锡山区物业管理现状及发展对策

锡山区物业管理现状及发展对策随着城市化进程的快速发展和房地产市场的兴起，房地产管理也诞生了。 我区物业管理自1994年开始以来迅速发展，现在已成为现代人居住生活中不可或缺的服务行业。 但由于物业管理是新兴行业，发展还不成熟，政策、法律、法规不健全，在发展过程中存在诸多问题，需要研究和解决。一、我区物业管理现状近年来，我区住宅建设取得了巨大成果，人民群众居住条件明显改善。 随着大量住宅的使用，物业管理作为城市管理的新形式和市场经济的新兴服务产业，由谁开发出在我区从无到有、从小经历了很大发展过程的管理体制，由谁管理、实施市场化运行，管理对象从单纯的住宅区到办公楼、工业区、 商业广场等各类房地产的服务内容从房屋本身的维护扩展到绿化养护、治安保安、社区活动、环境秩序等，形成了多层次、全方位的服务局面。 建立企业化、市场化、专业化房地产管理新体制，建立专业化房地产管理队伍，前后9个园区获得优秀住宅园区称号，其中省优1个，市优8个。 迄今，全区物业管理公司已达31家，员工1155人，其中持证专业管理人员188人，住宅小区69人，全区累计专业管理面积600万平方米以上，物业管理垄断面积逐年提高，为全面提高我区物业管理总体水平，行业主管部门一贯近年来，关于加强新建商品房前期物业管理工作的意见等相关政策文件相继公布。 有效规范物业管理行业行为，推进物业管理市场化竞争进程，促进物业管理整体水平的提高。二、存在的主要问题和原因我区物业管理起步快，发展速度非常快，但随着社会经济的快速发展，人们对物业管理服务的要求也越来越高，除了物业管理企业管理水平不高、服务不足等普遍问题外，与物业管理过程相关的社区管理、部门联动等问题越来越突出主要问题和原因如下1 .社区管理的缺乏导致社会功能转移。 目前，我区商社住宅小区除柏庄一村、桑达园、春江花园设有社区居民委员会外，其他小区没有社区居民委员会应承担的社会事务管理责任，转嫁给物业管理公司。 住宅区的老板，无论是大事还是小事，物业管理公司都成为了“万能公司”。 如果问题没有解决，物业管理公司就会变成“出气筒”，业主往往会抵制物业管理费和物业管理。2、部门联动制度尚未建立，某些问题难以解决。 根据当前业主索赔状况分析，业主索赔呈多样性、复杂化趋势，如业主索赔所反映的那样，非法建设、违法装修、儿童附近入学难、住宅小区停车难等问题需要有关部门和社会委员会协作解决，如何有关部门协调沟通3、公用事业收费功能的转嫁，增加了物业管理企业的运营成本。 按照物业管理条例规定，物业管理区内供水、供电、供电、供热、通信、有线电视等部门应向最终用户收取相关费用。 实际上，在全区范围内，所有住宅小区的供水、供热都要支付房地产管理费用，部分住宅小区的电力供应要支付房地产管理费用，房地产管理企业不仅要派专业人员收取费用，同时还要承担损失带来的经济负担。 尽管有关部门也给予了补贴，但还是客观增加了物业管理企业的经费支出。 因此，物业管理企业意见大，亟待解决。4、老住宅小区的管理问题逐渐出现。 据调查统计，目前东亭区域内零星开发，沿街开发，无物业管理住宅小区和单一住宅53户面积67万平方米，居民6413户。 这些住宅大多是80-90年代建造的，住宅建设迟缓，环境卫生、安全管理等问题很突出。 发生问题后，业主找不到相关管理机构，相关部门受到投诉和帮助后感到无法处理，只能采取“头痛、脚痛”的方式处理，不能从根本上解决问题。5、业主自治意识不强，业主代表大会制度不能有效实施。 目前我区只有6个住宅小区设立了业主委员会，大部分住宅小区没有设立业主委员会，住房管理部门尽管做了大量工作，但由于业主自治意识不强，自主意识不佳，设立滞后。 此外，我区住宅小区社区管理机制不健全，无法发挥社区组织大众作用，也是小区业主代表大会制度无法有效实施的重要因素之一。6、农民安置房区管理需要引导和规范。 我区建设使用的农民安置房面积有三百多万平方米。 安置房区为顺应拆迁工作大局，施工工期严峻，分段建设、分段入住，相关设施建设不足，且至今尚未建设大型维修基金。 同时，业主的理念还没有改变，受原农村住宅观念和生活习惯的影响，花钱买服务的意识还没有确立。 目前，小区物业管理经费由政府承担。 随着大量拆迁住宅的建设和使用，各级政府的财政负担越来越重。三、对策和措施为促进我区物业管理企业健康发展，切实解决当前物业管理存在的问题，我们必须采取以下对策和措施。1 .加大宣传力度，使业主树立正确意识。 物业管理本身是新的，而且对于很多人来说，从过去的政府管理型到现在的企业管理服务型，从过去的农村分散型到现在的集中型的收费管理型暂时是完全不能理解和接受的。 因此，各级政府和物业管理企业应该利用现有的宣传工具，进行正确的引导，关心和宣传社会各方面的物业管理，使大众建立正确的消费意识。 特别是加大农民对安置住宅区居民的宣传力度，正确教导有偿服务市场化理念，逐步消除居民农村情绪，树立城市意识，让他们进一步接受物业管理。2 .建立健全管理机制，加强部门合作。 必须建立联动机构。 采取政府主导、有关部门共同参与的办法，共同处理群众反映的难点，切实维护群众的切身利益。 2 .建立健全的社区管理机构。 无论是新商社的住宅区，还是零碎开发和沿街开发的住宅，都要纳入社区管理的范畴，重视新建住宅区和社区管理的交接。 社区管理真正承担住宅区社会事务管理职能，在民事调解、社区治安、环境卫生、老年人工作、精神文明建设等方面充分发挥社区管理作用，加强与物业管理的沟通与合作，加强业主委员会和自治体的指导，使物业管理企业更好地开展物业服务三要进一步加强招标机制，彻底打破谁管谁的结构。 农民安置房区也将落实招标机制，信誉高、素质高的物业管理企业管理农民安置房区，为农民提供更好的服务，促进我区物业管理市场化。 四要加强农民安置房区竣工验收。 必须确保六个地方可以通过。 即确保住宅区安全设施场所、绿化设施场所、环境卫生设施场所、停车场(包括公共场所)场所、维护基金场所、房地产用房和辅助用房场所，保证实现住宅区长期管理。3、严格执行有关规定，逐步规范运行机制。 一是认真贯彻关于规范和加强农民安置房小区物业管理的意见精神，落实政府“扶一、送一程”，房地产管理企业采购部分，落实小区居民出路，逐年增加居民支出比例，在居民支付房地产管理费用之前，房地产管理企业逐渐脱离政府，走上市场化运营轨道。 第二，对于有水、电表的住宅小区，必须严格执行相关规定的条件不成熟的住宅小区，通过逐步审查，最终由相关机构向最终用户收取费用。 第三，供水、供电、供热部门充分履行自己的职责，尊重物业管理企业的意愿，同意物业管理企业，与物业管理企业签订代理服务合同，向物业管理企业支付相应的服务费用，切实减轻物业管理企业的经济负担，增强物业管理企业的运营活力。4 .加大维修力度，实行老住宅小区长期管理。 老住宅区的无人管理和管理困难已经成为居民和政府共同关注的问题。 政府必须加大维修力度。 筹措资金可由政府稍微，居民稍微方法筹措。 在进行综合整治的基础上，有实施物业管理条件的要招聘专业团队，开展物业管理，对于没有物业管理条件的零碎住宅，以社区居委会为中心组织业主自治小组，实施自治管理。5、加强行业管理，不断规范物业管理行为。 一是加强企业资质管理，加大物业管理企业准入，严格物业管理企业资质申报制度，实行物业管理企业资质制度和诚信档案记录制度，将物业企业资质等级和诚信程度与加工管理项目规模、等级相结合，促进企业间竞争。 第二，加强人员培训，建立物业管理员工教育培训机制，通过不同渠道开展不同层次的物业培训，建立了理解经营、管理、业务、伦理的专业团队。 第三，进一步开展房地产创星标准达标活动，增加房地产创星工作指导，积极培养省级、国家级优质住宅小区，典型全面促进，把全区房地产公司提升到班级水平。6 .加强对业主委员会的政策支持。 工业委员会是业主选举产生的自治体，是业主与房地产公司交流和谈判的场所。 如何提高业主自主意识和产业委员会工作热情？ 首先，必须法律明确行业委员会社团法人的性质。 只有行业委员会法律地位得到认可，才能维持自己管辖区内的集体利益，从根本上提高业主自治意识，然后通过政策和制度明确行业委员会的