5S-龙湖内参资料-开发项目报建敏感点管理(美化版)

开发项目敏感点的管理一、导言房地产项目开发是一个系统工程，从征地到研发设计、政府建设、项目建设、市场销售、交付、物业管理和后期运营，每个环节都是紧密相关的。本报告旨在分享和分析公司开发的项目设计施工申请中的一些情况。目的是缩短设计周期和应用周期，保证计划的实施。特别是对工程后期验收中容易出现的问题和可能引起业主投诉的潜在问题进行警示，以避免将来发生。本文分为五个阶段：方案、初步设计、施工图、施工过程检查和工程验收。二。方案阶段1.规划1.1项目名称的确定项目名称应与公司规定的统一名称一致。完成申请后，客户服务部将更改待出售项目的名称。如果有条件统一建设前名称和销售名称，最好。但如果无法达到(当项目提交施工时，销售名称尚未确定)，在整个施工报告期内，项目名称不会改变。案例如，蓝湖县第三期的名称是在提交建设之前确定的：“林泉新上”。该建议书以“林泉信商”的名义提交施工。但是，在此过程中，公司将项目名称改为“蓝湖县三期”，造成不必要的时间成本等。根据促销需要，市场部更名为“弗莱明格”。在办理预售时，房管部门要求预售项目的名称必须与建设项目规划许可证的名称相匹配，否则不能使用“弗莱明格”的名称。如果建设项目规划许可证“蓝湖县三期”的名称改为“弗莱明的”，规划局将以两种方式答复：一、从方案名称重新申请建设；b .替换项目的场地名称为 flemingo 。这两种方法耗时太长，公司无法等待。1.2检查经济指标经济指标：包括土地面积和性质、地上地下停车空间、容积率、绿地率、建筑密度等。土地面积是指净土地面积或出让土地面积。把握经济指标是每个阶段的重点。我们必须分以下几个阶段考虑这项工作。如果计划阶段报告的经济指标相同，我们必须考虑如何处理施工图阶段的经济指标。规划许可证的经济指标将直接影响预售许可证的办理等。也将影响规划的竣工验收。案在规划竣工验收前，对景区进行了实际测量。根据京开南区的要求，以勘察院现场勘察的区域为准。由于景区内有大量的灰色空间，施工过程中也有一些调整，4号楼和4号店的实测面积超过了规划允许的面积误差(见附图)，经与勘察院多次沟通后，基本解决。因此，在规划和验收实际测量之前，我们应该提前掌握哪些地方可能存在问题以及如何控制它们，如景观的灰色空间，如何做好实际测量之前的工作等。1.3配套设施是否齐全(如公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点)居委会的配套标准是15平方米/100户。公共厕所是指在社区外开放使用的厕所。其他配套设施指相关规范和文件(有特殊规定的除外，如本条第六条：是否符合监管要求)。由于对“垃圾站”和“垃圾收集点”规模的理解偏差因人而异，建议在公司开发的项目设计图纸中将“垃圾站”标注为“垃圾收集点”。1.4是否满足选址和设计条件的要求？主要是提醒设计负责人不要泄露物品。俱乐部和其他有产权争议的建筑物以及建筑物的命名应该避免未来的所有权纠纷。详见王明方的分析报告。1.10重视综合管网和环评前工作综合管网设计审查：排水接口位置和标高是否可行，给水接口位置是否明确，考虑电力走廊、电信电话宽带走廊的连接，以及燃气接口和走向不能在市政绿化带内平行布置(可以交叉)。1.11重新关注其他部门提出的问题内部部门：物业、工程、成本等。外部部门：市政和排水公司等。1.12符合物业管理相关规定(标准已在开北区实施，其他区也将实施)建设规模(平方米)提供的物业管理用房比例业主委员会成员住房面积(平方米)100005304403.550超过3701.13是否符合“9070”小户型法规的要求2.消防2.1建筑用途的性质应明确(如住宅、商业、公共建筑等)。)A.高层建筑：住宅建筑和公共建筑对电梯前室的面积有不同的要求。b .商业建筑的水电费用、首付比例和税费高于住宅建筑，这将增加购房者的支出，并直接影响房屋的销售。C.非住宅建筑综合规划费高于住宅建筑(住宅：2元/平方米，别墅及度假村：3.5元/平方米，商业及其他：4.5元/平方米，工业厂房：1元/平方米)建议在满足土地性质的条件下，尽可能根据居住建筑设计类似SOHO的：栋建筑。2.2消防道路和灭火面的规定请不要混淆2005年版“高法规”第4.1.7条(指消防场所)和第4.3.1条(指消防道路)。2.3防火区应给出清晰的表述2.4审查消防疏散通道的设置(疏散通道宽度、疏散距离、疏散位置等)。)2.5在项目设计中，建筑物应采用何种规格(如高规格、坡度规格、新的施工规格等)。)？2.6建筑之间的防火间距2.7确定消防站的施工方法渝府令(2002)140号：居住区1500 4000户，旧城改造和新区开发总建筑面积30 40万平方米，应建微型消防站。总建筑面积在40万至80万平方米之间，应建一个小型消防站。超过80万平方米，应该建立标准消防站。3.景观美化3.1审核绿化指数表，明确绿化块的计算方法和数量。3.2景观实体计算面积的审查。紫都绿化审批见附图。3.3古树名木保护规定。3.4关于树木移植和损坏的规定。3.4重点景观处理的建议和意见。应特别注意城市重要道路附近项目的景观处理，如景观观察和良好的山体观察项目。3.5集中绿地和城市绿化带的权属界定。有必要明确市政绿化带的所有权以及景观设计和景观建设的责任部门，这涉及成本投入。4.人民防空4.1本地施工和搬迁施工的经济成本比较4.2是否有已经建成的人防工程，人防工程是否会受到损坏，并执行赔偿标准答：由于负责民防赔偿的地区民防办公室受地区政府管理，公司应直接为地区总监工作，并争取免除赔偿(有先例)。B.旧人防工程损坏按易地建设补偿标准执行：根据重庆市人民政府办公厅文件关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知(渝办发2005204号)，新建工程按人防工程的4%执行。人民防空工程需要易地建设的，按规定缴纳易地建设费30元/平方米根据渝办发2005204 重庆市财政局关于调整我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准的通知号，核实相关内容。5.教育5.1重视学校和幼儿园的配套建设根据监管要求和相关规定，学校和幼儿园的班级数量应合理设置。5.2对于不配套的项目，应实施项目业主子女入学的总体规划。6.社会发展6.1关注居委会：15100户7.环境保护7.1项目环评报告审批规定7.2目前设立餐饮的相关规定设计中应考虑减少餐饮对工程影响的措施，如隔油池、排烟设施等。7.3在满足污水排放标准的前提下，生产污水可直接排入市政污水管网。详渝建发(2006)19号8.能源节省虽然节能设计在方案阶段没有审查，但考虑到节能因素(体形系数、朝向、外窗、围护结构等)。)与方案设计密切相关，方案设计不能只考虑房屋类型、外立面等方面，而应权衡方案设计与节能的关系，否则，实施节能投资的经济成本和时间成本将会增加。二。初始设计阶段1.消防(最初的消防审查目前是消防审查的最后阶段，重点是控制)1.1关注项目指标和家庭总数1.2高层建筑应沿两条长边形成环形车道或消防车道。1.3注意消防配套设施(如消防站等。)1.4对于不同类型建筑物(如多层、高层、一级或二级消防)的消防资格定义是否有争议1.5建筑之间的防火间距1.6设计商业项目时，尽可能使用关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知2.公园2.1配套指标(以绿化指标为重点)、汇总表和植物配置表(可行性)评审2.2注意审核绿化指标的计算结论和计算方法2.3配套集中绿地和市政绿地的检查和监控3.防雷法3.1建筑物防雷等级的定性确定3.2是否进行防雷风险评估(高度超过5万平方米的项目或高度超过50米的项目)3.3应尽可能控制(减少)防雷引下线的数量，以减少防雷审计费用的支出。4.人民防空4.1迁建只需人防计划审批。4.2是否有已经建成的人防工程，人防工程是否会受到损坏，并执行赔偿标准4.3进行现场施工时，应对新建人防工程的面积和等级进行审查。5.建设委员会5.1检查并注意初始文件和批准计划的指标在初步设计文件中，计划审批的质量和指标(消防、园林、规划、人防等。)对应的各个学科应该是一致的。5.2注意总图总平面图的深度(无障碍设计、道路宽度、坡度等。)，表达方式，以及与市政道路的关系。5.3节能审核：热量计算表和节能建模光盘随着国家的重视，节能越来越成为一个不可逾越的审批程序。因此，在规划阶段，节能的因素(体形系数、朝向、外窗、维修结构等。)必须得到充分考虑。尽可能不仅仅是房子的类型，等等。这给以后的节能工作带来了意想不到的困难。特别是，对于节能办公室来说，要求对节能建模电子文档进行审计是非常关键的。5.4重视相关部门(消防、防雷、环保)的初步审批意见各部门(消防、园林、防雷、人防等)的审批意见。)应相互一致(指标、建筑特征等。)三、施工图阶段1.消防1.1设计负责人应确认dra的内容、质量和指标3.3审查施工图是否与计划和初步审批意见一致。3.4地方人防施工图审查意见应完整3.5检查放线结果是否准确，建筑间距是否符合规划技术要求。由于放线偏差和节能保温施工，建议在满足规划技术要求的基础上，建筑间距增加5cm。3.6关注节能审查结果3.7关注规划局信息中心提供的区域指标核算结果施工图阶段总面积指标与方案阶段总面积指标的允许偏差为1%；B.确认施工报告内容中各种性质的建筑面积是否与施工图一致；C.检查规划局计算的各单项建筑指标是否与施工图一致。上述工作是为了确保工程顺利验收，并及时将房屋交付给业主。3.8外观审查4.人民防空4.1只有完善人防工程的支付程序，人防工程才能轻松建设。4.2人民防空工程在现场建设的，应当对新建人民防空工程的面积、等级和设计深度进行审查，并取得市人防办对施工图审查的书面意见。四、工程建设过程中的规划测量和检查1.主题0检查：规划局委托重庆勘测院进行检查。它主要检查主体主要角落的坐标和标高是否与提交施工的施工图纸一致。2.裙楼封顶检查：规划局委托重庆勘测院进行检查，主要检查裙楼的高度和外形尺寸是否与规划施工图一致。3.塔顶密封检查：规划局委托重庆勘测院进行检查。主要检查塔架的高度和外形尺寸是否与计划的施工图纸一致。五、项目验收阶段1.消防验收1.1工程验收范围、面积、建筑名称应明确工程消防验收容易出现问题的原因：A.施工期间的设计变更；建筑名称和面积统计标准不一致(设计、工程、规划、房屋管理等部门。)；施工方案的版本与施工版本不同；D.非公开原因。措施：(1)。在主体工程施工达到正负零之前，研究开发部应向项目部组织全面的设计和施工报告交底，并向项目部移交一套完整的施工报告材料；(2)。验收前3个月，项目负责人应牵头组织项目部、设计、施工申请和销售团队检查施工申请图纸与工程实体的差异，找出原因并协商解决方案。1.2建筑物的使用性质应与初步设计图纸(或施工图)的消防批准一致(如住宅、商业、公共建筑等)。)与工程竣工验收和未来使用有关1.3消防道路和表面是否符合审批要求检查宽度、数量、位置