临安高新技术产业园区控制性详细规划

目录1.现状概况与分析11.1 区域位置11.1.1 临安市区位11.1.2 高新园区位11.2 规划范围11.3 基地周边条件11.3.1 环境条件11.3.2 交通条件21.4 基地自然条件21.4.1地形地貌21.4.2 气候条件21.5 基地建设现状21.5.1 建筑现状21.5.2 道路交通现状21.5.3 土地使用现状31.6 用地适宜性分析31.7 发展条件分析41.8 现状概况总结42. 规划总则52.1 规划依据与原则52.1.1规划依据及参考文件52.1.2规划原则52.2 规划目标、定位与规模52.2.1规划目标52.2.2规划定位62.2.3规划规模62.3 规划理念63. 规划方案说明63.1 策划体系63.1.1 产业策划63.1.2 功能策划63.2 规划结构73.3 土地使用规划73.3.1 工业用地73.3.2 居住用地83.3.3 公共设施用地83.3.4 道路广场用地83.3.5 市政公用设施用地83.3.6 绿地83.3.7 水域和其它用地83.4 道路交通系统及竖向规划103.4.1 对外交通组织103.4.2 内部交通组织103.4.3 道路等级103.4.4 交通设施113.4.5 步行系统113.4.6 竖向规划123.5 公共配套设施规划123.5.1教育设施123.5.2医疗卫生设施123.5.3文化娱乐设施123.5.4体育设施123.5.5行政管理与社区服务设施133.5.6商业设施133.5.7市政公用设施133.5.8其它设施133.6 绿化景观系统规划133.6.1 规划原则133.6.2 绿化系统规划143.6.3 景观系统规划143.7城市设计导引143.7.1 风貌分区143.7.2 界面控制143.7.3 建筑要素控制153.7.4 环境要素控制153.7.5 岸线处理形式153.8土地开发控制153.8.1 地块划分153.8.2 控制指标153.8.3 开发强度153.8.4 高度控制163.8.5 建筑退线163.8.6 建筑间距173.9分期实施建议174. 市政工程规划174.1 给水工程规划174.2 污水工程规划194.3 雨水工程规划194.4 电力工程规划204.5 通信工程规划204.6 燃气工程规划224.7 市政工程管线综合规划23高新园区位图 1.现状概况与分析1.1 区域位置1.1.1 临安市区位临安市区位图临安市位于浙江省杭州市以西31公里处，距离杭州市中心约30分钟车程，距离萧山国际机场仅1小时车程，距离上海也仅2小时车程，处于浙江省“两小时交通、经济、生活圈”的核心圈层，城市对外交流联系十分方便快捷。随着余杭撤市设区、杭徽高速公路的建成通车，杭州市文一西路延接临安段（临余公路）以及城市轨道交通的规划连接，临安已成为最靠近杭州的城市之一，是杭州实施“交通西进、旅游西进”发展战略的重要组成部分，区位优势显著。1.1.2 高新园区位规划选址区域（以下统称“规划区”）位于临安市主城区以东，青山湖组团北部。南临秀丽的青山湖，毗邻八百里养生园，规划的杭州市文一西路延接临安段（临余公路）及规划的轻轨将贯穿其东西，交通条件十分优越。1.2 规划范围东起规划的月洞门路，西至规划的景兴路，北起阿陆大山南侧，南至青山湖岸。规划总用地面积为2.8平方公里。规划区范围图1.3 基地周边条件1.3.1 环境条件2.8平方公里规划区所在的青山湖组团规划为旅游度假区（根据临安市青山湖旅游度假区控制性详细规划），青山湖环湖地区均被山体包围，青山绿水，有林木参天的双林山，风景优美的西径山风景区，自然环境优越。现状建设量较少，散落分布着自然村庄，少量别墅及旅游接待的宾馆等。浙江省县（市）中唯一的综合大学浙江林学院（即将升格为浙江农林大学）位于规划区西侧不到三公里处，该学院能为高新技术园区提供优越的智力和人力资源支持。青山湖环湖地区交通分析图1.3.2 交通条件青山湖环湖地区三面临城市园区级道路，南侧更有杭徽高速公路与铁路经过，交通条件便捷。 1.4 基地自然条件1.4.1地形地貌规划区内地形为低山丘陵河谷型地貌，地势北高南低，起伏变化较大，高程从25米到150米，高差达125米。大部分用地高程集中在2575米之间。周边最高山体为紧靠北侧规划红线的阿陆大山，高程为252.4米。现状坡度以低丘缓坡为主，大部分在15度以下，适宜开发。规划区内有一现状河流从北至南流向青山湖。东北角有一水库，名为月洞门水库，面积约为一公顷。青山湖常年水位25.18米，洪水位31.18米。1.4.2 气候条件规划区属中纬度北亚热带季风气候。四季分明，气候温和，雨量充沛，气候在垂直方向上差异悬殊。多年平均气温为15.8，七月为最热月，历年平均为28.1，1月为最冷月，历年平均3.4。极端高温41.9，极端低温13.3。历年平均日照明数1939小时，年无霜期234天。全市常年偏东风最多，以东北风和东北东风为主。四季中春、秋季短，夏、冬季长，季节特征明显。现状建筑分析图1.5 基地建设现状1.5.1 建筑现状现状道路分析图规划区内现状建筑很少，以村镇住宅建筑和工业建筑为主，总建筑面积为平方米，其中住宅建筑94100平方米，占总建筑面积76.82%；工业建筑28400平方米，占总建筑面积23.18%。村镇住宅建筑主要分布在规划区内部缓坡地区，以一、二层建筑为主，建筑质量大多一般；工业建筑主要是临天砖瓦厂和市砖瓦二厂进行建材加工的建筑及附属设施，建筑多临青山湖而建，房屋简陋，建筑质量较差。1.5.2 道路交通现状本规划区内部现状道路主要由中部东西向横穿规划区的临余公路、西侧向北至横畈、长乐的公路及一些村路构成。其中临余公路向西至锦城城区，向东至青山城区、杭州市，是本规划区现状对外联系的主要道路。道路用地3.07公顷，占现状建设用地17.34%；仅临余公路路面作硬化处理，其它道路以土路为主，路况较差，通行能力低。 1.5.3 土地使用现状土地利用现状图（1）工业用地（M）现状工业用地集中分布于两处，分别位于规划范围西南角及南端中部。现状工业用地为三类工业用地，共有14.63公顷，占总规划用地面积的5.12。（2）道路广场用地（S）现状道路广场用地较少，只有3.05公顷，占总规划用地面积的1.07。（3）水域和其它非城市建设用地（E）规划区现状以此类用地为主，共有262.32公顷，占总规划用地面积达91.81。其中又以林地（E4）所占比例最高，共有现状林地154.12公顷，占总规划用地的53.94。其它还包括：水域（E1）面积8.66公顷；园地（E3）面积12.39公顷；村镇建设用地（E6）面积24.29公顷；弃置地（E7）面积62.86公顷。现状用地汇总表用地代码用地性质用地面积 (公顷)占总用地比例（%）大类中类建设用地M工业用地14.635.12 M3三类工业用地14.635.12 S道路广场用地3.051.07 S1道路用地3.051.07 合计17.686.19 非建设用地E水域和其它非城市建设用地262.3291.81 E1水域8.663.03 E3园地12.394.34 E4林地154.1253.94 E6村镇建设用地24.298.50 E7弃置地62.8622.00 合计262.3291.81 合计280.00 100.00 1.6 用地适宜性分析 用地适宜性分析图由于地处典型的丘陵地形地貌区，规划区内山坡陡峭并富于变化，绿化植被丰富，景观绝佳，但同时，坡地地形也给用地的选择开发带来较大难度。本次规划通过综合考虑用地高程、坡度、建设现状和防洪等因素，以适建用地、限建用地和非适建用地三类标准来划分规划区的用地开发条件，籍此在生态保护和合理开发之间取得平衡。适建用地标高在洪水位31.18米以上，地势平缓，坡度小于15度，用地相对集中的，开发建设活动基本不涉及对自然环境较大面积挖掘破坏的区域。该类用地可作为产业集中发展用地，适合较大密度开发以取得规模效益。限建用地标高在洪水位31.18以上，地势有一定起伏，整体坡度小于15度，用地位于林地、园地或弃置地等较零散用地，开发建设活动涉及对自然环境局部面积挖掘破坏的区域。该类用地可作为部分公共配套设施选址用地，适合较低密度的开发。非适建用地标高在洪水位31.18以下或地势起伏较大，整体坡度大于15度，开发建设活动涉及对植被茂盛等自然环境良好区挖掘破坏的区域。该类用地不适宜作为建设用地使用，若要作为建设用地，必须对场地进行处理，确保建筑物安全，并尽量降低对周边环境的影响。 1.7 发展条件分析临安高新技术产业园的成功建设和发展，很大程度上要取决于如何清晰的认识其所面临的机遇和挑战，扬长避短，明确“有所为、有所不为”，并通过规划挖掘其特征价值。（1）机遇浙江省产业发展战略规划分析图强有力的产业发展战略支撑：浙江省在关于大力发展高新技术产业园的政策文件中明确指出，未来省域将重点建设国家和省级软件、信息、生物等高新技术产业规划区，增强研发、培训、营销等产业服务功能，建立全国一流的产业集群发展平台；通过快速完善建设城际快速干道系统，强化杭州等大城市与周边中小城市的便捷联系，发挥城市组群的网络效应，提高区域整体竞争力；坚持生态经济先行，发挥欠发达地区的生态环境优势，优化配置，综合利用资源。以上政策条件均为临安开发建设高新技术产业园提供了有效的政策基础支撑。前景看好的地区产业发展市场需求：临安地处环杭州湾产业发展带的腹地核心，该区域日趋旺盛的高新技术企业发展态势和空间需求给临安高新园的启动建设提供了良好机会；同时，现代高新技术研发企业和高素质人群对高品质工作和生活成本环境的追求，也使得临安可借助其生态环境的优势赢得市场先机。（2）挑战如何选择合适的产业发展目标功能定位：产业功能集聚在给临安带来产业发展机遇的同时，也使得其面临来自周边地区产业发展竞争的局面，在此环境下如何扬长避短，如何有效发挥和突显地方优势条件以吸引企业和产业投资，是本次规划面临的挑战之一。如何确保资源开发和环境保护的平衡：本规划区拥有丰富的原生态资源，如何尊重原生环境，有效取舍和体现集约开发土地，并合理安排产业功能及配套，实现土地经济价值的最大化和最优化，是本次规划面临的又一挑战。1.8 现状概况总结综合前面对临安高新技术产业园开发规划区的各项分析，我们发现其在以下几方面具有突出特征和优势，为未来高新园的发展方向及功能定位提供了指引。地区优惠的高新产业发展扶持政策和良好的硬件配套设施环境，为吸引高新技术研发企业的入驻和发展壮大创造了积极的背景发展环境。毗邻地区中心功能城市（杭州），便捷发达的交通体系为高新园区奠定了良好的区位基础，除能及时掌握多变的资源信息外，相对低廉的开发成本也使得其成为承接时下高新园区从一线城市向二线城市外溢趋势之下的建设选址首选。杭州地区及临安本土的学院所提供的多门类智力资源，使得临安高新技术产业园具有充足的软件人才储备，同时也决定了其势必摆脱传统高新技术产业园的产品装配功能的发展困局，可充分籍由本地专业企业和人才选择适宜的产业类型并建立竞争优势。优越的原生态自然环境，为高新技术产业的创新和研发提供了鲜有的思想动力源泉，同时也能借助这一优势建立领先于普通城市高新技术产业园呆板的园区空间形象，提供具有广泛吸引力、高标准、高质量的园区工作生活设施环境。2. 规划总则2.1 规划依据与原则2.1.1规划依据及参考文件（1）中华人民共和国城乡规划法（2007年）（2）城市规划编制办法实施细则（3）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）（4）中华人民共和国土地管理法；（5）城市居住区规划设计规范；（6）城市绿化规划建设指标的规定；（7）城市道路交通规划设计规范；（8）停车场规划设计规则（9）临安市城市总体规划（2002-2020）（10）临安市青山湖片区控制性详细规划（编制中）*（11）临安高新技术产业园概念性规划（参考文件）*（12）国家及浙江省其它相关规定*注：*为参考文件2.1.2规划原则生态优先原则考虑高新园区用地依山傍湖的优势环境特征，规划应优先保护规划区自然资源财富，在尊重特有地形地貌的基础上合理规划交通线路及各项功能设施用地。超前性原则园区建设涉及影响城市的长远发展，本次临安高新园控制性规划应制订科学有效的规划目标，突出高标准、高要求，强调规划的科学性和前瞻性，引导开发建设健康、协调与可持续发展。现实性原则根据高新园区可开发用地紧张的实际情况，在尊重临安市城市总体规划（2002-2020）和延续临安高新技术产业园概念性规划大的思想原则基础上，规划应照顾实际开发需求和土地批租、出让及招商引资等具体特点，整合用地并合理布局。 综合效益原则突出城市经济与生态环境综合效益并重的理念，科学规划用地结构，强调土地利用的集约性。在追求经济效益的同时，也应兼顾社会效益和环境效益，处理好局部与整体、近期与远期的关系。统筹安排各项用地，保证相应的公共服务设施、市政设施和绿化用地，并控制好用地的合理利用与适度开发。2.2 规划目标、定位与规模综合临安高新技术产业园开发建设的区域宏观背景，城市发展意愿，规划区特征条件等一系列影响因素分析，该项目的规划和实施将给临安城市未来的发展带来重大影响。一方面，通过高标准的规划建设，促进城市积极挖掘滨湖空间，形成由传统内陆城市向滨湖城市的转型，充实提升临安作为传统生态旅游城市的资源价值，为城市产业的优化升级和城市品牌形象的树立及宣传提供有力支撑。另一方面，借助优越的交通区位条件提供健康自然的园区环境和功能齐备的设施功能，满足高品质和高尚的工作生活需求，吸引地区乃至国内更广泛范围的企业人士的关注，并由此促进城市配套设施的革新化、健康休闲的国际化，为整个临安的未来发展注入新的活力。综上所述，我们对规划区的目标职能作出以下分解定义。2.2.1规划目标区域角色：立足于杭州地区、面向长三角，容纳先进前沿科技产业和领先服务功能水平的，复合化、精致化的生态型产业研发规划区。开放型和参与性：在功能配置上，除考虑园区内企业及产业人员的从业及生活需求外，应统筹考虑整个园区和城市的协同发展关系，避免出现“孤城”，应以开放性和可参与性为根本，吸引并满足广大城市市民对亲近自然环境及消费功能的需求，促进园区与城市之间的互动发展。资源系统性配置与组织：统筹布局安排相关功能和空间资源，完善功能配备，满足整体及不同功能区的配套设施使用需求。按照城市建设标准配套建设给水、排水、电力、电讯、环保环卫、消防、防灾等市政设施。生态保护型开发：合理控制与安排园区公共开放空间，结合不同环境条件建立公园、广场、滨湖绿带相结合的绿化开放空间体系，将山、湖、城有机融为一体。品牌个性与价值：建立具有区域示范推广意义和吸引力、彰显临安地方特色和文化经济价值的综合型高新技术产业园区。2.2.2规划定位立足于杭州地区、面向整个长三角，以软件信息、工业设计和生物科技等为高新产业功能主体，以突出的自然生态环境和为产业发展提供高端配套服务功能为特色，兼具生态旅游和都市休闲功能，生态型、综合型、开放型的高新技术产业研发园区。具体表现在以下几个方面： 一个具有地区影响力和广泛借鉴意义的高新产业发展平台 一个倡导兴致工作和健康生活相结合的复合功能型园区 一个人文与自然完美契合的园区典范 一个可持续发展的环保社区模范 一个土地集约型、产业关联型、配置综合型、环境生态型的产业园区2.2.3规划规模（1）用地规模本规划区总用地面积为280公顷，其中水域等非城市建设用地面积85.62公顷，占总用地面积的30.58%；城市建设用地面积194.38公顷，占总规划用地面积的69.42%。（2）人口规模根据本规划区的土地利用类型和规模，同时考虑本区自身容量、市政和公共配套设施的供给条件，对居住人口按以下标准进行计算：1、一类居住用地人口：规划一类居住用地面积为6.76公顷，按开发容积率1.0，每户200平方米，3.5人/户计算，规划人口676001.02003.51183人2、二类居住用地人口：规划二类居住用地面积为29.83公顷，按平均开发容积率1.3计，每户120平方米，3.5人/户计算，规划人口1.41203.511310人即规划总人口数为1.2万人。2.3 规划理念本次规划提出“在工作中度假、在度假中创业”的核心规划理念，以及“还湖于民、共享天成”的开发建设思想， 体现人文与自然的和谐发展关系，体现文化与活力的凝聚吸引力，更体现临安城市开放的胸怀与勇于创新的开拓精神。3. 规划方案说明3.1 策划体系依据对临安高新园功能定位的判断认知，本次规划从产业策划和功能策划两方面提出相关的原则性策略指引。3.1.1 产业策划产业定位：临安高新技术产业园将致力于成为临安市创业创新主平台、杭州市软件服务外包示范区、长三角一流的科技孵化规划区。产业发展方向：抓住当前全球高新技术产业细分和加快转移、浙江省产业重构、杭州市推动高新技术产业由点到面发展等历史机遇，坚持高端、高效、高辐射力产业发展和开放创新战略，大力发展软件、研发、文化创意等高技术服务业，积极发展高端制造业。3.1.2 功能策划基于城市外联和内需的双重需求和产业发展方向的具体确立，临安高新园应该是一个集多元功能于一体的综合发展平台，其功能构成应包含以下三大内容板块：高新产业功能（包括生产、研发、培训、孵化、管理、公寓）产业高端配套服务功能（包括会议、商务洽谈、论坛交流）生态旅游与都市休闲功能（包括度假接待、休闲娱乐、文化体验、餐饮、高尚居住）3.2 规划结构功能结构分析图根据用地功能、交通组织、空间布局等综合因素，本规划区“两轴两片”的基本规划布局结构。“两轴”：临余公路和灵龙路。临余公路作为文一西路（城市快速路）的延伸段，西至临安主城区，东到杭州，有效连接两主要城市，是带动园区城市配套功能发展的主要道路，故为“城市发展联系轴”；灵龙路是位于临余公路北侧的园区级道路，也就是本规划寓意“龙隐青山湖”的龙骨。灵龙路作为北侧唯一东西向的园区级道路，联系着园区各产业功能规划区，故为“产业发展联系轴”。“两片”：以临余公路为界的为南北两片区。南片区是为城市公共服务而配套的城市功能规划区，包括城市配套住宅区及城市公共设施配套区。北片区则是为产业配套服务的产业功能规划区，包括产业发展区、产业孵化区及产业配套住宅区。 土地使用规划图3.3 土地使用规划为体现“在工作中度假，在度假中创业”的规划理论，本次土地利用规划采用生态优先和复合功能的规划原则，建立高品质环境的同时打破传统工业区用地单一，缺乏生气的不足，形成以一类工业用地为主，部分为城市生活配套的居住用地与公共设施用地，并保证一定比例生态用地的整体用地布置。3.3.1 工业用地本规划建设用地以一类工业用地（M1），具体为高新产业用地为主，共规划为66.69公顷，占总规划面积的23.82，工业用地功能包括产业生产、产业孵化及产业配套服务。工业用地全部布置在临余公路北侧。产业的生产功能布局在规划区西侧，周边均为园区级道路，交通便利；地势平坦，适宜建设厂房；用地集中，为各产业链之间配套生产提供便利。产业孵化功能布局在规划区东侧中部，用地较为独立，中间有一山体，地势起伏变化，此地块能围绕山体台地布置建筑，形成低密度、幽静的产业研发孵化区/SOHO办公区，其优美、安静的环境能激发研究人员的创作灵感。3.3.2 居住用地规划总居住用地面积是36.56公顷，占规划总用地的13.07。其中一类居住用地 (R1) 面积为6.76公顷，占总规划面积的2.41；二类居住用地（R2）面积为29.83公顷，占总规划面积的10.65。居住用地功能包括城市配套居住及产业配套居住。以城市为配套的居住包括一类居住及二类居住，布局在临余公路南侧东西两端，紧靠青山湖，环境较好，建筑布局应最大利用湖面这一景观资源。为产业配套的居住布局在东北侧山地之上，用地小而分散，宜沿山体等高线布局。3.3.3 公共设施用地规划公共设施用地总计19.41公顷，占规划总用地面积的6.93，集中布置在临余公路南侧中部，包括商业金融业用地(C2)和文化娱乐用地(C3)。 （1）商业金融业用地(C2)规划商业金融业用地中，主要为商业用地(C21)，总规划面积为15.59公顷，占总规划用地面积的5.57。（2）文化娱乐用地(C3)规划共有两处文化娱乐用地，位于规划范围的南端东西两侧，均临水布置。总规划面积为3.82公顷，占总规划用地面积的1.36。其具体可用作与水上娱乐有关的游乐用地（C36），如游艇码头，或作为影剧院用地(C35)。 3.3.4 道路广场用地规划道路广场用地共35.74公顷，占总规划用地面积的12.76。其中道路用地(S1)面积为32.96公顷，占总面积的11.77；广场用地(S2)面积为1.56公顷，占总面积的0.56；社会停车场用地(S3)面积是1.22公顷，占总面积的0.44。3.3.5 市政公用设施用地规划市政公用设施用地两处，共0.57公顷，占总规划用地面积的0.2。其中一处为供水用地(U11)，规划面积为0.45公顷，占总规划用地面积的0.16。另一处为雨水、污水处理用地(U41)，位于规划区西南端，面积为0.12公顷，占总规划用地面积的0.04。3.3.6 绿地规划绿地包括公共绿地（G1）和生产防护绿地（G2），总规划面积为35.38公顷，占总规划用地面积的12.64。（1）公共绿地（G1）公共绿地（G1）30.01公顷，占总用地的10.72（不包括图中规划范围线外南侧湿地公园绿地。）（2）生产防护绿地（G2）生产防护绿地（G2）为临余公路南侧轻轨预留绿化带，共5.37公顷，占总用地的1.92。3.3.7 水域和其它用地规划水域和其它用地共85.62公顷，占总规划用地面积的30.38，包括水域(E1)及林地(E4)，以林地为主。（1）水域(E1)规划范围内水域共有三处，总面积为7.79公顷，占总规划面积的2.78。西侧有北至南河流是由现状河流拓宽而来，东南侧水域为人工挖方而成，本规划原则上不强制控制以上两处水域边界坐标点，可由下一层次规划确定。东北处水域为现状月洞门水库，不得擅自填挖。（2）林地(E4)规划范围中的林地为现状自然山体，位于规划区的北部，总面积为77.83公顷，占总规划用地面积的27.80，为规划范围内比重最大的用地，规划以保持其现状原生态为原则。规划用地汇总表 用地代码用地名称 用地面积 （公顷）占建设用地比例（）占总用地比例（%）大类中类小类M工业用地66.6934.31%23.82%M1一类工业用地（高新产业用地）66.6934.31%23.82%R居住用地36.59 18.82%13.07%R1一类居住用地6.76 3.48%2.41%R12公共服务设施用地1.110.57%0.40%R2二类居住用地29.8315.35%10.65% R22公共服务设施用地0.620.32%0.22%C公共设施用地19.419.99%6.93%C2商业金融业用地15.598.02%5.57%C3文化娱乐用地3.821.97%1.36%S道路广场用地35.74 18.39%12.76%S1道路用地32.96 16.96%11.77%S2广场用地1.560.80%0.56%S3社会停车场库用地1.220.63%0.44%U市政公用设施用地0.570.29%0.20%U1供应设施用地0.450.23%0.16%U11供水用地0.450.23%0.16%U4环境卫生设施用地0.120.06%0.04% U41雨水、污水处理用地0.120.06%0.04%G绿地35.38 18.20%12.64% G1公共绿地30.01 15.44%10.72%G2生产防护绿地5.37 2.76%1.92%城市建设用地合计194.38100.00%69.42%E水域和其它非城市建设用地85.6230.58%E1水域 7.792.78%E4林地77.8327.80%合计280100.00%建设用地适建范围表 序号建设项目用地类别居住用地公共设施用地工业用地市政公用设施用地绿地第一类第二类商业金融业用地文化娱乐用地一类工业用地U公共绿地生产防护绿地R1R2C2C3M1G1G21低层独立式住宅2其它低层独立式住宅3多层居住建筑4高层居住建筑5集体宿舍6居住小区教育设施（ 幼托机构）7居住小区商业服务设施8居住小区文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）9居住小区体育设施10居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院养老院等）11居住小区市政公用设施（含出租汽车站）12居住小区行政管理设施（派出所、居委会等）13居住小区日用品修理、加工场14小型农贸市场15小商品市场16办公建筑、商办综合楼17星级宾馆18科研设计机构19对环境基本无干扰、污染的工厂20社会停车场、库21加油站注：各类建设用地适建范围参见建设用地适建范围表执行，允许设置；不允许设置； 允许或不允许设置，由城市规划管理部门根据具体条件、相关规定和规划要求确定。未列入各类建设用地适建范围表的建设项目，由临安市城市规划行政主管部门根据对周围环境影响和基础设施条件，具体核定适建范围。3.4 道路交通系统及竖向规划3.4.1 对外交通组织（1）城市快速路道路结构分析图规划的临余公路是在现状临余公路基础上拓宽至58米，于规划范围南部东西向贯穿，西至临安主城区，东到杭州，是规划区最主要的对外联系道路。临余公路作为城市快速路，不宜开口过多而造成交通干扰，规划园区级道路于临余公路开口为三处，间距分别为700米与900米。（2）城市轻轨根据临余公路市政道路断面设计要求，规划在临余公路南侧控制22米绿化带，预留轻轨线位。3.4.2 内部交通组织园区内部共规划有六条园区级道路，建设用地的南、北、东、西侧各一条，另外两条较短的园区级道路分别联系南北两侧道路和西、北两侧道路，形成规划区内覆盖全面的园区级道路网结构。 本规划提倡建立高路网密度，减少道路宽度为“道路减肥”的新都市主义，反对大马路大路网结构。本着以上规划原则，本规划布置了较多的组团级道路以加强路网密度，减轻园区级道路交通压力，打通道路微循环，能有效预防交通堵塞等交通问题。本规划不强制控制组团级道路的线型与定位。组团级道路可根据地块出让情况灵活调整，由开发商或政府建设均可，但原则上必须保证其对“外”（本地块以外）服务功能，成为园区路网的一部分，不能只作为地块内部道路使用。道路断面规划图3.4.3 道路等级规划区内规划机动车道路分为三级城市快速路、园区级道路、组团级道路。 城市快速路：临余公路，红线宽度58米（包括22米轻轨预留绿化带），控制宽度88米，两侧建筑各退15米。园区级道路：景兴路，红线宽度24米；兴龙路、灵龙路、滨湖路、平湖路，红线宽度18米；月洞路，红线宽度15米。组团级道路：若干，红线宽度9米。规划道路一览表类别名 称红线宽度 (m)道路长度 (km)分类密度 (km/km2)城市快速路临余公路362.6310.94园区级道路月洞路151.1812.96滨湖路182.018景兴路241.531灵龙路182.659兴龙路180.44平湖路180.465组团级道路一号路90.6363.73二号路91.291三号路92.219四号路90.177五号路90.132六号路90.295七号路90.373八号路90.475九号路90.29十号路90.356十一号路90.636十二号路90.335十三号路90.35十四号路90.107十五号路91.671十六号路90.433十七号路90.336十八号路90.3283.4.4 交通设施本次规划交通设施包括两个方面：一为机动车停车设施；二为游艇码头（1）机动车停车设施为适应未来不断增加的机动车交通量的要求，规划中充分考虑了未来规划区的停车需求，并按相关标准进行配置如下：规划区内停车分为社会停车场及地块配建停车两类。 1）结合公共活动带等人流集散处布置社会公共停车场，社会停车场所在地块编号为01-16、01-21、07-03、09-03、09-23。具体位置参见“道路系统分析图”。2）随着社会生活的发展，停车方式越来越趋向就近停靠，因此配建各个地块的专用停车设施显得至关重要。规划区的各个不同功能地块配建停车位控制原则如下表。序号类别停车位（个/100m2建筑面积）1工业建筑0.62住宅建筑13商业建筑1.54文化娱乐建筑2（2）游艇码头为配合临安市青山湖旅游度假区控制性详细规划，于规划区南端东西两文化娱乐用地中布置两个游艇码头，使规划区成为青山湖水上游览路线景点之一，带动南部城市公共配套服务区的发展。具体位置见公共配套设施规划图。步行系统分析图3.4.5 步行系统结合规划的公园绿地、街头绿地、滨水绿地、广场绿地、部分自然山体以及商业街等公共空间设计一个覆盖面广、通达、内容多样的步行系统。园区工作人员及居民可在步行系统范围里进行各式休闲活动，如散步、购物、餐饮、运动、娱乐、交流 步行空间节点及步行线路设计具体见“步行系统分析图”。道路竖向规划图3.4.6 竖向规划（1）道路竖向设计结合现状地形的特点，在保证区内地块防洪要求的前提下，考虑局部地块建筑底层可结合地形，架空作为地下停车场。根据以上原则对区内各条道路和地块地坪进行控制，主要道路在交叉口范围内纵坡控制在3%以下。道路最大纵坡为4.58%，最小纵坡一般0.3%，道路最低设计标高为31.70米。地块室外地坪一般控制比周围道路中心线高程高出0.10.15米。详见道路平面及竖向设计图。 填挖土方分析图（2）填挖土方设计竖向规划中的填挖土方设计应遵循满足用地使用要求、节省土石方和防护工程量的原则合理确定。同时应遵循“就近合理平衡”的原则，根据规划建设时序，分工程或分地段充分利用周围有利的取土和弃土条件进行平衡。 本规划填挖土石方基本能满足规划区内填挖土方平衡。具体填挖情况见“填挖土方分析图”。公共配套设施规划图3.5 公共配套设施规划根据国家对配套设施的相关规范以及本区的规划居住人口规模（1.2万人），参考国标中配套设施相关指标要求，结合规划区实际情况，按照富有弹性、集中与分散相结合的原则，充分完善公共与市政配套设施并合理布局，全面提升园区公共设施服务水平。3.5.1教育设施规划设置幼儿园一处，地块为09-21，模为18班，用地规模以5940平方米控制。根据临安市规划资源整合需要，本规划区内不设置小学及其它教育设施，于周边更大范围统一配套设置。3.5.2医疗卫生设施规划于规划区东南侧设置一处社区健康服务中心，建筑面积控制在1000平方米左右，可采用附设式，与底层商业或住宅建筑结合布置，无须独立占地。3.5.3文化娱乐设施规划设置居住小区级文化室一处， 建筑面积控制在3000平方米左右，可采用附设式，与小区会所结合布置，也可独立占地。3.5.4体育设施规划社区体育活动场地一处，用地面积控制在3000平方米左右，可采用附设式，与小区会所结合布置在室内，或与绿地结合设计于室外。3.5.5行政管理与社区服务设施社区服务站、社区警务室各一处，可布置于小区出入口或住宅底层。3.5.6商业设施为方便居民日常生活需要，于沿街住宅底层集中布置小型商业服务设施，位置可根据实际需要灵活调动。3.5.7市政公用设施规划布置市政公用设施15处，其中邮政所两处，位于地块04-11、09-14，结合地块开发设置；污水泵站一处，位于地块08-03；给水泵站一处，位于地块06-02；垃圾收集站4处，分别位于地块03-12、04-05、07-02、10-05；公共厕所7处，可与公共建筑结合布置或独立占地，具体位置见公共配套设施规划图。3.5.8其它设施为完善园区配套服务设施，丰富居民日常生活，本规划建议配置酒店、储蓄所、健身室等其它公共服务设施。本规划对此类公共服务设施配置不作强制性要求。公共配套设施配置汇总表类别项目名称数量规划项目位置建筑面积 （/处）用地面积（/处）占地类型教育设施幼儿园18班1地块09-2143205940非独立占地医疗卫生设施社区健康服务中心1地块10-03400-1000非独立占地文化娱乐设施居住小区级文化室1地块09-211500-3000非独立占地体育设施社区体育活动场地1地块09-211500-3000非独立占地行政管理与社区服务设施社区服务站1地块09-20200-300非独立占地社区警务室1地块09-2020-50非独立占地商业设施居住小区级商业设施1地块04-03非独立占地交通设施社会停车场(库)5地块01-16、01-21、07-03、09-03、09-23独立占地市政公用设施邮政所2地块04-06、09-14100-150非独立占地垃圾收集站4地块03-12、04-05、07-02、10-0550-90100-150非独立占地污水泵站1地块08-03独立占地给水泵站1地块06-024500独立占地公共厕所7地块01-01、03-17、04-08、05-04、07-04、08-07、09-2260-8060-803.6 绿化景观系统规划3.6.1 规划原则（1）生态设计原则本规划区内有山脉、河流、水库，这些均为生态敏感因子，本着生态设计的原则，于这些生态敏感区周边布置绿地，形成一定的安全间距，维护生态安全格局。（2）尊重地形地貌原则自然的地形地貌是通过各种长期的地质作用、风化作用而形成，如果在人工开发建设的时候充分尊重地形、不破坏原始地貌，能有效的预防洪涝等自然灾害。相反，如果对建设区，尤其是本规划区这种山地地区大填大挖，可能引起无法预见的一些自然灾害。尊重地形同时也是保存地方特色的一个重要方面。绿化景观系统分析图本规划充分尊重地形，基本保留规划区内各座山体。填土挖方地块也只是因建设需要进行平整，并没有破坏原始地形地貌的大格局。3.6.2 绿化系统规划绿化系统结构：由三条由北至南伸向青山湖水面的绿化生态廊道作为骨架，串联各个山体及各条伸向背景山脉和水面的绿化廊道，形成绿化网络系统结构。三条绿化生态通廊是北部大山脉与青山湖这两块重要的生态斑块之间的生态廊道，两侧绿化控制总宽度不小于20米。规划中保留这三条通廊对整个规划区乃至于更大范围的生态安全格局有着重要意义，必须在下层次规划以及园区实际开发建设中进行落实和保护。绿化用地：本规划的绿化用地包括绿地及林地，绿地规划面积为35.38公顷，而保留的林地则有77.83公顷，绿化用地共有113.21公顷，占总用地面积高达40.43%,，故本规划区是一个绿化环境优越的高新技术产业园区。建议规划区南部青山湖沿岸作为湿地公园建设，既可为市民提供更多的公共绿地，实现“还湖于民”，又可保护青山湖的生态环境。3.6.3 景观系统规划本规划力求达到一个“显山见水”的景观格局。结合各自然景观节点、人工景观节点（包括地标建筑、景观建筑、公园绿地）的布置，通过绿带、道路绿化、建设退线控制留出景观视线，使园区内各入口、各条园区级道路等位置均有良好的视线景观，体会园区“显山见水”的景观格局。城市设计导引图3.7城市设计导引城市设计是控制性规划实施过程中的一项重要引导性手段，目的是塑造良好的城市形态。本城市设计导引主要通过风貌分区、 城市界面控制、建筑要素控制和环境要素控制等方式来引导下一步城市设计及修建性规划，以塑造一个能体现本规划区优越的山水格局自然环境及高新技术产业园特色的空间形态。3.7.1 风貌分区规划区内同时享有山脉与湖泊，规划应尽量利用此丰富的地形与景观自然环境，形成不同的风貌分区。山地风貌区：山地风貌区主要沿灵龙路两侧分布。山地建筑形式多样，布局方式灵活多变，可分为台递式、错层式、吊脚式、挑台式、下陷式、架空式等， 能与山地很好的结合，形成园区特有的山地建筑景观。滨湖风貌区：为规划区南侧紧靠青山湖的建设用地。此区应最大限度的利用青山湖这一宝贵的自然景观资源，统一开发建设成为高品质的滨湖建筑风貌区。从建筑布局、建设设计、景观设计都应该与青山湖水面有较好的呼应与结合，并能体现滨湖区特色。3.7.2 界面控制规划区内需要控制的主要界面包括沿临余公路的连续性界面和沿水岸地区的通透性界面。临余公路两侧建筑界面应保持连续性和统一的尺度与建筑形式，避免出现五花八门的建筑风格。沿水岸地区的建筑界面应具有一定的通透性，连续长度不宜超过60米， 增加界面与水面的交流渗透，让水体留给更多的人享用。3.7.3 建筑要素控制建筑要素控制包括建筑屋顶、立面风格，材料，色彩等方面。建筑要素应与建筑性质、建筑周边环境相协调一致。（1）山地建筑：屋顶建议为坡屋顶形式，可以采取屋顶构架及花园的形式；材料尽量使用当地的石材与木材；立面色彩建议为浅暖色调，如暖白色、淡黄色等。住宅立面设计可以考虑结合阳台、窗台设置绿化种植，提高规划区的绿视率，与周边山体环境相协调。小区公共服务建筑色彩可以有所变化，与居住建筑形成对比，也增加其识别性。（2）滨湖建筑：采用现代建设风格，宜采用大面积的玻璃通透材质，临湖面可利用木架挑台形成公共交往空间，加强人与自然水面的对话。墙面宜为浅暖色调，如暖白色、浅灰等。强调建筑10米以下的立面细部处理，丰富人的活动感知需求。 （3）平地建筑：建议采用平屋顶形式，建筑主体色彩宜为浅色调，基座及屋顶可适当处理为暖色调。材质同样宜采用玻璃等通透材料为主，形成统一规整的建筑风格。3.7.4 环境要素控制环境要素控制是对规划