2012房地产投资分析第一章

第1章房地产投资分析中的基本问题,房地产投资概述房地产投资分析概述房地产投资分析中常用的基本概念,11房地产投资概述,111房地产投资的含义1、含义：房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。2、领域：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等,112房地产投资的类型1从房地产投资形式看：（1）直接投资：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。房地产开发投资房地产置业投资,（2）间接投资房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为类型：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等2、从房地产投资的用途看：地产投资住宅房地产投资商业房地产投资工业房地产投资其他房地产投资,3、从房地产投资经营方式看：出售型房地产项目出租型房地产项目混合型房地产项目113房地产投资的目的1、现金流量收益：房地产租金、营运费用、投资借款的偿还方式和数额2、避税收入：提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益3、销售收益,114房地产投资的特性1、位置的固定性：2、寿命周期长：自然寿命与经济寿命经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间3、适应性4、个别性5、政策影响性6、对专业管理的依赖性7、相互影响性8、房地产投资的巨额性9、房地产投资的风险性10、房地产投资的保值与增值性,12房地产投资分析概述,121为什么要进行房地产投资分析房地产投资的形式多种多样可以利用的资源却是有限的需要对各种投资方案进行评估122房地产投资分析的任务为投资者提供投资方向为投资者提供运作方式为投资者预测投资效益为投资者描述风险及提供避险方法,12房地产投资分析概述,房地产投资分析的最终目的，是使房地产投资项目在既定的目标和既定的资源条件下，选择最佳方案以获取最好的经济效益。123房地产投资分析的内容1市场分析：包括对房地产市场的调查与预测。2区位条件分析3基础数据估算分析4财务分析5不确定性分析6风险分析7决策分析（即方案比选分析）,124房地产投资分析的方法1理论联系实际2、定性与定量分析相结合3、静态分析与动态分析相结合4、宏观分析与微观分析相结合,125投资分析与可行性研究的不同内涵不同：房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程解决问题不同：能做什么，该做什么；可行性研究是投资分析中的一个重要阶段；,13房地产投资分析中的基本概念,1、投资价值、市场价值、交易价格投资价值：投资者预期的未来收益的价值市场价值：竞争开放市场中，房地产公开销售时的最可能价格交易价格：实际交易过程中发生的成交价2、现金流量在房地产投资分析中，把投资经营期内各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。现金流出、现金流入、净现金流量,3、现金流量图（1）作用：表示不同时间资金流动的状况（2）表示方法：数轴表示：向上箭头表示流入（或正净现金流量）向下箭头表示流出（或负净现金流量）,4、资金的时间价值（1）含义：同样数额的资金在不同时间点上具有不同价值。（2）意义：考虑动态资金价值（3）利息与利率单利：利息不在生息（存款）、InpnI复利：利息再生利息（贷款）、Inp（1I）n（4）名义利率和实际利率：利率标明的计息单位与实际计息周期不同产生的利率差别。I（1R/m）m-1I：实际利率，R：名义利率，m:计息次数,（5）资金时间价值的几个概念：现值：P、终值：F、年金：A、利率：r、计息时间：n（6）资金等效值计算现值与终值：现值与年金：终值与年金：,1、已知条件：年利率为5%，贷款期限为15年，按月等额还本付息的贷款10万元。偿还5年后，该家庭的贷款余额？（1）先求月还款额为：偿还5年后，该家庭的贷款余额为：,应用举例,2、已知条件：家庭月收入1万元，其中35%可用于偿还月供，年利率为12%，贷款期限为15年，求能申请的最大贷款额。（1）先求该家庭能偿还最大月供为：1000035%=3500元（2）再求最大贷款额度为：,3、某投资人准备以6%的资金成本筹集12000万元建造一星级旅游饭店，预计年付现成本为1400万元，年折旧费为200万元，所得税率为25%，如果投资人期望在10年收回全部投资，问其年营业收入至少应为多少？设年营业收入至少为X万元，则年经营净现金流量=（X-1400-200）（1-25%）+200=0.75X-1000令-12000+（0.75X-1000）(P/A,6%,10)=0计算得到5.52X=19360.1,X=3507.2645(万元)即年营业收入至少应为3507.2645万元才能满足投资预期。,一、四象限模型的构建,1、提出：美国学者丹尼斯,2、模型框架：,（1）影响房地产使用的消费市场：租金及存量水平（2）进行建筑物买卖的资产市场：物业价格及新开发建设量（3）通过租金及新开发建设量建立联系，形成统一模型,3、四象限模型的特点：静态分析单一因素变化对房地产市场的影响,14房地产市场四象限理论,4、四象限模型的形成：,（1）第象限：物业的使用市场,s,D=f(R,其他因素）,R,Q,O,（1）第象限：房租及房价关系模型,P=R/i,D,R,P,O,4、四象限模型的形成：,（3）第象限：资产市场（住房的新建开发市场）,P=f（c）,P,C（新开发建设量）,O,（4）第象限：住房存量与住房增量的关系模型,S=c/（折旧率）,C,S（住房存量）,O,租金R,新开发建设量C,住房存量S,价格P,P=f（c）,S=c/（折旧率）,D=f