和地蓝湾商业物业管理规划建议书

深圳市长城物业管理股份有限公司和地蓝湾商业管理计划建议书和地蓝湾商业物业管理计划建议书CCPM/HDLW-001创建：审计：批准：深圳市长城物业管理股份有限公司合肥分公司2008.8.1目录前言1第一部分土建2第二部分电气4第三部弱电，智能系统7第四部分中央空调8第五部分给排水9第六部分辅助设施11第七部分商业计划建议12第八部分其他15前言为进一步提高“和地蓝湾”房地产精品品牌，促进房地产管理服务工作的开展，长城房地产在参考有关图纸和资料的基础上，结合多年房地产管理实际运营经验，对“和地蓝湾”建筑、电气、智能化、中央空调、给排水、辅助设施、商业规划和房地产管理服务等提出了以下建议和意见提案的目的和方面要点根据【和地蓝湾】的特点和存在的问题提出提示和改进方案，使其建设更加合理实用，有效促进销售-从客户和物业管理角度考虑客户工作和物业管理工作开展的便利性-为未来建立优秀物业管理小区提供硬件保障。提案原则-尊重传统设计，利用现有资源，无需大量调整和投资，科学合理易于操作。这次的提案，根据现在收集的信息和资料，由于时间紧迫，请指出不妥之处。第一部分是土建1.1各层大厅入口地面建议15度至20度的坡度，防止日常清洁或突然放水时污水流入电梯井，烧毁电路板，造成安全危险和经济损失。1.2建议消防阶梯扶手一端设置约1-3CM高的挡水板，以防止污水在清洁时流动。1.3在大厅等有楼梯的地方，考虑增加无障碍通道，方便残疾人和轮椅的使用。1.4建议在所有设备室内(包括电梯室、配电室、发电室、变压器室、泵室、中央空调室等)地面铺防滑砖和地面油漆，墙面砖最高可铺1.5米。1.5电井内所有电缆的进、出、桥应进行防火处理。1.6设备门应设防鼠板，电缆桥架穿墙，防止小动物入侵。1.7建议所有井门(包括强电井、弱电井、自来水井)采用公钥以便于管理。1.8大厅不得选用软质型石材。 楼层电梯厅地板选用黑金沙类石材地板共用通道建议选用高级地板砖，其他部分选用低价材料，防止客户频繁进出地区的高级感觉下降。1.911、12号大厅大厅设立装修一致的服务台，为进出的办公人员提供服务很方便，同时可以兼顾访客和识别施工者级潜在可疑人员。第二部分电气2.1配电系统2.1.1配电系统建议注意以下事项：a、设备室(包括低压配电室、变压器室等)应考虑通风散热问题配电室的布局应为干燥、换气处。 高压室、变压器室、低压室必须分离，入线方式以上线方式最佳b .配电室配备有紧急照明灯、手机灭火器、温度计、湿度计、绝缘手套、绝缘靴、检电棒等专业操作防护器具c、配电室的低压侧、消防署等配电箱中，为了防止雷电感应电磁波的侵入引起的过电压保护，分别设置了不同水平的浪涌电压保护器。d .低压配电各路总输入线开关和大负载电路低压开关采用ABB空气开关，性能稳定，易于调整。 母线连接开关和连接母线为比通常选择的规格大一个的规格，在变压器上工作时，确保母线连接开关和连接母线过载2.1.2完善低压测量，尽量在各路线公共负荷上加上仪表，公共电力分别设置区分仪表，使今后房地产更容易掌握各电力状况，统计分析和管理电力状况，为节能技术改革提供依据。2.1.3消防大楼和前室公共照明建议选用带消防功能的红外感应开关，灯具采用新型节能灯具。 室外草坪灯、园林灯具选用带防护罩的防水防风灯具。 在地下部荧光灯的地下部配置强磁性镇流器，在地上部配置电子镇流器。2.1.4各户用室内和室外线路开关按前后顺序调整额定值，按“户内小屋外大”原则调整，确保故障时顺序跳闸，避免客户误解，不易联系和管理。2.1.5建议电梯室、低压配电室、变压器室等夏季温度高，不利于设备运行，设置空调和排气扇，特别是低压配电室建议引进中央空调采用风箱全风方式制冷，确保设备安全运行，符合国家优秀园区评价标准。2.1.6在高低压盘前后铺设绝缘橡胶垫，画一条黄线，以免操作过电压伤人。2.1.7显示室外接地试验点，加装保护箱。2.2电梯2.2.1首先要求厂家根据自己的定位，提供专用电梯，具备自动报告层，显示日期、时间、气温等资料功能，如上海三菱、西子音响、中国迅达等厂家拥有此类产品。 进口梯子最好是日本三菱和日立。2.2.2轿箱形状，门厅高度：考虑搬运家具和患者，现在国际上也推荐。 消防电梯建议选长型轿厢，深度为2.1米，外观不好但不实用。 电梯门最常见的高度为2.1米，这是最低的配置，但高度更为优雅舒适，门洞高度推荐2.3米的招标中，轿厢毛高为2.5-2.6米，为装饰保留0.2-0.3米，轿厢内的2.2.3载重：考虑到项目定位等级高、楼层高，建议电梯载重至少选择1000KG。2.2.4步速：关于我们项目的定位，建议快一点。 采用高低区对接时，建议采用高区步进速度2.5m/s、低区2.0 m/s。2.2.5电梯安装除了对升降通道要求严格，横断面面积必须满足要求外，基坑深度和顶层尺寸必须大于标准值。 特别是最上层的高度值与电梯的速度有关，如果不符合要求，很难变更。 因此，必须特别注意提高电梯房。2.2.6目前各厂商已委托有资格安装的施工队伍安装电梯，自己的厂商不太安装。 为了避免最后的厂家和设置公司的纠纷，建议厂家、设置团队、甲方签订三方合同。2.2.7电梯的未来维护是需要重点考虑的因素之一。 电梯的好坏和维护有着密切的关系，一般来说三菱和日立电梯的技术比较成熟，在中国市场有很大的份额。 避免选择“偏门梯种子”。 这给今后的维护带来了很大的问题。2.2.8电梯的安装质量和维护是电梯设备运行良好的重要保证，安装部门始终不重视质量保证期的维护，但是实际进公司后的装修期间电梯运行不良，如果不在意其间的维护，会导致电梯部件损坏和老化，电梯舒适因此，签订安装合同时，要明确保证责任的期限，监督定期维护(通常每两周)。2.2.9轿厢内需要求救装置，可实现轿厢、机械室、消防监控中心三方通话。 消防中心还可以利用电视监控轿厢内的状况，了解所有电梯的运行状况，实现紧急消防的紧急着陆。第三部分弱电智能系统3.1闭路电视监视系统：该系统需要管理员能够观察控制中心所有重要场所的情况，如大厅、地板通道、地下室、主要出入口和隐藏场所等，监视摄像机的部分需要能够上下左右旋转的云台，办公厅的镜头需要彩色透镜推荐录像硬盘录像，录像时间为2周，录像和重放全实时。 系统功能的基本要求：图像清晰、系统可靠、控制灵活、需要全天候工作时，摄像机可以进行低亮度成像、云台控制、变焦、光圈校正、 对于必须具有背光修正处理等功能的系统能够实现微机管理和数据备份、图像切换(手动/自动)、多模式再生、日期时间记录、画面显示、注册和权限管理要求与警报系统联动等功能的系统要求防雷引起的电磁干扰等。 设置照相机枪的数量应由房地产公司根据现场情况决定3.2电子巡逻系统：保证有序管理者定时、可按巡逻路线巡逻，记录有序管理者的身份和到达时间，模拟即时有序管理者的位置、状态，巡逻点的数量和位置由房地产公司提出巡逻方案，确定巡逻路线后配线设置。 易于管理，节约投资。 电子巡逻系统应在中心计算机上设置电子地图，直观清晰地显示巡逻路线。3.3背景音乐系统：广播系统使用功能包括背景音乐、服务广播和紧急通知广播，通常按规定的顺序播放音乐、公共通知等。 紧急情况下可以切换到消防广播的地下停车场广播是避难作用。 建议地下室每隔50-80平方米设置一个号角，进行单独区域紧急广播。 大楼理解楼内的区域可以设置背景音乐和紧急广播系统，每隔30-50平方米设置顶部扬声器。 消防监控中心在声源上设置了CD、座位、调频、迈克尔风，设置了能够满足消防系统与应急广播系统联动的强大装置。3.4进入商业和办公大楼的所有出入口(地下停车场、贯通地面商业和大楼的大楼)用IC卡控制出入。第四部分中央空调机4.1中央空调系统的日常运行由物业管理公司负责，建议其主机维护和水质处理由外协专业公司负责。 空调主机蒸发器冷凝器压力、温度检测、系统检修遗漏、空调冷冻水处理除锈、油污渗透剥离、空调冷却水配合缓蚀剂、洗涤剂、水泥剥离等需要专业技术和专业设备设施的支持。4.2各空调机组应考虑隔音减振措施。4.3轴流风扇噪声大，塔顶轴流风扇必须进行减振消音处理。4.4冷却塔应采用消声隔音装置。 冷却塔的噪声主要有鼓风机噪声和落水噪声两种。 为了解决鼓风机噪音，在鼓风机出口放入消音弯管，其开口部朝向塔，在弯管内粘贴防水玻璃板。 另外，通过隔音塔侧，可以部分防止落水噪音。 最好采用超低噪声冷却塔。4.5所有空调冷凝水管都需要保温处理。 平层内冷凝水管的坡度尽量按设计上限实施。4.6中央空调系统应附带完善的水处理装置。4.7中央空调系统的分户式计量收费是新兴的技术领域，涉及用户使用的多方面。 提供技术和设备的企业，将不成熟的技术和设备卖给开发者是不可避免的。 结果，物业管理实施中出现数据不准许、变通、形式变化等问题，在选择分户计量系统时，必须完善产品计量器具型式批准书和制造商提供的制造计量器具许可证、计量器具检验报告。 否则，建议不要采用，不要引起不必要的麻烦。第五部分供应废水5.1配管5.1.1设置建筑下沉、伸缩之间和入口的主干管时，应采取防伸缩措施，防止裂口漏水。5.1.2为了便于今后在泵室、配管井内生活管、消防管和淋浴管等配管上清晰地显示水流的流动，请对各泵进行编号并明确地显示。 所有管道应按规范要求颜色进行涂装或涂装，如消防管红、供水管绿、排水管银灰等5.1.3后期工程的配管施工时应确保，直径在100mm以下的配管不得焊接，只能用钢丝连接的消防管不得使用焊接的消防喷淋管的管径不足75mm时，需要进行钢丝焊接。5.2排水5.2.1住宅小区高层排水立管与横管之间的弯头选用PPR和其它耐冲击弯头，以防止高层排水中的重物落下而损坏弯头。5.2.2由于经常有人滞留在顶面，其通风立管必须从顶面延伸2.0米以上5.2.3在泵室内污水井和排水井设置防护网，设置水位报警装置，由控制中心监视，防止因爆管等原因导致泵室浸水。5.2.4在户外供水井、雨水井、污水井等井盖上明确显示井的种类(如雨水井.污水井)，提出用复合材料制成的防盗井盖。5.2.5污水井、粪池应尽量设置在人群活动较少的区域，避免设置在人车通过的地方，在粪池、污水井清扫时会影响人车的进出。5.2.6商业经营的餐饮业、油烟排放应考虑烟道的设置场所。 另外餐饮业排水的油污必须考虑室外除油池的位置，建议其中12层的商业部分设置在原化粪池一侧。5.2.7为了便于将来的修理和清洁，地下集水坑盖板均须焊接封闭，应设置在小的可动盖板上。5.2.8外联网的各种井口应尽量不设置在主要道路的路面，特别是行驶路面。 一是避免车辆碾压造成井盖损伤，二是井口作业时不影响车辆行驶。5.3公共厕所5.3.1商业街地下室建议预订上下水主管网，业者需要增设厕所时可随时增加。 关闭一层公共厕所或作为商业出售。5.3.2建议男女厕所配置有障碍的厕所，其他使用厕所，使用感应水洗系统5.3.3建议每个卫生间配置不锈钢卷纸座、手套和衣服钩子、卫生纸筐。 洗手盘使用观众席盘，减少水珠向外飞散的周围晾干的手机和张先生擦拭纸箱，预约综合插座。5.4计量5.4.1要健全三级计量手段。 在各用水单元及所有公共用水点(如厕所水源等)设置计量水表，有利于未来的用水管理和费用计算。5.4.2请在泵房内的消防泵、淋浴泵、生活泵的出水配管上安装压力表，方便日后的巡视和检查。第六部分辅助设施6.1视觉识别系统(VI )6.1.1裙子视觉识别系统(VI )应与建筑工程同步竣工。6.1.2裙子视觉识别系统包含的内容：名称显示(平面图、车牌、图像板、告示板等)警告标志(消防疏散标志、安全标志告示板等)指示标志(引导标志、引导标志等)模式显示(电梯使用注意事项等)设备设施标识(设备名称标签、状态标签、负责人标签等)温暖的告示板(小心滑动，小心碰头等)6.1.3大厅设置电子显示屏，可提高等级。6.2信箱：建议在一楼大厅统一设置马赛克式信箱(与整体设计风格协调，但