2015年下半年云南省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的估价前提考试试卷

2015年下半年云南省房地产鉴定史理论与方法:假设开发法的评价前提考试论文本卷共分为2大问题50题，回答时间为180分，总分为100分，60分合格。第一，选择题(共25个问题，每个2个问题，每个问题的准备选项中只有一个最合适的问题)1、单位宽度标准宗地的总价格用作线性价格时，临街面总价格=线性价格临街面。2004年考试问题答：个别深度价格修改率b:累积深度价格修正因子c:平均深度价格修改率d:混合深度价格修改率e:工业土地监测点评价价格2、一般用于评估开发完成后用于租赁或个体经营的房地产开发项目，也可用于评估住宅投资项目，但在开发完成后不应用于评估销售情况的盈利性指标为()。A.财务净现值B.静态投资回收期C.财务内部收益率D.动态投资回收期限3、批准的建设用地由征收土地的_ _组织实施。A.地方人民政府B.市县人民政府C.市县人民政府土地管理部门D.乡镇人民政府4、每个投资方案的净现值期望值不同，计划风险大小作为比较和选择投资方案的主要标准，此时应选择的判别指标为_ _ _ _。A.净现值B.净现值期望值C.净现值标准偏差D.净现值标准偏差系数5、在以下投资组合中，投资者的平均选择风险最低的是_ _ _。A.股票投资基金B.债券股票C.投资基金债券股票D.债券投资基金6，一座房地产建筑于1991年10月1日建成，经济寿命为60年。此后，1996年10月1日补充土地使用权转让手续，土地使用权转让期限为50年(自补缺之日起计算)。该房地产将于2006年10月1日估价。据计算，该房地产的土地回购价格为2000万韩元，建筑物回购价格为3000万韩元，残值为0。在评价点(2006年10月1日)，该房地产估价_ _万元。A.4091B.4182C.4250D.50007、房地产开发项目所需资金大部分是以()方式筹措的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.股权融资8、1名合格的房地产专业评价师，不需要房地产评价。答：扎实的理论知识b:广泛的人际关系c:丰富的实践经验d:良好的职业道德e:工业土地监测点评价价格9、项目_ _是监督成本费用和降低项目费用的重要手段。A.成本管理B.进度控制C.质量管理D.合同控制10，在下次评价目的的评价结果中，确实不公开市场价值的是。答：房地产转让价格评估b:房地产资产股价评估c:房地产抵押价格评估d:房地产拍卖初步价格评估e:工业土地监测点评价价格11、假设开发法评价在选择评价对象的最佳开发利用方法时最重要的是_ _ _。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳强度D.最佳开发时间12.某夫妇都拥有按成本购买的住宅改造房，目前因离婚申请，法院确定了财产分割。法院委托对该住宅改造价格进行评价的情况下，合理的评价价格是。答：这种住房改良从目前上市交易的一般价格中扣除转让者应缴纳的土地使用权转让金b:房屋改造现行上市交易的正常价格c:目前房价已改为原价。d:当时房子的房子换成了原来的价格。e:工业土地监测点评价价格13，宪法规定，国家为了公共利益，可以根据法律规定对_ _土地进行补偿。A.计费B.征用C.征收或征用D.申请14、以下关于维护基金管理的措辞中，正确的是。答：在业主委员会成立之前，保管基金由房地产行政主管部门托管b:业主委员会成立后，水利基金由物业管理企业托管c:维修基金仅限银行，专用；基金闲置时，不能挪作他用d:业主转让房地产所有权时，余额维护基金退款e:运行层的组织调整15.某企业12月末资产负债余额部分为现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据及应付帐款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。企业的流动资产比率为_ _ _ _。A.40%B.50%C.200%D.250%16、以下对变形接头的说明无效：答：膨胀节也称为热缝，是为了防止温度影响引起变形而设置的变形接头b:沉降物是防止载荷、结构形式、基础能力差异等引起不均匀沉降影响的变形接头c:防震缝是在地震影响下设置的变形缝d:防震缝不能与膨胀节、沉没接头的要求相结合。e:运行层的组织调整17、鉴定师通过评价活动衍生的评价对象专门理论。a:评估标准b:估价原则c:评估结果d:评估方法e:工业土地监测点评价价格18、设计阶段不包括影响项目成本的因素。答：整体图形设计b:建筑组织设计c:建筑设计d:工艺设计e:运行层的组织调整19、建筑物的经过年是实际经过年和有效经过年，它们之间的关系是_ _ _。A.有效经过年等于实际经过年B.有效经过年比实际经过年短C.超过实际经历年的有效经历年D.有效经过年可能比实际经过的年数短或长20、以下关于金融商品的说明中，错误的是_ _ _。A.一般来说，金融工具的流动性与收益呈负相关B.本票由付款人签发，付款人在参考票据时或在指定日期对收款人或付款人的票据无条件支付指定金额C.与银行本票相比，支票不是由银行签发的，而是由存款人签发的D.中国人民银行发行的人民币实质上是一种银行券。这表明中国人民银行对持有人的一种负债21、如果建筑的一侧与建筑外部空间接触，并且与建筑的长轴方向一致，则为墙。(2007年考试问题)答：外墙和钟墙b:外墙和水平墙c:山墙和垂直墙d:山墙和横墙e:运行层的组织调整22、公共设备建设费在房地产开发项目投资估算费用构成中相当于_ _ _。A.土地成本B.移转专案费用C.住房开发费D.管理成本23，城市房屋拆迁管理条例规定，房屋拆迁要由公证机关公证。答：共享b:抵押c:租赁d:托管e:房地产估价机构必须加盖公章。24、使用结构的远距离工业厂房。答：砖树b:砖石c:钢筋混凝土d:钢e:运行层的组织调整25、一幢建筑物的重置费用为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，没有暖气，下水、直通造成的功能折旧为8万元，旁边新建铁路维修后，经济折旧为5万元。这套房子的折旧额为一万元。A.9B.1C.14D.62个以上的选择题(共25个问题，每个问题的2分，每个问题的对比选项中2个以上，至少1个错误)。错误的选择，这个问题不能分割；选择较少，每个选择的选项都是0.5点)1、以下内容是房地产广告的要求_ _。A.房地产广告涉及所有权或使用权，所有或使用的基本单位必须是具有实际意义的完整生产、生活空间B.房地产广告中有价格的标志的话，必须明确标明实际售价，指明价格的有效期C.在房地产广告中使用建筑设计图或模特照片要在广告中注明D.房地产广告必须标明房地产管理相关要求。E.在房地产广告中，不能利用其他项目的形象、环境作为这个项目的效果2、以下有关折扣拍卖的论据是_ _ _ _。A.折价拍卖也称为“英格兰式拍卖”或“推定拍卖”B.价格下降的拍卖。也就是说，拍卖品的价格从高到低，依次减少，直到有人收到价格，立即成交C.根据拍卖方式，可以分为人工拍卖和电子拍卖两种D.根据谁出价的原则，对方表示接受是承诺，拍卖合同成立E.打折拍卖是买方报价拍卖。3.在闲置处置方法中，开发建设的期限要延长到最大年限。A: 5B: 3C: 2D: 1e:运行层的组织调整4、房地产市场的功能如下：答：库存房地产资源和利润分配b:引导供应以适应需求变化c:指导政府制定科学的住房供应计划d:引导需求以适应供应条件的变化e:库存分配房地产资源利润变化5、补偿标准以物(房)为主，_ _更好地反映了民法关系最一般的原则。A.股票投资补偿B.同等带薪C.同等报酬D.物理补偿6、以转让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人变更原土地使用权转让合同约定的土地用途必须取得的同意。答：原土地转让人b:市县人民政府城市规划行政部门c:市县人民政府房地产管理部门d:原土地转让和市、县人民政府城市规划行政部门e:运行层的组织调整7、不满足选择标准临街面地块要求的是_ _ _。A.面对街道B.土地形状是正方形的C.临街面和临街面深度的比例很合适。D.用途是路径部分的典型用途E.容积率所在的路线价格区是表示多样性的容积率8、特定地区的特定房地产价格见1998-2004年下表。特定类型的房地产价格1998 2004(单位：元/m2)A.年份B.1998C.1999D.2000E.2001F.2002G.2003H.2004一. 2005年J.房地产价格K.1800L.2000M.2220N.2460O.2730P.3030问. 3360R.9、管理中心住房公积金运行的基本要求如下：答：优惠b:安全性c:流动性d:风险e:运行层的组织调整10、一个房地产投资项目的表面收益率为16%，项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，那么项目计算期间的年均通货膨胀率为_ _ _ _。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%11、以下是关于房地产拍卖特性的。a:房地产拍卖很多，价值很高b:房地产拍卖件少，价值低c:拍卖结束后的后续作业d:拍卖结束后续工作较少e:房地产拍卖在法律上很强12、一般来说，房地产投资风险分析的重点是_ _等分析。A.投资资金的安全性B.项目定位的科学特征C.预期收益的可靠性D.投资项目的可行性E.资产管理的复杂性13、某保险房地产在其未来第一年有效总收入为20万元，运营费为14万元，此后5年内，年有效总收入将以前一年为基准增长5%，运营费将增长3%。价格每年上涨3%，报酬率为9%。那个房地产的现价是一万元。A.229.067B.232.534C.185.676D.195.67314、特定地区商品住宅价格从2000年到2004年为681元/m2，712元/m2，744元/m2，781元/m2，815元/m2，使用平均增减法，该地区商品住宅价格为2006年A.849元/m2B.865元/m2C.882元/m2D.915元/m215、价值工程、价值提高方法等。答：功能增强，不更改成本b:不更改功能，降低成本c:增强功能，降低成本d:功能增强小于成本增加e:功能下降低于成本减少16，预计一个房地产今后第一年的总收益和总费用分别为12万元，7万元，此后各增加2%和1%，这种房地产的资本化率为8%，这种房地产的价格为_ _万元。A.100B.42C.63D.7717、消费信贷有两种类型。答：类似于企业以信用或分期付款的方式向消费者提供消费品的商业信用b:属于民间信用，企业以信用或分期付款的方式向消费者供应消费品c:类似于政府以信用或分期付款方式向消费者提供消费品的国家信用d:属于企业以信用或分期付款方式向消费者提供消费品的商业信用e:属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款的方式为消费者提供资金18、成本方法折旧中建筑的有效经过年数=经济寿命-_ _。A.自然寿命B.剩馀寿命C.研修后D.剩馀经济寿命19、登记房地产鉴定人没有按照规定处理变更登记，如果在期限内修改，不在期限内修改，将被处以原以下罚款。答：1000B: 5000C: 10000D: 30000e:运行层的组织调整据20，房屋建筑工程质量保修办法透露，一般使用时住宅建设工程的最低保证期限为。答：屋顶防水项目是3年b:装饰项目是一年c:2年给排水管道d:冷却系统是两个冷却期间e:设备安装2年21、房地产开发是通过多种资源的组合提供人类生活空间，改变人类生存的物质环的活动。这里的资源包括很多方面。答：城市基础设施b:高科技c:城市公共设施d:资金e:专家经验22、以下房地产图面的表现法中_ _ _ _是正确的：A.房地产磁砖是综合反映房屋及其土地位置和所有权等情况的基本图表，其规模一般为13336500B.房地产分配图可以反映出未来所有房屋及其土地使用情况等各种房地产因素C.房地产家具图是表示房屋建筑结构的详细图纸，比例尺一般为13336100D.因为房地产家庭是分推图的区域详图E.分蘖图是有关创建假设地图和分幅地图的基本信息23、质量控制包括_ _的质量控制。A.投