小户型公寓式酒店初步方案

小户型公寓式酒店初步方案前 言第1章 酒店功能定位 （一）酒店功能的具体类型分析 （二）酒店定位具体分析第2章 棋牌茶社功能定位 （一）设立原因分析 （二）消费群体分析第3章 餐饮 （一）设立原因分析 （二）优势分析第4章 筹备初期人员组织架构第五章 初期预算方案前言 在之前的沟通了解到，随着市场经济的不断发展，房地产市场竞争日益激烈，公司在鹤壁的地产项目具有价格波动敏感的特征，前期总体发展不稳定。因此，将8号楼未出售的小户型公寓大约20余间以小户型公寓酒店的形式运营管理。该项目定位为分散型、全装修、个性化、独立式、最实惠可日住亦可月租小户型公寓式酒店。酒店除了住宿功能以外还拥有棋牌茶社及餐饮。三个主要功能之间可以形成运转良好的互助作用，提高整个项目的运作能力，从而可以达到提升地产项目的总体价值。 鉴于笔者对此项目没有详细的相关数据资料以及深入细化的市场调查作为参考，本方案仅为鹤壁公寓式酒店项目初步框架设想预案。第一章酒店功能定位（1） 酒店功能的具体类型分析 酒店功能类型可以分为三种：纯酒店、产权式酒店和进行酒店式经营和管理的公寓式酒店。下面笔者对三种酒店类型再本项目中的适应性进行分析，选择较为适合本项目的酒店功能类型。1、 纯酒店 纯酒店是拥有40年产权，产权与经营权统一，通过经营获取长期收益的酒店类型。作为纯酒店，国家有严格的星级评定标准，而本项目本身是小户型公寓无论再空间上、设备设施配置、配套设施的配备等方面，无法摆着作为纯酒店锁必须的档次标准。根据项目目前的现状条件已经有相当数量的房间出售出去，使后期进行酒店式管理难度很大。而且最主要的原因是纯酒店的开发纯在着高投入与难以快速回笼资金的矛盾，需要进行长期经营获取收益。通过以上分析，可以判断，本项目不适合开发纯酒店。 2、产权式酒店产权式酒店是旅游与房地产相结合的产物。产权式酒店即投资者购买酒店的客房后一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，获取一定的投资回报，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店一般位于自然景色优美的旅游度假区，满足投资者休闲度假和获取投资收益的双重需求。产权式酒店其实也是真正的酒店，与纯酒店只是概念上的区别。对于本项目而言同样不适合。3、 公寓式酒店 酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，一般位于大型商圈内，有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓。 现在通常意义上的酒店式公寓基本操作模式是 ： （1）开发商通过高品质的装修和组建专门的酒店管理公司，将项目包装成高星级酒店或者快捷是酒店从而使投资者感觉到项目未来的保值增值能力，吸引投资者注意； （2）通过长期的返租、承诺替投资者还月供款等特殊的投资模式，促使有意向的投资者进行实质的投资，并且实现较长时间内的投资者的产权与经营权分离，酒店管理公司可以获得长时间的经营管理权，从而保证了将公寓按照酒店的方式进行经营管理，实现酒店的功能。 （3）在项目进入经营阶段，为投资者提供一定期限的免费使用权。（4） 通过后期的经营，获取经营收入，实现对投资者的承诺。对于本项目而言采用了酒店式公寓的基本管理模式。但由于是公司是出于对综合建筑总体功能的协调及总体价值提升，带动其他物业的保值增值的目的，公司内部将公寓进行酒店式运作经营，所以不牵扯到产权与经营权分离等问题，也就不是真正传统意义上的酒店式公寓。对于公司地产项目来说，它是单独性的小户型公寓式酒店。可能在以后项目运作经营好的情况下，可以参照传统模式来吸收业主投资。（2） 酒店定位具体分析 本案定位为分散型、全装修、个性化、独立式、最实惠可日住亦可月租小户型公寓式酒店。 1、分散型、独立式 由于8号楼已经有相当数量的房间出售出去，而且剩余可用作公寓式酒店的小户型房间所在单元、楼层以及户型面积均相差很大，就传统意义上的酒店房间而言相当分散。但这样也是它的优点，因为对于长租客来说独立性很强，既有酒店式的服务也有家一样私密的空间。 2、全装修、个性化 酒店内房间功能分割细致，客厅、厨房、卫生间、卧室全功能化装修，满足客人的各种需求。本案5公里范围内快捷酒店居多，装修简单几乎为相同的标准间配置，而本案房间内装修时尚个性化主题，可以吸引更多有消费能力的年轻时尚一族。 3、最实惠、可日住亦可月租根据周边同档次酒店价格调查和对鹤壁市消费水平的分析，制定最优惠的房间价格及长租套餐方案，吸引周边工厂员工及有长短期租房需要的人群。日住月租灵活经营，可以有效的提高酒店房间的出租率。第二章棋牌茶社功能定位（一）设立原因分析 1、前期由于公司地产项目所处淇滨经济开发区较为偏僻的位置，交通公交没有站点。人口流量很低，业主入住率也低，且鹤壁本市人口量少，所以客源的认知度低。 2、目前仅有8号楼基本完工，但是酒店周围基础设施还不成熟，给酒店运营方面带来一定困难，可能会导致酒店入住客人的满意度低。 综上所述，如果仅依靠广告宣传等手段提高酒店的平均出租率（日常与及节假日平均）期限较长，无法达到快速提升项目的总价值的目标。（二）消费群体分析 1、鹤壁市的经济产业主要有煤电化材一体化产业、制造业、矿业等，政府税收富足，但是经济开发区内娱乐设施和场所较少不能满足人们娱乐精神所需。 2、根据询问和调查鹤壁地区百姓有棋牌游戏的爱好，且当地优质客源丰富，可以建立良好的客户网络。由于娱乐类客源对居住环境基础设施要求较低，加强我们的服务品质可以调动棋牌娱乐的客源提高酒店的知名度。第三章餐饮（一）增加原因分析 吃住行游购娱，是最基本的六大要素。而民以食为天，在任何时候吃饭才是最基本的前提保证。虽然我们看见许多连锁快捷酒店如：如家、七天、速8等，都是只做客房式酒店没有餐饮。但是我们却忽略了这些快捷酒店所在的位置均是处于繁华的街道人流量大，周围基础设施完善方便生活所需。由于本案所在位置基础设施并不完善，周围也只是以销售建材为主的店铺，不能给酒店住宿客人提供必需的生活需求，再加上附近交通也不方便，是对酒店经营发展很大的制约因素。 所以增加餐饮是必需的。（2） 优势分析1、其实由于吃饭的重要性，很多酒店其实都是在依靠餐饮来带动客房的。将早餐直接包含到住房中，不但能提高酒店的档次，而且房价里往往是加入早餐的费用，这样对酒店来说是双赢的。2、将餐饮加入棋牌茶社的功能里，同样也是方便了客人，提高了酒店的整体运营。3、根据实地考察，本案1公里范围内正规的餐饮饭店仅有1家。餐饮饭店的开发可以带