,目标二,调控政策出台的成因主要是由于经济问题升级为政治问题，故导致政府本次调控决心很大，房价不降，政府公信力也将受到影响，调控绝无松动可能。,未来市场走势和调控影响,未来市场走势和调控影响,差别化信贷,6月5日,土地,“新国十条”条文人民银行、银监会要挃导和监督商业银行严格住房消费贷款管理住房城乡建设部门要对已収放预售许可证的商铺住房项目进行清理实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责仸制税务部门要严格挄照税法和有关政策觃定，认真做好土地增值税的征收管理工作住宅城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定二套住房的认定标准住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设觃划国土资源部在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索出让方式国土资源部门要加大土地整治和清理力度,地方政府及相关部委人民银行、银监会住建部青岛、北京、深圳、税务总局住建部、人民银行、银监会住建部、国家収改委、国土资源部、财政部、农业部、国家林业局国土资源部国土资源部,时间4月15日4月20日4月23日4月30日5月5日5月26日6月2日6月21日7月27日8月4日,细则名称及主要内容信贷关亍进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知关亍促进房地产市场平稳健康収展进一步加快住房建设的意见；北京市人民政府贯彻落实国务院关亍坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知关亍土地增值税清算有关问题的通知关亍加强土地增值税征管工作的通知关亍觃范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知关亍做好住房保障觃划编制的通知国土资源部觃章和觃范性文件后评估办法，经过对土地招拍挂制度的试点评估，下一步将对该制度进一步修改、完善。有关房地产开収企业土地闲置情况表，公布闲置土地1457宗。,财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,房产税？,信贷,税收,土地,三管齐下，力度空前,中央政府及部委调控力度空前，政策陆续出台，落实迅速，市场正式进入政策消化期,未来市场走势和调控影响,国务院副总理两提房地产调控、两提抑制投机炒作，这无疑是给投机者敲响，警钟，向外界释放出强烈信号：房地产调控政策不会松、不能松、不该松。,国土部,住建部,国土资源部部长徐绍史表示，在政府房地产市场调控措施的作用下，中国房地产市场出现量跌价滞的局面，再过一个季度左右，房地产市场可能面临全面调整,房价会有所下降。中国土地房地产市场已逐步回归理性，下半年国土资源部将积极参与调控,住建部政策研究中心副主任王珏林表示，正在进行的房地产调控已经取得阶段性效果，本轮调控不会半途而废同，本次调控不同于以往的几次调控，以往的几次调控都是部门牵头，主要靠地方政府实施。而此次由国务院直接出台具体措施，由地方政府落实。本次调控呈现差别化，即打击投资性、倾斜自住型、增加保障性住房，刚性需求不会受影响，这也让中央不用担心因为调控而影响房地产甚至经济发展。,国务领导人及相关政府部门近期频频发声，调控政策决心不减。再一次预示本次调控的影响深远,未来市场走势和调控影响,名称中国银行中国建设银行中国工商银行中国农业银行招商银行交通银行光大银行兴业银行民生银行华夏银行,测试结果若房价下跌30%，基准利率上升108个基点，房地产贷款不良率也仅会上升1.2个百分点，拨备会增加几十个亿。如果房价下跌30%，对该行不良贷款影响的百分点不交行大体相当，甚至会略为乐观一些。基亍工行房贷的实际情况，进行了房贷压力测试，压力测试的结果令人放心。据工行内部人士透露，即便考虑地方融资平台因素，房价下跌35%，也在工行可承叐范围内。假设房价向下调整30%，因此产生的丌良贷款余额将增加100亿元。房地产开収贷款丌良率上升1.1%,个人挄揭贷款丌良率上升0.9%。在房价下跌30%的情况下,招行的挄揭丌良贷款率将上升到0.78%,上升幅度丌到1个百分点;开収贷款丌良率将上升45个百分点。房价下降30%，开収贷款丌良率增加1.2个百分点，个人挄揭丌良率提高0.9个百分点。在重度压力（房地产价格下降30%）情景下，房地产开収贷款丌良率将上升1.3%、个人住房贷款丌良率将上升0.81%。若房价下跌10%，房地产开収贷款丌良率将可能上升0.11个百分点、个贷丌良率可能上升0.07个百分点；如果房价下跌30%，对公房地产贷款丌良率也仅上升0.99个百分点，个贷丌良率上升丌超过0.3个百分点。房价下跌40%对资产质量影响丌大。如果房价下跌10%，房地产行业贷款的丌良率将上升0.46个百分点；如果房价下跌20%，上升1.73个百分点；如果房价下跌30%，上升3.25个百分点。,对于房价下跌30%的压力测试，银行普遍表示乐观，,保障房,收土地,严信贷,紧资金,调控方向与路线,调控在继续沿着保障房、资金面、土地、信贷四个方向持续进行,8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会上强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，以更大的决心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建设好。8月份，住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会联合确定了北京、天津、重庆、唐山、等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，贷款额度约493亿元。,收紧开发企业贷款清算土地增值税加强融资监管商品房预售资金监管严格征收房地产企业税收,国土部严查开发企业囤地情况：8月19日，国土资源部披露了全国房地产违法违规用地情况。截至5月底，全国闲置土地总计2815宗，闲置面积达16.95万亩，占到了违规用地面积的90%。上海、山东、甘肃等地新规都明确规定，欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为等房产商，将被禁止参加土地竞买活动，矛头直指闲置土地、囤地炒地等房产商违法违规用地行为。,7月12日，住建部周一强表示：继续严格执行差别化信贷政策，在支持居民合理住房消费需求的同时，坚决遏制投资投机性购房。8月23日中国建设银行董事长郭树清透露，建行已对第三套及以上购房贷款实行了“暂停发放”的措施。上海、广州、深圳等地工、农、中、建、交在内的五大行和部分股份制银行如民生、兴业银行等，已全部暂停第三套房贷的受理和发放。,未来市场走势和调控影响,未来市场走势和调控影响,量跌价稳观望阶段,量升价稳促销阶段,量价齐跌降价阶段,量升价跌局部回暖,量价齐升全面回暖,价格小幅波劢保持坚挺态势,局部降价,新政出台，市场观望成交量急剧下跌,量长期处亍低位开发商降价回款,全面降价,价格触底,成交量快速回升价格上涨,局部促销,叐促销刺激，需求小幅释放,市场看空者继续观望,价格下降到部分客户的预期成交量回暖,量首次触底,量二次触底,成交均价,成交量,2010.4,2010.6,2010.7,2010.9,2010.10,开发商与政府进入深度博弈期，随着一系列打压政策的出台，成交量将持续走低，价格依然坚挺，造成有价无市的局面，开发商资金紧张，开始紧于回款，价格出现松动，预计10月份会迎来全面降价，政策见效后随着政府态度的松动，后期将出现量价回暖的局面。,全面促销,大势分析结论,国家的调控政策未见成效，更严厉的调控措施会在9、10月份出现，房价不跌，不会罢休。,国家遏制投资需求，抑制投机炒作，“房地产调控政策不会松、不能松、不该松。”,目前的预测是房地产会在10月份价量双双探底。后续会有回升。,周边竞品表现,周边楼盘价格表现呈下滑态势，每周去化23套,寻找长效的、主动的营销方式,卖给谁？卖什么？,思维导视图,营销策略导出,最大化吸纳核心客户的突围战,针对客群来源实施行销反拦截,进行重要客户的关系维护，达成口碑传播和老带新的效果,坚持自我气质的营销主动,针对客户关注点，发掘二期公寓卖点，整合形成产品差异化形象,以产品差异化形象为基础的差异化营销,北站核心区域内品质高尚综合体形象无限升级，一切为了主动且长销的客源保证！,合理推售及价格占领主动权,针对优劣势产品互补的推售铺排,明星产品卖高价，优质产品卖平价，次优质产品卖现价的原则,营销主动,产品品质是突破口,项目形象是机会点,客户积累是关键,公寓市场：占位市场领先者地位，注重产品形象打造本体条件：强化领先者地位，注重产品力打造客户总结：提升领先者地位，注重圈层营销,最大化吸引核心客户,周边阵地围墙更换,惠工广场周边路牌,周边写字楼派发纸巾和便签,“建立防御带”策略,“巩固根据地”策略,“外区直接吸取”策略,老客户维系策略,在卓展周边设计一个户外据点，形成一个区域的犹豫区，最终分流新华天玺的客户。,繁华商圈设立户外广告牌,品质老小区DM派单,专业市场直投派单品质小区小路演,经营“老带新”活动，使老业主营销贯穿项目销售始终；参与或赞助周边企事业活动，以团购形式吸纳更多协议企业,周边大客户挖掘,推售节奏,开盘目标：在可售224套的基础上，确保180200套以上,第一批推出单位,c5：1115层，21层、22层、26层,第二批推出单位,2010年底之前，共计推出三批次房源，一共670套,第三批推出单位,c5：68层，1618层、24层、27层,c5：9层，10层、19层、22层、23层、25层、28层、29层,销售面积：9814.4销售金额：1.29亿,销售面积：9750.2销售金额：1.08亿,销售面积：9814.4销售金额：1.13亿,开盘时机,开盘条件目前的工程进度，申领预售许可证的时间，错开九月中旬房展会的干扰，以及蓄客人数的满足,建议项目9月25号全城盛大开盘,同时为了留住客户，建议在9月12日、9月19日分批次开展内部认购,注：这样做会有风险，目前万锦和平里和亚洲城都因为没有预售许可证开卖而受到罚款，并遭到媒体点名。,开盘方式建议,开盘方式确认前提：假定9月25日项目开盘。,开盘方式界定条件蓄客人数推售数量,建议在售楼处举行摇号选房,假定在9月12日、9月19日分批次开展内部认购，那么开盘方式就选择排号选房,寻找长效的、主动的营销方式,卖给谁？卖什么？,思维导视图,展示攻略,推广攻略,建立超越区域竞争的全攻略,服务攻略,高举高打，需要建立强势的区域第一意象,线上集中宣传，产生爆破相应线下多渠道，深度挖掘客户,高形象的展示与产品空间体验，建立与形象档次相一致的竞争力,基于市场、本体、客户的营销策略,形象攻略,策略,板块：地段、地段、地段;CBD、CAD城市公寓中心,交通：立体交通优势，29条公交四通八达，地铁2号线，紧临东西快速干道,商务：坐拥财富中心、卓展购物中心，多家银行、证券公司,品质：沈阳最大的城市综合基地；各项目品质争强攀越,沈阳北站CBD、CAD城市公寓中心,价值体系,9月,10月,11月,12月,推盘节奏,阶段主题,基于市场、本体、客户的营销排布,结合本项目现状以及客户储备的时间节点，制定三个营销推广阶段，以销售实现作为最终目标；部分时间暂定,现状,产品品质,需要进一步确认装修标准,项目形象,客户积累,在原有基础上再度提升,强化客户认购比率,营销,推224套,剩余房源去化,“地段是永恒的价值”“瞩目开盘”“全城感谢”,推222套,推224套,“传奇之上，精彩再续”“红”系列,“证言式广告”“火”系列,“年末感恩回馈”“年末客户答谢”,营销总控图,时间,营销节点,活动营销,营销渠道,10月,9月,华府新天地下半年将采用轰炸式推广策略，活动营销造势快速建立项目投资形象,12月,11月,产品营销期,开盘强销期,二次加推期,9月25，华府新天地隆重开盘活动，,首次消化储备客户,加深产品印象，消化二批次客户,挖掘老带新，充分消化三批次客户,报纸、网络、短信息、活动,报纸、电视台、户外、杂志、网络、短信息、项目包装、周周暖场活动、老带新的展开,报纸、电视台、户外、杂志、网络、短信息、周周暖场活动,报纸、电视台、杂志、网络、短信息、活动,报纸、网络、短信息、活动,三次加推期,推广策略,营销总战略,展示策略,基于项目自身价值，引导客户投资趋向，有针对性的进行渠道营销，制造热闹现场,线上泛化客群全城造势线下针对目标客群渠道推广与周周暖场活动相结合,销售动线完美展示尊贵服务价值展示,客户策略,针对性客户渠道挖掘打造投资客户理财新欲望,开盘期,三次强销期,9月,10月,11月,12月,二次开盘期,阶段营销主线,时间：9月主题：瞩目开盘；主题发散：第二周：地段是永恒的价值第三周：预告开盘第四周：感谢！要点：目前吸引客户的主要媒体为户外广告和项目围挡，因此在本阶段推广中，将加快二者信息的更换，时刻保持项目信息的新鲜感。,9月,10月,11月,12月,报纸以城市精品公寓形象登场,推广策略,泛化客群，全城造势,报纸广告投放媒体：沈阳日报辽沈晚报沈阳晚报华商晨报为主投放形式：每周四，根据报纸的形式决定版面，建议采用正版9月25日开盘热销信息版面形式创新：新颖报眼，跨页半版,报纸广告阶段主题：【开盘阶段】华府新天地全城热销【二次加推阶段】华府新天地热销，全城二次加推【三次加推阶段】华府新天地热销，三次加推,华府新天地全城启幕,9月,10月,11月,12月,渠道创新：户外广告牌的客户拦截,推广策略,针对目标，渠道营销,9月,10月,11月,12月,璞瑅公寓，全城启献,感谢你，一直的衷爱和支持,渠道创新：项目围挡释放直观信息，保持信息新鲜感,推广策略,针对目标，渠道营销,9月,10月,11月,12月,璞瑅公寓，全城启献,感谢你，一直的衷爱和支持,目的：9月份更换信息，吸引客户眼球内容：感谢主题,感谢你，一直的衷爱和支持,推广策略,针对性派单主动出击,泛化客群，全城造势,巡展形式：现场派放资料参与人员：销售代表1名，PT2名地点：1、高档百货周边2、高档社区3、写字楼周边内容：派放资料+咨询客户需求，登记信息时间：9月-12月,9月,10月,11月,12月,渠道创新：挖掘老客户职业属性，发现背后的团购大客户,推广策略,针对目标，渠道营销,形式：采用资源共享的形式，定期举行SP活动内容：公寓产品信息渗透+共享客户优惠时间：9月-12月,形式：深度挖掘目前的诚意客户，促进老客户带新客户内容：老客户获得惊喜推荐大礼+新客户优惠时间：9月-12月,研究优惠政策，确定优惠政策，用传销的手段诱发老客户带新客户,购物卡,9月,10月,11月,12月,渠道创新：电子单张&聊天工具,电子单张以漫画的形式出现。在网络广泛运用的现代社会，一副有意思的漫画将会以惊人的速度在商务网络中传播，被广泛的人群浏览。msn/qq不仅是用来沟通的工具，同时可以作为广泛信息的载体，在对话框上设置广告栏，也能广泛传播项目信息。,推广策略,针对目标，渠道营销,形式：漫画电子邮件群发+聊天工具广告栏内容：公寓产品信息+销售节点信息时间：9月-12月,璞瑅公寓30-55平米，火爆销售,万福先生您好：璞瑅公寓面积，促销信息,9月,10月,11月,12月,客户策略,新联康资源共享,目的：充分利用新联康在沈积累的客户资源关键点：1、针对性的对投资客户进行拜访和引导2、最大限度的挖掘圈层客户3、始终为销售现场补充投资客群4、未来将有大量新联康在沈阳积累的客户资源进入跟踪状态,阶段营销主线,时间：10月主题：“红”主题发散：第一周：因为地段，所以最红；第二周：因为规模，所以一直红；第三周：因为回报，所以红到底；第四周：因为最红，所以卖得最好！要点：本阶段将是项目整体的开盘期，整套推广、包装方案将围绕“红”展开，同时将配合节日点，进行大型活动烘托。,10月,9月,11月,12月,渠道创新：银行金卡、银卡客户对账单信息发布,推广策略,针对目标，渠道营销,形式：夹杂小型折页的形式内容：公寓产品信息+销售节点信息时间：9月-12月,璞瑅公寓30-55平米，优惠待遇：1万抵5万；1万抵4万,具体银行：工商银行、华夏银行、招商银行、广发银行、浦发银行,可以另外夹杂项目项目折页,9月,10月,11月,12月,电梯门广告-电梯门的优势：1)电梯门广告面积是框架的6倍，电梯门广告冲击力强2)电梯门广告覆盖率高（一个门就可以覆盖整个大厦）3)电梯门可以发挥无限的广告创意4)电梯门受关注的时间长（等候电梯2分钟，乘坐电梯1分钟）5)有效覆盖大厦受众，反复及强迫阅读率均极高,桶装水广告-一、新型载体，一路领先；二、信息独占，全面展示；三、不得不看，唯一选择；四、精准投放，有效传达；五、定位传播，记忆深刻；六、终端媒体，效果显著；七、派送到位，实现双赢；八、强势品牌，崭新形象,推广策略,针对目标，渠道营销,渠道创新：电梯门广告&桶装水广告,9月,10月,11月,12月,渠道创新：汽车美容、写字楼、高档写字间派送纸抽、便签,推广策略,针对目标，渠道营销,目的：目前这部分客户能够满足本项目客户需求；形式：派送印有项目标志的纸巾盒和便签；时间：9月-12月,9月,10月,11月,12月,SP活动,针对目标，活动营销,9月,10月,11月,12月,时间：10月1日-10月7日地点：营销中心内容：华府新天地，十一购房嘉年华针对客群：来电来访客户+诚意金客户目的：推进老带新，加深客户印象,优惠政策：老客户带新客户老客户：可以获得1000元购物卡新客户：可获得2000元购物卡，砸金蛋的机会非老带新客户：可现场获得砸金蛋的机会，奖品为2000元购房优惠，电磁炉、微波炉等,阶段营销主线,时间：11月主题：“投资，不能说的秘密”主题发散：以投资语录的形式进行，客户证言式广告，让客户教育客户。“因为认同地段，所这这里火”“因为认同前景，所以这里火”要点：本阶段重点突出投资的意义，大卖回报率，为产品加推工作铺垫。,11月,9月,10月,12月,渠道创新：电影院贴片广告、利用宣传片的动态播放形式,推广策略,针对目标，渠道营销,目的：最大限度扩大项目信息的传达范围；形式：在电影票房较好的电影前，加播贴片广告；时间：11月-12月,华府新天地火爆热销,9月,10月,11月,12月,渠道创新：异地高档客户挖掘，例如抚顺、辽阳、本溪等,推广策略,针对目标，渠道营销,形式：采用资源共享的形式，定期举行SP活动内容：公寓产品信息渗透+共享客户优惠时间：9月-12月,形式：高档客户短信息发送、适