宁波旧城改造思考

,宁波旧城改造的规划思考,宁波市规划设计研究院,以宁穿路地段改造规划为例,宁穿路地段改造规划,现实认知,感今而怀昔,现实认知,区位,昔日江东名片！,如今江东区功能形象塌陷区！,成也市场,败也市场!,政府求解,重点土地产权调研专业市场调研,方法权属档案调查调查表格发放部门沟通现场访谈,现状认知,a、总宗地数180个，涉及用地面积130公顷，建筑面积195万。b、根据各类土地的开发强度分析，居住与商业用地的开发强度较高，其他各类用地使用效率较低。c、土地的发证用途与实质用途存在较大变化。尤其是工业仓储、机关办公、军事用地等，充分说明片区改造的自发需求强烈。d、通过权属调研的基本判断，可改造更新地块面积总计77公顷（1155亩）。,土地产权调研,宁穿路沿线分布15个市场。针对市场进行逐个表格调查和现场访谈。,专业市场调研,a、占地大，效率较低市场总计占地23.17公顷，经营面积23.36万。总税收额5324万元，总成交额108亿。土地平均税收15万/亩。b、经营门类总计经营户数为4024户，主要为机电五金2319户、家私建材499户、副食日化1138户，其他68户。五金机电的经营户数和交易活跃性都占绝对优势。c、土地情况复杂土地性质以国有土地工业为主，80%以上土地为租赁形式。,d、涉及就业面广宁穿路沿线市场面广量大，经营户总计4024户，按每户2-3个就业空口计，总就业人口在1万左右，市场去留都会涉及广大就业人群的切身利益。并且从九十年代初发展至今，宁穿路沿线已经孕育了一批市场致富的人，他们具有浓厚的宁穿路情节。e、交通物流条件差经过十几年的发展，其空间局促，扩张条件差，仓储和交通货运条件都无法满足市场需求。f、与市场经营主访谈为了更加科学，实事求是的编制规划，工作组与主要市场经营主进行访谈沟通，了解实际需求，市场经营主主要有以下几方面的需求意向:各市场改造意愿较强烈同类型市场无论去留要求集聚发展要求政府有明确的安置地块要求参与地块开发,政府,企业,市场组织者,政府,土地利益链,出让,出租,出租,回购,与市场组织者访谈取得良好效果一方面我们的诚意获得了他们的信任，规划改造更容易被接受。一方面我们与市场组织者互动，把他们的声音转达给政府，为政府决策提供参考。,旧城改造规划具有公共开放性，在前期调研就应广泛听取利益相关体的诉求，充分体现民意。,蓄势而待发,江东梦想,定位,城市主轴|悠态生活街区,悠态消费打造集大型城市滨水商业综合体、高端商业购物带、办公居住于一体的休闲滨水慢道。悠态商务集酒店、酒店公寓、办公为一体，并区格于东部新城高压高强度生活方式。悠态休闲集商务，娱乐、餐饮等服务业于一体的商业街区。,根据“迁、改、升”的要求，通过对专业市场的现状概况、用地规划情况及产业发展前景分析，本规划明确宁穿路15家专业市场的具体整合改造提升整体方案：关停搬迁专业市场11家，就地改造专业市场3家，提升完善专业市场1家。,市场改造方案,市场安置,就地改造和安置三个市场，经营面积按1:1就地安置，配套建筑按20%计，需5.3万的安置建筑面积。采用结合连锁超市、购物商场或临街底商经营的方式，不考虑单独用地。搬迁安置十个市场，其中3个市场安置在潘火市场园区；7个市场安置在鄞西市场园区，。经营面积按1:1.5异地安置，配套建筑按20%计，容积率按2.0计，潘火市场园区需要4.1公顷市场安置用地，鄞西市场园区需要6.9公顷市场安置用地。结论：预测总计需要11公顷市场搬迁安置用地，潘火市场园区需要4公顷，鄞西市场园区需要7公顷。,改造时序,近期，以三号桥片市场区为核心进行改造，涉及9个市场。其中规范完善第六空间家私市场；就地安置三号桥电动车市场；关停搬迁三号桥家私市场、五交化批发市场等7个市场。中期，改造甬港北路以西的老东站工业五金市场和张斌桥花鸟日杂市场。远期，改造难度较大的遗留的3个市场，主要包括就地改造二号桥市场和茶叶市场；关停搬迁华东物资城。,市场提升整治策略,用地改造方案,保留优化地块已批在建地块经营开发地块公共设施地块村级留用地快公共绿地,存量土地梳理,项目策划,俯瞰宁穿路32公顷，我们的目标是,宁穿路作为中山路的后街，必须真正的互补主干道，在江东乃至宁波大市内占据历史高度，打造城市标杆；从根本上提升悠态生活区的品质感，迎合城市发展通过对地块的分析，将宁穿路分为十大特色项目四大标杆项目点缀区域娱之乐、食之趣、育之乐、购之乐,四大标杆之二：育之乐-青春年华街区,结合二号桥市场，体育馆，大型宜居社区等高档配套，以儿童体验营、室内体验乐园为特色。形成体验馆、教育馆、考古区体验馆例如体验龙卷风，根据美国的一部电影改编成的一个体验设施。在这个龙卷风的体验里面，你会看到有闪电、打雷，天气的变化，可以感受到风的压力，甚至看到牛飘过来，这些都是特技手法的展现，好像身临其境教育馆教育也快乐，在体验中心里面，用一些搭积木组合的方式，通过一个玩具，可以组装车子，可以在这里比赛考古区给一个小孩子玩的区域，有别于麦当劳，好像都是在一个房间里攀爬的游戏，而是放了更有教育的东西，在这里考古、挖化石；大人可以把水晶矿埋到沙里面，让小孩去找，挖出来以后打开就可以看到水晶了,活力的根源，是让每一个细胞都得到完整的释放,3,三号桥市场改造成娱乐高地3BRIDGEMARKETREGENERATEDINTOCOMPLEX,水文化游憩特色为主的综合体，让眼中山水、心中山水成为我们脚下风光合理开发，将12.01公顷打造成：集精品特色酒店、写字楼、生态公园、一站式购物中心、高档会所、城市超级寓所于一体的多功能、现代化、综合性城市综合体紧邻50米宽的后塘河大量现有市场密集，市场氛围浓，人气充足樱花公园大面积绿化公园地铁交汇口，人流量大大面积可利用土地Firstly,ouraimistocreatealivablelivingPort,Prioritytoimprovetheproportionofresidentialland,accountedfor25%.Manytypesofresidentiallandtoprovidearichchoice.Anotherimportantformoflandspaceistheadministrativebusinessserviceland,accountedfor25%,focusonthefirstdevelopmentblock.Businessperformedmanytypes:includingtheurbancomplex,retaildestination,leisurebusinessandcommunitysupportlow-densitycommercialland.,城市设计方案,谋定而后动,实施路径,规划应具有建设性，明确实施项目的操作步骤，为操作者提供路径。,小结,近期,开发理念：统一规划，近远结合、分步实施总体目标：三年初见成效，九年全面完成,近期,远期,中期,开发时序,目标：初见成效改造重点：市场改造主要针对区块：中兴路至桑田路区块，福明路至中心路区块,重点项目：宁穿路道路改造五交化等9市场搬迁改造,近期：2012-2014年,一、估算依据1、征收成本估算以2011年10月新征收条例为标准，出让收益按2011年近期市场价为标准；2、评估市场单价取契税中心查阅的宁穿路最近交易的最高价；3、资金按3年投入（40%,40%,20%）计算，利率按2011年7月7日五年期贷款基准利率7.05%估算；4、估算不可预见费按征拆成本和公建成本的10%计提；5、上述可出让土地估算的出让单价按最近市场出让价格的基础确定，出让楼面地价暂按住宅12000元,商住8000元，商业金融5000元进行估算；6、估算的面积、用途等数据取自宗地调查表，本次估算未考虑违章建筑、改变用途等情况。二、估算结果宁穿路地块需征收地块的占地面积为62.53公顷，可出让土地33.16公顷。征收及开发成本共计119.34亿元，可出让土地的出让净收益62.12亿元，项目负债2.38亿元,投资估算,投资估算,三、专题测算1、市场搬迁2、宁穿路改造宁穿路改造费用1.3亿元左右，包括道路改造拓宽和市政基建。,1、宁穿路道路改性2、专业市场安置用地落实3、留用地落实4、集体土地征收工作5、控规修编程序,规划以外的工作落实,规划体会,规划体会一、,跨专业开放性合作使规划更具现实操作性,规划院,英国合乐,宁波迪赛,世铭会计事务所,策划,资金测算,城市设计,综合牵头,设计单位,跨专业紧密合作定期讨论成果共享互为支撑,规划体会二、,投资估算引发的思考,三号桥区块改造资金测算1、一级土地开发测算,拆迁成本：25亿,土地收益：26.8亿,盈利：1.8亿,三号桥区块改造资金测算2、二级房产开发测算,开发成本及费用56.24亿元,经营税金及附加22.76亿元,经营收入103.72亿元,利润总额24.72亿元,经营税金及附加约为5.5%*总销=5.70亿元,企业所得税税率25%*毛利=11.87亿元,土地增值税5%（预交）*总销=5.19亿元,合计=22.76亿元,简单来说，在类似的项目中，政府投入1块钱，通过土地出让直接收回1块钱，再通过项目建设，间接收入1块的税收。税收收入接近土地拍卖收入,为什么在旧城改造项目中，政府选择大拆大建的模式？