物业住宅小区共用部位、共用设施设备运行和维修养护工作计划

物业小区共用部位、共用设施设备运行和维修养护工作计划 按照DB510100/T 054-2010的规定进行维修、更新、改造。 有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查 中发现的问题，属于急修范围内，应在30分钟内组织到场维修。 按合同约定规范使用房屋专项维修资金，有紧急维修情形，按维修资金紧急使用预案实施维修。 每年第4季度制订出下一年度维修养护计划。 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。 雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。 设备机房 （1）每月清洁1 次，机房整洁有序，室内无杂物。 （2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 （3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效。 （4）设施设备标识、标牌齐全。 （5）张贴或悬挂相关制度、证书。 （6）记录齐全、完整。 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 项 目 系 统 巡查内容 计划巡 查周期 养护内 容 计划养 护周期 维修内容 计划维修周期 （日期） 更新 共 用 部 位 房屋 结构 柱、梁、板等结构构 件外观出现变形、开 裂等现象 1次/季/ 梁、板、柱等结构 构件，外观出现变 形、开裂等现象。 应建议相关业主申请房 屋安全鉴定，同时采取 必要的防护措施。按照 鉴定结果组织修缮。 / 5栋单元间沉降缝装 饰条部分开裂、沉 降缝屋脊及墙面开 裂、（2013年4月 20日地震所致） 需启动维修资金、项目 安排 / 建筑 部件 外墙贴饰面或抹灰、 屋檐、阳台、雨罩、 空调室外机支撑构件 等 1次/季/ 屋面出现不平整、 破裂等，构造层出 现空鼓等，交接处 出现不密实等，屋 脊、檐口出现不平 直等，影响使用功 能和观感效果 1-2次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修、 / 共用部位的门、窗、 玻璃等 1次/月 调整、紧固、 增补丢失附件 2次/年1.影响使用功能和 观感效果的 2.楼栋内通道防火 门面板部分损坏 1-2次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修。 / 5-4单元至屋 面通道门更换 成钢筋铁门 2月/ 共用部位的室内地面 、墙面、天棚；室外 屋面、散水等 1次/季/ 出现老化、断裂、 翘边、封口脱开、 严重空鼓等，引起 房屋渗水，严重影 响房屋使用功能 1-2次/年 严重影响房屋使用功能 的、及时计划维修。 / 汛前和强降雨后检查 屋面防水和雨落管等 1次/月 汛前和强降 雨后1次 / 影响使用功能和观 感效果的 1-2次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修。 / 附属 构筑 物 巡查道路、场地、阶 梯及扶手、侧石、管 井、沟渠等 1次/月 1-5栋屋面铁 爬梯、屋面至 电梯机房铁梯 、除锈刷漆、 1次/年 影响使用功能和观 感效果的 1-2次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修。 / 地下停车场反 光立柱护角部 分脱落、需打 孔固定 4-6月 10-12月 / 1-5栋单元外 铁护栏加固、 除锈刷漆 4-6月 10-12月 / 检查雨、污水管井等 1次/季/ 影响使用功能和观 感效果的 1-2次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修。 / 巡查大门、围墙、围 栏等 1次/月除锈上漆3-12月 影响使用功能和观 感效果的 1-2次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修。 / 巡查休闲椅、凉亭、 雕塑、景观小品等 1次/月 景观水泵1次/月 5-4栋间景观水泵烧 毁 4-6月 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修。 更新 木座椅紧固、 加固、除锈、 木条休整更新 、刷漆 4-6月 10-12月 影响使用功能和观 感效果的 1-2次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修。 1、经维修后达不到要求 2、维修费用达到重置费用50%及以 上 文体设施紧固 、加固、除锈 上漆 4-9月 影响使用功能和观 感效果的 1-2次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修。 1、经维修后达不到要求 2、维修费用达到重置费用50%及以 上 检测防雷装置 1次/年 / 影响使用功能和观 感效果的 1-2次/年 1、经维修后达不到要求 2、维修费用达到重置费用50%及以 上 共 用 部 位 建筑 部件 共 用 设 施 设 备 供水 系统 每半年至少应对二次 供水设施进行1次清 洗消毒，水质符合GB 5749的要求 水箱清洗消毒2次/年 出现管井堵塞、基 础沉降等 1次/年 及时计划维修 经维修后仍达不到要求 巡检供水设施，发现 跑冒滴漏现象及时解 决 1次/日缺水控制检查 1次/月 1.柜（箱）体锈蚀 、变形等 2.电气元器件烧毁 、线路短路等 3.电机窜轴、温升 超限等 4.水泵渗漏、叶轮 摩擦等 5.其它设备（变频 器及其联动装置等 ）出现故障 2次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修、 1、经维修后仍达不到要求 2、维修费用达到重置费用50%及以 上 巡视水箱间、水泵房 ，检查设备运行状况 、水箱、蓄水池盖板 应保持完好并加锁， 钥匙由专人保管； 1次/日 溢流管口、透 气口应安装金 属防护网并保 持完好 1次/月 影响使用功能和观 感效果的 1次/年 影响使用功能的、及时 计划维修、 1.经维修后仍达不到要求 2.维修费用达到重置费用50%及以上 水箱浮球及浮 球控制阀检查 1次/月 水箱浮球更换及浮 球控制阀检修、更 换配件 1次/年 连接件除锈上 油 2次/年各类阀门检修1次/年 排水 系统 排水设施：对雨、污 水井、屋面雨水口等 设施进行检查，组织 清理、疏通 1次/月（日 常） 1次/汛期前 及强降雨后 / 1.管道及附件锈蚀 、破裂 2.管道支、吊架脱 落等 1次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修。 1.经维修后达不到要求 2.维修费用达到重置费用50%及以上 污水泵：巡视检查设 备运行状态； 1次/日（汛 期） 1次/月 手动启动测试1次/月 养护1次/年 化粪池：发现异常及 时清掏 2次/月清掏2次/年影响使用功能 影响使用功能的、及时 计划维修。 1.经维修后达不到要求 2.维修费用达到重置费用50%及以上 供配 电系 统及 照明 巡视楼内照明、完好 率应不低于85%。 2次/周 影响观感效 果的 1次/季 一般故障修复1日内 复杂故障修复5日内 巡视楼外照明、完好 率应不低于85%。 1次/周 一般故障修复1日内 复杂故障修复1 周内 调整时间控制器1 周内 巡视应急照明1次/日 发现故障，组织维 修。 30分钟内 巡视低压柜运行状况 1次/3日 养护内容包括 紧固、检测、 清扫； 1次/年 1.柜（箱）体锈蚀 、变形等 2.仪表经检测后达 不到使用功能 3.各类电气元件及 开关连杆损裂、触 点烧蚀、线路短路 等 4.操纵机构、机械 闭锁、电气连锁等 出现故障 1次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修、 1、电器装置经维修后，有关部门巡 检仍达不到要求 2、维修费用达到重置费用50%及以 上 检查电气安全 1次/年 检查低压配电箱和线 路运行状况； 1次/月养护内容包括 紧固、检测、 清扫 1次/年 检查控制柜运行状况2次/月 巡视发电机充电机和 蓄电池 1次/周 试运行、保证 运行正常 2次/月 活化蓄电池1次/年 配电室、楼层配电间 ：有门、孔、洞、窗 等处的防鼠措施完备 ；穿墙线槽周边封堵 严密；锁具完好；电 缆进出线和开关标识 准确。 2次/年 配电室、楼层 配电间：有门 、孔、洞、窗 等处的防鼠封 堵；穿墙线槽 周边封堵严密 ；锁具修补； 电缆进出线和 开关标识增补 。 2次/年 配电室、楼层配电 间：有门、孔、洞 、窗等处的防鼠措 施完备；穿墙线槽 周边封堵严密；锁 具完好；电缆进出 线和开关标识准确 。 2次/年 影响使用功能和观感效 果的、及时计划维修、 / 共 用 设 施 设 备 1.经维修后达不到要求 2.维修费用达到重置费用50%及以上 变电站高低压电缆沟 、电梯底坑无积水。 2次/年 外表清洁1次/月 每2年组织对高低压 母线、配电盘、变 压器、电缆进行1次 例行试验，根据试 验记录对相关设备 进行维护。 1次/2年/ 计量读数抄录1次/月 每5年检验1次 内部核算电能 表。 1次/5年电能表故障 影响使用功能的、及时 计划维修、 经维修后达不到要求 电梯专业维保单位按照维保合同1次/15天维护保养、工程部水电工按照维保合同要求配合跟进 弱电 系统 前端设备是否正常 1次/月 摄像头检查调 校 1次/2月 出现故障，影响使 用功能、技防设施 设备出现运行不正 常和损坏等问题， 出现故障，影响使用功 能的, 应立即进行维修 。 1.经维修后达不到要求 2.维修费用达到重置费用50%及以上 1次/月 电锁、闭门器 、出门开关等 调整、紧固 1次/月 1次/月 红外对射探测 器运行状态测 试、保障设备 运行正常 2次/月 1次/月调整、紧固1次/季 1次/月调整、紧固1次/月 1次/月调整、紧固1次/月 传输系统是否正常： 线管（槽）、支吊架 、桥架检查 1次/月 影响使用功能 和观感效果的 1次/季 1.线管（槽）破裂 2.支吊架松动、脱 落、缺失等 3.桥架锈蚀、变形 等 中央处理单元是否正 常，是否保障设备运 行正常。 1次/周调整、紧固1次/季 1.各系统出现故障 ，影响使用功能 2.不间断供电电源 不能供电、供电电 压超出规定供电范 围或供电时间低于 产品标准 1.经维修后达不到要求 2.维修费用达到重置费用50%及以上 共 用 设 施 设 备 供配 电系 统及 照明 周界报警主机损坏项目安排时间更新 监控UPS电源损坏项目安排时间更新 车卡录制移至客户 中心、增加网线 项目安排时间 报警控制管理主机巡 查、保障设备运行正 常。 1次/日调整、紧固1次/季 出现故障，影响使 用功能、 出现故障，影响使用功 能的, 应立即进行维修 。 1.经维修后达不到要求 2.维修费用达到重置费用50%及以上 消防 系统 专业维保单位按照维保合同1次/周维护保养、工程部水电工按照维保合同要求配合跟进 防雷 系统 接闪器是否出现锈蚀 、损伤等 1次/季除锈上漆1次/季 1.3年及以上进行防 腐处理 2.出现锈蚀、损伤 等 1次/年 影响使用功能的, 应立 即进行维修。 经检测，不符合GB 50057的规定， 锈蚀部位超过截面的1/3或损伤长度 达到30%及以上 引下线、接地装置是 否出现锈蚀、线路断 路、电腐蚀等 1次/季除锈上漆1次/季 1、3年及以上进行 防腐处理 2、出现锈蚀、线路 断路、电腐蚀等 1次/年 影响使用功能的, 应立 即进行维修。 1.经检测，不符合GB 50057的规定 ，引下线和等电位连接线锈蚀部位超 过截面的1/3或损伤长度达到30%及 以上 2.测量接地电阻值达不到要求 避雷器（如阀型、管 型等）避雷器外观是 否损坏 1次/季/ 影响使用功能和观 感效果的 1次/年 影响使用功能的, 应立 即进行维修。 1.电导电流及检测串联组合原件的 非线性系数差值达不到要求 2.经测量，灭弧管内径、内部间隙 、外部柒层、两端连接、外部间隙和 排气、开口端的星形电极齿孔等出现 不合格 电源浪涌保护器、信 号浪涌保护器、天馈 浪涌保护器外观是否 损坏 1次/季/ 影响使用功能和观 感效果的 1次/年 影响使用功能的, 应立 即进行维修。 经检测，不符合GB 50343的规定 紧急维修 出现以下情况，应依法采取应急措施，及时除险，并实施紧急维修、30分钟内组织维修人员到场维修、 楼体外墙装饰面有脱落危险； 共 用 设 施 设 备 弱电 系统 中央处理单元是否正