2017年海南海口三亚房地产市场研究报告30页

,2017年海南海口三亚房地产市场研究报告,01TOPIC,海南宏观,基础薄弱、结构单一产业空心、旅游支柱,8省份异地就医,海南双暂停升级,海口、三亚机场扩建,海口异地落户,日月广场、新城吾悦广场、万达广场、远大购物中心开业,双暂停,三亚 “双修”“双城”,海秀快速路通车,海口万达广场、万达文化旅游城框架协议,宝龙长影100,国务院批复海南三亚城市总体规划严控新增建设用地,七星酒店海棠湾红树林度假酒店开业 海口市与阿里巴巴签约博鳌机场,品牌企业加速布局，旅游引擎不断落地,海口、三亚棚改,货币化安置,海口、三亚主城区新建住宅不得高于80米,文昌航天发射场成功升空,海南将进入全装修时代,海口碧桂园面市,融创海南区域品牌发布,绿城海口品牌发布,海口地王,三亚亚特兰蒂斯开盘,华润中心亮相,中海并购中信,海口双创,数据来源：海南省统计局,三十多年的发展时间中，海南的产业结构分别经历过三个阶段：从最早的“一强二 三弱”过渡到“一三并举”，再到现在的“三强一二弱”。近年来第三产业占比逐 渐攀升，比重已经超过50%，整个海南的经济侧重面越来越突出。,2016年海南第三产业构成情况,第三产业主要依托批发和零售业及房地产业两个行业 所支撑，旅游业以及住宿餐饮业所占比重也较重。,三产比重过半,房地产业、旅游业均为主要贡献产业,数据来源：各年度海南省国民经济和社会发展统计公报,2010年-2016年固定资产投资、房地产投资情况,房地产投资增速放缓整体占比仍处高位,2014年房投占比情况,2015年房投占比情况,2016年房投占比情况,2010年-2016年海南市场新开工、施工面积变化,新开工面积高速增长，开发信心增强,数据来源：海南省统计局,海南历年旅游总收入及旅游接待人数,数据来源：海南省统计局、海南省旅游政务网,2016年，海南旅游业对GDP贡献值降低，降低至7.7%。,海南旅游对GDP的贡献度,旅游市场稳步增长，旅游产业发展较快,全城热卖、成交飙升名企引领、分化依旧,02TOPIC,海南地产,海南双暂停,2016年2月23日，海南省政府关于加强房地产市场调控的 通知中第二条提出，加强商品住宅用地计划管理和规划审批调 控，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县：,政策加码,三,四,2016年12月9日，海南省政府下发通知，要求继续落实“两个暂 停”政策，进一步促进我省房地产市场健康发展，政策主要相关内容包 括：五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县，直接列为实施“两个暂停”管理的市县，不考核 ；不受限城市按照近两年的销售面积平均数来控制报建规模，双限城 市也有50%指标；优先安排用于分期开发项目，前期项目已销售面积在批准预(销)售面积的80%以上，且已售均价高于区域销售均价；从2017年7月1日起，各市县商品住宅项目要全部实行全装修。,暂停新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）用地供应一,暂停新增商品住宅项目规划报建审批二,一,二,政策条件：海南双暂停限土地供应限报批报建,2013-2016年海南历年土地供应成交对比,2015,年,2016,年,全省各用地类型供应占比,全省各用地类型成交占比,全省土地：双暂停收紧供给，住宅用地占比下降,数据来源：中国土地市场网,2016年土地成交区域分布,数据来源：中国土地市场网注：招拍挂所有住宅及住宅服务设施用地、商服用地,全省土地：土地价格分化明显，核心城市占据主要市场,|9878+5.75%,|1490.20+ 51.6%,2016，大数据，“繁华绽放”,成交面积,成交金额,成交均价,1508.53+ 43.8%,全省成交：全城热卖，市场扩容，进入千亿级平台,数据来源：海南省统计局,28%72%,海南省现房、期房销售面积对比情况, 现房销售面积425.98万，增长49.5%，增幅较上年同期提升15个百分点；销售额402.45亿元，增长64.5%。 期房销售面积1082.56万 ，增长41.0%，增幅较上年同期提升44.1%；销售额1087.76亿元，增长47.3%。,成交结构：住宅、期房占主导成交结构单一,94%,海南省各物业销售面积对比情况,数据来源：海南省统计局 住宅销售：销售面积1417.09万，增长43.8%，销售套数17.24万套，增 长44.3%，销售额1385.26亿元，增长52.4%； 办公楼：销售面积9.47万，增长4.6%，销售额12.66亿元，增长3.5%； 商业营业用房：销售面积55.99万，增长46.4%，销售额66.31亿元，增 长66.4%； 其他房屋：销售面积25.98万，增长28.6%，销售额25.97亿元，增长17.7%。,2%,4%,2015、2016年海南各市县成交量对比,2015、2016年海南各市县成交价格对比,分市县情况：成交普涨，价格分化,数据来源：海南省统计局,数据来源：海南省统计局, 2016年，全省房屋待售面积1271.84万，比上年同期减少44.63万，下降3.4%，主要集中在海口、三亚、澄迈区域，其中，住宅待售面积1029.58万，比上年同期减少77.76万，下降7.0%； 至2016年底，全省商品住宅库存比2015年底减少868万，去化期从45个月降到23个月。,全省商品住宅待售面积：下降至1029.58万 库存去化周期由45个月降到23个月,2016年海南省房屋待售面积（万m）,数据来源：房管局备案数据 2016年面积TOP10占全省23.73%，海花岛单盘约占12%，2015年TOP10占全省16.36%，市场集中度明显提高，单盘分化加剧。 从区域上看，今年陵水上榜3席，海口占2席，儋州、三亚、澄迈、琼海、文昌各1项目上榜，儋州海花岛、文昌鲁能山海天等名企大盘也 成功入榜，且恒大海花岛备案面积达到225,5.12万，遥遥领先。,2015年海南商品住宅备案面积排行榜TOP,2016年海南商品住宅备案面积排行榜TOP,备案面积排行榜：名企引领，名盘突出，南北平衡,2015年海南商品住宅备案金额排行榜TOP,2016年海南商品住宅备案金额排行榜TOP,数据来源：房管局备案数据 2016年金额TOP10占全省27.18%，海花岛单盘约占9.71%，2015年TOP10占全省23.72%，集中度有所升高，故全省单盘成交量分 化更为明显，竞争加剧。,备案金额排行榜：双星百亿，门槛跳增，南部占优,2015年全年名企排行榜,2016年全年名企排行榜, 名企2016年成交表现较2015年均有较大涨幅，2016年有三家企业成交额在100亿以上，且2016年榜首项目成交额是2015年榜首项目的2倍之多。部分企业如恒大、碧桂园、鲁能等2016年成交额为2015年的三倍之多。 与去年全年相比，名企分化同样表现明显，100亿以上的企业有3家，20-80亿企业有6家，10-20亿企业有3家，10亿以上的企业4家，分化加剧。 说明：本榜单数据为锦诚调研销售数据，非备案数据,名企表现：竞争格局出现，规模名企开始发力,恒大海花岛：105亿 2015年成交：119.11亿,保利中央海岸：18亿 2015年成交：8亿,恒大美丽沙：20亿,鲁能山海天：20亿,雅居乐月亮湾：4.9亿 2015年成交：3.5亿,碧桂园东海岸：16.8亿,中信泰富神州半岛：12亿 2015年成交：8亿,华润石梅湾：7.4亿 2015年成交：6.8亿,雅居乐清水湾：106亿 2015年成交：70亿,碧桂园珊瑚宫殿：62亿 2015年成交：32亿,富力湾：12亿 2015年成交：4.3亿,富力红树湾：24.5亿 2015年成交：6亿,万科森林度假公园：13亿 2015年成交：7亿,鲁能三亚湾新城：60亿 2015年成交：11.5亿,恒大文化旅游城：16亿 2015年成交：23.2亿,复地鹿岛：20亿,中海锦城：15亿,海航豪庭（北苑）：17亿,单盘表现：分化严重，规模大盘集中南北两极, 说明：本页数据为锦诚调研销售数据，非备案数据,千亿总量、城市分化百亿能级、外强中干,03TOPIC,解读海南,海南正式进入1000亿级市场规模的发展平台，不同于2013年，16年的市场更具含金量和持续性。No.1 客户的需求已经完全不是纯投机性的需求，而是实际的度假、养老、自住等需求。No.2 海南各区域的分化，已然形成了不同的市场特点，例如三亚、陵水稳定的岛外市场，海口充分释放的本地市场。 No.3 企业分化中开发主体的能级在提升，如今全国的TOP20强企业已悉数进入，开发能力、营销水平等大幅提升。,2010-2016年海南销售金额走势（亿元）,整体层面：海南整体容量达到1000亿+级市场平台,数据来源：海南省统计局,700-800亿级别,800-900亿级别,超1000亿级别,整体层面：国际旅游岛后海南房地产市场的正名年,2016年海南成交金额与全国重点城市对比,数据来源：海南省统计局、国家统计局将海南作为一个城市来看，海南成交金额位居全国11位，仅次于北上广深的一线城市以及杭州、天津、南京、武汉、成都、佛山等重点二线城市。,海口 391.28亿,澄迈 83.71亿,文昌 66.81亿,万宁 78.67亿,陵水,20.03亿 284.06亿,三亚 280.22亿,琼海 69.17亿,儋州 80.48亿,城市层面：城市发展不均衡,南北两极仍是主要热点,临高 23.06亿,乐东 26.64亿,东方 40.65亿,昌江 12.66亿,五指山 12.51亿,白沙 3.37亿,琼中 1.10亿,定安 9.14亿,屯昌 6.62亿,保亭,数据来源：海南省统计局,目前海南名企涌入，特别是大海口以及大三亚区域为名企热点进驻区域，一线名企的开发优势较为明显。2016年海南重点企业业绩梳理（亿）,中海、华润、融创、首创、 中南、海航,雅居乐、碧桂园、绿城、恒大、海航、富力、 合景,绿地、鲁能、中铁、中交、保 利、中弘、恒大、碧桂园、万 科、融创,碧桂园、融创、招商、海 航,鲁能、雅居乐、合 景、世茂、富力、中 南,鲁能、绿地、恒大、碧桂 园、中海、绿城、万达、 新城、海航、富力,恒大、碧桂园、富力、远 洋,恒大、中 南,恒大、中 南,恒大、碧桂 园,恒 大,第一梯队,本榜单数据均为实际签约数据,第二梯队,第三梯队,企业层面： “百亿级”成为第一梯队门槛,备注：数据来源为典型房企排行、海南区域为实时调研数据 海南地产企业快乐的是顺利完成了业绩指标，甚至超出了预期，痛的是为达成业绩，今年在渠道上又放血割肉，在销售价格上又委曲求全，更痛的是 卖完项目，一地难求，不知道下一个阵地在何方。 同时在集团中业绩占比较小，缺乏企业支撑和发展的话语权，目标完成难度加大，据统计2016年名企项目成交中，除雅居乐、鲁能海南区域成交占比 较大外，其他海南区域公司成交占集团整体成交的比重多处于5%以下，占比较低。,95.61%,99.32%,96.76%,96.93%,98.33%,98.60%,96.57%,99.31%,98.70%,97.23%,84.85%,93.51%,79.44%,97.23%,96.14%,4.39%,0.68%,3.24%,3.07%,1.67%,1.40%,3.43%,0.69%,1.30%,2.77%,15.15%,6.49%,20.56%,2.77%,3.86%,0%,40%20%,60%,80%,2016年名企海南区域成交占全国成交额比重100%,中国恒大 万科地产碧桂园绿地集团 保利地产 中海地产 绿城中国 华润置地 万达集团 新城控股 鲁能地产 富力地产雅居乐全国成交金额（亿元）海南区域成交金额（亿元）,新城控股合景,企业层面：海南房地产企业，快乐并痛着,930调控行业进入下行周期,不 排 除,政策周期的蔓延,引发,导致使得,成交量下滑，长期 开始价格下降,调控的可能性,影 响,置业客户的信心, 930调控下，海南暂时不在调控范围内，短期内仍处于行业红利期，同时其作为外向型市场，可吸引部分在一二线城市政策挤压下，前来海南投资以及度假的置 业客户，长期来看，随着行业下行周期的蔓延，客户置业信心受到影响，同时在市场价格上涨过快的情况下已出现调控。 2017央行一天内“加息”2次 ，进一步确认货币政策退出宽松的信号。2月3日，央行一日加息两次，即央行全面上调公开市场逆回购操作利率10个基 点，同日，中国央行上调常备借贷便利（SLF）利率，隔夜品种上调35个基点,两大风险：一是房价过快上涨带来的政策调控；二是银根收 紧影响行业信心，从而极大影响海南岛外市场,至3.1%，7天和1个月品种均上调10个基点，分别至3.35%和3.7%。,855,888,932,1191,1004,1052,1509,8735,8899,7891,8669,0,40005002000,6000,8000,10000,0,1000,1500,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,行业红利期：930调控政策下，全国重点城市房地产市场交易受限，海南作为外向型市场，加之其资源优势，仍处于房地产行业红利期，因此可吸引部分在 一二线城市政策挤压下，前来海南投资以及度假的置业客户。市场惯性期：2016年海南房地产成交量猛增，历史最佳成绩，市场扩容明显，2017年上半年市场仍处于这种需求的市场惯性期。全国受调控城市分布图2010年-2016年海南房屋成交情况,93