房地产业论文关于海南省房地产业特征未来思路论文范文参考资料

房地产业论文关于海南省房地产业特征未来思路论文范文参考资料 江凯 （中国人民银行海口中心支行，海南海口570105） 摘要：房地产业作为海南省支柱产业之一，为海南经济发展作出重要贡献，但库存较高的问题。xx年II月，*提出推进供给侧结构性改革，房地产去库存是“三去一降一补”重点任务。经过1年多时间，海南房地产去库存效果有所显现，但影响市场去库存因素比较多，未来市场去库存任务依然艰巨，亟待实施进一步的去库存措施以及调整房地产业发展思路。 关键词：海南省；房地产；影响因素；发展思路 ：F293.3：A：1003-9031( xx) 02-0073-05D01:10.3969/j.issn.1003-9031.xx.02.10 海南1988 年建省、成立经济特区，因得天独厚的热带气候条件和自然环境，吸引了众多房地产企业来海南投资开发。由于房地产业自身发展的独特优势，以及琼州海峡交通瓶颈制约了其它产业发展，房地产业成为海南省支柱产业。但海南房地产相关产业多数基础原材料从其他省份输入，房地产业链相对较短。xxxx 年海南房地产开发投资年均增长30.9%，开发投资占固定资产投资的44.2%，成为扩大投资、拉动经济增长的主力1。 1988 年建省后，海南省陆地面积仅有3.5 万平方公里，占全国陆地面积的0.35%，是全国陆地面积最小的省份，是省内优质土地集中在沿海区域。因各地区房地产同质发展问题严重，市场供求结构失衡，总量过剩和结构性短缺并存，具有地方特色的文化、体育、医疗等高端经营性商业地产供给偏少，市场开发档次不高，导致本地公共服务资源被岛外消费能力不强的普通购房者挤占。同时，海南省稀缺土地资源被陆续大量开发，今后不再有可持续性供给，在一定程度上会影响经济社会可持续发展2。 （三）市场结构以普通商品住宅地产和省外需求为主 xxxx 年海南省房地产市场住宅地产投资占房地产开发投资的年均占比78.4%，比全国平均水平高10.5 个百分点。xx 年12 月国际旅游岛发展规划获批后，海南房地产市场开发结构并没有发生明显变化，市场开发仍以普通商品住宅为主，房地产市场省外需求占据主导地位，xxxx 年省外购房者购房比例达到81.2%。 海南是岛屿型经济体，资源、市场两头在外，产业体系发展不完善。xx 年国际旅游岛发展规划获批后，海南省房地产市场经历新一轮开发热潮，房地产业一业独大局面更为明显。房地产业吸引省内外大量资金，曾为海南省经济和民生改善作出重要贡献。但是，稀缺的优质土地资源陆续开发，目前海南房地产去库存形势严峻，自然环境承受力也难以为继。xx 年6 月，海南 _提出“十三五”时期乃至更长时期发展12 个重点产业，加速优化产业结构和形成新的产业格局，促进经济可持续发展。因此，短期内在省内其它产业发展不力时，房地产业发展还是有必要的。但长期来看，房地产业一业独大不利于产业结构调整优化和经济增长方式转变。 （二）省外客户购房以投资需求以及候鸟型短期居住需求为主，产品同质化问题突出 根据海南省100 家典型楼盘省外客户比例和 _销售总量计算，近3 年省外客户购买量保持在830 万平方米以上的销售面积，是市场去库存的主力。但是，省外客户购房以投资需求以及候鸟型短期居住需求为主，导致房地产市场开发产品单一、同质化问题突出，低端住宅小区较多，在一定程度上加大了小区周边的教育、医疗、购物等生活配套场所以及市政基础配套设施的压力。 海南省经济发展程度落后于国内主要城市，各市县大量棚户区改造尚未完成，xx 年海南省棚户区改造货币化安置率为60%，比上年同期上升一倍，在全国排名第四。xx-2018 年海口市计划实施棚户区改造1830 万平方米，相当部分拆迁户将转化为房地产市场需求。棚户区改造货币化安置率的提高，有助于支持棚户区居民购买普通商品住房，促进本地刚性购房需求的释放。 海南省项目储备少，特别是好项目、大项目较少，“有贷款额度无项目可投”的局面长期存在。在贷款有效需求不足情况下，省内主要银行将信贷资源投向房地产业。xx 年末海南省房地产贷款占总贷款的30.9%，高于全国23.6%的平均水平。房地产开发贷款增速保持高位，xx 年末同比增长39%，高于xxxx 年年均增长32.8%的平均水平。其中，国家开发银行、农业发展银行等对保障性住房提供的开发贷款新增442.3 亿元，商品房开发贷款减少38.3 亿元。个人商业性购房贷款和公积金贷款大幅增长。xx 年海南省新发放个人商业性购房贷款362.5 亿元，同比增长101.2%；新发放住房公积金贷款73.4 亿元，同比增长25.7%。本地置业和改善性住房的刚性需求得到有效释放3。 xx 年末海南省全省常住人口910.8 万人，城镇化率为55.1%，距离2020 年末实现常住人口城镇化率60%的目标还有4.9%的提升空间，根据人口增长率8.6译计算，预计到2020 年末海南省常住人口将达到950.6 万，比xx 年末新增城镇人口68.5 万人。按照海南省目前城镇人口人均住房面积31 平方米的标准，估计将有2000 万平方米以上的住房需求。 根据海南省 _数据待售面积、施工面积、新开工面积和销售面积计算，海南省房地产市场库存（取得预售许可证尚未销售的房屋面积）高峰值是xx 年3 月末的3871 万平方米；xx 年末市场库存为3478 万平方米，比3 月末低393 万平方米，下降10.2 个百分点。 根据海南省 _数据，xx 年全省房屋销售面积1508.5 万平方米，同比增长43.4%，比全国平均水平高20.9 个百分点。受海南省“两个暂停”政策淤、提高棚户区改造货币化安置率等因素推动，xx 年以来海南省房地产市场销售明显增长。但销售增长主要由6 个东部市县（海口、三亚、文昌、琼海、万宁、陵水）和3 个西部市县（儋州、东方、澄迈）拉动，9 个市县销售面积增量占全省增量的87.9%。因此，去库存措施针对性还比较有限，以及反映全省市场库存变化的先行指标新开工面积连续6 年大于销售面积，海南省住房市场供大于求局面仍将持续，未来市场面临较大去库存压力，亟待实施进一步的去库存措施。 xx 年海南省房地产开发投资1787.6 亿元，其中，开发商自筹资金1034.6 亿元，房地产企业投资杠杆率（房地产开发投资与开发商自筹资金比率）为173%，同比上升3.7 个百分点，但比全国平均水平低36 个百分点。海南省房地产开发商投资杠杆率低于全国平均水平，说明本省房地产开发商通过银行贷款、企业借款等渠道获取外部融资比例不高，企业自有资金较多。 xx 年，海南省新发放个人商业性购房贷款首付比为34.9%，同比下降2.9 个百分点；个人商业性购房贷款杆杠率为21.8%，同比上升6.3 个百分点，低于全国44%的平均水平；省外购房比例75.7%，同比下降3.2 个百分点。商业银行购房贷款是市场刚性需求购房的重要支撑，商业购房贷款通过贷款基准利率调整及优惠幅度对市场销售产生积极影响，目前上述三项指标偏低，但首付比和外省购房比例下降、购房杆杠率小幅上升，说明金融机构支持市场刚性需求的力度在加强，一定程度上也反映了个人购房杆杠率和贷款风险有走高趋势4。 一是以全面建设国际旅游岛为目标，提高房地产市场资源配置效率，注重培育旅游、文化教育、商贸金融等新型地产业态，提高房地产业品质。二是完善城乡基础设施建设。通过建设“海绵”城市、培育特色产业以及深化生态环境综合治理等，推动房地产业由数量、速度向提质增效和满足多元化、差异化需求转变，优化城乡空间格局，提升城镇品质，打造“宜居、宜业、宜游”新环境。三是支持房地产租赁市场发展。合理确定租赁住房建设规模，鼓励地方政府采取政府和社会资本合作（PPP）模式，支持在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和各类专业技术人员的住房需求。 一是严格控制全省市场供给总量，对房地产库存量进行监测评估，考核各市县执行“双停”政策情况，促使房地产库存回归合理水平。二是适度控制土地供应总量，改善土地供应结构，推行“熟地”出让，推动形成优质土地供给。三是提高房地产企业市场准入门槛，适度控制房地产开发企业家数，支持有实力、有信誉房地产企业兼并重组，开展规模化开发和集团化运作，改变省内房企数量多、规模小、开发分散的格局。 一是加大房地产市场的宣传力度，拓宽房地产去库存渠道，维护省外市场销量。二是将符合条件的商品住房纳入棚户区改造安置房及保障性安居工程房源，加大对棚户区居民货币补贴安置率，鼓励其购买和租住商品住房，支撑本省居民刚性住房需求。 （四）适度控制房地产开发贷款规模，执行好差别化住房信贷政策和放宽住房公积金贷款政策一是适度控制房地产开发贷款规模，加强*银行窗口指导，引导金融机构合理支持房地产业发展，优化房地产信贷结构，严格执行房地产贷款准入门槛，及其审查和风险评估，对存量不轻易抽贷