2010合肥房产调查报告

2010合肥房产调查报告目录2010年视点12010年大势趋向3第一篇 市场背景篇4第一章 经济环境5一、 近年GDP 走势5二、 工业增加值5三、 进出口贸易6四、 固定资产投资7五、 社会零售总额7第二章 房地产投资9 房地产开发投资额9第二篇 市场分析篇10第一章 商品房市场10一、市场综述10二、供求关系分析11三、供应量分析11四、成交量分析13五、成交均价分析15第四章 土地市场15一、土地供应分析15二、成交地块分析（不含工业）17三、重点地块分析19第五章 商品住宅市场21一、市场综述21二、供求关系分析22三、供应量分析22四、成交量分析23五、成交均价分析26第六章 商业市场26一、市场概述26二、供求关系分析26三、市场供应量分析27四、市场成交量分析28第七章 办公市场28 一、市场概述28二、供求关系分析29三、市场供应量分析29四、市场成交价分析30第三篇 区域数据篇30一、蜀山区30二、包河区31三、庐阳区31四、瑶海区32五、政务区32六、高新区32七、新站区33八、经开区33九、滨湖区342010视点2010年已经过去过去，回顾2010年的合肥楼市，有许多值得盘点。本报告仅从住宅、区域等方面来一次全景式的数字扫描，并结合2009年的数据进行同比分析，仅供参考。2010年被誉为中国楼市的“调控年”，合肥楼市也不例外。截止2010年12月，合肥市区全市住宅成交套数累计76685套，成交面积累计743.9万，分别比2009年减少33.9%和34.4%。供应总量受调控影响不大，基本与2009年持平，全年面积供应比1.17，即1:0.86，可见，总体上2010年合肥住宅新增供应略大于成交。数据显示，合肥住宅均价12月均价达到6401元/，同比上涨1236元/。对比分析2009年，我们发现调控之年的合肥房价基本涨幅基本上2009涨幅相当，年度涨幅基本上都在1200元/左右。2010年也是合肥楼市的“豪宅年”，这一年合肥楼市在高端市场出现棠溪人家、内森庄园、绿城翡翠湖玫瑰园等别墅，均价破2万/、单套面积破500、总价近1000万的别墅,开创了合肥别墅市场的新局面；市场同时也出现金色名郡、金域华府、万达广场、融侨观邸、恒大华府等大户型精装修豪宅热销的局面，这些大盘名盘的热销如璀璨的明珠闪耀合肥楼市，不能不说是调控之年的楼市奇迹！1、2010年1-12月合肥全市住宅新增供应量分析截止2010年12月，合肥市区全市住宅新增供应套数累计88669套，新增供应面积累计867.25万，分别比2009年减少3072套和11.15万，预计全年住宅新增供应量与2009年基本持平。纵观全年，有几个供应高峰，其中有两个供应高峰都和政策调控关系密切。第一个政策性的供应高峰在4月份，其时国务院陆续出台了力度空前的新政，多家楼盘抢在新政实施之前开盘、加推，希望能有效规避价格下行的风险和资金链的潜在压力，市场表现可用“最后的疯狂”来形容。第二个政策性的供应高峰是9月份，楼市需求在经历了连续3个月的低谷成交之后筑底反弹，“金九”是合肥楼市传统的旺季，多家楼盘扎堆上市，并使出浑身解数，快速去化，在“金九银十”的季节里，合肥房价并未有实质性的上行。2、2010年1-12月合肥全市住宅成交价格分析截止2010年12月，12月合肥全市住宅月度均价6401元/，环比基本持平，同比上涨1236元/，涨幅与2009年涨幅基本相当。在2010年，全市住宅月度最高均价出现在7月份，其时正是合肥楼市成交量处于低谷期间，全市均价受个盘影响较大的一个比较特殊的月份；月度最低均价出现在9月份（排除1月份），这主要是包河、瑶海两区均有大量的低价房（非商品房）成交，在一定程度上拉低了全市住宅的均价水平。纵观2009、2010两年，我们发现，2009年合肥房价在3000+元/的“低基”上快速增长，迅速跻身“5”时代，曾几何时，我们惊叹合肥房价从“3”时代步入“5”时代的时间之短，然而，弹指一挥，2010年已成为历史，如今合肥房价已经稳居“6”时代！从2010年月度走势图上可以看出，特别是“4.17”新政和“9.29”新政分别赶在五一、十一黄金周前出台，及时地遏制了房价过快上涨的局面，年底合肥楼市的均价趋向稳定。2011年大势趋向1、2011年楼市以稳为主经历2010年两次房地产政策调控，房地产调控政策在信贷、税收、土地等方面基本出尽。房产税仅在个别城市试点开征，同时仅对高端物业征税，此举对整体市场影响有限。另外，值得关注的是“十二五”规划中保障性住房建设列入重点经济工作项目，随着大量保障性住房的开发供应，整体房地产市场将逐步回归理性和平稳发展。针对这一行情，业内人士分析认为，由于保障性住房开发政府投入大而利润小，开发积极性较低，短期开发量较低，对商品房市场的压力较小。但长期而言，如果保障性住房建设按照政府规划持续进行，对整个商品房市场的冲击无疑是巨大的，故市场以稳为主。2、发展方向：2011年合肥楼市小户型仍主打 精装房或增多 现在市场上的主要刚需购房者都是80后，这一代人大多是独生子女，结合之后形成的家庭规模也比较小，所以购房需求主要体现在小户型上。楼市调控抑制了投资性购房，而刚需购房者经过短暂的观望后还是会释放，这便构成了明年楼市在调控预期下的主要需求。针对这种需求，相应的房产品必然成为主流。 中国房产信息集团合肥机构总经理葛百会认为，明年合肥的房产品供应仍会以小户型为主，同时由于今年合肥拍卖的土地价格仍然偏高，开发商为了卖得上价，必然会推出更多的精装房。 “明年合肥的学区房会主要以小户型为主，其他类型的房子面积会稍微大一些，主要满足改善性需求的，但90平米以下面积的房屋仍是供应主体。”安徽建工学院房地产研究所所长李国昌说。他认为80后购房需求会占市场份额的30%左右。 中小户型将成为明年市场的趋势几乎是共识。观澜天下项目营销总监周振东说：“明年的商品房将会在户型上有所优化，得房率会更高，同时也更实用。” 但与此同时，高档房并不会被市场淹没。周振东说，明年合肥也将有很多高档次高品质的楼市上市供应。3、2011年调控力度还将从严 房价仍上涨目前而言，房价上涨压力很大，因此，2011年将持续2010年的调控措施，力度会更大，除了之前曾出台的税收、金融手段之外，房产税将在今年浮出水面，各种措施并举，以确保房价的相对平稳。2011年房价依然会在调控中增长，并且涨幅也不会太小，但这不意味着调控没发挥作用，这种上涨及上涨幅度都是调控作用下的结果，如果没有2010年的调控，那么现在房价的泡沫会是巨大的，对市场的损害不可估量。第一篇市场篇第一章经济环境一、近年GDP走势近年合肥GDP走势图合肥从03年起,合肥发展就进入高速阶段，人均收入不断增加，生活水平也在不断的提高，年均增长率达到18%，无论是总量还是均值现在都处在中部省份的前列。同时，合肥的配套设施也在逐渐的完善，我市已经建立了职业教育基地，该基地于2007年在瑶海区磨店乡动工建设，是我省“861”工程、合肥的“大建设”重点工程，也是合肥技能人才的培养基地。职教城征地7万平方公里，总规划入住院校25所，师生达20万人。已经签约18所，这些都是合肥得天独厚的条件，将会发展成为中国的一个“中心”城市。二、工业增加值合肥市统计局发布的“十一五”合肥工业经济发展报告称，今年合肥工业总产值突破3000亿元问题不大。汽车、家电、装备业成为合肥工业发展的3大先锋，其中4大家电总产量“十一五”期间更登上全国首位。 报告显示，2006年，合肥工业成功突破月产百亿、年产千亿两道大关；2008年，合肥工业总产值突破2000亿元，仅用两年时间就实现了1000亿元到2000亿元的突破。预计今年全市工业总产值将突破3000亿元，从2000亿元到3000亿元也只用了两年时间。 据统计，汽车、家电、装备业成为合肥工业发展的三大先锋。其中家电业在最近5年的表现尤为抢眼，主要产品产量大幅增长。今年，家电产业也将成为合肥首个千亿产业。三、进出口贸易据海关最新统计，今年前11个月安徽省外贸进出口总值达到了216.8亿美元，这是继2008年后安徽省外贸总值再次突破200亿美元大关，与去年同期相比增长了55.6%。全省外贸进出口、进口、出口增幅分别高于全国平均增幅19.3、36和7个百分点。外贸进出口总值位居中部地区第二位。 从呈现的特点来看，一般贸易进口大幅增长，加工贸易进出口发展较为均衡。1至11月，由于外资企业作为投资的进口设备物品大幅增长，拉动了全省进口增幅超过了80。机电产品出口占全省外贸的主导地位，增速较快。今年前11个月，机电产品出口43.7亿美元，占同期全省出口总值的近四成。其中，运输工具出口12.9亿美元，同比增长80%；机械设备出口15.8亿美元，同比增长34.9%。在皖江城市带承接产业转移等一系列大战略实施的带动下，特殊区域外贸进出口快速发展。1至11月，合肥高新技术开发区、芜湖经济技术开发区进出口增幅接近或超过60%。其中，芜湖出口加工区外贸进出口总值同比了增长6.6倍。四、固定资产投资2010年111月，安徽全省累计完成固定资产投资10662.2亿元，增长32.8%，这是继地区生产总值突破万亿元大关以后，第二个突破万亿元的宏观经济指标，标志着安徽固定资产投资实力有了新的跨越。安徽省发改委表示，从2002年首次突破千亿元到2010年再次突破万亿元大关，安徽仅用了9年时间。其中，今年第一产业完成投资194.9亿元，同比增长19.6%，第二产业完成投资5072亿元，同比增长41.4%，第三产业完成投资5395.2亿元，同比增长26.1%。当年累计固定资产投资总量提前一个月，首次突破1万亿元。五、社会零售总额据统计，2010年1-11月份全省累计实现社会消费品零售总额3738.4 亿元，同比增长19.2%，增幅高于全国0.8个百分点，位居全国第三，中部第一，扣除价格因素，实际增长15.5%。11月份当月实现社会消费品零售总额385.5亿元，同比增长19.4%，增幅高于全国0.7个百分点，扣除价格因素，实际增长13.3%。全省消费品市场运行主要呈现以下特点: 一、城乡市场同步增长据统计，11月份全省城镇实现社会消费品零售总额322.4亿元，同比增长19.5%，扣除价格因素，实际增长14.2%；乡村实现社会消费品零售总额63.1亿元，同比增长19%，高于上月0.8个百分点，扣除价格因素，实际增长11.7%。尽管乡村市场增幅仍低于城镇0.5个百分点，但增幅差较上月缩小0.8个百分点。1-11月份全省城镇累计实现社会消费品零售总额3138.6亿元，同比增长19.3%，扣除价格因素，实际增长16.4%；乡村累计实现社会消费品零售总额599.8亿元，同比增长18.8%，扣除价格因素，实际增长14.3%。 二、限额以上企业增势强劲限额以上企业凭借其充足的货源、优质的服务和发达的营销网络、丰富的销售方式，实现了强劲的销售增势，对消费品市场发展的支撑作用进一步提升。11月份全省限额以上企业实现社会消费品零售总额126.3亿元，同比增幅达43%，较上月提高3.7个百分点，也是今年5月份以来的最高增幅，高出限额以下企业32.4个百分点，占全省社会消费品零售总额的32.8%，比上年同期提高7.1个百分点。1-11月份全省限额以上企业累计实现社会消费品零售总额1224.8亿元，同比增长38%，增幅连续四个月保持在37%以上，占全省社会消费品零售总额的32.8%，比上年同期提高5.3个百分点。 三、大类商品全面旺销据对全省限额以上批发和零售企业商品零售类值统计，1-11月份建筑及装潢材料类、家具类、汽车、家用电器等商品同比增幅均超过40%，分别为94.5%、59.4%、45.8%、40.7%；吃、穿、用（日用品）等基本生活消费商品同比分别增长34.7%、36.7%、29.6%，其中吃、用（日用品）类商品增幅分别比上月提高1.9和0.5个百分点。 四、地区间增幅差距进一步缩小1-11月份，全省各市累计增幅最低18.9%，比上月提高0.1个百分点，最高19.8%，最大增幅差为0.9个百分点，首次低于1个百分点，为历年来最小差距。其中合肥、芜湖、淮北、马鞍山、池州5市社会消费品零售总额增幅均达到或超过全省平均水平，分别增长19.8%、19.5%、19.2%、19.2%、19.2%。地区间协调发展的趋势更加明显。 五、消费价格持续上涨据统计调查，11月份当月全省居民消费价格总水平同比上涨5.4%，较上月上升1个百分点，其中城市上涨5.2%，农村上涨5.8%。1-11月份全省居民消费价格总水平同比上涨3%，比上月上升0.2个百分点，其中城市上涨2.9%，农村上涨3.2%。 据监测，11月份全省生活必需品价格持续全面上扬。其中水果、食糖、肉类、食用油、粮食价格涨幅居前，分别较上月上涨10.3%、7.1%、4.9%、4.5%、2.8%，且涨幅分别比10月份扩大1.4、3.4、4、2.7、1.5个百分点；禽、蛋价格月环比涨幅分别为1.8%和2.7%；蔬菜价格较10月份上涨0.6%，但涨幅已较上月缩小5.5个百分点；水产价格月环比上涨0.8%；食盐、奶类价格基本平稳。 第二章房地产投资房地产开发投资环比增加1.5% 1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，同比增长36.7%，环比增长1.5%。截止到11月，在2010年一系列调控频频出台下的背景下，房地产开发投资额全年同比增长36.7%，房屋新开工面积同比增长48.7%，房屋施工面积同比增长28.6%，房屋竣工面积9.6%。土地方面，全年土地购置面积环比增长33.2%，土地购置费用77.9%，数据显示，土地购置费用增长速度远远大于土地购置面积增长速度，这意味着“面粉”价格的上涨速度大于“面粉”数量的新推速度，显然，这个分析结果会大大减弱2011年“面包”价格可能下跌的预期。第二篇 市场分析篇第三章 商品房市场一、市场综述供应量成交量齐下降、供应量降幅大于成交量的降幅：11月商品房供应量70.4万，环比降低了19.73%，同比降低了37.48%。成交量为72.15万，环比降低了6.49%，同比降低了54.35%，受到国家政策影响和合肥近期出台的各种抑制房价政策的影响，供应量和成交量齐减少，但是开发商都不会轻易降价，价格没有明显的减低，成交量连续两个月大幅的减低，说明受到国家政策的影响，大批消费者已进入观望期。成交均价小幅的下降：11月商品房成交均价为6900元/，环比减低了0.41%，同比上涨了37.61%。经过一个月的成交均价的小幅上涨，本月成交均价的小幅回落，受到国家政策的影响，各开发商的成交量都明显的降低，但是开发商都不愿意降价卖房，但是这种局面不会维持太久，预计12月份有大量的开发商打促销广告，成交量有一点的上升，但是成交价格不会上升的太快，可能会出现小幅降价。从长远发展趋势看，房价还会走高，但不会暴涨也不会暴跌，价格波动不会太大。二、供求关系分析供小于求，供求比下降：11月商品房的供求比为0.98，环比降低了14.16%，同比增加了36.96%。11月供应量和成交量均减少。从数据上可以看出，11月商品房市场供应量小于需求量。上个月楼市的供应量大于成交量，11月供应小于成交量。连续两个月的供应量大于成交量，市场存量充足。虽然11月供应量小于成交量，由于市场存量充足，商品房实施的价格并没有受到太大的影响。由于受到国家政策的影响，大部分投资购房的消费进入观望期，仍然有部分急需购房的刚性需求客户不得不加入买房的团队。11月成交量大于供应量，市场风险有所降低。国家由此出台的各种楼市政策以及合肥市对楼市的控制。预期未来供求比继续降低，市场风险急需降低。三、供应量分析供应量小幅下降：11月合肥市商品房新增供应量为70.4%，环比下降了19.73%，同比降低了37.48%。2009年的楼市风光十足，众开发企业对楼市信心十足，加大了推盘的力度。自2009年11月至2010年1月，供应量一直稳步上升。2010年前11个月合肥市新增商品房987.67万，各地相继出台限购令、央行加息、公积金贷款利率上调无疑是雪上加霜。从当前市场走势来看，合肥机构认为，商品房市场已经进入观望期。政务区供应为首、滨湖供应大幅下降：11月政务区供应量为首，共新增供应为16.29万占据合肥楼市供应的27.18%，为11月供应榜首。蜀山11月新增供应15.85万，比上个月的15.74减少了近0.11万，位居11月新增供应榜单第二。包河区11月新增供应13.46万比上个月的16.48万，减少了18.31%，降幅明显，位居11月新增供应榜单第三。高新区11月供应增加，11月有0.54万商品房上升。庐阳区11月新增供应12.70万，上个月新增供应10.10万，庐阳区月度新增供应较平均。2010年以来，瑶海区供应量较大，11月瑶海区供应量大幅下降，11月供应3.78万，比上个月的10.88万减少了7.1万，降幅明显，瑶海区5月至10月供应量较大，市场供应存量不多，预计未来该区域市场供应量也不会很大。滨湖区11月新增供应0.02万,比上个月的9.45万减少了9.43万。新站区这几年发展神速，未来将是合肥市最大的零配件中心。11月新增供应0.52万，较上个月减少了0.92万。经开区11月新增供应7.22万，降幅为33.20%。11月只有政务区、庐阳区、蜀山区供应量增加，其他区域供应表现齐降的局面，其中滨湖区降幅达99%，滨湖区目前存量项目不多，未来可新增的供应也不会有大幅增加的趋势。区域供应月度变化明显：11月政务区、蜀山区和包河区位居新增供应量前三甲，所占比例达全市的65%，比上个月的前三甲的比例略有上升。另外11月只有政务区、庐阳区和蜀山区供应量增加，其他区域供应表现齐降的局面。供应结构分析从供应结构来看，住宅供应量为51.97万，占据主导地位，占全市供应的73.82%，与上月相比，比例小幅上升。商业供应量为7.78万，占全市供应的11.05%，比例有所上升。办公供应量为0.69万，占全市供应量的0.98%，其他类商品房供应量为9.97万。11月各供应类型均明显降低，住宅依然是本月供应的主体，其次为商业和其他。2010年以来，住宅受到房地产调控的影响，供应量大幅增加，本月依然保持较高的水平，未来供应仍有继续增加的趋势。四、成交量分析成交量出现小幅下降：11月合肥市商品成交量为72.15万,同比减少54.35%。由于受到国家二次调控的影响，住宅成交量出现小幅的下降，11月成交量小幅的下降，与上月相比，11月成交量下降了6.49%。可以预测，未来商品房成交量将会继续减少，但是购房者的刚性需求并没有变，消费者购房需求趋于理性，市场进入观望期。去年房地产市场繁荣，成交供应均实现大幅增长，成交均价在各方博弈中不断攀升，增速已经超过了居民收入增长水平，却依然没有下降的趋势，继一系列调控政策之后，国家再推“国十一条”，更加系统、全面地表示要加快遏制房价过快上涨。国家政策对合肥的房价有一定的控制作用，合肥的房价经历了快速增长之后，过年期间有个短暂的缓和期间，11月成交量与上月相比，显著降低。投资购房者受到国家政策的影响，慢慢转为观望心态。为了稳定市场，预测未来国家不会出台相关政策，有关于房地税的传说也是无稽之谈。成交结构分析从成交结构来看，住宅成交量为57.06万，继续占据主导地位，占全市成交的79.09%，与上月相比，比例有所减少；办公本月成交量为7.63万，成交比重下调，占比10.58%，连续三个月办公成交量位居第二。商业成交量为5.81万，占全市成交的8.05%，比例有所下降，位居第三。商业的比重较大，成交量减幅明显；其他类商品成交量为1.65万，占全市成交量的2.29%，比例下调。住宅成交份额上月显著下调，商业、办公份额有所上升，但是成交结构变化不大。未来住宅将继续占据成交主力不变，商业、办公和其他类商品占据份额随月度变化明显。五、成交均价分析成交价格显著升高：11月商品房成交均价为6900元/，环比下降了0.41%，同比上涨37.61%。2010年1-7月以来，商品房价格一直处于上涨的态势，8月商品房价格出现下降，9月延续上个月价格下降的局面，10月出现房价小幅上扬，本月出现房价小幅下降。6月和7月商品房成交量不高，而豪宅推案较多，成交价格并不能全面的反应市场走势。8月成交价格小幅下降，但是与五月相比，仍然上升了373元/。受到国家宏观政策的影响，市场存量较多，商品房价格上升态势内部明显，由于近期国家调控力度较大，未来商品房价格会继续走低。继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，国土资源部于3月11日在其网站公布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。房价的过快上涨，在一定程度上受不断抬高的土地价格影响，国11条土地新政的出台，表明政府旨在通过调控土地市场来促使房价上涨趋于理性，引导房地产市场平稳健康的发展。取消首套房贷七折利率和首付两成的终结已经成为各银行共同遵守的准则，此举旨在打击投机性购房，挫伤购房者积极性，或延迟购房计划，使得消费者趋于理性。合肥近期也出台了各种新政，对于非理性购房进行打击。所有这一切必将对合肥市商品房成交产生积极的影响，但是商品房的刚性需求仍然存在，未来市场成交价格会有一定下降，但是降幅不明显。第四章 土地市场一、土地供应分析1、供应地块走势分析如上图，10年11月合肥市供应土地面积为56.40万，与去年同期相比大幅下降，同比下降52.47%。11月土地供应量与上个月相比，有所上升，环比上升38.10%，土地供应幅数也比上月增加8块。从供应幅数来看，11月供应的17块土地，其中8块为工业用地，分别位于经开区、瑶海区和包河区，其余9块均为经营性用地。由于今年到目前为止，土地供应量并未达到2010年合肥市土地计划供应量，因此相信下个月土地供应量会继续呈上升态势。2、供应结构区域与结构分析供应土地区域结构11月土地供应量排行依次为：包河区土地供应量为.34，瑶海区土地供应量为.06，高新区土地供应量为.85，庐阳区土地供应量为47786.69，政务区土地供应量为26666.68，经开区土地供应量为20223.1，蜀山区土地供应量为19500.1，依次占有比为36%，26%，18%，8%，5%，4%，3%。从11月土地供应来看，包河区依靠六块工业用地地块博得本月供应头筹，瑶海区主要依靠一块工业地块和一块商业居住综合地块，占到了全市供应量的26%，高新区主要依靠一块商业、办公、居住综合地块和一块居住用地，占到了全市供应量的18%，庐阳区主要依靠一块商业地块和一块居住用地，占到了全市供应量的8%，政务区主要依靠一块酒店、办公综合地块，占到了全市供应量的5%，经开区出让一块工业用地、一块商业用地和一块居住用地，占到了全市供应量的4%，蜀山区仅出让一块居住用地，占全市供应量的3%。二、成交地块分析（不含工业）1、地块成交走势如上图所示，10年11月合肥市共成交土地33.02万，较去年同期增加7.97万，成交土地总价为26.11亿元。土地成交幅数、土地总价和土地面积较8月份相比均有所上升。（9月、10月经营性土地成交为零）2、成交地块结构及用途分析10年11月合肥市成交的经营性用地占地33.02万，分别为高新区的AV-3地块和N-5地块，经开区的合经区001号地块和合经区073号地块，蜀山区的W1004地块，庐阳区的N1007地块和N1008地块，瑶海区的E1003-3地块和政务区的ZWQTA-022地块。成交土地价格走势如上图，10年11月合肥市经营性用地成交均价为466.11万元/亩，均价较之8月份的332.99万元/亩相比，上升降了39.97%，继续保持4月份开始，土地价格的上升势头。（9月、10月经营性土地成交为零）3、成交土地溢价率分析11月合肥市成交经营性用地9块。其中AV-3地块被安徽圣联投资股份有限公司以32670万元的价格竞得，平均溢价率为114.29%；N-5地块被安徽天祥房地产开发有限公司安徽蓝鼎投资有限公司以98231.9万元的价格竞得，平均溢价率为99.59%；合经区001号地块被安徽泰鑫投资管理有限公司以7518.66万元的价格竞得，平均溢价率为118.00%；合经区073号地块被合肥天时置业集团有限责任公司以330万元的价格竞得，平均溢价率为0；N1007地块被安徽申港置业有限公司以27467.12万元的价格竞得，平均溢价率为43.26%，N1008地块被香格里拉中国有限公司以6600万元的价格竞得，平均溢价率为0，ZWQTA-022地块被东莞市百利酒店管理有限公司以12160万元的价格竞得，平均溢价率为52.00%，W1004地块被合肥荣轩置业有限公司以17550万元的价格竞得，平均溢价率为5.26%，E1003-3地块被安徽圣联投资股份有限公司以58587万元的价格竞得，平均溢价率为120.67%。从11月经营性土地成交溢价来看，由于政策层面的调整，合肥房地产开发商拿地价基本高于底总价，可以看出，开发商的拿地热情很高。经营性用地楼板价分析如上图，11月成交经营性用地平均楼板价为2484.1549元/，较8月份的1625.085元/相比，上升了52.86%.(9月、10月经营性土地成交为零)目前看来，国家出台系列政策，特别是严格实行差别化住房信贷政策，以打击各种名目的炒房和投机性购房，从而抑制商品房住房价格过高、上涨过快、供应紧张的现象；同时通过增加居住用地供应，并调整住房供应结构，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。三、重点地块分析1、地块指标分析2、发展前景分析第五章 商品住宅市场一、市场综述供应、成交均小幅减少，供求关系自新政后首次供小于求：11月商品住宅供应量51.19万,环境减少28.94%，同比减少49.35%；成交量57.06万，环比减少10.48%，同比减少60.15%。11月商品房住宅市场自新政后，供求走势首次呈现供不应求态势。成交价格小幅下跌：11月商品房住宅成交均价为6383.14元/，环比下跌4.05%，同比上涨34.72%。11月行情成交之10月份又有所下滑，这是自“9.29”新政后连续两次下滑。自2010年4月份这段时间房价上涨过快的势头已经得到遏制。二、供求关系分析供企业关系自新政后首次呈供不应求：从11月份的备案数据来看，“金九银十”的季节已经过去，经过二次调控，合肥楼市在此步入8月份的销售行情，从成交量来看，可见目前楼市喧闹的“楼市回暖”之音水分较大。合肥住宅历史数据表明，“4.17”新政后，11月份的成交套数与成交面积均有所下滑，可见“9.29”新政调控效果尽管初效已经显示出来，但短期成效比4月份的“国十条”仍有差距，楼市调控加码势在必行。三、供应量分析供应总量分析供应小幅减少：11月商品房住宅供应量51.19万，环比减少28.94%，同比下降49.35%。政务区是供应主力：就区域来看，政务区是本月供应的主力区域，供应占全市供应量的28.32%。庐阳区位居第二，供应占全市供应量的20.61%。蜀山区位居第三，供应占全市供应量的20.07%。四、成交量分析1、成交总量分析成家量小幅下跌：11月商品房住宅成交量为57.06万,环比减少10.48%，同比下降60.15%。住宅类商品房共备案5647套，较10月6463套减少816套，降幅12.63%，销售面积达57.06万，较10月销售面积63.74万减少6.68万，降幅达10.48%。蜀山区是成交主力：就区域来看，蜀山区是11月成交的主力区域，成交占全市成交量的22.52%。包河区位居第二，成交占全市成交量的17.32%。瑶海区位居第三，成交占全市成交量的16.19%。2、成交结构分析3、成交价格结构对比高端产品购买力增强：11月合肥住宅市场成交价格区间7000以上占总成交量的31%；5000-6000占26%，6000-7000元占21%，4000-5000占11%，4000元以下占到11%，说明目前合肥市商品房住宅成交价格区间上涨到7000以上，合肥市消费者的购买能力有所增强。4、面积结构对比需求多样化，中等户型仍然位居主导地位不变：11月，合肥住宅成交面积中，80-100成为置业者的首选面积区间，占总量的36%；120-140的户型占总量的16%，成为置业者的第二选择；100-120的户型占总量的15%，排名第三；160以上的户型占成交总量的7%。总的来看，80-100段的比例说明消费者首次置业型需求占据主导，预计未来80-100的户型仍将是置业者的首选。5、房型结构对比二房保持主导地位：11月二房成交占市场总额的43.56%，三房成交占合肥住宅市场总额的32.80%，说明中小户型符合大众的购买力，首次置业型需求和改善型需求占市场主导地位不变。一房二房四房比例减少，三房比例增加：11月一房环比减少0.64个百分点，二房环比减少2.90个百分点，三房环比增加2.83%，四房环比减少0.13%。五、成交均价分析成交均价小幅下跌：11月合肥住宅销售均价为6383.14元/，环比下跌4.05%，同比上涨34.72%。第六章 商业市场一、市场概述供求比：2010年11月，合肥市商业市场供求比为1.34，本月供应量有小幅上涨，成交量也出现了小幅上涨，但供应量上涨幅度大于成交量上涨幅度，故本月供求比较上月出现了一定的比例失衡；供应方面：2010年11月，合肥市商业市场供应量为7.78万，环比上涨20.25%，同比上涨51.47%；成交方面：2010年11月，合肥市商业市场成交量为5.81万，环比下降39.45%，同比下降9.65%。二、供求关系分析市场供大于求11月合肥市商业市场供求比为1.16，不难看出供应的变动幅度稍大于成交变动幅度，11月供应量较上月大幅下降，但成交量较上月也是大幅下降，所以供应成交总体变化不大，供求比例相对保持平衡。从2009年11月至2010年10月的12个月中，全市新增商业供应114.34万，去化掉79.15万，即12个月新增存量为35.19万，库存量比上月略有减少，库存量依然很大。由于10月商业成交量较小，所以以10月的商业成交量计算，大概还需要7.3个月左右的时间才能去化掉这些新增存量。三、市场供应量分析11月合肥商业市场供应量为7.78万，环比上涨20.25%，