投资性房地产论文关于投资性房地产公允价值评估方法比较论文范文参考资料

投资性房地产论文关于投资性房地产公允价值评估方法比较论文范文参考资料 （江西财经大学 经济学院， 南昌330013） 摘要：在会计准则中公允价值的确定使用的估值方法主要包括市场法、收益法和成本法。本文对投资性房地产和公允价值的有关定义进行简要概述，另外对投资性房地产公允价值的评估方法的种类和各评估方法的相关概念进行论述，并且对这些方法进行比较，从而找到在不同环境条件下对投资性房地产公允价值评估的最合适的方法。 关键词：公允价值；投资性房地产；比较；评估方法 ：F235 ： ：1005-913X（xx）08-0107-02 我国在xx年颁布了新的企业会计准则体系，在新的会计体系中明确提出了投资性房地产的概念，并允许其采用公允价值计量，这是我国向国际财务报告准则趋同的一项新规定，自该规定出台以来，有关投资性房地产后续计量模式选择和应用的探讨一直持续。在会计准则第39号中，关于公允价值的确定方法规定了其使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法，对这三种方法进行分析、比较，使评估师评估投资性房地产的公允价值时更为科学地选择评估方法，为拥有投资性房地产的企业采用公允价值计量模式提供技术支持。 在具有成熟房地产市场的国家中，运用最广泛的方法是市场法。其基础为替代原理，评估结果为市场价值类型，是最接近会计准则中要求的公允价值的结果。在市场法中确定各因素的差别和比例时，常用到的方法有简单算术平均、加权算术平均（灰色关联度法、层次分析法、Minkowski距离法）等。 收益法主要是利用预期原理，对投资性房地产未来可能的收入以合理的折现率折现，得到其价值的一种方法。收益法的运用过程中需要注意的是未来*流、折现率以及收益时间的确定，从参数选取的复杂程度来说主要有直接资本化法和报酬资本化法，主要体现在未来*流和折现率是稳定的还是变化的。其中对折现率的确定主要是采用资本化率、报酬率或收益乘数。 现*估方法是对近年来利用其他学科的研究成果、大数据等对投资性房地产公允价值进行评估的方法总称。这些方法的计算较为复杂，一般需要计算机辅助完成，特别适合大批量评估，但由于其产生时间短、操作复杂、对计算机水平要求高，在我国的应用还没有广泛普及。现*估方法主要包括空间分析法、人工神经网络法、享乐定价法、模糊逻辑法等。 加权算术平均是对市场法中根据选取的可比案例求取的基准价格的处理方法之一，是依据可比案例与评估对象的相近程度，赋予其不同的权重，让评估结果与评估对象的真实价值更接近。 被评估投资性房地产基准价格Vi=实例价格Pi交易情况修正系数S1i交易期日修正系数S2i区域因素修正系数S3i个别因素修正系数S4i V=Vifi fi=1 其中，Vi表示评估对象根据第i个可比案例计算得出的基准价格；Pi表示可比案例的成交价格，一般把口径统一为元/平米；S1i表示第i个可比案例的交易情况修正系数；S2i表示第i个可比案例的交易期日修正系数；S3i表示第i个可比案例的区域因素修正系数；S4i表示第i个可比案例的个别因素修正系数；fi表示第i个可比案例的权重。 市场法的优点是显而易见的，也是最为容易理解和接受的，但是也存有一些问题，最主要的问题在于评估数据所要求的客观性与评估人员筛选数据的主观性的矛盾。为了缓解这种矛盾，降低评估过程中的主观随意性，科学地对被评估房地产对象进行价值分析，评估界开始引入数学的方法处理市场法中可比案例的选择、基准价格的处理等问题，其中，比较成熟的是灰色关联度、模糊数学理论等，但在实践中的应用还较少。 报酬资本化法是通过预测物业在未来的存续期内各期的净收益，并根据合理的报酬率将其折现来估算物业价值的方法。一般来说，是对前几期的净收益进行每期的预测，在几期之后预测评估对象的收益达到稳定，计算公式一般是： 其中，V是被评估房地产的收益价格；Ai是评估对象第i年的预期净收益；Y是折现率；t是净收益达到稳定的年限；n是评估对象de收益年限，一般以经济寿命、建筑物寿命、土地寿命的较短者为准。 收益乘数法将评估对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。收益乘数包括四种类型：毛租金乘数（GRM），即通常所称的“租售价比”、潜在毛收入乘数（PGIM）、有效毛收入乘数（EGIM）、净收益乘数（NIM）。收益乘数主要是通过可比实例的市场价格与毛租金、潜在毛收入等的比值来确定。 其计算公式如下： V=GRGRM V=PGIPGIM V=EGIEGIM V=NINIM 其中，V表示被评估房地产价值；GR、PGI、EGI、NI分别为毛租金收入、潜在毛租金收入、有效毛收入及净收益。 空间分析法是对欧式距离法的改进，是借助于GIS（地理信息系统），以多角度的立体效果来展现被评估房地产的区域位置、相邻状况等特征，并结合房地产评估模型来对评估对象进行评估的一种方法。 空间分析法的优点是对被评估对象所处的环境全面分析，并结合了计算机批量处理的快速功能，能够低成本、高效率、较客观地完成评估业务；但是该方法一般是由专业公司完成相关数据收集、程序设置等内容，评估事务所在获取使用权或所有权时支付的一次性费用可能较高。该方法对房地产市场批量评估较为有效，能够为开征房产税、拆迁补助等评估提供方便。 （一）不同的类型的投资性房地产公允价值评估要选用不同的评估方法 在评估业务开展前，我们要对评估范围及评估对象进行正确划分和认识。对单项投资性房地产，包括出租性质的住宅及商铺，可以采用市场法或者收益法。在选用市场法时，要注意可比实例的选取，其单项因素调整不宜超过20%，综合因素调整不能超过30%，可比实例要在3-5个为宜；如果不能满足该条件，要考虑采用报酬资本化法，对预期收益、折现率、收益期限的确定都要经过分析和检验，选择最符合被评估对象现实状况的净收益折现模型。 （二）根据获取市场信息的层级和内容不同要选用不同的评估方法 投资性房地产市场的成熟度及交易的频繁度对评估人员所能获取信息的种类、数量有重大的影响。在市场中能够获得与被评估投资性房地产相似的交易案例时，应最先考虑使用市场法，并采用相关的权重确定方法对基准价格进行处理，得到最接近会计中所要求的公允价值的市场价值；其次，为简化评估计算，在使用报酬资本化法之前，对能够采用收益乘数法的，可以先采用收益乘数计算相关收益；在市场程度发达，投资性房地产市场交易频繁时，可以结合计算机，采用计算机辅助批量评估等方法。 （三）同一投资性房地产公允价值评估要注意用不同的方法相互检验 对于房地产评估，我们至少要采用两种不同的评估方法进行相互检验，其中每种方法的评估结果在最终的结论中占比不高于80%，不低于20%。投资性房地产公允价值的评估结论同样需要走不同的方法相互验证，以便