启东房地产市场报告

启东取起吾东疆之意，为南通东大门，又是上海的后花园,城市介绍城市区位城市交通城镇人口城市经济城市发展小结,启东地处长江入海口东侧，三面环水，形似半岛，集黄金水道、黄金海岸、黄金大通道于一身，是出江入海的重要门户,“海洋经济之乡,“电动工具之乡”,“建筑之乡”,“教育之乡”,“版画之乡”,城市区位,崇启大桥开通大大缩短启东与上海的距离，从启东到上海市区只需60分钟，标志启东全面融入上海一小时经济圈。,城市交通,城市三面环水，受交通瓶颈制约严重，导致生产要素成本较高，竞争力不强,城镇人口,启东市目前下辖11镇1乡，共有人口116万，受启东城市地理限制，除城区外，主要人口集中在启东北部与西部城市近年城镇化建设速度逐渐加快，2011年首次突破50%,城市化进程必将促进房地产市场内需，拉动启东楼市发展,城市经济,启东城市经济长期保持稳定的增长，年均增长率长期保持在13%以上启东经济情况在全市名列前位，且与海门、通州差距较小全市按常住人口、户籍人口计算的人均地区生产总值分别为53629元、46348元，相差近7000余元，由此可见，外出打工的启东人占据相当比重,启东的经济发展一直处于快速上升通道，对市内的经济投资增长起到了标志和拉升作用，对房地产项目来讲发展空间良好。,800-3000$,3000-8000$,8000-13000$,13000$以上,人均GDP水平,城市经济,城市经济,城市经济的快速发展也带来了居民收入的增加，刺激了买房潮人们开始注重生活的品质，生活消费结构已经从温饱型向享受型过渡。,世界衡量生活水平划分标准：,城市经济快速发展，生活水平提高，同时区域物价上涨较明显,城市经济,机械电子,生物医药,海洋渔业,建筑业,启东工业门类，产业配套齐全，拥有机械电子、轻纺服装、精细化工、生物医药、新型建材、电动工具、船舶制造、汽车零部件等支柱产业。全市有3000多家工业企业，但真正的大型企业绝对数量仍较少，以中小型私营企业为主城市第三产业有所增长，但增速较缓,产业结构,从城市历史发展看，一直以西为发展首要方向，以北为次要发展方向随着崇启大桥的开通，城市发展重心彻底改变，城南成为首要发展方向，也是启东新市政府所在位置,城市发展向南，在南苑路以南打造启东新城区,城市规划,从扩展后的启东城区看，项目地块未来的位置位于未来城区地理中心偏北,城北板块（火车站、汽车站）现状：城北工业区，基本未开发未来：启东客货运中心，物流中心，集中型商贸市场,新城区板块（行政、商务、金融、文化体育中心，高端居住区）现状：在建中，行政中心及部分高端居住社区即将投入使用,主城板块（城市商贸、经济、居住中心）和平路、建设路、中央大道，南苑路围合形成现状：发展已相对成熟，商业、生活、教育等配套设施相当完善未来：有针对性的开展部分旧城改造,城西板块（启东经济技术开发区）现状：省级开发区，产业基础雄厚未来：对接上海，继续产业升级,启东城区可分为四大板块主城区土地资源稀缺，地位不可替代新城区为城市规划重点方向城西产业经济发展蓬勃城北主要发展物流与集中商贸,1、江苏沿海县域经济百强县，南通经济大县；2、与上海有着天然的紧密联系，随着崇启大桥开通，更纳入上海一小时都市圈3、整体人口基数大，但人口外流迹象较明显；4、地区经济发展保持稳定增速，为房地产发展提供良好的经济基础；5、经济发展结构以第二产业为主，第三产业增速较缓慢；6、城市建设以向南发展新城区为主，城北未来将打造为城市交通枢纽与集中商贸市场中心7、城市宏观背景，为房地产发展提供良好的先决条件，市场存在发展潜力；,小结,房地产市场研究土地市场商品房市场产品分析客源分析竞争个案小结,2012年启东城区全年出让住宅、商住类用地面积31.2万主要成交地块尤其是中心成交及周边成交地块楼板价基本在3000元/左右按照2011年成交数据，今年成交土地可供销售约1年,土地市场,紫薇一村南侧项目（商住）占地面积：4.9万方楼板价：2999元/,人民东路南侧项目占地面积：4.7万方楼板价：3008元/,车城公寓北侧项目（商住）占地面积：4.9万方楼板价：181元/,建设路东项目（商住）占地面积：0.9万方楼板价：2760元/,汇龙小学南侧项目（商住）占地面积：1.4万方楼板价：3004元/,团结新村东项目（商住）占地面积：7.4万楼板价：1028元/,从2012年成交土地分布可看出，未来供应市场主要集中在主城区及其东部区域，楼板价基本在3000元/左右,土地市场,2012年1-11月启东商品房销售面积达60.09万，销售额达36.18亿元恒大威尼斯项目6月开盘，保守估计恒大1-11月份的销售数据为25万方左右剔除恒大项目今年销售面积，启东市今年1-11月份销售面积为35万左右，相较于2011年1-11月的40.43万，同比降低了约10%，小幅下挫,整体市场销售数据上扬，但各月销售波动极大，恒大威尼斯个案影响较大,恒大威尼斯开盘带动市场回暖,启东商品房市场回暖，量价齐升,1-5月市场基本陷入停滞,商品房市场,启东2012年成交价格波动较大，商品房均价为6694元/,2012年7月恒大威尼斯开盘，导致7月份后启东商品房市场成交均价进入低谷2012年8月由于启东亿丰商城成交热潮，迅速拉高启东商品房市场价格,商品房市场,目前启东住宅市场上预售项目有银州紫薇苑、御和湾，银州城市一品在售项目总体量约为223.8万，该表为当期套数及其去化剔除已推房源，在售项目约有8000套在未来的2-3年内陆续推出，可供城区市场（剔除恒大）销售2年多,商品房市场,凯旋华府产品：高层均价：7500元/,龙豪国际花园产品：多层、小高多层：7500元/小高：售罄,中邦上海城高层：8000元/小高：10000元/起别墅：350万-700万,绿城玫瑰园产品：多层、高层高层：8000-10000元/洋房：12000元/,银洲紫薇苑产品：多层均价：7800元/,银洲皇家花园产品：高层均价：8500元/,御和湾产品：高层均价：7000元/,银州城市一品产品：高层均价：待定,主城区,商品房市场,市场在售项目主要分布在中心城区周边位置,我们选取以上八个项目做的产品分析,启东在售住宅项目产品类型,启东目前在售住宅项目主要以高层产品为主，多层和小高层、别墅为辅,凯旋华府,中邦上海城,绿城玫瑰园,产品分析产品类型,启东住宅市场供应主要以3R为主，面积段集中在90-100和120-140之间其中90-100更多做了2+1房，主打实用性而大三房所占市场比例较高，可见客户需求较大80-100面积段作2R和3R都有，但90以上做两房的项目相对较少,产品分析户型面积,中邦上海城：86-88紧凑格局，户型方正,御和园：约912+1户型，经济实用,选取了与本项目近似的中邦项目与御和湾两房户型参考，户型设计各有千秋中邦上海城的户型面积较小，紧凑型两房，户型方正，虽然南北不通透，但天井的设计弥补了户型的部分缺憾，且总价较低御和湾的90多的2+1房，多做了一个房间，提高了户型的经济实用性，但考虑到项目为预售，实际户型不确定性仍较大90-100的2+1类型小三房面对刚需客户，十分紧俏,产品分析户型面积,启东在售住宅项目价格基本在7000-9000元/之间启东市中心二手房市场价格基本在8000-9000元/之间，市区边缘地区二手房市场价格在6000-7000元/之间根据市场情况，市区边缘区域住宅项目均价在7500元/左右，2R总价在67万元左右，3R总价在97万元左右,产品分析项目价格,现房楼盘中房屋空置率较高，以市区均价9000元/的120精装修次新三房来说，月租赁价格仅2800元/，可见租售比失衡非常明显，但整体销售仍较稳定项目多采取少量多批次推盘，当期去化率普遍在50%以上，市场上各项目去化速度差异较大，刚需产品较多的项目相对销售速度较快市场预售（购买大额VIP卡）违规较多，因此部分项目真正开盘的时候，已经销售了大部分房源,产品分析去化情况,启东住宅市场上（新城区、主城区）以改善型客户为主，主要为本地居民，手中基本1-2套住房，（城西、城北）以进城的刚需乡镇客户周边乡镇来市区购房目的首先为学区考虑，其次对总价较敏感由于启东为边缘城市，外来人口量较少，而房产调控政策压制投资需求，目前鲜有周边城市前来购房启东购房区域性较强，北方的乡镇集中在北区项目购房,不考虑恒大威尼斯项目，该项目主要以上海客源为主启东市场前期有一定投资需求，主要是房产增值速度较快，随着楼市转冷，启东房产价格上涨空间缩小，“王子事件”等，都导致目前投资需求萎缩,产品分析客户来源,个案凯旋华府,2012年9月开盘户型，本次开盘364户，已售311套，去化率为85%，去化速度达62套/月,两房户型为94，双卧朝南，餐客厅一体化，进深较大，不利于餐厅采光和通风2+1房面积为122，双卧朝南，主卧为套房设计，增加私密性，双阳台和双设备平台，附赠面积大,个案凯旋华府,高层,在售别墅,平层官邸,个案中邦上海城,2012年9月开盘户型，本次开盘300户，已售278套，去化率为93%，去化速度达56套/月,两房户型为85-88，双卧朝南，明厨卫设计，通风良好，餐厅格局较小，采光较少三房户型为137-143，双卧朝南，主卧豪华套房设计，次卧和客厅阳台联通，景观视野宽，双厅南北通透,个案中邦上海城,项目为银洲集团与西欧联合开发，（西欧龙城项目收定金后，但至今由于拆迁原因未动工）2012年2月开始预售期房，基价6000元/起，均价7000元/左右项目无证预售，定金数额10万至全款不等，项目，卖点主要在于低价、学区销售较好的11号楼售罄，12号楼剩下10%的房源,预售中,售罄,基本售罄,个案御和湾,启东城区（不含恒大）主要在售项目总体量约300万方，共8个项目剔除项目已推房源，未来仍有将近7000套房源在未来2-3年陆续推出在售项目以高层为主，小高、多层、别墅为辅，随着外来开发商如恒大、中邦、绿城等进入，市场上产品设计多样，部分项目的亮点与附加值较突出；区域住宅整体价格水平为7000-9000元/，楼盘间的差距较为明显。110-130平米三房为在售主力，随着房价走高，经济型户型（2房、2+1房）需求增加较为明显。市场销售较不规范，无证预售现象较明显，因此部分项目等正式销售的时候，所剩房源已经不多市场上各项目销售速度参差不齐，大约在30套/月左右启东新城区及主城区以改善型需求为主，来自市区高端群体，如私营业主、公务员等，北城、西城以乡镇的进城客源为区域主要客源，学区及婚房是主要购房目的。启东城区未来市场新增土地供应量与待售项目可推量，保持在300万方的总量，但按照各项目的开发速度，预计年新增量在60-70万方左右，对比市场年销售量，供过于求，但在市场可承受范围内,小结,地块分析周边交通周边配套项目四至技术指标项目界定swot分析价格预判,地块位于南北中轴江海路北延伸段，道路通达性好，但公共交通匮乏,道路系统江海路：双向六车道高峰期拥堵情况较重中央大道：双向六车道路况佳公交系统目前出行需要自行配置交通工具,周边交通,区域配套情况区域周边1km范围内，配套主要集中在江海河以南，生活上依赖江海北路，教育依赖紫薇小学与长江中学（长江中学全市第三）区域资源情况项目南侧江海河景观带部分修缮，景观较好，但项目东侧为启东烈士陵园与殡仪馆，对项目稍有影响,区域生活配套尚不齐全，主要依赖一河之隔的主城区,周边配套,项目四至,景观河流,中央大道,台角一路,地块一期,江海北路,景观河流,地块二期,地块二期,江海北路及周边,景观河流,项目经济技术指标,项目整体占地9万方，建筑面积约25万方，中等规模,项目被江海路一分为二，江海路西侧为项目一期，体量较小项目一期为多层、小高层，以刚需户型为主，但同时也有享受型的大面积洋房户型项目一期体量较小，二期地块尚未拆迁动工，产品类型差距较大，定位混乱，都加大了后期的营销包装，宣传推广难度,3室2厅2卫1厨143,2室2厅1卫1厨105,2室2厅1卫1厨96、98,小高层产品以96、98、105的两房户型为主96、98的两房户型面宽窄，进深长，客厅为暗厅，格局较差105的户型设置了阔绰客厅，却将厨房进行了开放式处理，实用性不强，动静分区混乱,与城西、城北同类项目如御和湾、中邦项目的两房户型相比，本项目的产品户型格局与总价上劣势明显，面对刚需客户，竞争力不强,小高产品,214,320,117,洋房产品,洋房产品分为平层与复式，格局基本一致与其他别墅产品相比，在户型创新设计上明显不足，且整个社区规模较小，无法体现项目的高端定位因此复式户型难以取得销售高溢价，且销售难度较大,区域价值,规模因素,产品定位,生活配套,项目弱点,位于城北，毗邻江海河，与主城区一河之隔，处于城市运输中心，周边未来建成有新客站与火车站，配套欠缺需依赖主城区，但环境较好，通达性佳,总建约25万，中等规模，但项目被江海北路完全分隔，形成两个独立的社区，项目一期体量较小，在整体推广包装上难度较大,混合型住宅社区，一期叠加与普通多层、小高混杂，定位模糊。普通小高层产品户型设计缺乏亮点，面宽小进深长，对比市场同类产品格局较差，总价高。,周边生活配套设施欠缺，需过江海河桥进入主城区范围内，但距离较近，基本能满足日常生活需求,区域不是城市发展方向，缺乏明确的规划产品硬伤较大，竞争力较弱,项目界定,SWOT分析,根据楼盘对比得出：本项目高层产品价格为7256.18元/由于目前该地块仍未拆迁，未来开盘价格可定为7250元/左右,通过分析项目周边的区域的市场价格，采用高层产品为市场比较基点，选取御和湾、凯旋华府和中邦上海城为参考样本，综合比较区位、公交出行、生活配套、居住环境、户型和楼盘品质后，得出：,价格预判,谢谢,刚性需求的本质是必要需求，且随着房地产市场的成熟，必需需求的概念更加广泛了找个遮风挡雨的地方是必要需求；为了结婚买房，是必要需求；改善生活条件，是必要需求；落户城市，也是必要需求；因此这里的刚需已经不等同于低端需求，而转化为必要需求，即为自住使用,首置客户,受家庭或工作环境影响，典型的刚需，不受市场左右，很难坚持持币待购特征：购买力有限，主要靠积蓄或变卖原有住房作为购房款（首付款）对房间的面积（总价）希望有所控制对区域地段要求不多（主要价格原因），但出行交通要便利度高家庭结构简单，一般居住人口不超过三个对应的房型设计：控面积，低总价功能齐全采光通风有保证不考虑内部装修,新婚购房的现象在城市非常普遍，主要集中在婚前及婚后两年，一来是显示家庭经济实力，二来显示对方的诚意，这也是较典型的刚需特征：主流购房群体为青年，一般不考虑二手房职业为上班族，也有少量在读学生（家里提前购置），主要是为了脱离原有的家庭结构，独立生活，不考虑大面积住房工作较忙碌，无暇把