福建省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的组成考试试卷

福建省2016年下半年房地产估价师理论与方法：估价报告的组成考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列估价业务中，估价机构可以承接的是_。 A超出了估价机构业务范围的估价业务 B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D承接后出现很大执业风险的估价业务 2、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满_未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。 A四年 B三年 C两年 D一年3、注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。 A：20 B：30 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经_批准。 A政府 B城市规划行政主管部门 C城市建设行政主管部门 D城市土地主管部门5、下列关于一般房屋登记程序，正确的是。 A：受理申请审核记载于登记簿发证 B：申请受理记载子登记簿审核发证 C：申请受理审核记载于登记簿发证 D：受理申请记载于登记簿审核发证 E：执行层的组织协调 6、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。 A：平等 B：自愿 C：有偿 D：无限期 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。(2007年试题) A：从容不迫型 B：选择型 C：凶猛型 D：随机型 E：借款合同 8、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600，而该小区的住宅用地面积是，该小区的住宅建筑净密度是。 A：36 B：4 C：36 D：40 E：执行层的组织协调 9、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20，分摊的共有建筑面积为25。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工业用地的监测点评估价格 10、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。 A财务净现值 B静态投资回收期 C财务内部收益率 D动态投资回收期11、某类商品房20042008年的售价分别为6000元、6300元、6678元、7212元、7645元。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元。 A：7974.00 B：8023.00 C：8056.25 D：8078.00 E：工业用地的监测点评估价格 12、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。 A购买价格 B容积率及有关设计参数 C空置率 D运营费用 13、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括_子市场。 A租赁 B销售 C保险 D抵押14、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是_。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D加权深度价格修正率 15、在房地产权利中，属于用益物权的是。 A：自物权 B：划拨土地使用权 C：抵押权 D：租赁权 E：工业用地的监测点评估价格 16、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。(2005年试题) A：755.54 B：772.84 C：1400.88 D：1433.90 E：借款合同 17、某建筑物的建筑面积为200，有效经过年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为【2004年考题】 A：102万元 B：110万元 C：113万元 D：115万元 E：工业用地的监测点评估价格 18、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为_。 A工程建设费用 B措施费 C规费 D直接工程费 19、下列风险中属于系统风险的是（）。 A比较风险 B市场供求风险 C未来运营费用风险 D持有期风险 20、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。 A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调 21、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为_万元。 A5286.72 B7552.45 C9939.23 D14198.90 22、经会计事务所审计，2006年A公司销售收入为1000万元，隐成本为200万元，会计成本为600万元，该公司经济利润为万元。 A：100 B：200 C：600 D：1000 E：执行层的组织协调23、按照规定，工程竣工的验收工作由负责组织实施。 A：建设单位 B：监理单位 C：施工单位 D：建设主管部门 E：执行层的组织协调 24、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算【2006年考题】 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法 E：工业用地的监测点评估价格25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于(2007年试题) A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起_日内向人民法院起诉。 A15 B20 C30 D60 2、资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于。 A：投资利润率 B：通货膨胀率 C：风险因素 D：经济发达度 E：投资结构3、众数是分布数列中。 A：出现频率较少的标志值 B：出现频率最少的标志值 C：出现频率较多的标志值 D：出现频率最大的标志值 E：执行层的组织协调 4、甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是亿元。 A：0.3 B：0.5 C：0.8 D：1.0 E：执行层的组织协调5、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指_。 A本票 B银行卡 C支票 D汇票 6、下列建设工程必须实行监理的是（）。 A三峡水利工程 B农民个人出资自建住宅 C利用亚洲银行贷款工程 D利用法国政府援助资金的工程 E民营企业家投资开发建设的住宅小区工程 7、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7，当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。 A：71750 B：72100 C：72450 D：73500 E：借款合同 8、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是_。 A同质偏好 B分散偏好 C集群偏好 D集中偏好 9、会计起修正作用的一般原则包括。 A：配比原則 B：谨慎原則 C：重要性原则 D：形式重于实质原则 E：实质重于形式原则 10、针对不同用途的收益性物业可分为_。 A写字楼物业管理、商场物业管理 B承租人管理、租赁市场管理 C工业及货仓物业管理、人事管理 D商场物业管理、财务、人事管理11、房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于。 A：试探性调查 B：预测性调查 C：因果性调查 D：描述性调查 E：借款合同 12、下列属于免征契税范围的包括。 A：事业单位承受土地、房屋用于教学的 B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的 C：城镇职工，多次购买公有住房的 D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的 E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的 13、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。 A：投资回收期 B：借款偿还期 C：利息备付率 D：财务净现值 E：现金报酬率14、下列不属于投资特性的是_。 A投资是一种有目的的经济行为 B投资具有时间性 C投资的目的在于得到报酬 D投资具有稳定性 15、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响 A：过去一定期限内所调配的资金规模 B：未来市场利率的发展趋势 C：证券交易市场的发达程度 D：投资者的投资意向 E：心理状态和行为偏好 16、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指_。 A使用价值 B交换价值 C理论价值 D评估价值 17、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为_万元。 A8.0 B8.4 C9.0 D10.0 18、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。 A12.55% B12.68% C14.75% D15.01% 19、物业管理条例确立的基本制度，包括。 A：业主大会制度 B：业主公约制度 C：物业服务企业资质管理制度 D：住宅小区综合验收制度 E：住宅专项维修资金制度 20、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取_年。 A35 B45 C48 D50 21、城镇土地使用税采用分类分级的_税率。 A比例 B超额累进 C全额累进 D幅度定额 22、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属_登记。 A他项权利 B转移 C所有权初始 D变更23、一