东城商业项目分析

市场分析1、2008年-2020年珠三角地区改革发展规划纲要出台，清远首次被纳入珠三角“9+1”市整体规划，09年11月广东省政府为清远提出三个新定位“大广州卫星城市、环珠三角高端产业成长新区、华南宜居名城”；2、清远成为“大广州的卫星城市”的明显优势是交通：武广铁路通车，广清轻轨、广清高速公路扩建，广洛高速公路、京珠高速公路、佛清从高速、二广高速公路等。水路：水利枢纽工程和北江航道整治。航路：白云机场离清远市区60多公里，40分钟可抵达国际机场，因此使清远一跃成为纳入大广州、珠三角的一部份，加大对清远的认同感；3、计划投资200亿元的“金谷科学城”占地1.5万亩，落户东城区域，计划在五年内完工，“金谷科学城”的规划建设，推动着清远成为高新技术产业、先进技术业一体的国际生态宜居城市；4、随着清远城市“东扩南拓西进”、“三圈四带”政策加速发展，2010年清远GDP超千亿元大关，经济发展迅猛，连续7年经济发展速度在全国地级市中夺魁，清远已经成为泛珠三角不可忽视的一员；5、清远北江正在建设水利枢纽工程，蓄水打造凤城湖，北江水位将达10米，到时一河两岸的江景楼盘和土地升值空间将进一步提升。清远还大力推动北江、滨江、笔架河两岸、大燕湖、飞来湖等建设，铸造“三江三湖”城市绿色骨架，彰显清远作为“湖城”和山水园林城市的特色水利枢纽工程建成后。6、2010年清城区实现生产总值300亿元,同比增长25%；地方财政一般预算收入10亿元,增长44%；全社会固定资产投资268亿元,增长30%。完成房地产投资55亿元,增长56.1%；完成商品房销售额65.2亿元,增长45.1%，连续5年全市第一。7、2010年全年商品房销售面积326.63万平方米，同比增加41.9%，其中市区184.8万平方米，同比增加58.95%；商品房销售额112.98亿元，同比增加97.9%，其中市区73.90亿元，同比增加119.16%；市区商品房成交均价为4800元/，与2009年同比增长11.7%。8、2010年清城商品房销售面积70.7万平方米，同比增长12%，销售金额为30.7亿元，同比增长9%，销售套数为6500套，同比增长8%，清城区商品房成交均价为4800元/，与2009年同比增长11.4%，清城2010年商品房销售率占全市21.6%，商品销售金额占全市的27%。9、本区域东城御峰的销售情况一片火红，开盘均价3800元/，目前4000元/。10、飞来湖公园总投资7亿元，本项目离建设中的飞来湖公园距离500米左右，随着该公园的建设日渐完善，该区域将成为市中心环境最好的区块。11、本区块的未来发展，有保利集团在对面征地2000余亩，旅游大道年低开始动工等有利于本区块的发展（旅游大道就在地块左边），加上广州、佛山等一二线城市的限购，势必让大批的投资客拥入清远。12、东城新区建设成江北片区宜居、宜商的中心区域，该工程被市政府列为“十个一批”重点建设项目之一，总规划用地面积约6076亩，总投资约 10亿元。13、东城街通过“四个全力以赴”对该区域进行全力改造，约投入资金为1.5亿元，2010年年底基本完成全部的改造。优缺点分析优点1、土地位于环城北路边上，又是清远“东扩”的首站，随着旅游大道的动工，本区域的交通网络十分便利，并拉近市中心距离。2、土地方正，好规划，使用率高、商铺价值大。3、东城区先后有几个大型房地产项目在东城落户，如：金碧湾花园、锦江豪苑、阳光嘉园、加洲花园、东城御峰、黄金海岸、奥园别墅等，销售一片火爆，市民对该区域已形成追捧形势。4、周边的生活配套在逐渐完善起来，未来的23年基本可以形成一个新商圈，未来的房地产价值不可预计。5、作为市区的房价在均价以上5000元/左右，而本项目预计销售预计销售均价在4000元/4500元/左右，具有非常诱人的性价比。6、多个大型楼盘先后的进驻、开发，使本区域房地产开发已经形成一定的规模，使此地段楼价将不断高走。7、地块不大也不小，刚好打造一个精品小区。8、由于保利集团在本项目对面征地2000余亩，势必造成周边的村民进城搬迁大运动。缺点1、政策对清远目前房地产市场有一定的影响。2、本项目所在地是一个开发新区，生活配套还不完善。项目成本及利润分析一、项目概况：1、项目位置：清远市东城2、占地面积：286203、土地使用权类型：出让4、地号：B200021二、假设项目规划技术经济指标假设项目的容积率为4，建筑密度为25%序号项目单位数值1用地面积286202建筑占地面积71553总建筑面积4计容积率建筑面积其中商业（返还）21465住宅930155地下室建筑面积约390006容积率4.07建筑密度25%8绿化率35%9户数户约10009停车位个975其中地上个地上未算地下个975三、前期投入前期费用项目单价单位数量单位合计(万元)备注土地成本市政配套费(地上面积)48元/550市政配套费(地下面积)26元/ 39000101建设工程交易服务费30防雷风险评估50押金300专业可行性研究编写30环境影响评估5监理费8元/122分期支付设计费30元/460分期支付建设工程担保费用30合计1678以上费用中，未算地质钻探，临水、临电、临时设施等费用四、建安成本建安成本分析项目概算价格数量合计(万元)备注建安成本（二层地下室）1800元/27626供电工程200万元/宗1200市政供电供水工程50万元/宗150市政供水园林工程500元/10017500有线电视工程费用100燃气工程3150元/户1000户315不可预见费用3%828利息63%1740按一年计息工程费用合计31359五、销售收入预测：1、住宅：930150.4万元/=37206万元2、车位：780个12万/个=9360万元3、合计：46566万元六、税费：46566万元12.5%=5820万元七、税后利润：7709万元（未算土地过户费用）考虑到开发利润最大化，实际开发操作中可能将项目的容积率推高到4.8至5.0,如果容积率按5.0计算,则开发费用及产生的利润如下:序号项目单位数值1用地面积286202建筑占地面积71553总建筑面积4计容积率建筑面积其中商业（返还）21465住宅5地下室建筑面积约420006容积率5.07建筑密度25%8绿化率35%9户数户约13519停车位个1050其中地上个地上未算地下个1050前期费用项目单价单位数量单位合计(万元)备注土地成本市政配套费(地上面积)48元/686市政配套费(地下面积)26元/42000109建设工程交易服务费30防雷风险评估50押金300专业可行性研究编写30环境影响评估5监理费8元/148分期支付设计费30元/555分期支付建设工程担保费用40合计1953建安成本分析项目概算价格数量合计(万元)备注建安成本（二层地下室）1800元/33318供电工程250万元/宗1250市政供电供水工程80万元/宗180市政供水园林工程500元/10017500有线电视工程费用120燃气工程3150元/户1351户425不可预见费用3%999利息63%2099按一年计息工程费用合计37791销售收入预测：1、住宅：0.4万元/=48654万元2、车位：870个12万/个=10440万元(未计算出售人防车位使用权的收入)3、合计：59094万元税费：59094万元12.5%=7386万元税后利润：11964万元（未算土地过户费用）总结本项目土地优缺点非常明显优点（1）可过户到项目公司名下，由发展商自行操作（2）可向银行借贷约40005000万元（3）前期投入资金少（30