新苑小区业主住户指南

尊敬的业主：您好！首先祝贺您入住新苑小区，我们公司全体员工将热诚欢迎您，能为您提供物业管理服务是我们公司的荣幸。作为业主，为了更好的为您服务，同时，也为了您及家人能了解并履行在小区居住中所应享有的权利及义务，恳请您在入住前仔细阅读此手册，以获取您及家人在接受服务前的知情权。竭诚希望您及家人与我们一起共同营造一个和谐、文明、健康、舒适、安全的居住环境，为这片美好家园增光添彩。 祝 您 全 家 幸 福 安 康 贵州恒丰物业管理有限公司新苑小区物业管理服务指南一、小区概况：位于贵阳市北新区路111号，属市区较繁华地段。总建筑面积10524平方米，其中住宅面积7569，商业面积1121，地下室面积1834，绿化率15%。地下车库及小区住宅各有一进出口，从整体看，新苑小区属综合性多功能袖珍小区，从其设计的新颖别致到绿化率较高，车库齐备及业主经济状况良好来看，新苑小区的物业管理工作属于高档次水平。 二、公司简介：贵州恒丰物业管理有限公司成立于1999年5月，是专门从事物业管理经营的独立核算的企业，是贵州省建设厅认定的物业管理三级资质企业，现为贵阳市物业管理协会会员单位。现拥有经专门学习，培训的专业管理人员队伍；将对新苑小区实施全方位的管理、服务和经营。目前，公司管理组织机构采用了总经理全权责任制的垂直指挥职能与职能部门的专业职能相结合的管理体制。这样既保证了公司总经理对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主方向，正确决策，又能够放手授权给公司职能部门去协调、指导、监督具体工作的执行。而作为基层作业层的各个业务部门，则能够在各职能部门的指导、监督和考核下依据明确的目标和要求开展工作。公司秉承“依法管理，用户至上，服务第一”的服务宗旨，坚持“物业管理，尽善尽美”的质量方针；专业提供全方位的物业管理服务，高层租售，工程完善配套服务。获得了业主的一致赞誉；2003年“联通大厦”获“贵阳市示范住宅小区”荣誉称号。2005年我公司被评为“贵阳市南明区计划生育先进集体”。在社会上树立了良好的企业形象。通过多年的努力，公司在市场上取得了骄人的业绩，在物业管理行业中奠定了坚实的基础，成为省内最具规模和极负盛誉的专业物业公司之一。“持续满足客户不断增长的需求”是恒丰人的一贯追求，我们将高举规模化发展、信息化、专业化管理的企业发展战略旗帜，继续做贵州物业管理行业的领跑者，为物业管理行业做出新的贡献，为城市化进程做出不懈努力和追求。三、我们的服务宗旨： 依法管理-用户至上-服务第一四、我们所采取的服务模式：管家式服务：让业主（住户）真实体验一对一的贴心服务：一站式服务：对业主（住户）的服务需求、物业管理咨询、服务投诉、只需要来访一次、一个电话我们就会及时给予回复和处理，以我们的高效工作让业主（住户）享受超值的服务。五、我们所采用的主要管理模式：严格按照贵阳市物业管理示范住宅小区标准实施管理：为管理目标和服务承诺的实现提供充分、有力的保障。准军事化的安管员管理措施：使安全防范服务工作达到技防、物防与人防三位一体的有机结合。高标准的设施设备管理，切实保障业主的正常生活。专业化的环境管理；为业主（住户）创造一个和谐、文明、健康、舒适、安全的生活环境。六、我们的物业管理、服务目标：通过我们严谨细致的管理、服务工作、使物业价值得以保值和增值，不断提高业主（住户）满意率。争取在接管一年在入住率达到70%时候，通过市级示范小区认证。在今后随着入住率的增加，争取达到省级示范小区或者国家级示范小区水平。七、我们为您提供24小时服务、咨询、投诉专线：电话：0851-新苑小区物业管理公共契约为加强住宅小区管理，维护各住户的合法权益以及住宅区公共利益，根据国家和省市法律、行政法规的规定，明确甲乙双方的权利、义务，特签定本公共契约。一 、 总 则第一条 经委托，贵州恒丰物业管理有限公司是本住宅区的物业管理机构，依照国家法律、行政法规对住宅区的房屋公共设施、居住秩序等事务行使管理，住户及物业公司应履行本契约的内容。第二条 契约双方应严格履行各自的权利、义务，对自己的行为承担相应的法律责任（行政、民事、刑事）和道德责任。双方在遵守本契约的同时，还应严格执行国家及省、市有关法律、行政法规的规定（见本指南有关法律、行政法规）。二、管理公司的职责第三条 负责住宅区域的管理、房屋和公共配套设施的维修养护。第四条 根据有关法律、行政法规规定和住户的合理要求，拟定、撤消及修改管理方案。第五条 维护房屋及配套设施的完好：（1）对排雨、排污管道、检查井、化粪池进行定期清理；（2）根据有关规定，定期粉刷房屋外墙，检查、检修或大修屋面、水电设备等，并按规定从维修基金分摊费用。第六条 维护住宅区公共场所的照明、消防等公有设施，保证其功能完好。第七条 保持住宅区公共场所环境的清洁卫生。第八条 对住宅区的各种车辆（含机动车和非机动车）实行停放管理。外来车辆除特种车辆外，其它机动车辆未经许可，一律不准进入住宅区。对所有进入住宅区的车辆，指定地点停放并收取停车费（管理办法及交费标准详见手册车辆停放管理规定）。第九条 负责住宅区内绿化的维护和管理。第十条 配合公安部门参与日常治安防范工作，对住宅区门岗实行24小时值勤及区内日常的定线不定时巡视。第十一条 对住宅区的商业服务网点进行管理。第十二条 按规定向业主、使用人收取综合管理服务费（收费标准按贵阳市物价管理部门审定标准执行），对逾期不交纳者，每天处以交款额5%的滞纳金。对拒交或无理取闹的，经物业管理公司宣传、劝导无效者，双方可通过法律手段进行解决。入住时按一年收取综合管理服务费。第十三条 对违章、违约行为进行纠正和处罚。其方式有：责令恢复原状、批评和教育（包括公开批评）、扣押或没收违章（约）工具和物品、依法拆除违章建筑或设施、报请地方行政主管部门实施经济处罚。 三、 业主（使用人）的权利和义务第十四条 依法享有房屋的所有权和使用权。第十五条 享有对住宅公共地方和公共设施的公共使用权。第十六条 享有对本住宅区各项管理制度的投诉权、建议权。第十七条 享有对管理单位及管理人员的监督权、建议更换权。第八条 房屋业主、使用人和其他应交费的人员应按规定交纳综合管理服务费，逾期应交纳滞纳金。第十九条 住户对房屋的使用，应严格遵守下列规定：1、 不能改变房屋的结构、用途及外貌；2、 未经批准不得在室内、梁、柱、板、平台、天台、通道及户外等进行任何形式的凿、拆、加建等改动；3、 不得堆放有损房屋或危及公共安全的危险物品；4、 不得利用房屋从事危害社会公共设施和公共场所的行为；5、 不得私自占用或妨碍他人使用公共设施和公共场所；6、 不得阻塞消防通道和挪动、损坏消防器材和设施；7、 不得在公共部位私自搭电、接水。第二十条 住户有权对其房屋进行规定范围内的装修、维修。但应服从有关装修管理规定（详件本手册装修管理规定）。第二十一条 管理员对住宅区进行日常巡视，并在必要时持有效证件进入所管辖的房屋进行安全、卫生、户访或其他公益事项的视查，住户或其他人员应给予配合。第二十二条 对公共设施由于使用不当或人为损坏所发生的维修由责任人承担，造成邻居利益损失的，由该住户承担赔偿责任。第二十三条 教育全体家庭成员及来访的亲友遵守本契约和住宅区规章制度，如有违反由签约人（或户主）对家庭成员或亲友的违章（约）行为依法负连带责任。第二十四条 遵守有关治安、户籍等管理规定，发现可疑人员立即报告有关部门。第二十五条 不得从空中向地面抛弃任何物品，违者应承担因故意或过失带来的一切责任。第二十六条 不得在住户休息时间（中午12点至14点，晚上11点至次日7点）制造噪声（如敲击、高音响、高声喧哗、按喇叭等）。第二十七条 不得阻碍相邻连房的正常维修，如上层漏水，给下层住户造成影响时，上层住户应配合维修，否则应承担因此给他人造成损害的责任。第二十八条 在公共区域内，不允许有下列行为：1、 随地吐痰、丢果皮、废纸和杂物，随地倒垃圾；2、 饲养鸡、鸭、鹅、猪等禽畜，公共场所散放宠物（应牵放）；3、 擅自接水、电或开挖道路、草地等；4、 搭建各类违章建筑；5、 损坏水、电设备、公共设施、花草树木；6、 不按规定位置停放非机动车辆；7、 机动车辆不停放在指定位置， 妨碍其它车辆和行人正常通行；8、 在阳台雨水管道中排放污水，造成雨，污混排第二十九条 不得擅自在住宅区任何未经允许的公共地方张贴、悬挂任何广告牌或其它物品。不得在公共设施上乱写、乱画、乱刻。第三十条 住宅区内住户应遵守以下各项管理规定：1、 装修管理规定；2、 清洁卫生管理规定；3、 绿化管理规定；4、 公共秩序管理规定；5、 消防设施管理规定；6、 公共设施设备管理规定7、 车辆停放管理规定；8、 招牌、广告公共场地、墙壁、屋面管理规定；9、 营业场所管理规定；物业管理公约一、装修管理规定1、 报批程序：业主应提前15天向物业辖区管理处申报。详细、如实地填写装修申报表。业主姓名住 址联系电话施工单位进场人数负责人联系电话装修施工项目内容约 定 事 项在本次装修施工中，业主、物业管理处、施工单位三方达成如下约定：（1） 每天允许施工时间：上午7：00-12：00，下午14：00-20：00（星期日停止装修一天）；（2） 如实填写装修内容，遵守装修管理公约。（3） 施工人员应办理临时出入证，需留宿的，应到小区管理处办理登记。（4） 不改动承重墙、柱、梁等主体结构；不擅自改动水电管线走向；不架设露天衣架；不随意搭建。（5） 空调室外机安装在指定位置。窗式空调只能安装在门、窗上（6） 装修垃圾须用垃圾袋装好集中送到指定的地点。（7） 施工中要注意防火安全，做好用电防范措施。（8） 因施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损坏他人物品和公共设施、设备的，由责任人或业主负责赔偿。（9） 隐蔽施工前应该检查内部水电配件完好，否则今后再修水电管件所发生的费用由责任人或业主负责。（10）因业主在装修时改动房屋结构而造成的房屋开裂等后果，由业主负责。施工队签字：（章） 业主签字：（章）管理处签字：（章） 年 月 日 年 月 日 年 月 日备注业主装修申报表以上装修申请经管理处审核同意后，方可进行装修施工。2、装修管理要求（1） 任何装修不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。（2） 不得擅自凿穿地面和房顶的水泥层。（3） 不得擅自改变原有外门面的规格及外墙装饰，只允许在门窗内增设纱门窗。（4） 装修垃圾应及时清运，倾倒到指定的地点，严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。（5） 严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水经由雨水管道排出。（6） 按照管理处的要求，空调外机安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水应接回阳台内或室内，且安装空调等大型耗电品，应经物业管理公司同意。（7） 装修施工应安排在上午7：00-12：00，下午14：00-20：00时间内进行，以免影响他人休息。（8） 需封闭阳台的，须申报物业管理公司并按管理公司要求施工。（9） 施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在前胸，并在指定的区域内活动。（10） 未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。（11） 底层住户装修，不得在阳台违章搭建。（12） 临平台的阳台、窗户不能改装门。（13） 全部装修只限于楼内单元内部，禁止改变建筑物的外观，并禁止在单元外做任何广告形式的装饰。3、装修管理费用（1） 业主装修前按￥2000元的标准向物业管理公司交付装修保证金。（2） 装修施工单位在办理“临时出入证”及“装修许可证”时，须按每平方米￥2.00元交纳装修管理费，“临时出入证” 按10元/个收取押金。（3） 业主（住户）应向物业管理公司交纳装修垃圾清运费：按每平方米￥3.00元计收。（4） 装修施工结束后，由物业管理公司派人对装修工程进行检查，若无违反本规定及物业其他管理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的并正常使用6个月后物业管理公司将如数退还保证金；若有损害行为发生，从保证金中扣除赔偿金。4、违规责任（1） 在装修施工中有违反上述规定行为的，物业管理公司有权视情节严重程度给予扣罚部分乃至全部装修保证金。（2） 装修施工中损坏公共设施、设备和给他人财产、物品造成损坏的，应照价赔偿。（3） 因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等公共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复（或承担修复费用），并视情况给予受损害者必要的赔偿。（4） 因装修施工造成外墙破坏、污染的，由装修户负责修补。5、管理权限（1） 住户装修管理由所属物业辖区管理公司全权负责。（2） 住户要求改动屋内水、电管线走向的，须经物业管理公司工程部经理同意方能进行施工。（3） 因特殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的，需经物业管理企业工程部经理批准。（4） 任何人均无权批准超过本规定的装修行为。（5） 如施工队违反本规定后，不听从物业管理公司的劝阻和安排，物业管理公司有权责令其停止装修行为。二、清洁卫生管理规定1、 各业主（住户）应使用垃圾袋实行垃圾袋装化，于物业公司规定时间内投入垃圾桶，以便清运。请勿将垃圾长时间摆在门口、走廊或楼梯间。2、 任何人员不得在管辖区域的公共场所内随地吐痰，乱丢烟头、果皮及纸壳。3、 不得乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。4、 禁止把垃圾、各种废弃杂物投入厕所或下水道。如因使用不当导致堵塞或损坏，业主（住户）应负全部责任及修理费用。5、 不得攀登，涂污园林雕塑小品。6、 严禁养性畜，养宠物限养一只且须符合政府有关规定，并妥善处理宠物粪便。7、 住户装修完毕应立即清扫，不得将废弃物弃于走廊、楼梯道及公共场所。8、 管理区域内公共场所，均不得乱涂、乱画、乱贴广告标语牌。9、 严禁高空抛物或泼（倒水）。三、绿化管理规定1、 不得砍伐、攀折花木，不得损坏树枝，不准采摘花果，不准用树木晒晾衣物或在树木上捆绑铁丝，钉铁钉等。不准损坏花木的保护设施及花坛。2、 车辆及行人不得辗轧和通过绿化带，不准碰坏绿篱栅栏。3、 不得在绿化范围抛洒杂物，堆放任何物品，不准涂污园林小品。4、 不得在树木、绿化带内设置广告牌、标语，未经同意不准在绿化带空地设管线迁移和损坏花草树木。5、 凡人为造成花木及养护设施损坏的要照价赔偿。如属儿童行为由家长或监护人负责。 四、公共秩序管理规定（一）护卫员值班规定1、 着装整齐、佩证上岗；2、 实行24小时值班制度，协助公安派出所、居委会做好小区的治安防范工作；3、 管理区域内门岗必须严格人员和车辆的管理，发现可疑人员应仔细询问及时报告有关部门；4、 根据管理区域的实际情况，合理布岗，定时巡逻；5、 当值护卫人员必须严格履行职责，认真完成各项任务，做好交接班记录，向接班人员汇报本班次工作情况。6、 当职护卫人员必须坚守岗位，非因特殊情况需临时调动不得擅离岗位。7、 当职护卫人员在管理区域内巡逻检查，发现有犯罪嫌疑的人员以及发生刑事、治安案件；发现易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品以及发生各类灾害事故，必须立即报告公安机关及有关部门，并协助做好调查和救助工作。五、消防设施管理规定1、 遵守电器安全使用规定，严禁乱接临时电器线路。2、 遵守燃气（燃油）安全使用规定，经常检查灶具，严禁擅自拆、改装燃气（燃油）设施和用具。3、 不得在阳台上堆放、晾晒易然、可燃物品和燃放烟花爆竹。4、 不得将带有火种的杂物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶烧垃圾。5、 进行室内装修时须严格执行装修消防程序及有关消防安全规定。6、 室内不得存放汽油、酒精和易燃、易爆物品。7、 不得在走廊等公共位置燃点香蜡纸烛，不得乱丢烟头火种。8、 楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭，不得堆放物品及停放车辆。9、 消防设施、器材不得挪作他用，严禁损坏、丢失。10、 教育儿童不要玩水、玩火、不在屋顶等危险地段玩耍。11、 不得封闭或损坏安全指示、事故照明设施或消防标志。12、 服从消防部门、物管部门有关消防方面的管理。13、 防火自查，整改火灾隐患。14、 学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警火灾及时报警， 积极扑救。15、 发现他人违章用水、用电、电焊、气焊或有损消防设施、器材的 行为，应及时劝阻，制止或向有关部门报告。六、公共设施设备管理规定1、 不得把垃圾杂物等丢入厕所及下水道，导致堵塞，损坏。若由于业主使用不当造成堵塞，所发生的疏通费用，与本管道相连的业主共同承担。2、 公共场所不得摆放杂物，不得占用公共通道和空间，不得乱涂乱画；3、 不得乱搭乱建或改变房屋使用功能。4、 不得损坏、涂划园林绿地及艺术雕塑等。5、 爱护公共设施、设备、电梯、对讲机，不得乱按电梯、对讲机开关键，不得私自乱接电线及管道。6、 不得在公共场所晾晒衣物，影响美观。七、车辆停放管理规定1、 业主（使用人）长期在管理区域内停放车辆，应与物业管理单位签定车辆停放管理合同或协议，明确双方责任。并办理定位立户手续，领取停车牌，凭牌出入，车辆必须停放在指定位置，并按物价部门及市交通管理部门核准的标准缴纳车辆停泊费。2、 进入管理区域的车辆必须经物业管理单位同意且服从管理，按规定的路线行驶，不得在人行道、消防道、绿化带上行驶和停放，不得高速行驶和鸣号。3、 车辆停放好后，车主须锁好车门，调好防盗系统，按规定登记向管理人员领取车牌并妥善保管，凭牌取车。如须特殊看管的车辆，需另行签订特约看管协议，并交纳特殊管理费。4、 不得在管理区域内清扫车上杂物于地面，漏水、漏油车辆不得进入。严禁携带易燃易爆、剧毒及腐蚀性物品。5、 不得在管理区域内试车、练习等，不得损坏路面、路牌、各类标识及其他共用设施。6、 管理区域内允许救护车、消防车、警备车、清洁车、工程车等特种车辆进出。禁止大型货车、拖拉机和违禁车进入（管理区域内市政路除外）。住户有特殊情况如搬家、运煤、运粮等，需大货车或者拖拉机进出管理区时，应事先到管理单位登记，经同意方可进出。通行和停放期间损坏路面、公共设施、花草树木等应予赔偿。7、 凡停放车辆超过三个月无人过问，而无法联系车主的，可视为无主车辆移交公安机关处理。8、 车辆进入管理区域停放时必须填写车辆出入登记表，记录车主、车型、车牌、车况、停放时间等情况，指引车辆安全停放在指定位置，发放停放车牌。9、 定时巡查，如发现车辆被损坏，车门未锁等情况及时通知车主处理，做好交接班记录。10、 车辆离开时，应核对登记表、停车牌和驾驶员，并在登记表上记录，收回停车牌后放行。发现任何疑问，应扣留车辆，立即报主管部门和公安机关处理。11、 发生车辆被盗、损坏、交通事故等情况，应及时保护现场，通知公安机关和保险公司等部门，作好协助调查处理工作。12、 停车收费标准和管理制度应贴于墙上明示。13、 车辆停放整齐有序，无违章停车，无鸣笛。14、 进出口畅通，行驶有序。车辆出入高峰期，有专人指挥交通，无交通事故发生，不出现交通堵塞。15、 车辆出入登记表、交接班登记表、值班记录填写清楚明确、迅速、无漏填项，登记率95%；各种记录保管完善，收发车牌准确无误。16、 按规定标准收费，不出现漏收和乱收现象，收费后出具收费凭证。17、 有专门的值班管理人员，佩证上岗，实行24小时值班及定时巡逻制度，值班时不会客、不闲聊，熟悉业主（车主）姓名相貌、车牌号和车辆外型、颜色、车况等。18、 管理人员必须掌握交通管理知识和管理区车辆管理制度，掌握突发事件的应急措施和救护措施。发现问题或事故发生时应立即赶到现场，正确采取措施控制局面，并及时通知有关部门处理。19、 保持停车场、停车线路及管理区域的清洁卫生，保持道路畅通，无垃圾杂物和障碍物品、危禁物品。停车场安全方便、便于疏散、不扰民、不阻塞交通，设计和规划交通标志、标线、有防盗措施，无事故隐患。八、营业场所管理规定为了保障各业主（住户）店主的生命财产安全，创造良好的经营环境，特制订一楼营业场所管理规定：1、 凡在大厦内营业的单位、店主应遵守大厦各项管理规定。2、 各营业单位、店主应严格按照商铺柜台租用规定范围经营，不得占用公共场所、走道，任何商铺柜台均不得将货物、杂物、垃圾堆放在商铺门面柜台以外。3、 各营业单位、店主须按规定设置招牌，不得在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指路牌、广告牌等。4、 各营业单位、店主应保持店容店貌及环境清洁，按规定要求设置垃圾桶，及时清倒垃圾，做到门前“三包”（包市容卫生、包环境秩序、包绿化美化）。5、 各营业单位、店主应保持小区安静，不得大声喧哗及大音量使用广播器材。6、 凡在大厦内营业场所装修，亦应严格按装修管理规定执行，并特另强调不得随意更改房屋结构、改动水电设施、消防器具及其他公共设备，违者除责令停止或恢复原貌外，并视其情节轻重，处以人民币5000元以上罚款，逾期不交纳罚款者，每天加收5%的