上海2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益状况描述模拟试题

上海2016年下半年房地产估价师理论与方法:房地产权益状况说明模拟试验本卷共分为2大问题50题，回答时间为180分，总分为100分，60分合格。第一，选择题(共25个问题，每个2个问题，每个问题的准备选项中只有一个最合适的问题)1、假设长期趋势法在房地产评价中适用，前提是_ _ _。A.过去形成的房地产价格波动趋势今后也将继续存在B.在市场上可以找到足够的房地产历史价格信息C.房地产市场过去没有明显的季节变化D.政府有关房地产市场规制的相关政策不会影响房地产的历史价格2、某市要建设大型图书馆，目前以该图书馆土建施工施工图为准的预算价格是_ _预算价格。A.单一专案B.单位工程C.部门项目D.子项目3.结构的建设成本低，是目前我国建筑量大的建筑。答：砖树b:砖石c:钢筋混凝土d:钢e:运行层的组织调整4、房地产投资者实际收益比预期收益增加的部分一般称为_ _ _。A.超额利润B.投资收益C.内部利益D.风险补偿5，物业服务企业资质管理办法规定，现有市人民政府房地产负责部门负责等级房地产服务企业资格证的发放和管理。a:临时层b:一个C: 2D: 3e:运行层的组织调整6、评估报告的外部质量包括_ _ _ _。A.评价结论的正确性B.评价参数确定的合理性C.评价方法选择的正确性D.评估报告的文本表示级别7、以下关于合理使用土地收购补偿费的错误解释是_ _ _。A.土地开发和农业发展的耕地占用税B.农业发展的土地复垦费用C.菜园基金、土地开垦费、土地不毛费、菜园开发建设和土地调整和管理的防洪费用D.土地管理部门运营费用的土地收购管理费8、以下关于路径定价法的内容不正确：答：线路价格法的本质是市场法的一种，具有类似市场法的理论依据，是房地产价格形成的替代原则b:路线价格法应用于城市街道两侧商业土地评价c:应用道路变法的前提是道路比较整齐，两侧的临街面比较整齐d:定线价格方式设定标准临街面宽度，透过选取多个标准临街面宗地，在特定距离寻找平均价格e:工业土地监测点评价价格9、在假设开发法中，开发完成后的房地产价值对应的时期通常是。a:开发结束时间b:要开发的房地产购买时间c:开发期间的一段时间d:全部租赁销售时间e:工业土地监测点评价价格10、在房地产评价中，首先确定的评价基本事项主要包括在内。答：评价目的、评价原则、评价点b:评价目的、评价原则、主体c:评估原则、评估对象、评估点d:评估目的、评估对象、评估点e:工业土地监测点评价价格11、银行向某家庭发放了个人住房抵押贷款，偿还金额为每月5000元，该家庭居住的房子的财产管理费为每月500元。目前，从我国商业银行的风险管理角度来看，其家庭的月平均收入必须在人民币以下。答：10000B: 11000C: 7800D: 9200e:贷款协议12.一般房地产开发投资回报率按2003年考试问题计算a:土地收购成本开发成本b:土地购置成本开发成本管理成本c:土地购置成本开发成本管理成本销售成本d:开发后房地产价值e:工业土地监测点评价价格13、在执行人张某无法清偿所欠李某的债务的同时，张某借给梁某的现金足以履行梁某的债务，梁某到期了，但是法院给梁某发送了到期债务履行通知，梁某在规定的时间内没有提出异议或履行，因此法院可以对此判决强制拍卖财产。a:张先生b:张某或杨c:杨先生d:张先生和杨先生e:运行层的组织调整14、个人住房抵押贷款的以下主张是_ _ _ _。A.这是个人购买住宅时，以购买的住宅为担保向金融机关申请贷款的行为B.包括两种类型的商业住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款C.属于购房者的消费性贷款通常与开发商有直接关系D.政策住房抵押贷款利率低，一般面向参与缴纳住房公积金、购买住宅的家庭，贷款限制有所限制15、任何可比较实例的实物状况比评价对象优越9%，其实物状况修正系数。【2003考试题】答：0.91B: 0.92C: 1.09D: 1.10e:工业土地监测点评价价格16、房地产市场的_ _ _ _是指市场需求增长赶不上新供应增长的速度时发生的空缺率上升、房地产价格、租金下降的情况。A.需求饱和B.需求与供给的平衡C.泡沫经济D.过度开发17、影响特定住宅价格的以下因素中，不是实物因素。a:公寓b:标高c:层d:装饰e:工业土地监测点评价价格18，以下不是房地产市场周期性波动的原因()。A.不合理的期待B.价格机制C.容积率控制D.生产时间差距有些购物中心先向甲银行贷款30万元。此后，以住宅抵押了b银行80万元，并在当地房地产管理所登记。抵押期限到期时，商家不能结算贷款，拍卖房屋收益100万韩元应为_ _ _ _。A.两家银行按负债比例得到补偿B.两家银行的同等赔偿C.银行a以全额补偿为准。D.b银行以全额补偿为准20、城市房屋拆迁补偿评估可以分为住房产权交换补偿评估和_ _ _ _。A.评估以前的补助金B.临时批补贴评估C.评估销售中断的报酬价值D.货币补偿以21、20年为单位计算的房地产住宅投资项目的现金流分析中，如果折扣率总是不变，则为_ _ _贴现率。A.包括通货膨胀的补偿B.不包括通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评估22、在房地产产品生产过程中，一般负责开发建设用地规划设计、建筑设计、建设合同管理等。a:建筑师b:工程师c:成本工程师d:鉴定人和房地产经纪人e:贷款协议23.关于房地产市场自然周期与投资周期关系的以下表述中的正确()。A.自然周期和投资周期的同时变化B.投资周期在第一阶段和第三阶段先于自然周期C.投资周期在第一阶段和第二阶段先于自然周期D.投资周期在第3阶段和第4阶段先于自然周期24.在科学和可操作性方面，可以用来判断评价值的误差大小或准确性的。答：评估对象的实际价值b:重置评估对象的价格c:评估对象的实际交易价格d:合格鉴定人的重估结果e:工业土地监测点评价价格25、某建筑的房地总值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，该部分的房地值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，这部分的房地值500万元。甲、乙两家公司共同占有的土地份额，以房地产价值分担法计算。答：20%B: 10%C: 30%D: 40%e:工业土地监测点评价价格2个以上的选择题(共25个问题，每个问题的2分，每个问题的对比选项中2个以上，至少1个错误)。错误的选择，这个问题不能分割；选择较少，每个选择的选项都是0.5点)1、办公楼的建筑面积为8104m2，出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，办公出租单位的建筑面积为_104m2。A.5.2B.6.4C.6.8D.7.62、从股权角度看，现实房地产评价对象是等。a:建筑物所在的土地，包括建筑物尚未完工的土地b:“清洁”住房所有权和土地使用权分配房地产c:有租赁限制的房地产d:未来的房地产e:共同房地产3、建设和安装项目费用的财务费用属于。答：措施费b:手续费c:制造费用d:直接工程成本e:运行层的组织调整4、按投资计算标准划分现金流量表。a:整体投资现金流量表b:部分投资现金流量表c:资本现金流量表d:贷款现金流量表e:投资者方现在使用流量计5、以下关于征收财产税的陈述中的_ _ _ _。A.在中国拥有住房产权的所有单位和个人都是财产税纳税人B.财产税在城市、县、镇和工业园区的范围内征收C.对于没有租赁的房地产，70%-90%的房地产成本是征税标准D.租赁的房地产，以租金为基准租金为12%E.财产税年度征收，分期付款6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁评价点一般为_ _天。A.建设单位向负责拆除房屋的部门提出了拆除申请B.发放房屋拆迁许可证C.拆除者和拆除者同意拆除补偿和重新安置D.房屋拆迁实施7、以下保险相关表示中的_ _ _。A.社会保险采取合同形式，运用概率论和大数定律，根据保险的具体情况确定保险费和交货期限B.本质上，保险反映了一定的社会关系。C.危险的存在是保险的必要条件D.商业保险在各种保险中最能反映分配功能8、以下w房屋拆迁公司房屋拆迁，公益事业房屋识别和表示，不准确。答：公益事业一般是指科学和教育、文化、卫生、社会公益性等非生产性事业b:公益事业大部分是非营利的社会福利事业c:根据其服务对象，为大部分百姓服务应该被认为是公益事业d:根据服务对象，可以视为排他、不共享的公益事业e:为了大多数百姓服务，如果房子有经营，有利益，就应该视为公益事业9、实行房地产服务费保修制，包括预先领取的财产服务资金。答：房地产服务费用b:法定税c:房地产服务企业的利润d:房地产服务企业的报酬e:房地产服务支出10、h省z房地产公司计划从事经济适用房开发建设，在a市b县城市规划区内c村所有的集体土地。c村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口600人，目前c村基本农田以外的耕地为30人，该耕地3年前平均年产量为600元。土地补偿费同意达到该耕地前3年平均年产量的8倍。需要定居的各农业人口的安置补贴标准是相应耕地征收前3年平均年产量的5倍。附加在土地上的附着物和幼苗补充费为25万元。中华人民共和国土地管理法规定的征收现场中包括具有批准权限的政府。答：县人民政府b:市人民政府c:地方人民政府d:国务院e:政府收回土地，与土地使用者签订土地回收合同11、有限期间和其他因素不变的收益方法公式可用于_ _ _。A.收入年限不同的类似房地产价格的相互转换B.市场法中的交易情况调整C.比较相同类型的其他期间价格的高低D.不同类型房地产寿命价格的高低E.直接用于价格计算12、据了解，特定贷款年利率为12%，则该贷款的实际年利率为()。A.12.35%B.12.55%C.12.68%D.12.93%13，城市房屋拆迁估价指导意见表明，以下关于估价专家评估的表示_ _ _ _不正确：A.评价专家委员会将指派3名以上的单数会员组成评价组B.如果评估报告有技术问题，评估专家委员会应更正错误并发布评估报告C.评估报告没有技术问题，必须保留评估报告。D.评价专家委员会应在收到申请书之日起10天内提出书面鉴定意见14、市场调查可分为失控因素调查和失控因素调查两种，其中失控因素调查包括_ _ _ _。A.消费者调查B.促销策略调查C.分销渠道调查D.技术发展调查E.竞争情况调查15、房地产估价机构组织形式如下：答：伙伴关系b:连笔字c:有限责任系统d:国有企业e:个人企业16、金融工具是指在金融活动中书面发行和流通的_ _ _等具有各种法律效力的证明文件。A.负债证明书B.许可证书C.所有权证书D.收益权证明书E.分配证明17、以下情况不符合豁免印章的情况为_ _ _ _。A.财产所有者将财产捐赠给政府、社会福利事业、学校图书B.印花税证明书的复印件或复印件C.有关部门应根据国家政策发放的无息、贴现贷款合同D.权利，许可照片18、可行性研究的结论主要说明项目的财务评价结果，显示项目。a:有足够的资金来源吗b:有更广阔的市场吗c:是否有理想的财务内部收益率？d:贷款偿还和自我平衡能力强，风险防范能力强吗e:项目可以吗19.如果某投资者想用自己的资金购买店铺财产，以固定租金租5年，投资者将在这个投资计划中处于()风险。A.收入现金流量B.资本价值C.购买力D.政策20、测量房地产泡沫的常用指标如下：答：房价收入比例b:租赁价格比率c:实际价格与理论价格之比d:房地产供求费e:房地产价格指数与居民消费价格指数之比21、房地产服务合同因委托人而异，按签订的顺序分为_ _ _ _。A.房地产开发企业或公共住宅销售单位与房地产管理企业签订的前期物业服务合同B.房地产开发企业或公共房屋销售单位与房地产管理企业签订的物业服务合同C.业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同D.业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的前期物业服务合同E.业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的一般物业服务合同22，建筑构造的条形基础应用于_ _建筑。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构23、以下关于政府租赁理论的陈述是正确的：答：土地租赁是使用土地的价格，即土地等生产要素的价格b:土地的需求曲线和供给曲线的交点决定了土地的正常价格，即地形c:地租是由土地的需求和供给