前期开发部管理制度

早期开发部管理系统第一初步开发部的职能、岗位设置和职责一.部门职能1级功能辅助功能三级功能土地储备和开发，所有项目开发跟踪土地投资建立重点区域市场和国家热点土地供应和开发信息跟踪机制；跟踪和掌握土地政策和房地产开发政策；项目开发信息的收集、跟踪、分析和报告；发展条件调查；土地所有权和规划调查；项目初步可行性研究报告； 土地出让合同签名；土地储备，包括招标、拍卖、一次开发和项目收购。初级发展主要在北京和天津地区：跟踪和掌握一级发展政策；建立一级开发管理部门之间的关系；一级开发申报及后续审批；一级开发招标；制定一级发展实施计划(委托、自主等)。)。开发程序负责控制性详细规划调整和建设详细规划的申请和审批；北京项目：支付土地出让金和办理土地证；项目规划许可证的办理和所有相关专业的咨询、申请和审批在此阶段之前；市政工程条件调查的组织和报告；参与方案设计评审；主要协调计委、国土资源局、发改委、建委等政府部门和专业的关系；现场项目：负责指导规划或土地利用规划许可证审批前的相关程序，协调、监督、处理和监督开发进度，并对整个过程进行跟踪和控制。二、岗位设置和人员编制5人部门名称早期发展部直接主管总统助理部门内的岗位设置职称岗位设置清楚地陈述1.经理一个人2个土地开发员额二3.土地储备站二三、岗位职责部门经理根据集团总体规划制定部门工作计划，全面负责前期开发部的各项业务工作；负责房地产新政策法规的整体跟踪和反馈，并组织学习和讨论；建立清晰的京津土地开发供应信息跟踪机制；根据集团发展需要，预留和洽谈新项目；与投资发展部一起对新项目进行可行性研究，并出具投资发展部的可行性意见；与投资发展部一起组织起草和审核各种新的项目合作协议，协调其他相关部门与合作伙伴的联系；制定各项一级开发战略，指导各部门办理与一级土地开发相关的各项手续；编制一级开发招标拍卖招标文件，负责办理土地上市交易的全过程；指导部门人员办理控制性详细规划研究及相关手续；协调投资开发部组织编制项目可行性研究报告；协调和维护各委、局之间的良好业务关系；与其他职能部门协调业务工作；在土地使用规划许可和规划审批前，组织和办理所有相关开发手续。在北京，项目负责办理建设项目规划许可前的所有相关开发程序，并组织编制市政工程状况调查报告(指导和协调所有后处理程序，包括施工许可、销售许可、竣工备案等)。)；现场项目：负责指导和监督，办理土地使用证前的各项手续。了解当地发展程序、相关政策、审查发展计划、分析节点问题，并审查各种经济和技术指标。指导和监督所有程序，包括土地使用规划许可证、项目规划许可证、施工许可证、销售许可证和竣工备案；组织的转移和对接负责项目提交阶段与相关设计院和图纸审查单位的对接。协助部门经理收集新项目信息根据部门要求，负责与项目公司的开发对接业务部门经理不在时担任部门经理完成领导交办的其他任务土地开发站负责某个项目开发的相关程序参与现场验收和关系联系负责环境影响评价的审批和评价的提交负责文物、园林、环保等专业审批。负责人防、消防、地震等行业管理部门的审批负责项目相关的线形、测绘等相关工作负责国家发展和改革委员会项目的立项、开工计划的审批和项目档案的登记完成领导交办的所有具体任务根据部门要求，在规章制度和证书颁发后，指导各项目公司办理各项开发手续。做好工作范围内的资料整理和归档工作负责项目周边市政资源条件(供水、雨污、燃气、电力、热力、电信、道路交通组织等)的数据调查和分析。)负责项目红线内基础数据(现状、地下管网、规划管网、地上物体统计等)的调查和汇总。)负责编制市政工程情况调查报告负责对接项目公司，参与审查红线内外市政工程设计方案，分析其规范性、合理性和经济性，并提交相关报告负责办理市政工作的所有相关手续负责与项目公司就市政问题进行沟通。负责将市政工程(包括技术资料)连接并移交给项目公司组织和归档工作范围内的数据完成领导交办的其他任务第二部分早期开发部门管理系统第一章项目采购阶段管理办法获得开发项目有几种方式：收购项目公司、实施一流开发和参与公开招标、土地部门组织的上市和拍卖、项目转让、法院公开拍卖等。项目未签订土地出让合同、未缴纳出让金、未办理国有土地使用权证书的，视为未取得开发项目。在这一阶段，无论如何获得土地，都必须完成初步可行性研究，并提交股东作出投资决定。项目投资决策经集团批准后，将开展一切工作，使项目在编制的计划内取得，签订出让合同，支付出让费用，取得国有土地使用证。一、可行性研究和投资决策1.参与集团项目的前期调研，了解项目的土地权属关系，尽最大努力收集整理所有信息。2.了解分析项目(或土地)的历史演变和政策背景，分析政策程序的节点；3、通过审批部门咨询项目(土地)相应的开发政策，提出开发审批工作节点分析，对开发工作做出合理评价；4.了解原开发投资者的股权(或投资)结构，并全面了解所有债权债务及相关历史遗留问题；深入了解新项目(土地)权属(纠纷)现状及拆迁等相关问题；5、实地踏勘、收集和清理新项目已办理的所有审批手续，了解新项目市政、交通、环保、文物、消防、人防、园林等主管部门对各行业的相关政策和意见；6.了解详细的控制规定和检查意见二。土地初级开发1.以股权收购方式取得一级开发土地合作或一级开发项目后，委托专业公司进行项目的各类测绘。同时，应取得乡镇政府的一级开发批准书。2.如果项目没有控制计划，委托相关设计院编制项目控制计划；3、项目控制性详细规划完成后，协调规划管理部门做出项目控制性详细规划批复；4.为制定土地开发实施计划准备各种基础资料；5、向土地管理部门提出一级开发的正式申请；6、根据集团公司的要求，结合项目的实际情况制定一级开发实施方案，并制定方案经土地管理部门批准；7、协调项目参加土地管理部门召开的一级开发联席会议，通过直接授权或间接授权获得项目一级开发权；8.获取项目一级开发联席会议纪要，根据会议纪要，配合相关部门，委托专业公司完成项目交通、环保、文物等方面的前期咨询工作。9.完成上述工作后，根据会议纪要编制可行性研究文件，向发展改革管理部门提交项目申请，获得项目的项目批准文件；10、根据项目批准文件，向规划管理部门申请规划条件，并取得规划条件批准文件；11.与土地管理部门签订土地级开发合同，实施项目级开发实施计划，与其他部门合作组织实施土地级开发建设；(1)配合规划设计部门组织重大市政工程的设计；(2)向拆迁审批管理部门申请拆迁许可证，自行或委托相关拆迁服务单位编制并实施项目拆迁计划，直至项目达到地块红线范围内的土地级别；(3)配合项目管理部建设项目的主要市政府，满足项目规定的市政条件；12.项目达到一级开发验收条件后，协调土地管理部门组织一级开发验收，验收合格后进入土地储备银行。13.从土地管理的角度看项目(土地)，利用上市交易过程中的一级开发、监管调整、政策空间，结合集团资本状况，加快土地增值。同时，充分发挥规划、设计、管理等群体优势，进一步提高土地附加值，做好上市或搭建资本平台的基础工作。三。股权收购项目1.配合投资发展部组织项目股权收购谈判，在人力资源和法律部的支持和配合下起草股权收购合同；2.审查项目获得的各种协议、批准、批准文件和其他项目数据的完整性和有效性；并与人力资源法律部和计划财务部协调，检查行政和财务信息的完整性和有效性，并向总经理和董事会提出采购建议。3.董事会批准收购后，应组织签订合同并实施公司交接：(1)组织项目公司控制印章、证书、批准文件等资料的移交；(二)组织有效合同和业务关系移交；(3)负责地块的移交；(四)人力资源和法律事务部变更工商登记；(5)计划财务部配合转移资金的支付。4.项目移交完成后(二)组织有效合同和业务关系移交；(3)负责地块的移交；(4)计划财务部配合转移资金的支付。4、编制或委托编制项目转让评估报告，提交土地管理部门审批转让行为，取得项目转让登记表；5、按照政府规定的转让价格缴纳相应的契税和政府规定的其他各类费用；6、重新办理项目国有土地使用证；7.修改项目的规划意见；8、重新申请项目变更的项目；9.变更其他政府要求变更的各种政府批准或备案文件；10、根据公司的项目规划，办理或变更建设项目规划许可证。后续工作参照其他章节的相关管理方法。V.法庭拍卖1.审查项目获得的各种协议、批准、批准文件和其他项目数据的完整性和有效性；与人力资源法律部和计划财务部协调，审核行政和财务数据的完整性和有效性，并向总经理和董事会提出采购建议。2、经董事会批准后，协调项目拍卖公司对该项目进行投标，直至获得该项目；3、在可能条件下，争取有利条件，获得项目协助实施的通知；4.项目移交完成后，如果项目必须进入一级开发程序，项目将按照一级开发程序进行。如果项目已经完成一级开发，项目将按照二级开发计划进行。六、土地拍卖挂牌建立良好的招标拍卖项目信息收集系统，及时反馈京津信息，对项目进行分析，获得良好的项目信息后，每月发布分析报告；对项目进行初步审查，根据公司发展对项目进行详细研究，并提交给管理层。协调政府部门和机构之间的关系，了解竞争对手的情况；准备招标、挂牌、拍卖所需的各种资料，汇给财务部门，明确所需资金计划，并上报执行。向土地管理部门提交投标申请，交纳保证金和政府要求的其他材料，并取得招标和挂牌拍卖文件；研究招标、挂牌拍卖文件，拟定挂牌方案，报总经理批准；根据公司制定的项目标志牌悬挂计划，参与标志牌悬挂，直至获得项目；取得项目后，根据拟定的项目标志牌悬挂计划，支付项目的出让金，办理项目国有土地使用权证书。第二章项目建设阶段管理办法项目与土地管理部门签订土地出让合同后，项目进入建设阶段。这一阶段主要是配合规划设计部门根据公司的计划对产品进行规划设计，办理相应的规划批准文件，并在施工前开始前期准备工作，直到项目施工开始，直到项目施工完成，再到委托物业、办理入住、划分产权等过程。一、规划设计阶段原则上，建设项目规划许可前的所有程序都应在前期开发部的领导下进行，前期开发部对批准后的程序进行监督和控制。集团与项目公司之间的开发工作由主管前期开发部的助理总裁和项目公司总经理联系起来。1.签项目前期可研性研究报告，分析土地出让金和基建费的构成，提出合理的支付方案。合理安排项目公司处理过程中遗留的问题。在搬运土地出让合同的过程中，应严格