投资性房地产论文关于投资性房地产处置的会计核算论文范文参考资料

投资性房地产论文关于投资性房地产处置的会计核算论文范文参考资料 【摘 要】 财政部于xx年2月15日颁布了企业会计准则（xx），在具体准则中增设了投资性房地产准则。准则规定当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产，将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，计入其他业务收入和成本。文章指出依据具体的实务此账务处理存在一定不妥，并根据有关准则规定及利得损失的理解，针对投资性房地产的处置核算展开了相关论述，提出了投资性房地产处置净损益应属于利得和损失而不属于收入和成本的观点，以供参考。 【关键词】 投资性房地产； 处置核算； 利得； 损失 随着市场经济的蓬勃发展，我国房地产行业造就了我国经济发展的辉煌。企业在经济活动中对持有的房地产一方面用于自身生产及存货对外销售，另一方面还利用房地产赚取租金及资本保值增值。上述针对房地产的收益活动，还可能成为影响个别企业盈余的主要经济业务。此外具有投资性质特征的房地产和原来划分为固定资产的自有房屋建筑物及作为存货的房屋在用途、状态、持有目的等方面存在着显著差异。xx年之前，由于我国经济发展及准则制定的制约，在我国的会计准则中，没有界定自用房和出租房的定义，没有区分自用土地使用权和出租土地使用权的内容，全部放在固定资产及无形资产会计准则中，基本上采用历史成本进行计量。经济的高速发展，投资性房地产业务的增加，客观上要求对具有投资性的房地产进行界定和区分。 xx年我国出台的投资性房地产会计准则弥补了这一空白，明晰了投资性房地产的内涵及内容。 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其位置的固定性和不可移动性的特点，在经济学上又被称为不动产。它有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。自用房地产、存货及不能够单独计量和出售的部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产，不属于投资性房地产，应当确认为固定资产或无形资产。 二、投资性房地产处置账务处理目前状况及存在的理由 企业会计准则（xx）为区别于固定资产和无形资产，将投资性房地产单独作为一项资产列示，为利益相关者使用会计信息更好地进行决策提供了依据，同时规定企业在投资性房地产会计处理过程中，采用历史成本和公允价值两种计量模式，企业可以依据自己的实际状况自行选择。 在投资性房地产的确认、计量及后续计量、处置和披露等阶段中，笔者认为在投资性房地产处置这一环节，其账务处理上仍存在一些理由。依据投资性房地产准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用历史成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目，按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入“其他业务收入”，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。上述处置投资性房地产的账务处理，笔者认为不妥，有待进一步商榷。具体理由如下： （一）投资性房地产被处置时已不满足投资性房地产的定义 企业持有投资性房地产的目的，是为了赚取租金或资本增值。然而处置投资性房地产，表明企业不再将此房地产用于赚取租金或资本增值，对于企业而言已经转变了其持有房地产的最初目的，不满足准则中关于投资性房地产的定义，其房地产应终止确认为投资性房地产。 （二）投资性房地产的处置损益不满足收入和费用的定义 收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。准则中的日常活动是指企业为完成其经营目标所从事的经常活动或者相关活动。据此可理解为：1.该活动的发生应与企业的经营活动相一致；2.该活动应为企业主要的、经常的或与之相关的活动；3.该活动过程是企业正常的经营过程；4.该活动应具有持续性和可控性。非日常活动是指日常活动以外的、不经常发生的、偶发的活动。刘玉廷（xx）在关于企业会计准则体系几个具体理由的说明一文中指出：“收入或费用突出日常活动，只有企业日常活动形成的经济利益的流入或流出才构成营业收入或成本，非日常活动形成的经济利益的流入或流出属于利得或损失，计入营业外收入或支出。”处置房地产对于一个企业而言，并不是主要的、经常的、持续的、与其经营目标相关的活动，而是一项非日常活动，因此其处置损益不属于企业日常活动中产生的经济利益的流入或流出，即不属于收入或费用的确认范围，不应在其他业务收入或成本中核算。 （一）利得和损失的解释利得，新华词典释义为：利益。最早在汉代，已出现“利得”一词，如焦赣的易林需之丰：“柔顺以居，利得过倍。”而郭沫若在其羽书集告国际友人书中写到：“日本的军部自从中东之战、日俄之战，屡次的大战役获得了胜利以来，他们只知道战争的利得，不知道战争的惨祸。” 利得在会计上的应用，体现在企业会计准则基本准则中的规定：利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。利得，也可以认为是资本的时间价值的实现，例如房子买了之后升值，股票买了之后升值，这种情况下都应计算为利得。利得通常需要通过变现之后才能真正实现，与之相反的概念则是损失。 损失，依据新华词典释义为“没有代价的消耗或失去”或“没有代价的消耗或失去的东西”。在汉代已出现损失一词，例如后汉书和帝纪中：“今年秋稼为蝗虫所伤，皆勿收租、更、刍；若有所损失，以实除之，馀当收租者亦半入。”同样在企业会计准则基本准则中规定：损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。 由上述对利得和损失的解释及会计上的应用可知，利得与损失和会计上的收入、费用具有本质的区别。 1.利得与收入不同 （1）概念范围不同。收入与利得的区别是广义的收入含有利得，但是利得和狭义的收入是不一样的。收入是日常活动产生的，而利得是非日常活动产生的；收入如销售商品，提供劳务等，而利得则如出售固定资产等非日常活动产生的；收入记入利润，而利得则分为两部分，一部分通过营业外收入计入利润，而另外一部分则直接计入所有者权益。 （2）利得通常从偶发的经济业务中取得，属于那种不经过经营过程就能取得或不曾期望获得的收益。 （3）会计处理方式不同。在会计中，区别收入与利得是一个列示和编制报表的理由。收入和费用通常以毛额列示，利得与损失通常以净额列示，即利得要扣除有关的支出，损失要扣除有关的收益。直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。 2.损失与费用不同 费用，是指企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。会计中的损失是企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。 鉴于以上所述，根据xx年财政部发布的企业会计准则基本会计准则中规定的投资性房地产、收入和费用等相关定义及内容，笔者认为在决定处置投资