09年武汉市房地产市场分析

一、房地产开发投资情况 2009年，武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，占全市社会固定资产投资25.9%，同比增长36.51；其中住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19。历年房屋（住房）开发投资走势图单位：亿元二、房屋开发建设情况2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1；其中，新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1，占房屋施工面积的79.8；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2，占房屋新开工面积的75.56。历年房屋（住房）施工面积走势图单位：万平方米历年房屋（住房）新开工面积走势图单位：万平方米 2009年武汉市房屋竣工面积为945.05万平方米，同比增长8.6 。其中，住房竣工面积为824.58万平方米，同比增长7.3，占房屋竣工面积的87.25。历年房屋（住房）竣工面积走势图单位：万平方米 2009年武汉市人均住房建筑面积达30.88平方米/人，比上年提高1.6平方米/人。三、武汉市09年土地情况分析1、全市土地成交量 2009年武汉市共出让土地104宗，除5宗因故延期、1宗流拍、1宗退回外，其余97宗全部成交，累计成交13114亩，同比增长7.6倍，超过2007年全年土地出让面积近1倍，创历史新高；可建面积达1702万方，未来2-3年或将迎来供应高峰；全市土地金额达296.56亿元。其中武汉城区内（不含蔡甸、黄陂、新洲、汉南）的土地供应达11187亩，可建面积达1457万方，平均楼面地价为1954元/。数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理2、供应热点区域：洪山区土地出让面积占比超过1/3 2009年洪山区出让土地4607亩，占全市整体出让面积的35%，占比超过三成，为全市区域最高。武汉华侨城实业土地招标获得P(2009)113号地块，用地面积达3167.38亩，整体提升洪山区土地成交面积。此外，郊区土地“现身”拍卖会，江夏、蔡甸、新洲、汉南、黄陂等郊区均有一定面积土地出让。其中，江夏、蔡甸两个区域的土地出让面积占比均约在10%左右，仅次于洪山区，位居第二、第三位；新洲区土地成交占比为5%，超过武昌、江汉、硚口等主城区。数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理3、各区土地供应情况： 次中心城区土地出让活跃 2009年，洪山区、东湖高新区、经济技术开发区等次中心区域土地成交放量，整体成交量达7971亩，占全市交易量的62%；武昌区、江汉区、汉阳区等中心区域土地成交放量，整体成交量达3048亩，占全市交易量的23%；蔡甸等远城区土地市场复苏，整体成交量达1926亩，15%。中心区土地资源有限，三环成众多企业储备重点：2009年汉阳区中环线附近的四新、经济开发区土地、江夏汤逊湖周边、黄家湖大学城周边土地成交量增加。数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理4、楼面价排行：商业地产独领风骚，土地成交楼面地价破万元 2009年，全市土地成交楼面地价创新高，单价突破10000元/，江岸区吉庆街东山里的一宗40年商业用地，由武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司于2009年11月4日以11140元/的楼面地价夺得。该地块整个规划分为“美食吉庆生活秀”（东山里15亩地）、“创意云清艺术区”、“数码大智商务区”3个部分。改造后将保留部分老建筑，引入特色餐饮，打造成清末民初建筑风格、汉派美食与民俗文化交相辉映的旅游特色街。 另外，大连万达的两个商业项目：积玉桥万达广场和新华西路万达广场在楼面成交地价TOP10排行里也分别占有一席之地。 住宅用地楼面价最高为地产集团徐东地块，该地块位于徐东大道沿线，展示面强，是内环核心稀缺地块。同时，地产集团参与武昌区“楚河汉街”改造和众多市政工程。该地块楼面价达4628元/，占区域售价的近50%。数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理5、土地规模排行：土地成交规模创新高，东湖风景区中北路地块成武汉新地王 2009年，全市成交土地可建规模为1737万方，其中，东湖风景区中北路延长线地块可建规模达到201.42万，规划净用地面积达到211.16万，成为武汉新地王。该地块于2009年12月25日以43亿元被武汉华侨城实业有限公司夺得，华侨城集团旗下的“欢乐谷”将落户于此。其次为中海外江夏地块，可建规模达93万方。数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理4、武汉市09年房屋销售情况2009年，全市商品房实际销售面积为1397.43万平方米,同比增长123.01%，成交套数套，同比增长116.5%。其中，商品住房销售面积为1258.89万平方米，同比增长142.37%，占商品房总销售面积的90.09%，成交套数为套，同比增长135.31%。2009年每月商品住房销售套数走势图单位：套2009年武汉市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的70.68%。其中90-120平方米商品住房销售套数占总套数的33.17%；90平方米以下占37.51%，占比最大。原因在于：房价上涨等相关因素对90平方米以下住房供应产生影响，刚性需求人群对中小户型需求增加，以及90平方米以下住房转让税费优惠政策的带动。项目套数 面积占比占比已售商品住房登记备案（含经济适用住房）1258.891、902以下（含902）4515637.51%333.6226.50%2、9021202（含1202）3993133.17%400.2431.79%3、12021402（含1402）2083817.31%269.7321.43%4、1402以上1445412.01%255.3120.28%历年商品房（住房）销售面积走势图单位：万平方米 2009年, 武汉市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。其中，存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。历年存量房（住房）成交面积走势图单位：万平方米5、武汉市09年房屋交易价格情况2009年，武汉市商品房销售均价为5496.13元/平方米，同比上涨6.76%；其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比上升7.84%。2009年每月商品住房销售均价走势图单位：元/平方米从各价格段销售情况看，2009年武汉市商品住房销售中，7000元/平方米以下商品住房销量占总销量的85.08%。其中，4000元/平方米以下销售套数占总量的32.15%，4000-5700元/平方米销售套数占总量的34.20%，为市场销售主力。项目套数 面积占比占比已售商品住房登记备案（含经济适用住房）1258.891、4000元/2（含4000元）以下3869832.15%385.9330.66%2、40005700元/2（含5700元）4116734.20%432.3334.34%3、5700-7000元/2（含7000元）2255018.73%236.5518.79%4、7000-10000元/2（含10000元）1462712.15%158.2612.57%5、10000元/2以上33372.77%45.823.64%历年商品房（住房）销售均价走势图单位：元/平方米2009年，武汉市存量房成交均价为4078.54元/平方米，同比上升12.42%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比上升14.95%。历年存量房（住房）交易均价走势图单位：元/平方米6、武汉市09年二手房市场分析武汉二手房价格指数走势图2009年12月，武汉市二手房价格指数为984点，较上月上涨33点，环比涨幅为3.47%，较上月增加0.99个百分点；二手房挂牌均价为5844元/平方米，环比上涨3.47%，较上月增加0.98个百分点。沌口二手房价格指数涨幅超10% 武汉各城区二手房价格指数走势图数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统从2009年12月各城区表现来看，除江夏外，其余九个城区的指数全部较上月出现上涨。其中，涨幅最大的是沌口，超过了10%；洪山区的涨幅也达到了4.71%；硚口和东西湖的涨幅都在3%以上；其它几个区县的涨幅相对较小；江夏区则较上月下跌了6.38%。武汉各城区09年12月份二手房价格指数对比图数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统2009年12月，硚口区的价格指数超过了1100点；江汉区、江岸区和武昌区的二手房价格