乌兰察布市房调报告

乌兰察布市房地产调研报告前言： 本次调研针对乌兰察布市旧城区和新城区房地产现状、价格、产品、营销详 尽调研，并对板块特征、发展趋势、潜在项目进行分析阐述，望对集团在乌兰察 布的开发有参考之效。一、乌兰察布市整体房地产市场分析1、房地产建设现状情况中心词： 中心词：旧城改造 经调研，从乌兰察布市近年来的规划中得知，该地区现住房建筑总面积为 817 万 平方米，常住人口为 34 万人，人均住房面积为 26 平方米。其中，由于乌兰察布 市城市进程的加快，政府对城区内的损坏严重及一般完好的平房进行大面积拆 迁。 分析： 分析：从全国城镇人均住宅建筑面积 26.11 平方米来看，乌兰察布市人均住房面 积处于正常水平。但住宅质量及品质较差，未来有较大的提升空间。2、房地产需求情况中心词：被动需求、 中心词：被动需求、刚性需求 每年大量的旧城改造及危旧房改建，产生大量的被动需求。但由于集宁区的拆迁政策，这些拆迁户基本上原址原建，基本上拆迁户均会由于拆迁获得一至二套的 商品房，这些被动需求会转化为刚性需求。 目前市场上的主力购买力量由三部分构成： 由于旧城改造，拆迁力度加大，导致市场对住宅的刚性需求增加（回迁虽解 决了一定量的刚性需求，但满足不了家庭人口成年，独自生活而产生的刚性 需求，在周边县城尤为突出） 。 改善型购买及投资（改善型购买也逐年上升，集宁中高端定位的项目销售良 好。投资性购买现处于成长期，比例不高） 。 周边旗县（分化严重，一部分成为中高端购买主力，一部分则是低收入者， 对房价比较敏感，主要选择老城区周边项目或新区项目） 。3、乌兰察布市房地产现状及特征乌兰察布市房地产市场起步较晚，市场上多层产品依然占据主导地位。 随着近年来乌兰察布市房地产的迅猛发展，外地开发商的不断进驻，小高层 所占比重逐年上升，但对于刚性需求的客群仍稍有抗性（电梯费） 随着土地价格的不断上涨，小高层所占的市场比重必将逐年上升，多层住宅 将退出主导地位。 乌兰察布市的市场主力户型为 80-100 平米左右的两居，消化速度也最为良 好。 由于发展阶段及气候的影响，大多数项目的景观绿化等品质住宅的意识较为 淡薄，同时也给了一些高端定位的项目机会。 本地区多层产品的一层多作为车库出售，销售良好，售价也较高（3700 元每平） 。 多层住宅的物业费在 0.58 元-1 元左右， 小高层住宅的物业费现市场上无具体 费用出台。4、综述乌兰察布市地产市场存在供销两旺的利好趋势， 伴随市场的逐渐成长化、 规范化， 由单一的价格拉动竞争演化为多元化综合的市场竞争局面。二、乌兰察布市场格局及区域板块分析1、集宁区房地产板块划分乌兰察布市房地产市场现状发展为三个板块，城区板块、新城板块、桥西板块。2、乌兰察布市房地产板块特征 城区板块板块特征： 板块特征：传统的居住、商业、文化中心 板块优势： 板块优势：该板块地段优势明显，为乌兰察布市的老城区，环境成熟，生活配套 完备，出行方便，生活、工作便利高。 板块劣势：基础设施陈旧，改造难度较大，目前旧城改造只针对危旧房，对于旧 板块劣势： 城区的面貌没有本质性的改变。 板块发展： 板块发展：由于后期储备开发用地不足，未来基本上围绕着旧城改造建设，不会 有大体量的开发建设。 项目特征： 项目特征：为旧城改造项目，均伴有一定的回迁任务。 板块价格：多层主力价格在 3000 元/左右，小高层主力价格在 3500 元/左右。 板块价格：新城板块板块特征： 板块特征：行政中心、文化体育中心 板块优势： 板块优势：市政府、市委及主要行政的单位均位于该区域，随着市图书馆、体育 馆、博物馆、集宁师范学院、集宁一中的相继落成，该区域相对于旧城区板块拥 有更高的发展平台，未来发展潜力巨大。 板块劣势： 板块劣势：目前生活配套不尽完善，公交线路少，导致出行不方便，生活、工作 不便利。 居住氛围仍处于培养阶段，区域缺乏客户认可度。 板块发展： 板块发展：新城一期基本已无空地，二期土地储备充足。随着人气的逐步培养， 区域价值将持续彰显。 项目特征： 项目特征：虽然政府行政机构较多，公务员并未成为区域的主要购买力量。目前 区域内仅一个在售项目， 其余均为现房， 小高层比例相对于旧城区板块有所增多。 周边旗县的购买比例也明显增加。 板块价格： 板块价格：多层 2500 元/左右，小高层 3200 元/左右。桥西板块板块特征： 板块特征：危旧房改造 板块优势： 板块优势：与旧城区较近，价格优势 板块劣势： 板块劣势：区域周边无大型商业配套、且配套设施陈旧，当地人对于该区域认同 度较低，区域农镇氛围浓厚。 板块发展： 板块发展：区域目前无正式在售楼盘，但潜在放量巨大，随着集宁房地产价格的 持续攀升，该区域作为价格盆地的吸引效果将逐渐明显。 项目特征： 项目特征：性价比较强。 板块价格： 板块价格：区域以一尾盘项目多层价格 2300 元/3、乌兰察布市房地产板块代表项目分析城区板块 项目名称： 项目名称：丁香苑 地址：团结路北侧建筑形态：多层 存量：20000 体量：60000 销售周期：4 万/年住宅均价：2800 元/，最高价 3200 元/。 户型配比：一居（40 ）5%、二居（90-100 ）90%、三居（120-150 ）5% 畅销户型：二居 优惠：一次性付款优惠 50 元/。客户特征：周边北师大、铁路职工，一居主要为老人购买。 项目点评：项目处于城区板块最北段，并不属于城区板块核心区域，价格为城区 板块低端定位， 产品亦无可圈可点之处， 客群主要以地源性客户为主， 销售正常。项目名称： 项目名称：天佐名苑 建筑形态：多层、综合楼 体量：住宅 4 万（380 套） ，回迁 2 万（200 多套） 、综合楼约 1 万 存量：住宅 10 余套、综合楼 1 万余 销售周期：4 万/年住宅均价：3000 元/ 户型配比：二居（90-100 ）65%、三居（120-150 ）35% 畅销户型：二居 优惠：一次性付款 9.8 折 开发商：内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司 客户特征：以改善性自住为主 项目点评：项目位于城区成熟区域，周边生活便利，占区域优势，产品方面一层 送花园、顶层送露台。目前主力在售商铺，综合楼尚未面市。 商业价格：5000 多元/项目名称： 项目名称：安大国际嘉园 建筑形态：多层、花园洋房、小高层 体量：80000 ，回迁约占 10000 存量：住宅 10 余套、花园洋房 5 套、高层已开（17 层） 销售周期：6 万/年 住宅均价：多层 2800 元/、花园洋房 3400 元/、高层 3500-4500 元/ 户型配比：二居（90-100 ）55%、三居（120-140 ）40%、复式（200 ）5% 畅销户型： 二居及小面积三居 优惠：一次性付款 9.8 折，按揭 9.9 折 开发商：乌兰察布市集宁区安大房地产开发有限公司 客户特征：以改善性自住为主 项目点评：项目位于城区核心区域，项目定位中高端，主要体现在区位优势。 商业价格： 7800 元/ （均大户型）项目名称： 项目名称：天筑帝景 建筑形态：多层、小高层 体量：多层为回迁，小高层 20000 存量：10 余套销售周期：2 万/年住宅均价：多层为回迁，且均售罄、小高层 3000 元/，2011 年 3 月底开盘 户型配比：二居（90-100 ）70%、三居（134 ）30%，小高（30-80 ） 畅销户型：二居 优惠：一次性付款优惠 1.5 万元开发商：内蒙古兴达房地产开发有限公司 客户特征：以改善性自住为主 项目点评： 项目地段优势明显， 同时回迁任务繁重， 体量不大， 但销售周期较长， 主要是拆迁进度过慢造成。项目名称： 项目名称：瑞丰悦园 建筑形态：多层 体量：7.5 万，一期 2.5 万含回迁约 1 万,商业 5000 . 存量：一期已售罄，二期约 4.5 万 销售周期：4 年住宅均价：3000 元/ 户型配比：一居（50-60 ）20%、二居（80-100 ）70%、三居（120 ）10% 畅销户型：二居 优惠：一次性付款 9.6 折开发商：乌兰察布市瑞丰房地产开发有限公司 客户特征：项目位于城区东北边缘区域，面市价格较低，周边旗县购买占到 40% 以上，还有部分北师大附中教师。 项目点评：项目由于回迁任务较重，工程进度较慢。在一期现房后，价格攀升较 快。项目名称： 项目名称：翡翠盛世 建筑形态：多层、小高层 体量：住宅 30000 商业 20000 存量：住宅少量尾房，商业自营销售周期：3 万/年住宅均价：多层 2300 元/、小高层 3000 元/ 户型配比：二居（96 ）25%、三居（110 以上）75% 畅销户型：小三居 开发商：内蒙古普利安房地产开发有限公司 客户特征：改善型自住为主 项目点评：项目定位中高端，主力户型选择三居为主，在户型设计上多采用错层 设计，在当地市场中相对新颖，销售良好。项目名称： 项目名称：水语山城 建筑形态：多层、花园洋房、小高层 体量：230000 存量：约 150000 销售周期：4 年住宅均价：多层 3000 元/，精装+500 元/ 户型配比：在售部分二居（80 ）65%、三居（113 ）35% 畅销户型：二居 开发商：乌兰察布市集宁区嘉华恒业房地产开发有限公司 客户特征：改善型自住为主 项目点评：项目定位高端，价格领跑市场，销售亦迅速异常。项目绝对地理位置 并不属于城区核心区，甚至属于城区板块及新城板块的接壤区域，地块更是集宁 区之前的垃圾填埋场，但是其凭借出色的产品力及行销手段，快速奠定了其集宁 第一盘的地位。 项目详解： 项目具有打造领地感及仪式感的营销意识景观绿化及水系提前呈现会所提前兑现精装标准明示赠送面积生活展示项目名称： 项目名称：虎山新城 地址：集宁 区虎山东路两侧 建筑形态：多层、小高、高端别墅、临街商业、购物中心、写字楼等城市综合体 体量：920000 存量：700000 销售周期：5 年住宅均价：住宅为 2600-3000 元/、小高为 3300-4000 元/（小高为精装） 户 优 型：二居（85-127 ） 商业价格：6000 元/惠：一次性付款 9.9 折优惠，按揭无优惠客户特征：周边卫校、艺校、虎山小学、集宁师专等主要以改善住房需求的客户 购买。 项目点评： 项目体量巨大、 紧邻虎山公园， 处于旧城板块最南段， 与新城区接壤， 并不属于城区板块核心区域，项目自身打造 3 万的主题中央广场，凭借 40%的 高绿化率为卖点，价格为城区板块高端定位，项目内的照明全部利用太阳能光辐 发电技术，打造智能节能低碳买点，利用客群主要以地源性客户为主，一期为多 层住宅和小高层，基本售罄，后期项目开发潜力巨大，自身配套齐全，将打造集 宁地区第一个城市综合体。 项目名称： 项目名称：欣德 建筑形态：多层带临街商业 体量：总体量为 10 万 销售周期：2 年规划户数：788 套，可售 400 户，剩余为回迁 住宅均价：多层 3200 元/，最高价 3700 元/ 商业价格：初步定价 8000 元/，未面市，蓄客阶段 户型配比：二居（90-110 ）75%、三居（110-130 ）25%畅销户型：二居、小三居 项目点评：以人车分流、打造空中景观为卖点；由于开盘时价格比较低，楼盘已 售罄，且回迁户占 40%，地段优势紧邻集宁五中、工农大街至新区必经之地、交 通便利。在交房细节条件上有优势，体现细节，外立面为瓷砖，局部涂料。拆迁 导致二期销售缓慢。新城板块项目名称： 项目名称：水岸雅苑 建筑形态：多层、小高层 体量：总体量 55000 销售周期：5 万/年住宅均价：多层 2600 元/、小高层 3100 元/ 商业价格：5000 元/（出售缓慢） 户型配比：二居（96 ）60%、三居（110 以上）40% 畅销户型：二居、小三居 开发商：内蒙古普利安房地产开发有限公司 客户特征：改善型自住、孩子教育为主 项目点评： 由于 2010 年 7 月开盘时价格比较低， 楼盘迅速售罄， 且回迁户占 60%， 新区潜力、集宁一中为邻、依托政府打造的景观河优势为支撑项目的三大要素。项目名称： 项目名称：天苑 建筑形态：多层、小高层 体量：68000 计划 2011 年开盘项目名称： 项目名称：春满家园 建筑形态：多层 计划售价 2300-2500 元/项目名称： 项目名称：维邦世基佳园建筑形态：多层、小高层 开工时间：2010 年 7 月体量：98369 容积率：1.6计划售价 2300-2500 元/ 总户数：488 户计划 2011 年 8 月竣工，现房销售。按照经济指标推算，以中大户型为主。桥西板块桥西板块先在售项目仅为金辉小区尾房，售价 2000 元/左右，一次性优惠 30 元/ 商铺：4500 元/。但有三个潜在项目中大型潜在项目： 宏康 锦城国际嘉园 ：40 万平米 今年 5 月开盘，以小高为主的高端住宅小区，多层大部分是回迁，周边紧邻集宁 一中（初中） ，自身规划商业配套完善，商业形态一拖二，自身打造园林景观， 交通发达、附近有早市，周边缺少大型商业配套。拆迁中，影响施工进度。 朝阳新村：10 万余平米 银海国际：20-30 万平米 体量：30-40 万平方米规划形态：商业、酒店、住宅、公寓、高层、临街商业 宣传语：打造集宁第一个 CBD 去年开始规划，未开盘；拆迁中。 分析： 分析：改善住宅的支出正稳步增多，购房需求正在进一步释放。 乌兰察布市的城市化进程正在快速发展，集宁城区平房居民正在“楼房化” ，周 边旗县的居民不断进入城区，成为商品房的重要客群之一。 房地产市场处于初级发展阶段，受宏观调控影响较小，房价将平稳增长。 产品特征： 产品特征： 多 层（1-6 层） ：市场主力的产品形态，区域正处于大面积拆迁，平房楼房化进 项目配套现状：周边无景观、依托桥西广场程快速，当地客群较认可，客群稳定。 小高层（9-12 层） ：单价、物业费偏高，销售状况一般，但是随着市场产品特征 的多元化，逐渐成为当地住房发展的趋势，将代替传统的多层产品。 花园洋房、高层：少部分富裕人士置业，随着生活水平的提高，需求将进一步增 长。 分析： 分析：区域内项目产品设计落后，同质化严重，其中对绿化率和景观设计意识淡 薄，本项目应在这方面加大设计力度和营销方法。区域内项目的营销手段单一， 售楼处包装单调、推广力度小。 开发楼盘外立面现状： 开发楼盘外立面现状： 立面设计极为简单，缺乏设计感；材料以涂料为主，缺乏档次，颜色以大面积艳 色为主，颜色对比不强，缺乏美感。