瑶溪谷产权式公寓返租测算2016

产权式公寓返租方式及测算建议深圳造利杨东歌2016-5-30公寓可售面积统计：A1产权公寓首层银行营业厅289.70 1091.21 商铺393.21 公厕68.43 垂直交通139.47 含大堂面积公共骑楼200.40 一半计算容积率二层标准间597.80 987.73 15间套间A54.45 1间套间B83.75 1间套间C48.02 1间服务用房19.28 垂直交通77.14 公共走廊107.29 三层标准间590.82 968.32 15间套间A53.84 1间套间B83.69 1间套间C47.97 1间服务用房19.28 垂直交通77.14 公共走廊95.58 四层标准间590.82 968.32 15间套间A53.84 1间套间B83.69 1间套间C47.97 1间服务用房19.28 垂直交通77.14 公共走廊95.58 五层标准间590.82 968.32 15间套间A53.84 1间套间B83.69 1间套间C47.97 1间服务用房19.28 垂直交通77.14 公共走廊95.58 六层标准间590.82 968.32 15间套间A53.84 1间套间B83.69 1间套间C47.97 1间服务用房19.28 垂直交通77.14 公共走廊95.58 屋面层闷顶137.30 137.30 不计算容积率楼栋合计6089.52 A2客栈首层商业面积373.87 628.11 骑楼面积145.30 一半计算容积率公摊面积108.94 二层公寓面积466.58 662.32 公摊面积195.74 三层公寓面积466.58 649.82 公摊面积183.24 四层公寓面积466.58 649.82 公摊面积183.24 五层公寓面积466.58 649.82 公摊面积183.24 六层公寓面积466.58 649.82 公摊面积183.24 屋顶层公摊面积93.00 93.00 不计算容积率楼栋合计3982.71 可售面积=A1总面积+A2总面积-A1首层-A2首层6089.52+3982.71-1091.21-628.11=8352.91按照销售均价8000元/，平均每间套面积（算上公摊）为60，则购房业主每月应还银行本息为：商业贷款首付为首付50%：酒店经营可承受的租金范围测算：1、对于房价的预测：市场数据测算表除红色单元格外，不要改动其他内容项目名称酒店式公寓房间数天数门市价出租率平均房价RevPAR平季245 298 40%233.39 旺季120 598 85.0%459.29 全年13354.79%348.60 191.02 191.02 客源折扣率客源比例卖出间夜平均房价卖出间夜平均房价客房营业额上门100.0%10.0%5 298.00 11 598.00 1,199,660 中介(扣除佣金）-60.00 10.0%5 238.00 11 538.00 1,040,060 会员卡88.0%10.0%5 262.24 11 526.24 1,055,701 协议客及其他85.0%15.0%8 253.30 17 508.30 1,529,567 休闲房（钟点、白日房）80或100元5.0%3 300.00 6 300.00 399,000 旅游60.0%25.0%13 178.80 28 358.80 1,799,490 会议75.0%25.0%13 223.50 28 448.50 2,249,363 总计100.0%53 233.39 113 459.29 9,272,840 2、酒店运营成本计算（可控成本测算GOP率）：可控营业成本、费用明细人工福利15.23%能源6.99%客房成本2.44%低值易耗品1.56%维修2.00%综合运营费用2.00%销售费用5.00%财务费用0.75%营业税5.50%合计41.48%回报成本计算第一种方案：按10年回报标准房款的年10% 预计实现均价8000元/ ，可销售面积8353 ，可实现总销售额6682万元； 需返租金8000元10800元/年/ ； 每年返800元/年/ *8353=669万元；总建筑面积8,353 租出面积0 客房数133 建筑面积/间55.3 租期10年租金/年6,690,000 租金/平米/月66.74 租金/间/天137.8 租金涨幅每3年涨5%5.00%3 转租收入/年0 租金/平米/月#DIV/0!一期客房数133 押金 - 规划许可证有投资额9,500,000 投资/平米1,137 投资/间71,429 折旧年限8 房产证有*开办费700,000 楼层6 电梯数量2 是否中央空调否停车场面积1,000 入住率55.00%平均房价349 RevPAR1192 RevPAR2192 租金/收入71.9%盈亏平衡点63.92%盈亏平衡RevPAR223 GOP/间112 可控成本/间79.5 可控成本%41.5%净利润率%-26.1%所得税率25%GOP%58.5%固定成本/间176.4 固定成本%92.0%员工人数35 人均工资福利3,375 人房比26.3%利润/间-64.2 check0 10年的经营收益测算：人民币 千元年度第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年客房数133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 营业天数365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 入住率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55% RMB 元房价349 349 349 349 349 349 349 349 349 349 RMB 元RevPAR192 192 192 192 192 192 192 192 192 192 营业收入客房收入9,318 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 租金收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 合计9,318 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 可控营业成本及费用小计3,862 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 GOP5,456 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 59%59%59%59%59%59%59%59%59%59%固定成本租金/月6,690 6,690 6,690 7,025 7,025 7,025 7,376 7,376 7,376 7,745 折旧摊销1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 小计7,878 7,878 7,878 8,212 8,212 8,212 8,563 8,563 8,563 8,932 酒店通过日常经营每年产生的毛利润GOP为545万元，而返给小业主的租金成本为669万元，我们每年需补贴小业主返租为：545万元-669万元 =-124万元/每年，10年共需返小业主1240万元。第二种方案：按12年回报标准房款的年8% 预计实现均价8000元/ ，可销售面积8353 ，可实现总销售额6682万元； 需返租金8000元8640元/年/ ； 每年返640元/年/ *8353=534.56万元； 12年的经营收益测算：人民币 千元年度第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年客房数133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 营业天数365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 入住率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%55% RMB 元房价349 349 349 349 349 349 349 349 349 349 349 349 RMB 元RevPAR192 192 192 192 192 192 192 192 192 192 192 192 营业收入客房收入9,318 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 租金收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 合计9,318 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 9,308 可控营业成本及费用小计3,862 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 3,860 GOP5,456 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 5,447 59%59%59%59%59%59%59%59%59%59%59%59%固定成本租金/月5,350 5,350 5,350 5,618 5,618 5,618 5,898 5,898 5,898 6,193 6,193 6,193 折旧摊销1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 1,188 小计6,538 6,538 6,538 6,805 6,805 6,805 7,086 7,086 7,086 7,381 7,381 7,381 酒店通过日常经营每年产生的毛利润GOP为545万元，而返给小业主的租金成本为535万元，酒店产生的毛利润已经可以支撑给购房小业主的返租。545万元-535万元=10万元以上两种方案均为计算资金使用成本和需要缴纳给酒店管理公司的管理费用。鉴于此，建议可按年回报8%，返12年进行返租给小业主，拉长返租年限，降低每年返租的比例，减少公司补贴金额，同时适当增加销售单价。640元/年/ *60 （单房可销售面积）/12个月=3200元，此为每月平均返租租金，可以覆盖月平均还贷2625元（按商业5.67%的贷款利率）。对于购房小业主，返租租金不仅可以覆盖每月银行房贷，而且还可以有盈余600元。相当于首付25万元，白得一套酒店式公寓，另外还每年赚取近7000元的零花钱。重点是给小业主算账买一间豪华度假酒店客房20万元能够变成150万元 买一间60平米的豪华度假客房，精装修单价每平米3000元，首付约为20万元。 每月酒店将返租3100元，比按揭每月月供2400元还多出700元，月供还贷款才10年，而我们返你12年，这等于你把20万元存起来得到活期利息，白白得到了一间四星级度假酒店豪华客房，还额外获得了10万元现金收益！ 你拿出来20万元，12年后，你得到总共3100元*12月*12年=元的租金回报 如果旅游地产按照年8%的升值（保守估值），那时候你的客房价值大约在100万元 你还有每年45天的免费开放权，价值2万元；你免交的物业费价值10万元 单单以上各项加起来，价值就已超过150万元 如果您把20万元存在银行，按照1.25%贬值率计算，12年后只有15万元再投住宅，已到