2015年云南省房地产估价师《相关知识》：建筑工程一切险模拟试题

2015年云南房地产估价师相关知识:建筑工程全风险模拟测试本卷分为2个主要问题和50个项目。回答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25道题，每道题2分，每道题的备选选项中，只有一件事最符合问题的含义)1.以下关于路线定价方法的陈述不正确。路线定价法的本质是市场法。其理论基础与市场法相同。这是房地产价格形成的替代原则。路线定价法适用于城市街道两侧商业用地的评估。丙：采用路线定价法的前提是街道相对规则，两侧临街用地相对有序。路线定价方法是在特定街道上设置标准临街面宽度，并选择几个标准临街面地块来计算它们的平均价格。工业用地监测点评估价格2.假设开发方法适用条件的最准确表述是_ _。A.新开发的房地产项目B.待售的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产3.房地产的土地价值占总价值的40%，建筑价值占总价值的60%。可比房地产取得的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为。答：6.2%乙：7.2%C:8.2%D:9.2%工业用地监测点评估价格4.房地产投资项目的实际收益和现金流量不符合预期目标的风险为_ _。A.比较风险B.收入现金流风险C.持有期风险D.时间风险5、土地收购贷款金额通常不超过土地评估价值()。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%6.由于市场不景气和周边地区住宅房地产的增加，办公楼对商业不方便，减少了需求。预计未来一段时间的年平均空置率将从现有的15%提高到25%，月租面积为70元/。据了解，办公楼的可出租面积为10000，运营成本率为40%。如果办公楼的剩余租赁年限为30年，投资回报率为8%，其他条件不变，办公楼将贬值1万元。甲：548.19乙：558.15列车员：567.39D:675.40工业用地监测点评估价格7.在房地产估价中，长期趋势法的前提是_ _。过去形成的房地产价格变动趋势将来仍会存在B.在市场上可以找到足够的历史房地产价格信息。过去房地产市场没有明显的季节性变化。d .政府有关房地产市场监管的政策不会影响房地产的历史价格。8.众所周知，酒店能够在未来30年内获得丰厚的收入。经测算，未来3年的收入分别为93万元、100万元和120万元。第四年到第三十年的净收入将稳定在130万元左右。如果该地区酒店房地产的回报率为12%，则被评估房地产的价格为人民币元。A.992.06B.983.10C.1080D.8329、以下关于房地产投资信托基金(REITs)特征的陈述，是不正确的()。A.专业投资经理负责运营和管理收入现金流的主要部分分配给股东分为两种形式：股权型和抵押型D.良好的投资流动性10.申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向_ _ _提交申请材料。A.人力资源和社会保障部B.住房和城乡发展部C.地方省级人事行政部门D.当地省级房地产管理部门11.2002年，房地产价格评估机构的年度应纳税所得额为99872元，企业所得税按_ _ _ _ _计征。A.12%B.18%C.27%D.33%12.以下关于经济适用房政策的陈述是不正确的。答：经济适用房价格的确定应以保本微利为原则。经济适用房的建设单位是美国房地产评估机构必须加盖公章13.对于一个房地产，已知建筑的重置价格为1000元/平方米，新费率为70%，房地产年净收入为140元/，土地资本化率为6%。如果该建筑的资本化率为8%，则该房地产的价格为人民币/。答：1 700乙：2 000C:2 100D:2 400工业用地监测点评估价格14、在估价假设和限制条件下，当没有理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应()。A.假设建筑结构是安全的B.确认建筑是安全的C.强调建筑结构的安全必须经过相关的专业鉴定D.表明建筑结构的安全性难以确定15、_ _ _，不属于对外交通用地。A.管道运输B.港口C.企业内部铁路D.机场16.地块面积为5000，当前容积率为0.8，土地市场价值为4000元/。翻修是有计划的。如果批准的规划容积率为5.0，底价为1 500元/，理论上应支付土地价款。答：1250万元乙：1750万元丙：2050万元丁：2150万元工业用地监测点评估价格17、征收100亩耕地，该耕地在征收前三年的平均年产值为1000元，按最高补偿标准支付10000元的土地补偿费。甲：30乙：60列车员：80D:100房地产评估机构必须加盖公章18.在房地产评估中，三个可比实例对应的具体单价分别为6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，综合可比性评估得到的三个可比实例对应的具体单价权重分别为0.3、0.5和0.2。如果分别用加权算术平均法和中值法计算最终单位价格，前者和后者的差额为()元/平方米。A.-100B.-50C.50D.10019.从一个房地产投资项目的资产负债表中，我们可以得到以下项目信息：总负债为3000万元，总资产为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。那么房地产投资项目的速动比率是_ _。A.167%B.80%C.200%D.60%20、下列不属于房地产部门的规定是。A: 商品房销售管理办法乙：城市房地产开发经营管理条例C: 城市房屋拆迁单位管理规定D: 房地产开发企业资质管理办法房地产评估机构必须加盖公章21.以下关于临时建设和临时用地管理的陈述是正确的。A.经批准的临时建设和临时用地期限一般不得超过3年临时建筑是指不需要限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管道或其他设施。临时用地是指因建设、堆放或其他原因需要临时使用而不需要复垦的土地。D.临时建设和临时用地对城市规划的实施都有重要影响。22.酒店的总投资是通过每个客房的总投资乘以客房数量来估算的。这种估算方法称为。答：单位估算法单位指数估算法工程数量的近似量化算法d:估算指标的估算方法贷款合同23.下列关于土地补偿费和安置补助费使用的说法是错误的。答：土地补偿费归农村集体组织所有。b:地上附着物和青苗的补偿归地上附着物和青苗的所有者所有。丙：对农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用。对其他单位安置的人员，补贴付给个人。房地产评估机构必须加盖公章24.据了解，一个房地产投资项目的购买投资为4500万元，营运资金为500万元。如果投资者投入的股本为1500万元，经营期内年均利润总额为650万元，年均税后利润为500万元。试着计算这次投资的资本利润率丙：如果评估报告超过使用寿命而未被使用，则评估责任期为评估报告的使用寿命。如果评估报告在其服务期内使用，评估责任期应为无限期或直至评估服务结束。工业用地监测点评估价格两个多项选择题(总共25道题，每道题2分，每道题2个或更多选项，至少有一个错误。选错了，科目不计分；如果你选择较少，你将获得0.5分的选择)1.房地产的价格不是由开发和建设成本决定的。因此，使用成本法评估时应注意的内容包括。答：应该采用客观成本，而不是实际成本应该采用实际成本而不是客观成本成本法的计算结果应结合选址、规划设计等进行调整。d:成本法的计算结果应根据市场供求情况进行调整。成本法的计算结果应根据评估客户的要求进行调整。2.某一种房地产的供应是由许多因素决定的。除了随机因素，经常起作用的因素包括_ _。A.房地产的价格水平B.相关房地产的价格水平C.房地产开发成本D.房地产开发商对未来的期望E.这类房地产开发的技术水平3.在企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标如下。答：资产回报率乙：净销售利率c:资产负债率d:库存周转率e:股东权益回报率4、建筑折旧分为材料折旧、功能折旧和经济折旧。其中有_ _，属于经济折旧。A.功能落后B.缺乏功能C.环境污染D.通信量拥挤E.正常磨损5.房地产中介机构承担房地产项目的全程咨询服务，技术难度大，情况复杂，人员和时间消耗大。该项目总投资为1亿元。根据相关规定，该机构可以收取1万元。甲：20乙：30列车员：50D:80E:1006、下列陈述不正确_ _。A.利息准备金率代表用项目利润支付利息的担保倍数。对于一般房地产投资项目，指标值应大于1B.偿债准备金率代表可用于偿还本金和利息的资金偿还的贷款本金和利息的担保倍数。对于一般房地产投资项目，指标值应大于1.2在国际上，银行通常要求这个比率保持在200%以上一般来说，开发周期为2年的商品住宅开发项目，目标成本利润率应在35% 45%左右7.处分抵押房地产的收入金额首先为_ _ _。A.扣除土地出让金B.处置抵押房地产的付款C.偿还抵押权人的债权D.抵押房地产应纳税款的扣除8.马克思的利率决定论认为，利率水平取决于_ _。A.平均利润率B.资本供求C.通货膨胀水平D.资金的成本9._是市场上一个庞大且易于识别的客户群。A.弥合差距市场B.细分市场C.主流市场D.消费者市场10.以下关于商业地产的陈述是正确的。(2008年问题)答：它可以给投资者带来营业收入和现金流分割房产销售已经成为最流行的商业模式。丙：适合长期投资机构投资者之间的交易是必需的地理位置对它特别重要11.城市总体规划的短期规划期一般为_ _年。A.1B.3C.5D.1012、中国现有的房地产价格统计，是基于各类房产()的统计。A.平均价格B.加权价格C.样品价格D.交易价格13、指卖方被迫出售，买方是自愿的而不是被迫购买，价格是_ _。A.异常交易价格B.清算价值C.政府定价D.土地价格的划分14.人们在购买决策过程中可能扮演不同的角色。有。答：发起人影响者c:决策者d:买方旁观者15.WheC.箱形基础D.桩基础16、根据噪声的机理，噪声分为。答：机械噪音空气动力学噪音丙：电磁噪音稳态噪声e:不稳定噪音17.正常情况下，拍卖价格、投标价格和协议价格之间的关系为_ _。A.拍卖价格投标价格协议价格B.拍卖价格协议价格投标价格C.投标价格拍卖价格协议价格D.投标价格协议价格拍卖价格18.假设一个房地产投资项目的折现率分别为i1=15%、i2=16%、i3=17q%和i4=18%，相应的净现值分别为Npv 1=300万元、Npv 2=100万元、Npv3=-50万元和Npv 4=-150万元，则用该方法计算的内部收益率为_ _。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%19.中国信托业务的范围包括。答：金融服务b:委托业务丙：代理业务d:外汇业务e:信托业务20.买方和卖方必须经过多次搜索或长时间的谈判才能完成房地产交易。这个过程反映了房地产。答：不可移动适应性丙：流动性差互动贷款合同21、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋拆迁活动。(2009年问题)答：变更商务c:礼物d:租赁e:扩展22.房产10年租金收入的最终价值为20万元，年租金增长率为6%。租金在每年年底支付。如果年利率是6%，第五年的租金是_ _元。A.14945.1